2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第1卷
下列关于质权特征的表述中，错误的是( )。
A.质权是一种担保物权
B.质权的标的物只能是不动产权利
C.质权需转移质物的占有
D.质权是就质物优先受偿的权利
答案：B
解析：
(2)质权——是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。
其特征为：①质权是一种担保物权；②质权的标的物只能是动产或财产权利；③质权须转移质物的占有；④质权是就质物优先受偿的权利。
房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ）
答案：对
解析：
【考点】证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。
综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
20000×60%×3000＝3600(万元)
需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。
A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品
E.急需商品
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
工业用地的出让最高年限为（ ）。
A．70年
B．50年
C．40年
D．100年
正确答案：B
这是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的。
下列关于合同特征的表述中，不正确的是( )。
A.合同是两方以上当事人的法律行为
B.合同是平等主体之间的民事法律关系
C.合同是当事人之间关于不确定性的权利与义务关系的文件——特定
D.合同是具有相应法律效力的协议
答案：C
解析：
合同具有下列几个特征：
(1)合同是平等主体之间的民事法律关系。
(2)合同是两方以上当事人的法律行为。
(3)合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件。
(4)合同是具有相应法律效力的协议。
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（ ）
正确答案：×
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第2卷
某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率＝（60－5－6）/60×100%＝81.67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。
在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
(2015真题) 注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
(2017真题) 各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。
A.住房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.各省级房地产行政主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。
运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（ ）。
A、项目选址不当
B、建设成本偏高
C、运营费用是否客观
D、工程施工质量优劣
E、该类房地产市场供求状况
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵，在建工程是否停工、烂尾，以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P302。
会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（ ）
正确答案：√
可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。
答案：对
解析：
农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
常以每月每平方米为基础计算。
A．百分比租金
B．基础租金
C．建筑面积租金
D．使用面积租金
正确答案：B
[答案] B基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。
比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第3卷
收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（ ）。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
正确答案：CD
因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、B、E项。
城市控制性详细规划由（ ）批准。
A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。
A．甲>乙
B．甲<乙
C．甲=乙
D．无法判断
房地产权属登记的地域范围是( )。
A、 城市建成区内的所有房地产
B、 城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C、 城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D、 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
答案：D
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。
新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案：B
解析：
本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有
李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为100 万元，2013 年应缴纳房产税最多为（ ）元。
A．4200
B．5040
C．5400
D．6480
答案：D
解析：
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10％～30％后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。即计税依据＝房产原值×[1－（10％～30％）]；工业用途房产原值＝房屋原价×（50％～60％），税率为1.2％。由题意，2013 年应纳房产税的最大税额＝100×60％×（1－10％）×1.2％＝0.648（万元）＝6480（元）。
广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（ ）
答案：错
解析：
现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A、 卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B、 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C、 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D、 应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率
E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)
答案：A,C
解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
答案：对
解析：
一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第4卷
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（ ）。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
答案：A,B,C,D
解析：
考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ ）。
A．由城市房产管理部门认定
B．由城市规划行政主管部门认定
C．一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D．由乙机构根据经验确定
正确答案：C
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
在建设项目设计阶段，居住小区设计的评价指标中，人口净密度属于住宅设计指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目各个阶段工程造价的计价与控制。民用建筑设计包括住宅设计、公共建筑设计以及居住小区设计。其中居住小区设计的评价指标主要包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。参见教材P157。
经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（ ）
答案：错
解析：
考点:后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及《成都市土地定级估价》成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：
估价对象地价=区域基准地价X(1±区位修正系数）X基准日修正系数X容积率修正系数X使用年期修正系数X土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值
1.基准地价成果简介及内涵
成都市于1992年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函〔2001〕685号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》批准，成都市人民政府于2002年8月7日以“《成都市土地级别与基准地价》已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。
由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。
成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。
(2)成都市住宅用地的基准地价内涵
①基准期日：2000年1月1日。
②土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。
③使用年期：设为住宅用地法定最高年限即70年。
④容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为1. 2。
⑤土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。
2.估价对象的基本情况
至估价基准日，估价对象位于成都市XX区XX路X号，土地面积7256.82m2,项目规划容积率为1.69，剩余使用年期为67.25年，开发程度达到宗地外“六通”、宗地内“场平”。
本次评估设定估价对象作为出让住宅用地，无他项权利限制、容积率为1.69、宗地外“六通”、宗地内“场平”、土地使用年期为67.25年。
3.估价对象所在区域的基准地价
根据估价对象的位置，査对成都市土地级别图，估价对象属于IV级住宅用地，据《成都市土地定级估价》成果，IV级住宅用地的基准地价为1333元/m2。
4.区位因素条件分析
根据成都市住宅用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素，通过实地调査，确定出影响估价对象地价各项因素条件。
5.区位因素条件修正
将影响估价对象地价各因素条件，对照《成都市城区IV级住宅用地修正系数指标说明表》(表3—83)确定影响程度的档次，再对照《成都市城区IV级住宅用地修正系数表》（表3—84)，在对应的档次上，确定每个影响因素的修正系数（Ki)及总修正系数（K)详见表3—85。经计算估价对象的区位总修正系数为3.895%。
估价对象设定的容积率为1.69，与基准地价所设定的容积率不一致，需进行容积率修正，根据《成都市土地级别与基准地价》住宅用地的容积率修正体系见表3—87。
基准地价设定的容积率修正指数为1.00,估价对象容积率为1.69，根据成都市住宅用地容积率修正系数我们采用内插计算出估价对象作为住宅用地的容积率修正指数为1.0408，则容积率修正系数为：
1.69/1.00=1.69
9. 土地权利状况修正
估价对象设定为出让土地、无他项权利限制，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0000。
10. 土地开发程度修正
基准地价所界定的开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通信、通路），宗地内“场平”(场地平整），本次估价对象设定的开发程度宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）、宗地内为“场平”，与基准地价界定的开发程度一致，故不需进行土地开发程度修正。
11.地价测算
据前述基准地价系数修正法的公式，我们编制了基准地价系数修正法测算表（表3—88)。计算出估价对象的地价为：
[1333X(1+3.895%)X1.0200X1.69X0.9970X1.0000+0]元/m2=2380.16元/m2
答案：
解析：
改错如下
(1)基准日修正系数为：103/100=1.030 0
(2)容积率修正系数为：1. 0408/1.00=1.0408
(3)估价对象的地价为：
[1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0]元/m2=1480.21元/m2
(4)基准地价系数修正法测算，见表3—90。
《资产评估法》规定，公司形式的评估机构应有2名以上评估师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价当事人。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3 年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。
战略性发展规划是城市建设实施控制的直接依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市详细规划是城市建设实施控制的直接依据。
某地块土地面积为10000平方米，容积率为3。据测算，未来该房地产总价值9000万元，其中建筑物价值3000万元，则楼面地价为（ ）元/平方米。
A.1000
B.2000
C.3000
D.4000
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝土地总价/总建筑面积＝（9000－3000）/（10000×3）＝2000（元/平方米）。P105。
城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材P64。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第5卷
在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/㎡。
A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
（二）
某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?
正确答案：
1．错误。（1分）
2．房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。（3分）
3．应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。（3分）
4．虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。（3分）
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，
该公司2014年9月10日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。
A、448
B、445
C、385
D、352
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。房地产抵押价值为440万元，银行提供的贷款为：440×80%=352万元，公司破产时偿还银行352万元。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
房地产金融的特点包括（ )。
A.集中性
B.风险性
C.流通性强
D.资金增值性
E.资金周转期长
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
正确答案：B
在市场交易指标中，房地产价格通常用不同类型房屋的（ ）表示。
A、中位数价格
B、销售价格
C、抽样价格
D、成交价格
答案：A
解析：
考点:市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
答案：B
解析：
本题考查的是计算临街土地的价值。
前街影响深度＝总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100（英尺）。后街影响深度＝总深度×后街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）（或用：总深度-前街影响深度）＝175×240÷（320＋240）＝75（英尺）（＝175-100）。
总价＝前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8（万元）。
甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。
开发企业于项目A动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记，其登记类型为（ ）。
A.一般抵押贷款登记
B.在建工程抵押登记
C.预售商品房抵押登记
D.预告登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。P155。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第6卷
房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由（ ）的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。
A.违法行为发生地
B.房地产估价机构所在地
C.房地产估价师户籍
D.房地产估价师居住地
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。第四十条：房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处。
由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
正确答案：C
开发商经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡。总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。
A、1800
B、2040
C、2100
D、2380
答案：C
解析：
考点:房屋开发费。以每间客房为单位，不是按平米，14×150＝2100（万元），如按每平米，是概算指标法。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
该宗工业用地应补地价(单价）为（ ）元/m2。
A.1300 B.2732 C.4240 D.4876
城市总体规划的重要依据是（ ）。
A.镇规划
B.区域规划
C.城市规划
D.城镇体系规划
答案：B
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。区域规划是城市总体规划的重要依据。
某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。
A．技术上的可能
B．经济上的可行
C．价值最大化
D．法律上许可
答案：D
解析：
最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。
(2016年真题) 关于现金回报率的说法，正确的有（）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。
2015年，王某出租住房按（ ）的税率征收房产税。
A.1.5%
B.3%
C.4%
D.10%
答案：C
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P133。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第7卷
税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润。( )
比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）。
A、租赁权限制情况
B、交易税费负担转嫁情况
C、已抵押担保债权情况
D、地役权设立情况
E、利用方式限制情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。
下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。
A、指数平滑法
B、市场因子推演法
C、德尔菲法
D、销售人员意见综合法
答案：A
解析：
考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（ ）
答案：对
解析：
考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
房地产价格构成中的建设成本包括（ ）。
A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金
B、基础设施建设费
C、开发期间税费
D、勘察设计和前期工程费
E、开发利润
答案：B,C,D
解析：
考点:建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本。
某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5.5％，国债收益率为3％，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
A、5.7%
B、6.6%
C、7.9%
D、9.4％
答案：B
解析：
考点:资本资产定价模型。预期收益率R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）=3％+0.3×（15％-3％）=6.6％。
下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。
A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
答案：D
解析：
考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
公开市场价值是指下列（ ）交易条件下最可能实现的价格。
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
正确答案：AD
公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第8卷
下列情况中会导致房地产价格上升的有（ ）。
A.上调开发商贷款利率
B.限制房地产投机行为
C.城市化的加速发展
D.国际上的政治对立
E.政府制定最高限价
答案：A,C
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。
下列区域中，属于l类声环境功能区的有( )。
A.康复疗养区
B.居民住宅区
C.文化体育区
D.商业金融区
E.集市贸易区
答案：B,C
解析：
1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。
邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）
正确答案：×
邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。
税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
正确答案：C
已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元， 则该房地产的成本利润率为（ ）。
A．36%
B．62.07%
C．73.47%
D．80%
正确答案：B
开发利润＝10000－1500－3000－400－500－400－600＝3600(万元)
成本利润率＝3600÷(1500+3000+400+500+400)×100%＝62.07%
如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。
能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。
A.空置面积
B.租金水平
C.收租损失水平
D.可出租面积
E.经营费用
答案：B,D
解析：
本题考察的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第9卷
对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。
A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
乙公司签订保险合同的当事人为（ ）。
A．丙商业银行
B．丁财产保险公司
C．甲公司
D．乙公司
下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（ ）。
A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策
B.是否合理开发并有效利用资源
C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响
D.是否对重大公共利益产生不利影响
答案：C
解析：
本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值。
某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
正确答案：
该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1) 商场一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝200×180×(1-25%)×12＝32.40(万元)
租赁期限外年净收益＝200×200×(1-25%)×12＝36.00(万元)
(2016真题) 某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高＝52＋29＝81m。
自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。
A.白线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是规划红线管理。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。
