土地登记代理人答疑精华9篇

变更地籍测量的特点包括：①区域分散、范围小；②变更地籍测量精度要求高；③变更地籍测量任务急。

1.目前我国的土地用途变更登记主要有下列三种情形： (1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记； (2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记； (3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。 2.谭某应当提交下列权属文件资料： (1)《国有土地使用证》 (2)地上建筑物、附着物权属证明 凡是地上存在建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。(3)土地用途变更的批准文件 国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

B项，委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。相对于委托书，土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证，但两者作用不同。土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用。D项，土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。

没收是指解放初期对地主及官僚资本土地所有权的剥夺；征收是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条例无偿地将公民或集体所有的土地收归国有的行为；征购是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条例有偿地征用集体或个人的土地的行为；征用是指1982年《国家建设征用土地条例》施行后，国家依照法律规定的条件将原属于农民集体的土地征为国有的行为。

《物权法》第一百一十六条规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议审议通过《物权法》，《物权法》的颁布是土地登记工作中的一个重要时点。A项是《中华人民共和国土地管理法》颁布的时间；C项是《土地登记办法》颁布的时间；D项是《土地登记办法》实施的时间。

乡镇企业建设用地使用权经县级人民政府土地行政主管部门登记的，可以随厂房一同抵押，但法律对此有两点限制：一是乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；二是在抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条，对房地产中介服务机构设立的条件确定土地登记代理机构的设立应具备的条件有：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。

城镇土地归国家所有，只有国家有权对该土地进行处分。

《行政复议法》第十五条规定，对政府工作部门依法设立的派出机构依照法律、法规或者规章规定，以自己的名义作出的具体行政行为不服的，向设立该派出机构的部门或者该部门的本级地方人民政府申请行政复议。

地籍管理信息系统作为地籍管理工作的支撑系统，稳定性是系统应用的关键前提。

CD两项属于地籍调查成果为土地管理服务的内容。

土地勘测定界的原则包括：①符合国家土地房地产和城市规划等有关法律的原则；②符合实事求是的原则；③符合地籍信息管理的原则；④符合充分应用地籍资料的原则；⑤符合有效检核的原则。

对双方无争议的土地权属界线，应按规定格式填写土地权属界线协议书一式三份，权属单位双方及当地国土资源管理部门各执一份。其内容包括：①标清各权属界线拐点及界线位置的附图；②拐点及权属界线真实位置的文字说明，权属双方指界人、调查人签字盖章及上级国土资源管理部门签章等。

土地承包经营权是自然人和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。在承包经营关系中，承包人应当按照合同的规定从事经营，不得擅自改变土地的使用目的，不得擅自在土地上建造建筑物和各种工作物。

地籍最初是为征税而建立的记载土地的位置、界址、数量、质量、权属、用途(地类)等状况的田赋清册和簿册，其主要内容是应纳税的土地面积、土壤质量及土地税额的登记。

国有土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权是指经县级以上人民政府的批准，以国家租赁方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。

初始地籍调查成果的评定，由文字材料、权属调查、控制测量、地籍要素测量、地籍原图及着墨二底图等五部分材料组成。

初始地籍调查成果评定时，良等品评定条件要求：三角形闭合差小于限差的3/4，极条件自由项小于限差的4/5，导线测量的条件自由项均小于限差的4/5，且其余各项误差均符合限差要求。

《继承法》第28条规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。第10条规定，遗产按照下列顺序继承：①第一顺序：配偶、子女、父母。②第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。甲、乙、丙、丁均为第一顺序的法定继承人。据此，有权继承为该胎儿所保留份额的人为甲、乙、丙、丁四人。

由于有全权代理的授权委托书，夏律师的行为实际上属于有权代理，并非无权代理，只是夏律师的行为违反了委托合同的规定。该题对外应当由南方公司承受该代理行为的法律后果，但内部则由南方公司追究夏律师的民事责任。

承诺不得对要约的内容作出实质性变更，但可以作出非实质性变更；承诺应在要约所确定的期限之内到达，才能发生效力；承诺的效力主要就在于使合同成立。

处分就是决定物法律上的命运，或者说是对物的处置。处分是上述四种权能中最重要的权能，狭义的财产所有权就是指处分权。

以土地使用权作价出资与国有土地使用权授权经营，在作价后的土地使用权利的具体内容是不同的，包括获得权利的主体不完全相同以及权利的内容不同。

根据《民法通则》第八十条的规定，公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

根据《民法通则》第十二条第一款的规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。一般来说，十周岁以上的未成年人可以从事如下方面的活动：①进行满足其日常生活需要的数额不大的民事行为；②从事只取得利益而不承担义务的行为；③接受以自己的行为获得的人身权利和财产权利。AB两项属于只取得利益而不承担义务的行为；D项属于与他的年龄、精神相适应的活动；C项著作权的获得属于一种事实行为，与创作人的年龄及精神状况无关，属于以自己的行为获得的人身权利和财产权利。

土地分类体系中，土地利用现状分类即土地综合分类，在土地资源管理中应用最为广泛。掌握土地利用现状是国家制定国民经济计划和有关政策，发挥土地宏观调控作用，加强土地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地的重要依据。

在我国集体土地所有权受到比国外私有土地所有权更多的限制，集体土地所有权不具有绝对性。

相邻人排放废水、废渣、废气、粉尘、油污和放射性物质的应当严格遵守国家标准，不得污染环境，造成邻人损害。否则，邻人有权要求停止排污，请求有关部门处理。受到损害的，有权要求赔偿。

宅基地使用权的客体主要是集体所有的土地，用于建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，无偿取得，无偿使用。

考查行政复议范围。本题中所涉及的情况并非为法律所特别规定的情况，当事人既可以选择行政复议也可以选择行政诉讼，对复议决定不服的，还可以提起行政诉讼，即B项是正确答案。

宗地地籍号以县级行政区为单位，采用乡(镇)—行政村—宗地三级编号。乡(镇)、村、宗地的编号均用三位阿拉伯数字表示。宗地内的地块(图斑)编号用分式表示。

《物权法》第一百九十三条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。据此，只有抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人才能要求债务人提前清偿。

土地使用权是指民事主体(国家机关、企事业单位、社会团体、农村集体经济组织和公民个人)在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益的权利和承担一定的义务。

土地登记代理合同中，委托人的义务有：①承担后果的义务；②承担处理事务费用的义务；③支付代理佣金的义务；④提供相关资料的义务；⑤确保提供资料真实性的义务。

图解法是在地籍图上量取求积所需元素或直接在地籍图上量取面积的方法。图解法主要用于宗地内地类面积计算。

1960年11月3日，中共中央发出了《关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信》，明确规定劳动、土地、耕畜、农具必须坚决实行‘四固定'，固定给生产小队使用，并且登记造册，任何人不得随便调用。

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记的申请人为原划拨国有建设用地使用权人。申请人应当提交的权属证明文件包括：①人民政府批准文件；②原《国有土地使用证》；③《国有建设用地使用权出让合同》；④土地出让金及有关税费缴纳凭证；⑤其他证明文件。

行政机关委托的组织作出的具体行政行为引起行政复议，委托的行政机关是被申请人。

隋朝和唐朝实行的是均田制，明朝实行屯田制。

本题考查的是观念交付的相关问题。本题A选项中是以占有改定的方式交付电脑的，根据《物权法》第27条的规定，王某取得该电脑的时间为达成该买卖约定的时间，故A项错误，不选。本题B选项因乙已依法占有该手表，自合同生效之日起，该手表的所有权归乙享有。本题C选项因乙已经占有了该耕牛，自合同生效之日起，耕牛的所有权已转移给乙，风险转移给乙。D选项涉及指示交付的问题。根据《物权法》第26条的规定，指示交付的约定达成时，动产的所有权即发生转移。故D项的说法正确。因此，本题正确选项为BCD。

申请结婚登记的外国人，须持有下列证件：①本人护照或其他身份、国籍证件；②公安机关签发的外国人居留证，或外事部门颁发的身份证，或临时来华的入境、居留证件；③经本国外交部（或外交部授权机关）和中国驻该国使、领馆认证的由本国公证机关出具的婚姻状况证明或该国驻华使、领馆出具的婚姻状况证明。

《行政处罚法》第四十七条规定，依照本法第三十三条的规定当场作出行政处罚决定，有下列情形之一的，执法人员可以当场收缴罚款：（一）依法给予二十元以下的罚款的；（二）不当场收缴事后难以执行的。

B项，土地用途变更登记申请人应当提交的权属文件资料有：①由土地登记机关颁发的土地权利证书；②地上建筑物、附着物权属证明；③土地用途变更的批准文件。

A项，地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让；B项，依法买卖地上建筑物、构筑物及其附属设施会导致建设用地使用权转移，因此购买房屋的同时也购买了房屋所占土地的土地使用权。

参与原则，是指行政机关在作出影响当事人合法权益的行政决定前，必须给予当事人向行政机关表达自己意见的权利和机会，否则这种行政决定可以因为缺乏最低限度的程序正当性不能取得法律效力。行政相对人的行政程序上的权利主要包括：参与听证权，陈述、申辩权和复议申请权。

行政法上的积极行政有时只要求具备组织法上的依据，而无须行为法上的依据。特别是对非强制性的行政行为，如行政指导、行政合同等，由于不具有强制性，是否接受取决于相对人的合意或者是同意，在这种情况下，依法行政并不要求行政指导亦具有行为法上的依据，但仍需具备组织法上的依据。

缔约过失责任的赔偿范围是信赖利益损失，违约责任的赔偿范围是履行利益损失。

根据合同意思自治原则，当事人通过意思表示一致而达成合意，即当事人就合同主要条款达成合意，合同即告成立。我国《合同法》对合同形式采用非要式合同为原则、要式合同为例外的原则，合同成立一般不需要履行特定的缔约形式。

我国国有土地使用权可以通过出让、租赁、划拨等具体方式取得。总的说来，可以归纳为有偿使用和无偿划拨两种方式。

考查应予受理的案件、不予受理的案件。参见《行政诉讼法》第13条，《行诉解释》第1条，《行政复议法》第14条。

我国在过去很长一个时期内受计划经济影响，偏重土地行政管理，而土地权利制度建设相对滞后，国家法律对企业、公民的土地权利界定不明确或保障不利，权利之间的界线不清，导致土地利用粗放、土地闲置、浪费，并产生大量的土地争议和冲突，用地者缺乏保护耕地和合理利用土地的主动性和自觉性。历史上出现的乱砍滥伐森林、草原过度放牧等问题，其根本原因在于土地产权关系不清晰，责权利关系不明和产权缺乏有效保护，用地者对未来缺乏稳定的预期。因此，赋予各类土地权利主体稳定的土地财产权，是促进国土资源可持续利用的有力保障。

四荒地最长不能超过50年，农业用地承包经营期限为30年。

初始地籍测量的内容包括地籍平面控制测量和地籍细部测量。