2021土地登记代理人历年真题9章

鉴证形式在我国是合同的一种行政管理手段，有权进行鉴证的机关是各级工商行政管理部门和各级业务主管部门。

当事人发出要约邀请与要约人发出要约都具有最终订立合同的目的，但是要约邀请不等于要约，两者的主要区别是：①目的和效果不同，要约能够使相对人获得承诺资格，要约邀请则是希望他人向自己发出要约；②对象不同，要约一般是向特定的相对人发出；而要约邀请是向不特定的主体发出；③法律约束力不同，要约邀请是没有任何约束力的，要约在一定期间对要约人是有约束力的；④内容不同，要约的内容必须具体明确，要约邀请的内容只是表达了行为人愿意订立合同的意图。

注销登记不需报人民政府审批，由国土资源行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。注销登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。

初始地籍调查工作中，初始地籍测量的工作程序包括：①地籍控制测量；②测定界址点；③测绘地籍图；④制作宗地图；⑤面积量算。

发生在王、李之间的赠与法律关系，属于民事行为，对此民法主要依据民事主体的意思安排当事人之间的利益关系，因此“天下雨”这一客观的自然事实可以经由当事人的意思自治成为其民事行为发生的条件，也即具有了民事法律事实的特点。但是并非当事人任何时候都可以自由选择民事法律事实，对于事件及事实行为，必须符合法律认可的事实构成，不允许当事人对此私自加以约定。

行政过程公开并不要求行政过程的各个阶段绝对公开，同时还要考虑各种需要保密的义务，比如涉及国家秘密，商业秘密和个人隐私的，就不予公开。

A项，土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；CD两项，国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理与案件有关的原始登记资料。

农村土地调查以县级行政区域为基本单位，按照统一的技术标准，开展土地权属调查、土地利用现状调查和基本农田调查等。农村土地调查包括权属调查和地类调查两部分。

依照合同而取得的地役权，在合同规定的权利存续期间届满归于消灭。地役权消灭的原因主要有：需役地丧失对供役地的利用需要；需役地对供役地利用的不能；权利期限届满；地役权人放弃权利；混同。地役权具有相对的独立性，不因权利人的死亡而消灭，权利人死亡后，地役权由其继承人继承。抵销仅仅限于债权债务关系，物权是不能够抵销的。

本题涉及代位继承的相关问题。《继承法》第11条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。本题中，王二与张元共有财产60万元，故王二个人财产即遗产为30万元，由王大、张元、王三各继承10万元。王大死后的遗产共30万元。同时，因王大先于王大死亡，由王三代位继承王大的遗产30万元。王三共继承遗产40万元，张元共继承遗产10万元。故ACD选项错误，B选项正确。

企业改革涉及的划拨国有建设用地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。

根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

C项，《继承法》第26条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。甲乙婚后购买住房、20万元存款，一半应分出为配偶乙所有，另一半属于甲的遗产。
A项，获得死亡赔偿金的权利人是死者的近亲属，而不是死者，所以60万元不属于遗产。
B项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（以下简称《继承法意见》）第37条规定，遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。保留特留份后剩余的遗产仍按遗嘱处理，所以“遗嘱全部无效”的说法错误。
D项，遗嘱设定遗产由丁继承，所以乙无权继承甲的遗产。

权利人去世的，宅基地使用权可以作为遗产继承。抚恤金具有人身性质，不能作为遗产继承。

A项合同属于狭义无权代理而订立的合同，为效力待定合同；B项合同为表见代理而订立的合同，为有效合同；C项合同属于因欺诈而订立的合同，为可撤销合同；D项合同为限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同，为效力待定合同。E项属于无权处分他人财产而订立的合同，为效力待定合同。

这是关于西方国家抵押权的界定，抵押权是指债权人对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但不转移该物的占有，在债务人给付迟延时，债权人有权变卖抵押物以抵偿债务。

根据《土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

农村村民申请住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。

宗地过大或过小时，可采取按比例缩小或放大的方法，先透绘后整饰，再制作宗地图。

本题涉及按份共有人共有权的行使问题。在按份共有的情况下，对共有物的改良行为及处分行为应取得占份额2／3以上的共有人的同意。本题中，甲、乙、丙各享有1／3的份额，甲乙二人的应有部分已占共有财产份额的2／3．应按照甲乙二人的意见对玉石进行加工。故本题正确选项为B。

根据《民法通则》第八十条的规定，公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

1.该学校应办理划拨国有土地使用权设定登记，并提交下列登记所需资料： (1)市政府建设用地批准文件； (2)市国土资源管理局关于该学校国有土地划拨决定书； (3)学校法人证明、法人代表身份证明、个人身份证明； (4)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等； (5)其他证明文件。 2.(1)该学校购房教职工应办理划拨国有土地使用权变更登记。 (2)土地登记程序具体如下： ①学校和购房教职工在房屋所有权登记之日起30日内向土地登记部门提出登记申请，并提交下列文件：公房出售批准文件；原国有土地使用证、房屋所有权证；学校与购房职工签订的售房合同；其他相关文件。 ②土地登记机关根据学校和购房职工提出的申请，对教职工住房进行变更地籍调查，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。 ③土地登记机关进行土地权属审核，主要是对申请人、土地权利、土地用途、土地面积、售房价格的全面审核。 ④权属审核合格后，土地登记机关报市人民政府批准后进行注册登记，在原土地登记卡上进行登记，收回并注销原土地使用证，并给购房职工核发新的国有土地使用证。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍归原承租人持有，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

地籍管理是国土资源管理的基础，是国家为掌管土地信息，管理土地权属，保护土地所有者和土地使用者的合法权益而采取的行政、经济、法律和技术的综合措施体系，同时，地籍管理还为编制国民经济的发展计划、规划，合理征收土地税制制定有关政策，提供必需的基础资料和依据。

解除权的行使期限是一种除斥期间，在行使期限内的，解除权有效，超过行使期限的，解除权归于消灭。

美国联邦政府为了国家和社会的公益事业，需要占用州属公有土地的，也要通过交换或购买取得。

GPS外业施测是指用GPS接收机获取GPS卫星信号，其主要工作包括天线设置、接收机操作和测站记簿等。CD两项属于外业准备阶段的主要工作。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十四条第一款的规定，地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。

担保物权具有以下特征：①担保物权具有价值权性；②担保物权具有法定性；③担保物权具有从属性；④担保物权具有不可分性；⑤担保物权具有物上代位性。

根据《合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。我国《合同法》以无过错责任原则为其归责原则。意外事故，在当事人未予约定的情况下并非违约责任的免责事由。我国《合同法》第一百零七条明确规定了违约责任的归责原则为严格责任原则。

根据《行政许可法》第八条规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿

招标出让国有建设用地使用权的程序是：①准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等；②发布招标公告；③有意受让人办理竞标手续；④政府确定中标人并签订出让合同；⑤中标人按合同约定付清出让金，办理土地登记手续。

变更权属调查的步骤为：①查询变更土地登记或初始土地登记申请文件；②发送变更地籍调查通知书；③宗地权属状况调查；④界址变更调查及界址标志的设定；⑤填写变更地籍调查表；⑥勘丈或修改宗地草图；⑦填写变更权属调查记事及调查员意见；⑧权属调查文件资料的移交。

根据《农村土地承包法》第二十七条的规定，承包合同中约定不得调整土地的，依照其约定。二十八条规定，下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：（一）集体经济组织依法预留的机动地；（二）通过依法开垦等方式增加的；（三）承包方依法、自愿交回的。

除了ABCD四项外，还有另外一个原则——有利于减少上报下传层次，提高办事效率。原则上，县级国土资源行政主管部门管辖本行政区域内的土地权属争议。但也根据案件性质、影响确定管辖。

《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。

土地所有者享有完全处分权，土地使用权人享有部分处分权。租赁国有建设用地使用权人对承租土地只依法享有占有权、使用权、收益权而没有处分权。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。由此可见，集体土地使用权是集体组织成员通过集体经济组织分配而取得的一项权利。

债的发生原因包括：合同、侵权、无因管理和不当得利。其中，侵权是指公民或法人没有法律依据而侵害他人的财产权利或人身权利的行为。侵权行为一经发生，即在侵权行为人和被侵权人之间形成债的关系，侵权行为产生的债被称为侵权之债。《侵权责任法》第八十五条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

权利质权的标的必须是对无形财产的权利，而不包括对有形财产所享有的所有权。

在成文法上，1927年美国伊利诺伊州制定《关于铁道上空空间让与与租赁的法律》，是美国历史上关于空间权问题的第一部成文法。

根据《行政诉讼法》第二十六第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。D项，建委改造建设指挥部是临时性工作机构，不具有行政主体资格。

初始地籍调查是一项非常重要的基础工作，从根本上讲是为维护国家土地制度、保护土地权利人的合法权益服务的，并为制定土地政策与土地利用计划等提供基础资料。

考查行政诉讼的起诉条件。《行政诉讼法》第47条规定，公民、法入或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。公民、法人或者其他组织在紧急情况下请求行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关不履行的，起诉期限不受前款规定的限制。

《行政处罚法》第五十一条规定，当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款；（二）根据法律规定，将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款；（三）申请人民法院强制执行。

线状地物是地类调查的重要内容，是图斑划分的重要依据。线状地物包括河流、铁路、公路、管道用地、农村道路、林带、沟渠和田坎等。

宗地调查资料按宗进行立卷立卷资料的规格必须一致，不得参差不齐。立卷内容包括：①土地登记审批表；②土地登记收件单；③土地登记申请书；④申请人身份证明；⑤地籍调查表；⑥土地权属来源证明材料；⑦地上建筑物、附着物的产权证明；⑧其他证明材料。

根据《城市房地产管理法》二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

空间属于客观存在的自然资源，具有使用价值。空间作为自然物存在时，能够被人们发现、占据、利用，但不像其他的物质财产那样可以被人们生产或者消耗，它们的范围也不会因此增加或者减少。空间作为一种客观的存在并不具有价值，只有人们开发、利用空间资源，付出了一定量的劳动后，因其凝结了无差别的一般人类劳动，空间才具有价值。

《土地管理法》第十四条第二款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

根据《行政复议法》第六条第（四）项的规定，对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议。

地籍细部测量是地籍测量的核心，是在地籍平面控制网的基础上，测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界线等，并计算面积、测绘地籍图、绘制宗地图。

《民法总则》第53条第款规定：“被撤销死亡宣告的人有权请求依照继承法取得其财产的民事主体返还财产。无法返还的，应当给予适当补偿。”《民通意见》第40条的规定，继承财产已由第三人合法取得的，不得向第三人请求返还，但可请求继承人适当补偿继承人返还财产，以现存财产为限。因此，本题正确选项为D。

划拨国有建设用地使用权初始登记应报人民政府批准，依据经人民政府批准的《土地登记审批表》内容进行注册登记。

根据《物权法》第一百一十六条的规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

根据《物权法》第四十六条、《民法通则》第七十九条和《文物保护法》第四条的规定，矿藏、水流、所有人不明的埋藏物、隐藏物及地下文物属于国家所有。

《行政复议法》第十二条规定，对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，向上一级主管部门申请行政复议。

台湾的土地权利体系有所有权、典权、抵押权、地上权、永佃权、地役权等。
借用权属于日本的土地权利的内容。

在恢复界址点或解决权属纠纷时，除利用界址点解析坐标外，还常常利用界址边长、界址点与邻近重要地物之间距离数据、界址点的几何条件作为依据。界址点的几何条件是指能确定界址点位置、界址线走向的直角和平角等条件。

渔业权，是指公民、法人或其他经济组织在我国的内水、滩涂、领海及我国管辖的一切其他海域，从事养殖和捕捞水生动物、水生植物等渔业生产活动的权利，包括捕捞权和养殖权。

考查不予受理的案件。国家行为主要是国务院、中央军事委员会、国防部、外交部等根据宪法和法律的授权，以国家名义实施的有关国防和外交事务的行为，以及经宪法和法律授权的国家机关宣布紧急状态等行为。所以，BCD三项均为国家行为。A项属于一般的行政行为，属于行政诉讼受案范围，本题应特别注意题干中的双重否定“不属于不可诉”表示肯定“属于可诉”。

D项，划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利。

本题涉及物权的类型问题、物权的变动问题。有限责任公司的股权可以成为质权的客体，选项A正确。《物权法》第9条规定了法律另有规定的除外，并且规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，选项B错误。根据《物权法》第17条的规定，权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，选项C错误。虽然我国《物权法》中包含占有篇，但通说认为占有仅是一种事实而非权利，选项D错误。因此，本题的答案为BCD。

国家征收财产的权力，不是依据于国家所有权，而是依据于国家主权。国家征收财产的权力属于公权力。

土地利用现状与结构合理性分析的内容主要包括：总体情况和用地构成情况的分析、分类人均指标比较分析、中心区土地利用结构比较分析、土地利用空间结构比较分析、提出结构调整方向。

A项强制搭售行为违反私法自治原则。B项属于格式合同问题，不存在违反私法自治原则的问题。C项也未违反私法自治原则，只是当事人达成的移转抵押物占有的合意不发生物权法上的效力问题。D项是知假买假的问题，不存在违反私法自治原则，但是该行为因为违反法律的强制性规定而无效。

对界址未发生变化宗地的变更地籍测量，一般不需要检查界址点位。对新增宗地的变更地籍测量，若利用原勘丈资料，应对原勘丈资料进行检查。

首级控制网等级的确定如表9-1所示。
表9-1

划拨国有建设用地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：①原《国有土地使用证》；②《转让合同》；③《国有土地使用权出让合同》；④国有土地使用权出让金缴纳凭证；⑤《房屋所有权证》等地上附着物产权证明；⑥其他证明文件。

根据《行政许可法》第六十九条的规定，违反法定程序作出准予行政许可决定的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可。

网格制图的关键是选择适当大小的网格，它决定了空间分布特征总体的图面表现效果，应根据制图区域的大小以及最小图斑面积来确定。一般来说，网格太小则起不到综合的作用，太大又会忽略掉较大的图斑，产生特征失真。

我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，负有先履行义务的甲履行债务不符合约定，乙有权行使先履行抗辩权。

宗地草图是地籍资料中的原始记录，在地籍调查中发挥重要的作用，具体包括：①为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据；②可配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供重要信息；③是检核地籍图中各宗地的几何关系、保证地籍图质量的重要图件。

根据《物权法》第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。设立公共事业使用权的，可以采取划拨的方式取得。

本题考查行政协议诉讼。参照《行政诉讼法》第12条第11项，《行诉解释》第68条第1款第6项。

形成权是依权利人单方意思表示即可发生法律效果的权利。形成权有两个构成条件：单方行使；引起民事法律关系产生、变更、消灭。

根据《国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定》第八条第一款第（二）项和第八条第二款规定，国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的，可以采取保留划拨方式处置土地使用权，但保留划拨用地方式的期限不能超过五年。

《物权法》第七十六条规定，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施这两项事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

《继承法》第25条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。可见，放弃继承只能采取明示方式；而放弃受遗赠既可以采取明示方式，也可以采取默示方式。

本题考核物权变动的原因。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，所以选项B正确，选项AC错误；取得不动产物权之人再处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，所以选项D错误。

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。