土地登记代理人经典例题8卷

《婚姻法》第37条第2款规定：“关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。”由此可知，子女享有在必要的时候向父母任意一方提出变更抚育费的请求权。

张三与李四的约定属于设定地役权的合同，张三为地役权人。《物权法》一百五十八条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。张三与李四的地役权合同未经登记，因此仅在二人之间发生效力。张三转让甲地后，其上的地役权也随同转让。地役权具有不可分性，需役地分割时，地役权在分割后的各部分土地上继续存续。本题中，甲地分割后，王五的土地与乙地仍相邻，仍涉及地役权问题，而赵六的土地与乙地不再毗连，地役权是否存续与赵六无关，因此应由王五单独享有地役权。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第9条规定：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。”

检查界址点与邻近界址点或邻近地物点的距离，用检测数据与原勘丈数据或原坐标反算数据比较，间距较差允许误差是间距中误差的2倍。

农村地籍图的编制以标准分幅土地利用现状图为基础，根据权属调查和权属界址测量结果来进行。

宗地图是描述宗地位置、界址点线和相邻宗地关系的图件。它是在地籍测绘工作的后阶段，对界址点坐标进行检核后，确认准确无误，并且其他的地籍资料也正确收集完毕的情况下，依照一定的比例尺制作成的反映宗地实际位置和有关情况的一种图件。

我国土地所有制度包括集体所有和国家所有两种形式。国家土地属于国家所有，权利主体是特定的，不需要确权，只需要确定国家土地所有权的客体即可。

乙具有被甲公司授予代理权的假象或者外表，丙公司有正当理由信赖乙是甲公司的业务员并享有与其订立合同的代理权。丙公司基于此种信赖而与乙订立的合同应当成立，并发生与有权代理同样的法律后果：由甲公司承担签约后果。至于甲公司因此受到的损失可以向乙追偿。当然丙公司也可以不主张表见代理，不要求甲公司履行合同而追究无权代理人乙的责任，直接要求乙对其赔偿损失。

申请办理土地使用权抵押登记的具体做法为： (1)土地使用权抵押登记应该由抵押人和抵押权人共同申请，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。 (2)申请时限：抵押合同签订之日起15日内。 (3)提交下列文件资料： ①土地登记申请书； ②世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明； ③抵押土地的《国有土地使用证》； ④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书； ⑤贷款合同和抵押合同； ⑥抵押土地地价评估报告； ⑦委托登记的，还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等； ⑧其他要求出示的文件资料。 (4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。

分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列。如：18号宗地分割成三块宗地，18-2号宗地再分割成2块宗地，则编号为18-4，18-5。

根据《土地管理法》第七十八条的规定，当市、县人民政府土地管理部门未经依法审批而行使国有土地的收益权及处分权时，认定其行为无效，并依法处理相关的法律后果。

权利登记制采用形式主义立法指土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。土地权利变动只有到土地登记机构办理登记后，才产生法律效力。

线性工程包括公路、铁路、运输管线等，对于线性工程的勘测定界，首级控制网应沿着其走向布设。

A项，城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。C项，下列凭证免纳印花税：①已缴纳印花税的凭证副本或者抄本；②财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；③经财政部批准免税的其他凭证。

查询统计与输出子系统中，输出模块提供根据查询和统计结构，选择和修改报表类型、格式，制作统计报表或专题图件，提供文件输出、打印输出、数据库输出等功能。D项属于统计模块的功能。

根据《物权法》的规定，土地承包经营的期限根据土地性质的不同有不同的规定。耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

根据我国《婚姻法》第三章的相关规定，夫妻人身关系的内容包括四个方面的内容：①姓名权；②人身自由权；③婚姻住所决定权；④计划生育义务。

不同的土地登记代理业务在具体操作中因内容的不同在程序上有一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括：①接受委托；②签订土地登记代理委托书、代理合同；③收集查询土地登记相关信息与资料；④开展具体业务；⑤提交成果。

改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的国土资源行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上国土资源行政主管部门审批。

《土地权属争议调查处理办法》第三十条规定，国土资源行政主管部门受到申请人提出的土地权属争议调查处理申请后，应该对申请人的资格进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

土地面积又称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。土地面积根据土地权利人在宗地内拥有的土地使用权情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。

地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。需役地的权利人称为地役权人。

没有试题分析

根据《物权法》第一百八十条的规定，某中学的小汽车属于可以设定抵押的财产，而ACD三项均属于《物权法》第一百八十四条禁止抵押的范围。

永佃权是按年向土地所有权人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。地役权是指为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利。地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。典权是指支付一定典价，在一定期限内占有他人的不动产，从而取得使用、收益的权利。

考查行政法的基本概念。行政法所调整的关系是行政关系，本案中甲公司与农牧渔业局之间的关系应受《行政处罚法》的调整。甲公司与县人民政府之间的关系应受《行政复议法》的调整，甲公司与人民法院之间的关系应受《行政诉讼法》的调整。B项中的关系应受民事法律的调整。

考查行政诉讼地域管辖。参见《行政诉讼法》第20条。

相邻宗地界址线间距小于0.5米时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定。宗地界址临街、临巷、相邻宗地界址线间距大于0.5米或土地使用者已有建设用地批准文件且用地图上的界线与实地界线吻合时，可只由本宗地指界人指界。

数据管理模块提供各种方式的检索与查询功能，可进行数据导入导出、数据格式转换、投影与坐标变换、删除与更新、备份与恢复、数据压缩、数据字典管理等。

国家授权经营国有建设用地使用权初始登记、划拨国有土地使用权变更登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记；土地使用权出租设定、变更登记和集体土地使用权抵押权的设定登记不涉及土地权属的变更，因此，不需报经人民政府审批。

考查行政诉讼的第二审程序。参见《行诉解释》第107条第2款。

《继承法》第3条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括；①公民的收入：②公民的房屋、储蓄和生活用品；③公民的林木、牲畜和家禽；④公民的文物、图书资料；⑤法律允许公民所有的生产资料；⑥公民的著作权、专利权中的财产权利；⑦公民的其他合法财产。C项，著作权中的人身权利不能成为继承的客体，不能笼统地将著作权中的权利全部纳入遗产的范围；D项，私房可以作为公民的遗产，但是宅基地的使用权不属于遗产，公民因继承私房获得宅基地的使用权，而不是继承宅基地使用权而获得私房遗产。

根据《土地管理法》第二条的规定，一般情况下不允许将国有土地变更为集体土地。但是，因国家组织移民或自然灾害等原因，国家将当地农民成建制地集体迁移，从而取得原农民集体所有的土地，使国有土地的数量增加的，应当以一定量的国有土地与原集体土地相置换。用于置换的土地，可以是存量的国有土地，也可以是国家为安置移民而向其他农村集体经济组织征收的土地。

我国法律目前不缺少关于听证制度的规定,在行政处罚、行政许可及价格方面等都引入了听证程序。

1.该土地登记代理公司应按下列步骤办理领取手续： 第一步，接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等； 第二步，与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限； 第三步，根据委托人该公司的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料； 第四步，领取并核实土地证书； 第五步，向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题。 2.在领取土地证书的时候，土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明；其次，要对土地证书的规范性和准确性进行核实，主要包括下列几个方面： (1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。 (2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地，规范的土地登记用途应为商服。 (3)使用权类型是否符合相关批准文件的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。 (4)如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途，其最高出让年期应为40年。 (5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致，是否与出让合同中的出让面积一致。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任，但是，如果有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付费用，不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。

A项应为，划拨国有土地使用权变更登记。

财产权是指以财产利益为内容，直接体现某种经济利益的权利，如物权、债权、继承权等。知识产权是个人或集体对创造性智力成果所享有的权利，它兼具财产权和人身权的双重性质。健康权属于人身权。

行政追偿实际上是一种制裁，它要求行政机关工作人员或者受行政机关委托的组织或个人所为的致害行为有故意或者重大过失。“故意”是指责任人员在行使职权时明知自己的行为会给相对人造成损害，却仍然希望或者放任这种结果发生的主观态度。“重大过失”是指责任人员行使职权时未能达到普通公民应当注意并且能够注意的标准，而造成公民、法人和其他组织合法权益损害的主观状态。

我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

合同的变更有广义和狭义之分。广义的合同变更，包括合同内容的变更与合同主体的变更。狭义上合同的变更只是合同内容的变更，合同主体不变。合同主体的变更实际上是合同权利义务的移转，因此合同变更仅指狭义的合同内容上的变更。B项属于合同的终止。

土地权属争议的主体范围比较广泛。当前涉及比较多的争议有：①中央单位与地方单位之间的土地权属争议；②军队与地方单位之间土地权属争议；③涉及宗教团体的土地权属争议；④涉及铁路部门的土地权属争议；⑤涉及水利部门的土地权属争议；⑥涉及民航、石油、冶金等部门的土地权属争议；⑦宅基地使用权争议；⑧其他。

根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

按照《土地管理法》的规定，不按照批准的用途使用土地应包括：①不当使用土地，致使土地状况严重恶化；②擅自改变土地用途；③使用权人长期闲置土地；④违法转让土地使用权。

夫妻财产关系，是指基于夫妻身份而产生的以财产为内容的权利义务关系。《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的下列财产，归夫妻共同所有：①工资、奖金；②生产、经营收益；③知识产权收益；④继承或赠予所得的财产，但是遗嘱或者遗赠明确规定只归夫或妻一方所有的财产除外；⑤其他应当归共同所有的财产。第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：①一方的婚前财产；②一方因身体受到伤害而获得的医疗费、残疾人生活补助费等其他费用；③遗嘱或赠予合同中明确规定只归夫一方或妻一方的财产；④其他专属生活用品；⑤其他应当归一方所有的财产。

界标种类和适用范围如表2-2所示。
表2-2界标的种类和适用范围

鉴证形式在我国是合同的一种行政管理手段，有权进行鉴证的机关是各级工商行政管理部门和各级业务主管部门。

A项，对虽已丢失，但变更后是废弃的界址点不需要恢复。

《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”但是遗赠扶养协议自依法签订时生效，所以不是附条件的赠与合同，A是错误的。遗赠扶养协议具有生前行为和死后行为双重属性，一经有效成立，就对协议双方产生约束力，遗赠方和扶养方都应该承担相应的义务，所以B是错误的。《继承法》第21条遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。《继承法》解释第56条规定，扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。由此，本题中，乙无正当理由拒绝履行扶养义务，经过甲诉请，法院应该判决乙返还甲的房屋，答案C是正确的，D是错误的。

地籍管理信息系统的建设过程中，为确保地籍信息数据库的质量，必须对入库数据进行严格的检核，确保数据的完整性、完备性、一致性。

《婚姻法》第31条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。”因此，甲、乙双方虽然协议同意离婚，但双方仍需亲自到婚姻登记官办理离婚登记手续，不得代理。

《物权法》第一百二十七条规定，县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

本题涉及合同的相对性及相邻关系问题。根据《物权法》第84条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。本题中，甲、丙为相邻不动产的所有人或者使用人，丙每日在家练习二胡，侵扰了甲的儿子备考，甲有权请求丙停止侵害，故A选项正确，D选项错误。根据合同相对性原理，乙与甲达成了只能在每日上午7点半以后练嗓的协议，该协议只能约束甲和乙，对丙不具有约束力，故甲无权因为丙的行为而请求乙承担违约责任，C选项错误。在丙使用不动产期间，甲无权请求乙停止侵害，故B选项错误。本题正确选项为A，

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《高级农业生产合作社示范章程》和《六十条》的规定，土地改革时分给农民并颁发了土地所有权证的土地及实施《六十条》时确定为集体所有的土地属于集体土地所有权。

初始地籍调查是一项非常重要的基础工作，从根本上讲是为维护国家土地制度、保护土地权利人的合法权益服务的，并为制定土地政策与土地利用计划等提供基础资料。

行政法上的积极行政有时只要求具备组织法上的依据，而无须行为法上的依据。特别是对非强制性的行政行为，如行政指导、行政合同等，由于不具有强制性，是否接受取决于相对人的合意或者是同意，在这种情况下，依法行政并不要求行政指导亦具有行为法上的依据，但仍需具备组织法上的依据。

定金是合同当事人一方为保证合同的履行，在合同订立时或履行前，给付对方一定数额金钱的担保方式。我国的《民法通则》和《担保法》都有关于定金的规定，定金与订金的区别在于是否存在“定金罚则”。

说明理由是关于行政决定必须阐明其理由和真实用意的行政决策程序制度，特别适用于行使裁量权限和不利于当事人的行政决定。这一制度的意义主要是防止行政专横和权利滥用，便于司法审查和法制监督。《行政处罚法》的前述规定，恰恰体现了说明理由制度。

1986年《土地管理法》，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度；1998年修订的《土地管理法》第十一条规定了登记的机关和权利类型；2007年《物权法》对不动产登记进行了具体规定，明确了登记机构的职责、异议登记、预告登记等内容。

建成区内或边缘的农村集体经济组织在其所拥有土地全部转为国有后，国家可以将农村集体所有成员转为城镇居民，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。

处分是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能处分，指对物的命运加以处置。单纯对自然状态的改变不构成处分。在土地上种植果树并未发生土地权利的变动，不属于处分行为。

一般权限的行政机关是指对管理领域内的行政事务进行一般管理的行政机关。与之相对应的是部门权限的行政机关，是指就本部门范围内的行政事务进行管理的行政机关。我国乡镇人民政府不设职能部门。一般情况下，派出机构不具有行政主体资格，而派出机关往往具有行政主体资格。

能直接启动审判监督程序主要包括以下三种情形：①上级人民法院提审或者指令再审；②人民法院院长通过审判委员会决定再审；③人民检察院抗诉。当事人申请再审不能直接导致案件再审，必须得到检察院或者是法院的同意方可。

经检查合格后，对初始权属调查成果进行分类整理。整理时通常分为两类：能够继续进行下一步工作的宗地材料，即调查成果合格，没有权属争议的宗地材料；不能继续进行下一步工作的宗地材料，即调查成果不合格或权属尚有争议的宗地材料，对这些宗地需附详细的情况说明。D项属于权属调查成果立卷的内容。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。只有集体经济组织成员可以成为宅基地使用权的主体。

《继承法》第27条第3项规定，遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的，遗产中的有关部分按照法定继承办理。由于遗嘱继承人乙已经先于被继承人甲死亡，所以，该遗嘱继承无效，应该转为法定继承。
A项，《继承法》第11条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。继承人乙先于甲死亡，其应当法定继承的份额可以由乙之女戊来继承。
BCDE四项，甲的继承人包括法定继承人儿子丙、代位继承人戊和尽到了主要赡养义务的丁。丙、丁、戊均可作为第一顺序继承人参加法定继承。

行政许可制度的完善与否并不取决于行政许可事项的多少，因为行政许可的前提是法律的一般禁止，所以许可的事项越多，也就反映了法律对相对人权利的限制越多。也正是因为行政许可的设定关涉公民、法人和其他组织的诸多权益，故而行政许可事项的设定应当慎重，不能由行政主体自身任意为之，而应由法律明确规定。

重新进行土地权属调查的，一般由当地政府授权的国土资源管理部门组织，经过审阅提供的权属资料、到实地指界等阶段，依法对土地进行确权。确权方式有：①权源确认；②指界确认；③协商确认；④仲裁确认。

宗地草图是地籍资料中的原始记录，在地籍调查中发挥重要的作用，具体表现为：①为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据；②可配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供重要信息；③是检核地籍图中各宗地的几何关系、保证地籍图质量的重要图件。

考查行政法的基本原则和行政复议参加入。收回决定本身并未经省政府批准，不符合《行政复议法实施条例》第13条规定，A的说法错误。D的说法无法律依据。本案中，公司依法取得土地使用权，市政府因省政府城市规划建造城市公园撤销其批准，公司可以使用信赖保护原则维护自己的权益。B的说法正确。C的说法符合《行政复议法实施条例》第10条规定。

根据《物权法》第二百二十六条的规定，以股权出质的，当事人应当订立质权合同。以在证券登记结算机构登记的股权出质的，应当在证券登记结算机构办理出质登记，质权自办理出质登记后发生效力。以其他股权出质的，质权自在工商行政管理部门办理出质登记时设立。

我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，负有先履行义务的甲履行债务不符合约定，乙有权行使先履行抗辩权。