2021土地登记代理人答疑精华7章

根据法律的规定，最高额抵押的法律特征主要体现在以下几个方面：①最高额抵押担保的对象是将来发生的债权；②最高额抵押担保的对象具有不特定性；③最高额抵押必须在抵押合同中明确约定；④最高额抵押具有担保的最高限额；⑤最高额抵押是对一定期限内连续发生的债作担保。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地所有权的主体属于农村集体经济组织。

分幅土地勘测定界图的图纸分幅方式，原则上采用地形图或地籍图的分幅方式，即幅面采用50cm×50cm和50cm×40cm。线性用地或大型项目用地的勘测定界图，可以采用自由分幅。项目用地范围涉及多幅图纸，应编绘用地范围接合图。

调查人员在接收土地登记人员转来的土地使用权转让的变更申请文件后，要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，调查土地使用权转让手续的行为及过程是否符合法律规定，调查核实国有土地使用权的面积与用途与《转让合同》规定的面积与用途是否一致，调查受让方土地使用者名称、单位性质、上级主管部门、法定代表人等，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致，将调查核实结果填写到地籍调查表上。

行政复议与行政诉讼存在紧密的联系，一般情况下，当事人可以选择对行政行为提起行政诉讼或者提起行政复议。在治安处罚、纳税争议和侵犯自然资源权利的行政行为中，当事人必须先经复议，对复议不服，才能提起行政诉讼。

民事法律关系是一种社会生活关系，但是并非所有的社会生活关系均受民法调整，只有民法所规定的才受民法调整，其他的社会生活关系则由道德、习惯等调整。C项中由于甲的劝酒而导致乙酒精中毒住院治疗产生的侵权损害赔偿关系受民法所调整；A项虽然与合同有关但是尚未进入缔约阶段；BD两项属于爱情、友情等领域，都属于不具有可诉性的社会关系，都不受民法所调整。

在采用意思主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方只要订立了土地转让合同，就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记，在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后，到土地登记机构履行了登记手续的，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律不予支持；但如果双方未到土地登记机构履行登记手续，当第三人主张该项土地权利变动无效，法律上有可能认定该项土地权利变动无效。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条的规定，中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

土地征收是指国家为公共利益的需要，将集体土地转变为国家所有并给予补偿的制度。国家征收涉及土地所有权的变更，而不是使用权的变更。

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可见，合同解除后，当事人要求赔偿的权利不受影响。

一般情况下，原测距离与比较距离是被看做同精度的。则检查了n条边时，间距中误差为：

行政程序法的基本原则包括行政参与原则、合法原则、公平原则、效率原则和公开原则。虽然行政机关拥有自由裁量权，但这不是行政程序法的基本原则。

根据《物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

根据《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权以转包、出租、转让、互换或者其他方式流转的，当事人之间应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包人同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

变更地籍测量的成果资料的变更有：宗地面积变更、地籍图及宗地图变更、界址点坐标册变更、面积汇总表及统计表变更等。

C项，由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改；D项，由于一个土地权利人只能有一个地址，因此土地权利人申请地址变更登记不能只将其权利范围内的一部分土地变更，而其他部分不变，地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更。

地籍调查可按区域范围分为城镇地籍调查和村庄地籍调查。城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的工矿、企事业单位所进行的权属调查和地籍测量；村庄地籍调查是指对农村居民点用地按城镇地籍要求进行的地籍调查。

根据《城市郊区土地改革条例》第十七条的规定，城市郊区土地改革完成后，对分得国有土地的农民，由市人民政府发给国有土地使用证，保障农民对该项土地的使用权。对私有农改土地者发给土地所有证，保障其土地所有权。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。

国家租赁国有建设用地使用权初始登记的法律特征包括：①国有土地租赁是出让方式的补充；②国有土地租赁有期限限制；③国有土地租赁的租金的缴纳方式比较灵活；④承租国有建设用地使用权可以转租、转让或抵押；⑤国有土地租赁权人有优先受让权；⑥承租土地提前收回，可以获得合理补偿；⑦租赁合同由国土资源行政主管部门与土地使用权人签订。

国家授权经营国有建设用地使用权是指经国土资源部批准，以国家授权经营方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。

土地确权的依据包括法律依据和事实依据。其中法律依据主要包括：法律、行政法规及国务院文件、最高人民法院的司法解释、部门规章、规范性文件及复函。近几年来，全国各地根据宪法赋予的职权，纷纷制定了有关的地方性法规和政府规章，也是确权的重要依据。

根据《合同法》第十九条规定，有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销，并已经为履行合同作了准备工作。

A项应为初始地籍调查表复印件。

委托代理的被代理人未必为有民事行为能力人，如无民事行为能力人也可以有委托代理人，只不过委托代理行为由无民事行为能力人的法定代理人为之。法定代表人不是法人的代理人，法定代表人的行为就是法人的行为，二者合而为一。指定的代理人可由有关单位或者人民法院指定。

地役权的法律特征有：①地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人；②地役权不得单独转让；③地役权不得单独抵押；④已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

我国土地登记的程序法律依据主要有《物权法》第十条、第十一条；《中华人民共和国土地管理法》第十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、第六十二条；《中华人民共和国担保法》第四十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条、第五条、第六条、第七条，以及国土资源部颁布实施的《土地登记办法》等。

《治安管理处罚法》第九十一条规定，警告、五百元以下的罚款可以由公安派出所决定。《〈行政诉讼法〉若干解释》第二十条第三款规定，法律、法规或者规章授权行使行政职权的行政机关内设机构、派出机构或者其他组织，超出法定授权范围实施行政行为，当事人不服提起诉讼的，应当以实施该行为的机构或者组织为被告。据此，法律授权公安派出所给予罚款的职权，但是三千元的罚款超出了派出所的职权范围，应当以乡派出所为被告。

我国民事法律关系的要素包括主体、内容、客体三项。其中民事法律关系的内容，指民事法律关系主体享有的权利和承担的义务。由于民事法律关系的存在和性质直接取决于当事人之间的权利和义务，因此民事法律关系的内容在民事法律关系三要素中居于主导地位，实际上它是民法所调整的社会关系的内容的法律表现。它也就是我们识别各种民事法律关系的重要根据。

考查行政复议机关。参见《行政复议法》第12条第1款。

根据《行政许可法》第六十九条的规定，违反法定程序作出准予行政许可决定的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可。

不同层次的主体和法律文件具有不同的行政许可设定权。主要包括法律、行政法规、国务院的决定、地方性法规、地方政府规章的设定权。规范性文件不能设定行政许可。

已经具备全部成立要件即具备现实性的权利，为既得权。尚未具备全部成立要件，只具备现实可能性的权利为期待权。

验收工作是在三级检查的基础上进行的。验收的内容包括初始地籍调查成果的文字资料、权属调查、控制测量、地籍要素测量、地籍图及影响成果质量的重要问题。验收工作结束时要写出验收抽检分析报告和验收评定意见书。

申请书应当载明的事项包括：申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名和职务；请求的事项、事实和理由；证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码。E项是当事人提交申请书后，相关部门在审查过程中作出的决定，如果符合受理条件的，应当予以受理。

承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。C项属于提前收回承租土地的情况。

根据权利的作用，民事权利可以分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。对于支配权而言，支配权人的权利是对标的物直接支配，而义务人的义务是对权利人的支配行为不加妨害。支配权对应的是不特定义务主体的不作为义务。

考查不动产登记。《不动产登记暂行条例》第4条规定：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。故甲同学说法正确。《不动产登记暂行条例》第6条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。故乙同学的说法正确。《不动产登记暂行条例》第15条规定：“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”故丙同学的说法正确。《不动产登记暂行条例》第13条规定：不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。故丁同学的说法正确。

为了稳定租赁关系，保护承租人的合法权益，促使承租人合理、高效地使用土地，赋予租赁土地使用权人以法定续租权，除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。经批准准予续租的，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权租赁合同，并办理登记手续。

1950年的《土地改革法》实行的是土地私有制，废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。到1962年9月27日《农村人民公社工作条例草案》，农村的土地所有制又从私有转为集体所有。

民事法律行为有效必须符合以下条件：①行为人要有实施民事法律行为的民事行为能力。②行为人意思表示真实；③行为不得违反法律或者社会公共利益。AB两项不符合主体要件，D项是违反法律的行为。

台湾的土地制度既非单一的土地公有制，亦非纯的土地私有制，而是二者的结合。在台湾，矿产不得私有，并对外国人取得的土地权利作了限制和规定。

国有土地使用权作价出资或入股，不由人民政府土地管理部门直接作为国有股份代表行使所有权，而是由土地管理部门与国有股权的持股单位签订委托持股合同，由国有股权持股单位统一持股。从外部法律关系来讲，国有股权持股单位成为国有土地所有者代表。

民事法律事实构成是指能引起民事法律关系发生、变更或消灭的几个法律事实的总和。本题中宣告公民的失踪能够引起相关民事法律关系的产生、变更等，因此属于民事法律事实，但是失踪的法律事实的发生是由公民失踪的事实和公民失踪达到法律规定的期限这两个事件引起的，属于法律事实构成。

土地抵押权的期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已经使用期限后的剩余期限。

《土地管理法》第十四条第二款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

说明理由是关于行政决定必须阐明其理由和真实用意的行政决策程序制度，特别适用于行使裁量权限和不利于当事人的行政决定。这一制度的意义主要是防止行政专横和权利滥用，便于司法审查和法制监督。《行政处罚法》的前述规定，恰恰体现了说明理由制度。

根据我国法律的规定，可以成为质押标的的包括动产和权利两项。C项属于不动产，不能作为质押的标的。

《民法总则》第53条第款规定：“被撤销死亡宣告的人有权请求依照继承法取得其财产的民事主体返还财产。无法返还的，应当给予适当补偿。”《民通意见》第40条的规定，继承财产已由第三人合法取得的，不得向第三人请求返还，但可请求继承人适当补偿继承人返还财产，以现存财产为限。因此，本题正确选项为D。

土地承包经营权的期限一般都是比较长的，比如根据《农村土地承包法》规定，耕地期限为三十年，草地为三十年至五十年等。

房地产产籍是地籍的一个组成部分，它对房地产权的认定是必不可少的依据，因此地籍资料可以用于房地产登记，从而使房地产的合法使用者和拥有者在法律上得到保护。

裁量处罚的情节，是指行政处罚机关决定是否给予处罚、给予处罚的轻或重，以及免除处罚所依据的各种情况。从轻或者减轻处罚的情节有：已满14周岁不满18周岁的人有违法行为的；主动消除或者减轻违法行为危害后果的；受他人胁迫有违法行为的；配合行政机关查处违法行为、有立功表现的等等。

AB两项，预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记；预告登记所登记的不是实际意义上的土地权利，而是目的在于将来发生土地权利变动的请求权，因此由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。

所谓等价有偿原则，是指民事主体在从事民事活动中，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，应当按照价值规律的要求，取得他人财产利益或者得到他人劳务，均应当向对方支付相应的代价。这一原则是平等原则在经济利益上的反映，是价值规律在民法上的集中体现，主要适用于财产关系。

物权是直接支配物，并排除他人干涉的权利。债权是请求相对人为某种行为或者不为某种行为的权利。本题中AB两项都属于物权中的用益物权；CE属于基于合同而享有的债权；D项属于股东基于出资享有的股东权利。

无论采用何种方法，测量人员都应首先检测原控制点及界址点的精度，确认无误后再进行变更地籍测量

边长改化是指将电子全站仪(或测距仪)测得的控制网中各边的斜距值归算到已知的坐标系统中，边长改化步骤是：测距仪加常数和乘常数改正——气象改正——倾斜改正——归算改正(归算至投影面)——投影改正。

我国《民法通则》所指的代理系狭义的代理，仅指直接代理。但《合同法》第二十一章第四百零二条与第四百零三条规定了有关间接代理的内容。可见我国现行民事立法采广义的代理概念，既包括直接代理也包括间接代理。

被授权组织一般不是行政机关，只有在行使法律、法规授权的行政职能时，它才成为行政主体，承担相应的法律责任。

变更地籍调查的技术、方法与初始地籍调查基本相同。在开展变更地籍调查工作之前，除了要做好各种资料的准备工作之外，还应检查和核实其变更的合理性。

地籍管理信息系统以有效的法律、法规、政策为指导，以现行的技术规程、规范、标准为依据，结合地籍管理的业务运行模型，实现地籍管理的信息采集、存储、处理、分析、管理与应用，满足地籍管理流程化办文模式的工作需求，适应现代地籍管理制度建设的需要。

婚姻终止是指合法有效的婚姻关系因发生一定的法律事实而归于消灭。婚姻终止的原因有二：①婚姻因配偶死亡而终止，配偶死亡包括配偶一方自然死亡和配偶一方被宣告死亡两种情况；②婚姻因离婚而终止。

依土地管理法及有关规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制,农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。《物权法》一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

《农村土地承包法》第三十九条规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。