2021土地登记代理人考试真题及详解8节

1.根据《土地登记办法》的规定，王某现在应办理土地用途变更登记。因为土地利用类型由原来的工矿仓储用地变为了商服用地。 2.土地用途变更登记的程序为： (1)由需要办理土地用途变更登记的人提出申请，提交相应的权属文件资料。 (2)由土地登记机关对申请人提交的权属文件资料进行审核。土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。 ①对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、国土资源行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。 ②集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。 不管是国有土地的用途变更、农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化，还是集体土地建设用地的用途发生变更，申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。 (3)进行注册登记与核发证书 土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。具体事项包括： ①在《土地登记簿》上注册登记重新填写相应的宗地面积； ②更改《土地归户卡》，主要是其上的“用途”一栏； ③更改土地权利证书的相应内容。

《行政复议法》第二十七条规定，行政复议机关在对被申请人作出的具体行政行为进行审查时，认为其依据不合法，本机关有权处理的，应当在30日内依法处理；无权处理的，应当在7日内按照法定程序转送有权处理的国家机关依法处理。处理期间，中止对具体行政行为的审查。

鸦片战争以后中国近代土地所有制发生了一些变化，主要表现在：国有土地进一步私有化，扩大了地主私人占有土地的范围，强化了地主制经济；地主阶级构成发生变化，土地私有更加集中，大地主阶层不断扩大，中小地主日趋没落；帝国主义在我国的占地具有殖民地的性质，此时的土地制度已经具有殖民地的性质。

在对土地登记代理成果进行审核时，应重点审核的内容有：①代理步骤及过程是否符合规定要求；②成果内容及形式是否符合委托方的要求；③成果内容是否规范合法。

初始权属调查成果的检查可分为：自检、审核和实地检查三个方面。自检的内容包括：①检查地籍调查表各项目的填写是否符合要求，是否有漏项；②检查界址认定手续是否齐全有效；③检查宗地草图的绘制是否符合要求，注记内容是否齐全。D项属于实地检查的内容。

行政主体的分类包括：外部行政主体与内部行政主体、中央行政主体与地方行政主体、授权行政主体与职权行政主体、地域行政主体与公务行政主体。其中，授权行政主体与职权行政主体是根据行政主体职权的性质与法律来源的不同所作的划分，地域行政主体与公务行政主体则是根据行政主体管辖的对象不同所作的划分。

《农村土地承包法》第五十二条规定，当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

申请人必须是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或其他组织。这里的“认为”是指申请人的一种主观认识，具体行政行为是否确实侵犯了其合法权益，必须等到行政复议机关审查后才能确定。因此，申请人包括具体行政行为所直接指向的相对人和间接指向的相对人。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

根据《物权法》第一百八十四条和第二百三十二条规定，BE两项属于法律禁止抵押的财产，D项属于权利质权的标的。

地籍测量是指在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括：地籍控制测量、地籍细部测量。

抗辩权，是指对抗相对人请求权或其他权利的权利。我国《合同法》所规定的同时履行抗辩权、序时履行抗辩权和不安抗辩权等都是抗辩权。《担保法》规定的先诉抗辩权也属于抗辩权范畴。排除妨害请求权的目的在于保护、恢复受侵害的权利，以维护民事主体的合法权益，因此属于救济权。

根据《宪法》第九条第一款的规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。本条中，除了矿藏、水流属于国家专有以外，其他的自然资源的权利主体都可以为集体和国家。

权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”，登记过程中采用形式主义立法。

根据《土地登记办法》第二条第一款的规定本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。根据《物权法》第九条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。国有土地属于国家所有，国有土地所有权不需要登记。

地籍图、地形图作为编绘勘测定界图的基础图件；地籍图、土地利用现状图、土地权属界线图及航片作为现场调查核实权属及地类的主要图件资料；基本农田界线图、土地利用总体规划图作为编绘勘测定界时转绘基本农田界线及农用地转用范围线的基础图件；用地范围图及项目用地工程总平面图作为勘测定界时放样测量的基础图件；土地利用现状图还用于制作勘测定界用地范围图。

地籍图测量方法分模拟法和数字法两种，这两种方法的主要区别在于测绘地籍图所采用的方法不同。数字法测绘地籍图是指从野外数据采集及数据组织到绘制地籍图都由计算机等电子设备辅助完成；模拟法测绘地籍图基本靠手工完成。

自物权是权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权，只有所有权符合这一特征，自物权即所有权。

宗地界址发生变化的变更调查，在增设新的界址点前，应用原宗地草图的勘丈数据及界址点坐标，检查原界标是否移动或丢失。如界标移动、丢失，应用原测量数据恢复界标。对虽已丢失，但变更后是废弃的界址点不需要恢复。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

一般情况下，除农民集体办乡(镇)、村企业和农民建住宅使用本村集体土地，乡(镇)、村公共设施和公益事业建设使用集体土地外，其他任何单位或个人都只能使用国有土地，即不能取得集体土地使用权。其他单位或个人建设需要使用集体土地，应当通过土地征用，使之转为国有土地后才能依法取得使用权。但目前也有例外情况，如通过兼并、联营、破产、拍卖等形式获得集体土地使用权。

在我国土地的所有权只能归国家所有或者集体所有，土地不能成为交易的标的。但是土地的高度稳定性并不意味着土地主体不可变更，根据《物权法》的规定，国家为了公共利益的需要，有权按照法定程序将集体土地征收为国家土地，并给与相应补偿。

宗地分割或合并，原宗地号一律不得再用。分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列；数宗地合并后的宗地号，以原宗地号中的最小宗地号加支号表示。题中，14-2号宗地与21号宗地合并，最小宗地号为14，加支号即为14-3。

根据《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》第四条第二款的规定，土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有，由财政部门统一负责征收管理。土地出让金由土地管理部门代收代缴；土地收益金(或土地增值费)由房地产管理部门代收代缴。

根据《物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。据此规定，如果将土地使用权分割的，连同地上建筑物，其他附着物也一并分割。

两个以上行政机关共同实施致害行为时，赔偿请求人有权向其中的任何一个提出赔偿请求，该机关必须受理。

撤销权在性质上是一种形成权，撤销权的行使，为撤销权人单方的行为，无需相对人的同意。可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。民事行为被撤销以后，发生与无效民事行为同样的法律后果。

土地权属界线、行政界线与用地范围线的交叉界址点编号应冠以字母表示：S表示与省界的交点；E表示与地区(市)界的交点；A表示与县界的交点；X表示与乡(镇)界的交点；C表示与村界的交点；Z表示与村民小组界的交点。

初始地籍调查技术总结应对调查成果的质量作出评价，反映调查过程中出现的问题及采取的处理方法，语言应规范，文字应简练。其内容有：概述、权属调查的技术总结、地籍平面控制测量及地籍细部测量的技术总结、质量检查结果分析、经验教训的总结、建议。

城镇土地利用现状与潜力调查主要是在城镇地籍调查及城镇变更调查的基础上，对已有城镇地籍调查成果进行补充、完善，进一步调查城镇土地利用现状、各类用地分布状况、城镇闲置土地状况、建筑密度、建筑容积率等土地利用状况，编制相应的城镇土地利用现状图。

当测区的控制网逐级布设完成后，在此基础上，进行界址点的勘测放样。土地勘测定界放样的步骤分为：确定界址点的放样元素、实地放样、界址桩的设置、界址点的编号及绘制点之记。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

以县级行政区为单位开展初始地籍调查时地籍编号分为三级，即：街道(乡、镇)—街坊(村)—宗地；以地(市)级行政区为单位开展初始地籍调查，地籍编号分为四级，即：区(县)—街道(乡、镇)—街坊(村)—宗地。

无效民事行为，是指因欠缺民事法律行为的有效要件，而当然、确定地不发生法律效力的民事行为。无效民事行为，因为不具备生效要件，自该行为成立之日起即为无效。

E项混淆了政府规章和行政规范性文件的制定主体。

1.(1)在履行土地登记代理合同过程中，因土地登记代理人或其所在的机构的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应由土地登记代理机构承担赔偿责任。机构在向当事人进行赔偿后，可以向有关责任人追偿全部或部分赔偿费用。 (2)当事人之间对合同的履行有争议的，可以通过以下方式处理： ①当事人双方本着平等自愿的原则协商解决； ②如双方协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其负责进行调解(投诉不是必经程序)； ③双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理，合同中没有仲裁条款的可以另行达成仲裁协议，根据仲裁协议向所选择的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决为终结裁决； ④合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。 2.土地登记代理人和土地登记代理机构在执业中应禁止以下行为： (1)弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同； (2)损害国家、社会公共利益和他人合法权益； (3)隐瞒非商业秘密的有关代理活动的重要事项； (4)采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务； (5)伪造、涂改、转让《土地登记代理人职业资格证书》或允许他人利用自己的名义从事土地登记代理业务； (6)利用已签订的代理合同，或他人掌握的信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益； (7)土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构内执业； (8)索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财务； (9)法律、法规禁止的其他行为。

根据《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。

初始地籍调查成果资料是指在调查过程中直接形成的文字、图、表等一系列成果的总称，它是广大地籍工作者辛勤劳动的结晶，其调查成果经验收合格后，可提供社会使用。但在提供使用时，应根据有关规定，办理必要的手续实行有偿服务。

地籍管理历来是国家行政管理措施之一，是国土资源政务管理的重要组成部分，是强化国土资源管理的基础工作，其业务过程所形成的数据和结果是其他国土资源管理业务的基础，也是国土资源政务管理信息系统最为重要、最为基本的信息源。

地籍图是对在土地表层自然空间中地籍所关心的各类要素的地理位置的描述，并用编排有序的标识符对其进行标识，标识是具有严密数学关系的一种图形，是地籍管理的基础资料之一。

产品责任是一种无过错责任或严格责任。这种责任的构成，不以责任人主观上具有过错为要件。

在同一事件中死亡的夫妻，不能确定死亡先后时间的，应推定他们同时死亡。本题中，丈夫有继承人哥哥，妻子有继承人弟弟，故他们分别继承被继承人的遗产。本题正确选项为BC。

一般情况下，除农民集体办乡(镇)、村企业和农民建住宅使用本村集体土地，乡(镇)、村公共设施和公益事业建设使用集体土地外，其他任何单位或个人都只能使用国有土地，即不能取得集体土地使用权。其他单位或个人建设需要使用集体土地，应当通过土地征用，使之转为国有土地后才能依法取得使用权。但目前也有例外情况，如通过兼并、联营、破产、拍卖等形式获得集体土地使用权。

利用他人的不动产来提高自己不动产的效益是地役权设立的主要目的。由此可知，地役权只能发生在不动产和不动产之间。

参见《土地管理法》第四十七条规定。

免责事由，是指法律规定或者合同约定的当事人对不履行或者不适当履行合同义务免于承担违约责任的条件。通常包括不可抗力、受害人的过错和免责条款。

基本法律是指由全国人民代表大会制定和修改的，规定或调整国家社会生活中，在某一方面具有根本性的和全面性关系的法律。本题中只有《民法通则》属于基本法律。

划拨国有建设用地使用权是国家凭借行政权利进行土地资源配置的方式，土地使用人为获得该种权利首先必须经县级以上人民政府批准。

土地所有权是国家或农民集体依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权是支配性和绝对性的权利

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十条、第十一条规定，国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门作为代表实施。

该种补偿属于财产性利益补偿中的公务行为附随效果损失补偿，即行政机关的公务行为并不以取得或限制私人财产性利益为目的，但在客观后果上却造成了私人财产性利益损失，此时所给予的补偿。

土地登记资料中需审核的内容有：土地证书，宗地图，土地划界、定界文件，土地权属来源证明材料，土地权属复查、核实材料，处理土地权属争执的协议书、仲裁书。

处分是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能处分，指对物的命运加以处置。

划拨国有建设用地使用权作为国有土地建设用地使用权的一种，具有以下特征：①划拨国有建设用地使用权通过行政划拨方式无偿取得；②划拨国有建设用地使用权没有期限的限制；③划拨国有建设用地使用权交易受到严格限制。

行政机关行使职权所选择的程序必须有利于保护相对人的合法权益，公民的权利保护是现代法治国家的要求。在保护权利与效率的价值目标位阶上，前者居于首位。

1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料： (1)土地使用权变更登记申请书； (2)W国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明； (3)原国有土地使用证； (4)机械厂的房屋所有权证。 2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下： (1)申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿； (2)申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待； (3)不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。 3.土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的，均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。

香港的土地使用制度非常发达，主要是实行土地租用制度（也称批租制），香港政府不向土地使用者出让土地所有权，除授予约翰大教堂土地永业权外，其余的都只授予租业权。

《民法通则》第六十九条规定，有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。《民法通则》第七十条规定，有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）代理人丧失民事行为能力；（四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。

直接强制执行直接施加于人身或者财产，构成对公民人身自由、财产权侵害的可能性更大。因此，对直接强制执行的采用必须十分慎重，严格遵照法律、法规的规定执行。

《婚姻法》第41条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”

根据《土地权属争议调查处理办法》第七条的规定，省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件：（一）跨设区的市、自治州行政区域的；（二）争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的；（三）争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；（四）在本行政区域内有较大影响的；（五）同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。根据《土地权属争议调查处理办法》第八条的规定，国务院交办的土地权属争议案件属于国土资源部的管辖范围。

用于抵押的土地使用权是有期限的，使用权人仅可以在权利存续期限内设定抵押权，其土地抵押权的期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已经使用期限后的剩余期限。本题中，土地使用权年限为40年，工厂已经使用了14年，所以最多仍然可以使用40-14=26(年)。

行政滥用职权具有如下特征：①行政主体滥用职权是在其职权范围之内进行的，确切地说是在其裁量权限范围之内进行的。超出职权范围而进行的活动属于超越职权的行为。同时，行政滥用职权不包括羁束行为在内。②行为人主观上必须出于故意，主观上的过失不构成滥用职权。这里的故意包括主观上出于不正当的动机或非法的动机。③行政滥用职权在客观上表现为行政主体不正当地行使行政权力。

我国行政赔偿分为单独提出行政赔偿和一并提出行政赔偿两种途径。无论是单独提起还是一并提起，赔偿请求人都可以根据所受的不同伤害，同时提出数项赔偿请求。受害人单独提起赔偿请求的，应先向赔偿义务机关提出，然后才可以向其上级行政机关申请复议或者向法院提起诉讼。

土地征收是指国家为公共利益的需要，将集体土地转变为国家所有并给予补偿的制度。国家征收涉及土地所有权的变更，而不是使用权的变更。

地籍信息发布子系统是在地籍管理信息系统数据库的基础上，基于查询统计和输出功能，生成相应的统计报表、图件或需要发布的地籍管理信息，通过Internet/Intranet、大屏幕和触摸屏等方式向社会公众以及单位内部进行发布。

行政法的调整对象是行政关系和监督行政关系，包括行政权在获得、行使与受监督过程中与相关各方所产生的各种关系。主要包括：①行政权力在获得过程中与权力机关所产生的关系；②行政权力在行使过程中与行政管理的相对一方，包括公民、法人或者其他组织之间所产生的各种关系；③对行政权力进行监督过程中所产生的关系；④行政机关对其内部进行管理所产生的行政关系。

工作底图的比例尺应与勘测定界图的比例尺相同，一般不小于1∶2000，大型工程经有权批准该项目用地的政府国土资源管理部门批准，工作底图比例尺可不小于1∶10000。

基本地籍图分幅编号按图幅西南角坐标(整10m)数编码，X坐标在前，Y坐标在后，中间短线连接，当勘丈区已有相应比例尺地形图时，基本地籍图的分幅与编号方法亦可沿用地形图的分幅与编号。

法定条件不管当事人在进行意思表示时是否明确表示之，都对民事法律行为的效力发生限制，凡法律行为中附有法定条件的，应视为未附条件，因此。条件是由当事人自己选定而非法定的。

根据《担保法》第三十八条的规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同是抵押人和抵押权人在平等自愿的基础上成立财产抵押关系的法律行为，是抵押权人取得抵押权的前提。

行政诉讼法的立法目的主要体现在以下几个方面：①保障公民、法人或者其他组织的合法权益；②保证法院正确、及时地审理行政案件；③维护和监督行政机关依法行使行政职权。