土地登记代理人考试真题精选及答案6卷

根据《行政复议法》第七条的规定，行政相对人认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：①国务院各部门的规定；②县级以上地方人民政府及其工作部门的规定；③乡、镇人民政府的规定。

不同时期，国家曾经采取没收、征收、征购等多种方式取得土地所有权。其中没收是指解放初期对地主及官僚资本土地所有权的剥夺；征收比较复杂，有两部分内容：一是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条件无偿地将公民或集体所有的土地收归国有的措施；二是指1982年《国家建设征用土地条例》施行后，国家依照法律规定的条件将原属于农民集体所有的土地征为国有的措施，即2004年3月《土地管理法》修正之前的“征用”。征购是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条件有偿地征用集体或个人的土地的措施。

甲虽然以个人名义借款，但却用于夫妻双方购买住房，构成了夫妻共同债务，因此也应当以夫妻共同财产偿还债务。

土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

A项，在观测过程中，当界址点多于3个时，应经常检查起始方向判断仪器是否移动；B项，用测距仪测距时，一次照准，两次读数。

即使适用严格责任原则，在不可抗力的情况下，也不一定要承担责任，D项的说法过于绝对。

抛弃是指权利人不将其物权移转于他人而使其物权归于消灭。抛弃是单独行为。抛弃物权，应有意思表示。如欲抛弃动产所有权，除了有抛弃的意思表示外，还须放弃对该动产的占有；在抛弃其他动产物权（如质权）时，须向因抛弃而直接受益的人作出抛弃的意思表示，并交付其动产。在抛弃不动产所有权时，除了作出抛弃的意思表示外，还要向登记机关注销所有权登记；在抛弃不动产其他物权时，除了要向因抛弃而直接受利益的人作出抛弃的意思表示外，还要向登记机关注销登记。

抵押权实现时，被抵押的土地必须通过土地征收程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有建设用地使用权的办法，或办理土地使用权出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有建设用地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

根据《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》第四条第二款的规定，土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有，由财政部门统一负责征收管理。土地出让金由土地管理部门代收代缴；土地收益金(或土地增值费)由房地产管理部门代收代缴。

国家行政机关是最主要的行政主体，但是，行政主体不以行政机关为限。除行政机关外，那些依据依照法律、法规授权而取得行政权的组织，在行使法律、法规所受职权时，也可以成为行政主体，与行政机关处于同等的法律地位。

变更地籍调查的技术、方法与初始地籍调查基本相同。在开展变更地籍调查工作之前，除了要做好各种资料的准备工作之外，还应检查和核实其变更的合理性。

自然人的民事行为能力，指法律确认自然人通过自己的行为从事民事法律活动，取得民事权利和承担民事义务的能力。自然人的民事行为能力有如下特征：①民事行为能力由国家法律规定；②民事行为能力与自然人的年龄及智力状态相联系；③民事行为能力非依法定条件和程序，他人不得限制或者取消，自然人也不得放弃或者转让自己的民事行为能力。

土地使用权抵押的效力，仅及于抵押人享有的权利，不涉及第三人在该土地上享有的物权，如种植物所有权、房屋所有权以及其他各种权利。

《物权法》第一百零七条规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。据此，甲可以要求丙返还手机，并支付丙所付的费用。

诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同。实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚需交付标的物才能成立的合同。根据我国《合同法》的规定，保管、定金合同和自然人借款合同均属于实践合同，只有赠与合同为诺成合同。

初始地籍调查成果检查中，专职员检查是作业单位质量管理机构组织对成果质量进行的最终检查。检查内容除与自检、互检相同外，还应检查下列内容：互检记录；技术设计书执行情况；技术报告、工作报告等的编写以及资料的分类整理和立卷建档是否符合要求。

我国的行政复议法本着“以人为本、复议为民”的行政立法宗旨，坚持方便申请、积极受理、创新方式、有利操作、强化监督、落实的原则，在符合立法精神并在法定职权范围内作出了一系列重要的创新努力。

《物权法》第一百六十一条规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地役权作为一种用益物权，属于有期限物权。

罗马法是现代民法的基础，包括市民法和万民法。近现代大陆法系国家制定民法典也都是以罗马法为蓝本。

根据《物权法》第一百八十四条的规定，学校的教育设施、所有权有争议的财产均不得设定抵押。

B项，承租人取得国有建设用地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得国有建设用地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额计算。

在权属界线上，界线的转折点、与其他地物的交叉点，是起到控制界线位置和走向的关键点位，这些关键点位称为界址点(又称拐点)。

土地增值税是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额再以比例缴纳的税收，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（二）项规定，公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为，不属于人民法院受理行政诉讼的范围。本题中，BCD三项均属于公安局的司法行为，不属于人民法院行政诉讼的设立范围。根据《行政诉讼法》第十二条第一款第（一）项规定，公民对行政机关作出的没收财物等行政处罚不服的，有权向人民法院提起行政诉讼。

根据《国家赔偿法》第十九条的规定，属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：（一）因公民自己故意作虚伪供述，或者伪造其他有罪证据被羁押或者被判处刑罚的；（二）依照刑法第十七条、第十八条规定不负刑事责任的人被羁押的；（三）依照刑事诉讼法第十五条、第一百七十三条第二款、第二百七十三条第二款、第二百七十九条规定不追究刑事责任的人被羁押的；（四）行使侦查、检察、审判职权的机关以及看守所、监狱管理机关的工作人员与行使职权无关的个人行为；（五）因公民自伤、自残等故意行为致使损害发生的；（六）法律规定的其他情形。

合同的变更是指合同成立后当事人双方经过协商达成合意，对已经成立的合同的内容进行的变更。合同的变更不包括主体的变更。合同主体的变更，不论是债权人的变更还是债务人的变更，合同的内容并不发生变化，其实际效果是原有合同的权利义务的转移。

考查不予受理的案件。国家行为主要是国务院、中央军事委员会、国防部、外交部等根据宪法和法律的授权，以国家名义实施的有关国防和外交事务的行为，以及经宪法和法律授权的国家机关宣布紧急状态等行为。所以，BCD三项均为国家行为。A项属于一般的行政行为，属于行政诉讼受案范围，本题应特别注意题干中的双重否定“不属于不可诉”表示肯定“属于可诉”。

沉默形式，指既无语言又无行动表示的不作为形式。《民法通则》第六十六条第一款规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”李某明知道张某要解除合同而不提出异议，就可以推定为沉默的意思表示。

税收地籍是各国早期建立的为课税服务的登记簿册。税收地籍记载的主要内容是土地面积和为确定税率所需的土地等级等。

根据《行政许可法》第四十八条的规定，行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告。

国有建设用地使用权终止的情形包括以下三种：①出让国有建设用地使用权年限届满未申请续期；②提前收回出让国有建设用地使用权；③土地灭失。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局发布)等有关法律规定，寺庙、教堂等宗教用地应为国家所有。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十五条规定，全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡(镇)村农民集体所有的土地，转为国家所有。

A项，初始土地登记中，土地权利人不承担登记所造成的费用；D项，土地登记具体的实施时间在土地总登记通告中说明。

法人的机关仅仅是对内管理法人事务，对外代表法人从事民事活动的个人或者集体，法人机关不是民法上的独立主体，没有独立的人格。财团法人是财产的集合体，没有意思机关，也称为他律法人。法人的分支机构是法人的组成部分，不是法人的机关。法人的权力机关和执行机关是一切法人的必备机关，权力机关一般不是常设机关，执行机关是常设机关；监督机关是法人的任意性机关，不是法人的必设机关。

土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由土地登记代理机构统一承担责任，土地登记代理机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿。

在现场指界前已经出现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和决定权在于委托人，土地登记代理人无权选择最终方案。

划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权力，属于公权力。

申请办理土地使用权抵押登记的具体做法为： (1)土地使用权抵押登记应该由抵押人和抵押权人共同申请，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。 (2)申请时限：抵押合同签订之日起15日内。 (3)提交下列文件资料： ①土地登记申请书； ②世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明； ③抵押土地的《国有土地使用证》； ④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书； ⑤贷款合同和抵押合同； ⑥抵押土地地价评估报告； ⑦委托登记的，还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等； ⑧其他要求出示的文件资料。 (4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。

地籍测量是指在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括：地籍控制测量、地籍细部测量。

土地登记功能模块的设计与开发以登记发证的审批业务为中心，模块之间严格按照土地登记的流程来设计，以更好的为土地登记工作提供服务。

国有建设用地具有较为完整的权能，除占有和使用外，还可具有转让、出租、抵押等权能。

线性工程包括公路、铁路、运输管线等，对于线性工程的勘测定界，首级控制网应沿着其走向布设。

土地面积又称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。土地面积根据土地权利人在宗地内拥有的土地使用权情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。

本题考查善意取得的认定。根据《物权法解释（一）》第18条第2款的规定，善意取得可以通过简易交付和指示交付的方式完成。本题中，A选项属于指示交付，C选项属于简易交付，故AC都可构成善意取得，正确。B选项属于不动产的简易交付的交易模型，根据《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得须办理房屋所有权的变更登记方可实现，故B项错误。根据《物权法解释（一）》第20条的规定，转让合同因违反《合同法》第52条的规定被认定为无效时，不构成善意取得。本题中的标的物是公务用枪，其属于禁止流通物，该转让合同应属无效，故D选项不构成善意取得。因此，本题的正确答案是AC。

由于外墙属于建筑物的基本构造部分，应由全体区分所有人共有。三、四层间楼板只能由三、四层住户共有。建筑物区分所有权人对各自的专有部分享有完全的所有权，与其他人不存在共有关系，因此也无优先购买权的存在。楼顶属共有部分，应由全体区分所有人共同决定其使用。

合同的变更有广义和狭义之分。广义的合同变更，包括合同内容的变更与合同主体的变更。狭义上合同的变更只是合同内容的变更，合同主体不变。合同主体的变更实际上是合同权利义务的移转，因此合同变更仅指狭义的合同内容上的变更。B项属于合同的终止。

行政法的调整对象是行政关系和监督行政关系，包括行政权在获得、行使与受监督过程中与相关各方所产生的各种关系。主要包括：①行政权力在获得过程中与权力机关所产生的关系；②行政权力在行使过程中与行政管理的相对一方，包括公民、法人或者其他组织之间所产生的各种关系；③对行政权力进行监督过程中所产生的关系；④行政机关对其内部进行管理所产生的行政关系。

一般情况下，行政机关（包括派出机关）具有行政主体资格，因此，在其实施的具体行政行为被诉时能作被告，与复议机关不重合。区公所和街道办事处是分别经过设立机关的上一级人民政府批准，作为设立机关的派出机关。他们都不能成为行政复议机关，只能做行政复议的被申请人

如果调查区内，无近期的大比例尺地形图或其他能清楚地反映宗地之间关系的图件，可按宗地进行界址点编号，即每宗地的界址点独立编号，界址点编号统一自左向右、自上而下，由“1”开始顺序编号。

考查应予受理的案件。参见《行政诉讼法》第12条、第13条。

定金是合同当事人一方为保证合同的履行，在合同订立时或履行前，给付对方一定数额金钱的担保方式。我国的《民法通则》和《担保法》都有关于定金的规定，定金与订金的区别在于是否存在“定金罚则”。

宗地图的要求之一是：宗地图一般用32K、16K、8K纸。

抵押权人与债权人虽为同一人，但属于两种法律关系主体。抵押权人属于物权法意义上的权利主体，其享有的权利，从性质、内容到实现条件和方法，都不同于债权法意义上的权利主体即债权人。