21年土地登记代理人答疑精华6节

A项，行政诉讼专指法院动用诉讼程序解决行政争议的活动；B项，具体行政行为合法性审查是行政诉讼中特有的原则；C项，依据《行政诉讼法》第二条和第十二条的规定，行政诉讼是解决特定范围内行政争议的活动；D项，被告不享有起诉权和反诉权，同时还对具体行政行为的合法性承担举证责任；E项，不适用调解原则是行政诉讼的基本原则。

A项中，商场陈述虚假事实，将产自广东的相机标明产自香港，为欺诈行为，因此，小王与商场订立的买卖合同属于可撤销的合同；B项中，限制民事行为能力人签订依法不能独立订立的合同，为效力待定的合同；C项中，甲乙双方以合法形式掩盖非法目的，所订立合同为无效合同；D项中，小刘陈述虚假事实，实施欺诈行为，所订立合同为可撤销的合同。E项中，小黄利用其所持有的裸聊照片，实施胁迫行为，所订立合同为可撤销的合同。

土地使用权设定登记即初始登记，土地使用权初始登记是在总登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权进行的登记。土地使用权初始登记可分为：划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有土地使用权初始登记、国家作价出资(入股)国有土地使用权初始登记、国家租赁国有土地使用权初始登记等。

甲公司的行为属于欺诈，根据《合同法》规定，因欺诈而订立的合同属于可变更、可撤销合同，题中甲乙之间的合同即属此种情形。

地籍号由区县编号、街道号、街坊号和宗地号组成，在地籍图上只注记街道号、街坊号及宗地号。

根据《物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，未经登记，不发生权利变更的法律效果。

1.目前我国的土地用途变更登记主要有下列三种情形： (1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记； (2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记； (3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。 2.谭某应当提交下列权属文件资料： (1)《国有土地使用证》 (2)地上建筑物、附着物权属证明 凡是地上存在建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。(3)土地用途变更的批准文件 国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

依照合同而取得的地役权，在合同规定的权利存续期间届满归于消灭。地役权消灭的原因主要有：需役地丧失对供役地的利用需要；需役地对供役地利用的不能；权利期限届满；地役权人放弃权利；混同。地役权具有相对的独立性，不因权利人的死亡而消灭，权利人死亡后，地役权由其继承人继承。抵销仅仅限于债权债务关系，物权是不能够抵销的。

根据界址点坐标的计算公式计算如下：
XP＝XA＋D·cos（α0＋β）＝95.37m；YP＝YA＋D·sin（αo＋β）＝137.73m。

新增宗地工程竣工后，可利用工程竣工图和勘测定界图编绘宗地图和地籍图，也可以直接测绘宗地图和地籍图。

根据《物权法》第一百七十三条的规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

在城镇建成区，通常采用导线布设地籍图根控制网。为减少图根控制点的二次扩展，应优先布设导线网，以一个或几个街区为单位，布设一级地籍图根导线网，然后采用二级复合导线或导线网加密。在建筑物稀少、通视良好的地区，可以布设地籍图根三角网。

A项合同为可撤销合同，BC两项合同均为无效合同。D项为可撤销合同，甲在撤销权行使的法定期间经过后未撤销合同，从而使该合同成为确定有效的合同。

在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意的内容有：①收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性；②检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料附件不全等问题，应及时与委托方沟通协商，及时补报；③材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料；④在收集资料时，土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单，必要时还应制作专门的调查表格；⑤在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录实地查勘的有关情况。

抵押权实现时，被抵押的土地必须通过土地征收程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有建设用地使用权的办法，或办理土地使用权出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有建设用地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。征地补偿、安置费的分配，应经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

本题涉及对民事权利性质的认定问题。形成诉权是只有通过诉讼或仲裁的方式行使才能生效的形成权。选项A中，甲请求履行合同的权利属于请求权；选项B中，甲请求解除维修合同的权利属于承揽合同中的任意解除权，是单纯的形成权，可通过自力实现；选项C中，甲的权利属于合同撤销权，只能通过诉讼或者仲裁的方式行使，属于形成诉权：选项D中，甲的权利属于保全撤销权，只能通过诉讼的方式行使，属于形成诉权。

从交易实务的角度讲，租赁国有建设用地使用权发生在一级土地市场；国有建设用地使用权租赁发生在二级土地市场。

权属调查的主要内容包括：①查清农村集体土地所有权状况；②国有农、林、牧、渔场(含部队、劳改农场及使用的土地)的国有土地使用权宗地状况；③公路、铁路、河流的权属状况；④其他国有土地使用权单位宗地状况；⑤其他土地的国有、集体权属性质。

《民法通则》第二条规定，中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。ACE三项属于行政法调整对象。

初始地籍调查的技术方案需由上一级的人民政府土地管理部门审批，审批后的调查技术方案可以实施。在实施过程中，若有重大的变动、修改时，还须经原审批部门批准。

根据土地勘测定界的工作程序，勘测定界分为外业调查、外业测量、内业整理汇总三个主要阶段，因每个环节都有不同的侧重点，所以要分工明确，对于大型勘测定界项目要成立外业调查组、外业测量组和内业整理组。

相邻权是针对两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有、用益权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。地役权，是指为实现自己土地的利益而使他人土地承受负担的用益物权。本题题干中并未详细说出两家土地是否相互毗邻。

本题考查的是行政诉讼的上诉和判决变更。行政诉讼是指行政相对人与行政主体在行政法律关系领域发生纠纷后，依法向人民法院提起诉讼，人民法院依法进行审判的一种活动。可见，在行政诉讼中，行政机关只能是被告，不能对原告进行反诉而成为反诉人，故B项错误。《行政诉讼法》第77条第2款规定，人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益。但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外，故C项错误。《行诉解释》第30条第2款规定，第三人有权提起上诉，故A项正确。《行政诉讼法》第77条第1款规定，行政机关处罚明显不当的，法院可以判决变更。故D项正确。

最高额土地抵押权所担保债权额确定后，最高额土地抵押权转变为一般土地抵押权。在债务人到期不履行债务或者出现当事人约定的实现土地抵押权的情形时，土地抵押权人可以依照一般土地抵押权的规定行使其土地抵押权。

土地使用者最关心的是权属界址认定。界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方认可，经各有关部门审核后，作为土地登记的依据。经过土地登记的地籍成果，具有法律效力，受法律保护。

考查行政赔偿的特征、行政赔偿的范围。《国家赔偿法》第5条第2项规定，因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的，国家不承担赔偿责任。损害结果和职务行为之间必然的因果关系，是构成国家赔偿责任的构成要件。在本案中，王某的死亡是自己造成的，和行政机关行使职权没有必然的因果关系。所以应当选D项。C项中的理由没有抓住要害，所以不成立。

甲和乙间合同有效，且办理了抵押登记，故乙的抵押权有效，根据抵押权的追及效力，乙可对该房屋行使抵押权。甲和丙虽然没有办理登记，但合同已经生效。甲未按约定为丙办理登记，丙因此遭受的损失可以要求甲赔偿。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，指涉的是抵押权的效力，抵押人和受让人间的合同还是有效的。

《民法总则》第53条第款规定：“被撤销死亡宣告的人有权请求依照继承法取得其财产的民事主体返还财产。无法返还的，应当给予适当补偿。”《民通意见》第40条的规定，继承财产已由第三人合法取得的，不得向第三人请求返还，但可请求继承人适当补偿继承人返还财产，以现存财产为限。因此，本题正确选项为D。

民事法律行为的生效要件包括主体适格、内容合法、意思表示真实、行为的形式合法。民事法律行为的动机，只在当事人约定其为合同成立或生效之条件时，才有法律意义。

行政强制执行决定只能以书面形式作出。在通常情况下，还应当在实施行政强制执行措施前的一段时间内，将执行决定送达义务人。

根据《高级农业生产合作社示范章程》第二条规定，农业生产合作社按照社会主义的原则，把社员私有的生产资料转为合作社集体所有。第十三条规定，入社的农民必须把私有的土地和牲畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。上述规定表明，土改中发放了土地所有证的农民私有土地，是建国以来集体土地最初的来源，也是集体土地所有权制度建立的法律依据。

根据国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

农村土地调查时，要遵循实事求是的原则。要防止和排除来自行政、技术等各方面的干扰，做到数据、图件、实地三者一致。严格防止人为弄虚作假、不如实上报数据、随意更改调查数据等行为。

比较行政立法位阶的高低主要是看制定该规范性文件的主体地位的高低。行政法规是国务院制定的规范性文件，部门规章是国务院各部委制定的规范性文件，行政法规的效力高于部门规章，部门规章不得与行政法规的内容相冲突。

只有通过划拨方式取得的土地使用权才属于无偿的，出让方式获得的土地使用权都是有偿的；根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条规定，土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。

根据当事人各方权利享有和义务负担情况，可以将法律行为分为双务法律行为和单务法律行为。

土地使用者的调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名、单位性质、土地使用者通讯地址及联系电话，与土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称，土地使用者单位法定代表人等情况，并将调查结果填写在地籍调查表上。

A项，调解只是离婚的一种程序，并不是解除婚姻关系的理由。B项，尽管某甲与某乙未同居，也未举行婚礼，但某甲与某乙已经办理了结婚登记且不存在婚姻无效的法定事由，他们之间成立合法有效的婚姻关系。解除合法有效的婚姻关系，只能通过离婚的方式。D项，分居二年以上构成离婚事由的，还需该分居二年是因为感情不合造成的，而且即便是因感情不合而分居二年以上也只是离婚的理由之一，尚需经过协议离婚或判决离婚才能解除婚姻关系。

侵犯国有土地所有权，无人使用的国有空地、荒地使用权不按土地侵权纠纷处理。因为无具体利益主体行使救济权，可以由政府有关部门用行政手段查处，而不用民事方法。

注销登记不需报人民政府审批，由国土资源行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。注销登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。

不单方接触制度是指行政机关在处理两个以上行政相对人的、具有相互排斥利益的事项时，不能在一方当事人不在场的情况下单独与另一方当事人接触，听取其陈述、接受其证据材料的制度。本题中小李的行为违反了“不单方接触制度”，属于违反程序的行为，无效。