土地登记代理人考试试题及答案9章

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权在设立利用等方面存在着很大的区别，因此《物权法》根据土地的用途将使用权分解为以上三种。

根据《行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案法院的主要审查对象是被诉工商局处罚决定的合法性，而不是两个公司销售购买汽车行为的合法性，当然也不是三辆汽车的性质。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条的规定，可以上诉的裁定包括：（一）不予受理；（二）驳回起诉；（三）管辖异议。

国有土地使用权作价出资或入股，依现行法规定，不由人民政府土地管理部门直接作为国有股份代表行使所有权，而是由土地管理部门与国有股权的持股单位签订委托持股合同，由国有股权持股单位统一持股。

土地勘测定界图的主要内容中，地上物及地貌包括用地范围内及外延区域的各类垣栅管线、房屋、水面界线、道路界线、斜坡、陡坎、路窒、路堤、台阶及地类符号注记等。

根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题意见》第62条规定，遗产已被分割的而未清偿债务时，如果有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产进行清偿，不足以清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得财产偿还。

抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。BC两项均需要转移标的物的占有，否则权利不成立。

《物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。D项正确，承包期内发包人不得调整、收回承包地。

现场笔录是行政诉讼证据中特有的证据种类。

本题涉及抵押权的设立问题。根据《物权法》第183条。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。因此银行乙享有抵押权且未登记的土地使用权属于抵押财产，合作伙伴丙不享有抵押权，乡镇集体土地使用权不得单独抵押。本题答案为选项C。

土地登记查询人对查询到的土地登记资料，可以采用的手段包括：①土地登记的查询人阅读或自行抄录所查到的土地登记信息；②委托查询机构摘录或复制有关的土地登记资料；③如果土地登记查询人要求查询机构对其所提供的查询结果、鉴证盖章，以确保所查询结果的准确性和权威性，查询机构应当加盖印章鉴证；④如果查询人查询的宗地没有土地登记资料，土地登记查询人要求查询机构出具无土地登记记录的书面证明的，查询机构应当出具无土地登记记录的书面证明。

单方民事行为，又称一方行为、单独行为，是指根据一方当事人的意思表示就可成立的民事行为。B项是单务民事行为，C项是无须向特定人进行的单方民事行为，D项是诺成民事行为。

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转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25%以上。

行政划拨是我国最早采用的土地取得方式，也是我国至今还在采用的土地使用权取得方式。

初始权属调查即调查人员对县及县以上某一行政辖区内申请登记的全部宗地进行全面现场调查，以核实宗地的权属，确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。

根据《物权法》的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三种情形：①依法属于国家所有的土地，所有权可以不登记；②《物权法》第二章第三节规定的司法裁判、继承等特殊情形下发生的物权变动；③对于土地承包经营权、地役权、宅基地使用权，法律并未规定必须登记才生效。

在承包经营法律关系中，承包人享有以下权利：①取得对土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的占有；②有权使用承包的土地或其他生产资料，独立进行生产经营活动；③承包人有权收取承包土地或其他生产资料的收益，并取得依约定向发包人交付收益后所余收益的所有权；③公民个人的承包收益，可以继承；④转包权；⑤承包人承包土地以后，根据集体组织规定的制度使用集体组织所有的农林设施。

考查行政诉讼的裁判。根据《行诉解释》第109条第6款的规定。当事人在第二审期间提出行政赔偿请求的，第二审人民法院可以进行调解：调解不成的，应当告诉当事人另行起诉。所以AC项错误。由于该处罚不存在不宜撤销的特殊情况，应当根据《行政诉讼法》第70条的规定，撤销行政处罚。所以D项错误。

初始地籍调查成果的评定，由文字材料、权属调查、控制测量、地籍要素测量、地籍原图及着墨二底图等五部分材料组成。

本题涉及预告登记、多重买卖、返还原物请求权等问题。选项A，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，虽然丙未取得房屋所有权，但不影响房屋买卖合同有效。丙基于买卖合同占有房屋，属于有权占有，故A选项错误。选项B，甲乙之间的房屋买卖协议虽然办理了预告登记，但《物权法》第20条规定了预告登记失效的情形，其中包括自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，本题中预告登记已经超过3个月，故预告登记失效，B选项错误。选项C，同样根据《物权法》第15条的规定，据此，选项C正确。选项D，虽然甲将房屋出卖给丙的行为不发生物权效力，但甲与丙之间所签订的房屋买卖合同有效。在乙已经取得房屋所有权后，甲对丙已经构成了根本违约，根据《合同法》第94条之规定，丙有权主张解除合同，并请求甲承担违约责任，D选项正确。本题正确选项为CD。

初始地籍调查是一项非常重要的基础工作，其内容包括初始权属调查和初始地籍测量。BC两项属于初始地籍调查的对象。

根据《行政复议法》及《行政复议法实施条例》的规定，复议决定有下列几种类型：维持决定；履行决定；撤销、变更和确认违法决定；赔偿决定；驳回行政复议申请决定。其中，驳回行政复议申请决定为《行政复议法实施条例》新规定的一种复议决定类型。

被担保债权额确定时存在的主债权，不论其是否已到清偿期或者是否附有条件，均属于最高额土地抵押权担保的范围。被担保债权确定时存在的被担保主债权的利息、违约金、赔偿金，不论在确定时是否已经发生，也属于被担保债权的范围。但是在最高额土地抵押权担保的债权确定后才发生的主债权不属于被担保债权的范围。

地籍图是对在土地表层自然空间中地籍所关心的各类要素的地理位置的描述，并用编排有序的标识符对其进行标识，标识是具有严密数学关系的一种图形，是地籍管理的基础资料之一。

本题涉及预告登记的效力问题。《物权法》第20条规定了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙为预告登记的权利人，故丁未经乙同意不能取得对该套房屋的抵押权。丁的抵押权未设立，无权要求甲承担物权法上的担保责任，但抵押合同是有效的，丁有权要求甲承担抵押合同的担保义务。故本题正确选项为CD。

《物权法》第一百三十八条第一款规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。第一百三十九条规定，建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权人需要依照法律的规定以及合同约定支付出让金等费用，以实现国家对土地资源的有效利用。

《收养法》第9条规定：“无配偶的男性收养女性的，收养人与被收养人的年龄应当相差四十周岁以上。”

根据《国家赔偿法》第三条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯人身权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法行政拘留或者违法采取限制公民人身自由得行政强制措施的；（二）非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的；（三）以殴打、虐待等行为或者唆使、放纵他人以殴打、虐待等行为造成公民身体伤害或者死亡的；（四）违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的；（五）造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。

《物权法》中担保物权编对《担保法》作了较大修改，因此，《物权法》第一百七十八条明确规定，《担保法》与《物权法》规定不一致的要先适用《物权法》。

依法接收、征用、划拨的铁路线路用地及其他铁路设计用地，现仍由铁路单位使用的，其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地，使用权确定给铁路单位。

根据《土地权属争议调查处理办法》第二十八条的规定，国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。

1990年5月19日，国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确提出了土地使用权可以“出让、转让、出租、抵押”。这一条例的颁布，使地权内容迅速丰富起来。

国家土地所有者代表可以依法通过出让（含作价出资或入股）、租赁和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。

考查行政复议机关、行政诉讼管辖。参见《行政复议法》第10条、第14条，《行政诉讼法》第15条。

紧急避险是以损害较小的利益来保全较大的利益。紧急避险必须是为了使本人或他人的财产和人身免受正在发生的侵害，不得已而采取的损害他人权益的行为。紧急避险超过必要限度的，是一种避险过度行为。

土地权属争议的类型不包括国有土地使用者与集体土地使用者之间的争议，因为集体土地使用者享用土地使用权的物权化程度不高，所以这类争议一般由集体土地所有者出面解决。

甲按照合同约定向商场作出给付，此为清偿，也为债务履行，而非抵销。甲的债务因清偿而消灭，使合同终止。根据《合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，甲应当承担保密义务。

在实际应用中，通常将空间特征数据和专题属性数据结合在一起，统称为空间数据；将时间属性数据和专题属性数据结合在一起，统称为非空间数据。完整的地籍信息必须将空间特征数据、专题属性数据(非定位数据)、时间属性数据三者有机地结合起来。

参见《农村土地承包法》第四十八条的规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括两种情况：一种是由于自然力量引起的，如水灾、风灾、旱灾、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、封锁、政府禁令等。

产权地籍是国家为维护土地权利人合法权利、鼓励土地交易、防止土地投机和保护土地买卖双方的权益而建立的土地产权登记的簿册。

土地登记代理的成果内容应根据委托方的要求，在土地登记代理委托合同中加以明确。通常情形下，土地登记代理的内容有：①代理办理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书；②代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；③帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；④代理查询土地登记资料；⑤代理查证土地产权；⑥提供土地登记及地籍管理相关法律咨询等。

根据《行政许可法》第四十四条的规定，行政机关作出准予行政许可的决定，应当自作出决定之日起十日内向申请人颁发、送达行政许可证件，或者加贴标签、加盖检验、检测、检疫印章。

根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本题中甲的行为已构成违约，虽然甲的违约不适用继续履行，但可要求其承担赔偿损失的违约责任。

根据质权的原理，如果当事人之间没有特别约定，质权的效力范围及于原物、孳息、从物和代位物。小马驹是母马的孳息，马鞍、马鞭是母马的从物。

所谓自愿原则，是指民事主体在从事民事活动中，可以在法律规定的范围内，充分根据自己的内心意愿，设立、变更、终止民事法律关系。我国民法中的自愿原则有以下三个方面的含义：①当事人有依法进行某种活动或者不进行某种活动的自由，他人无权干涉。②当事人有选择行为相对人、行为内容与行为方式的自由。③当事人有权约定纠纷的解决条款，明确纠纷发生后的解决办法；在涉外民事法律关系中，当事人还可以自愿确定处理合同纠纷的准据法。D项属于诚实信用原则的含义。

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，主要是原划拨国有建设用地使用权补办土地出让手续后，申请办理出让国有建设用地使用权初始登记，其土地使用权人不发生变更。

行政准备工作直接影响到土地总登记全部工作进程，它包括：①研究制定土地总登记工作计划；②划分土地登记区；③落实土地总登记工作经费；④购买必要的仪器设备和办公用品，如测绘仪器等；⑤准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地权利证书等。

在通过划拨取得土地使用权的情况下，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成非平等主体关系，国有土地所有者代表可以按照正当行政程序随时收回土地使用权。

《行政复议法》第二十八条第一款第（三）项规定，具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：①主要事实不清、证据不足的；②适用依据错误的；③违反法定程序的；④超越或者滥用职权的；⑤具体行政行为明显不当的。C项“主要未向个体户开具收据的”属于违反法定程序的情形，D项属于复议维护决定所适用的情形。

我国城市的土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体。

异议登记的申请人为登记权利的利害关系人。利害关系人主要是指与争议的法律关系或某一事件、事实或人有权利义务关系的人。

根据《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让的最高年限因土地用途不同而不同，商业、旅游、娱乐用地40年。

土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料，有两种类型：一是包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图的原始登记资料；二是由土地登记机关形成的土地登记结果，包括土地登记簿和宗地图等。

香港的土地使用制度非常发达，主要是实行土地租用制度(也称批租制)，香港政府不向土地使用者出让土地所有权，除授予约翰大教堂土地永业权外，其余的都只授予租业权。

村庄地籍调查是指对农村居民点用地按城镇地籍要求进行的地籍调查，对村庄地籍测量的精度要求较城镇地籍测量低，村庄地籍图的比例尺一般为1∶1000或1∶2000。

根据《土地管理法》第五十五条的规定，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。

土地的使用面积发生变化，反映在一整宗土地上可知其土地权属发生部分变化。土地使用者名称变更是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的变更。地址变更是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人住址的改变而进行的变更。

有偿合同大多数是双务合同，但有例外，如有息借贷属有偿合同但却属单务合同。无偿合同原则上是单务合同，但单务合同又未必是无偿合同，比如自然人借款合同属于单务合同，但是它既可以是有偿的，也可以是无偿的。

乙为善意，构成添附，因此，本题正确选项为B。

我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权不具有流转性，土地市场流转的只是土地使用权,因此，土地抵押权的标的是土地使用权而不是土地本身。

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）中规定了人均单项城市建设用地标准，其指标为人均居住用地Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ气候区28.0～38.0m2/人，Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ气候区23.0～36.0m2/人；人均公共管理与公共服务用地不应小于5.5m2/人；人均交通设施用地不应小于12.0m2/人；人均绿地不应小于10.0m2/人，其中人均公园绿地不应小于8.0m2/人。

乡镇企业建设用地使用权的土地用途是从事非农业生产经营活动而不是农业生产经营活动。

我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，但在特定情况下也采取意思主义的立法思想，如地役权等的设立。

办文跟踪子系统中，办文时限的设置主要是根据办文规定，对各阶段的办文时限进行设置，以便系统对业务办理过程进行监督和提醒；办文基本信息管理模块负责对文件的接转和办理情况等信息的录入管理；业务流程查询主要是为客户和相关人员提供查询，以使其了解相关的办文过程和办文时间。

土地权利是权利人依据法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。支配是指直接对土地实施取得利益的各种行为。权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。

《继承法》第7条规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：(1)故意杀害被继承人的；(2)为争夺遗产而杀害其他继承人的；(3)遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；(4)伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。同时，《继承法意见》第13条规定，继承人虐待被继承人情节严重的，或者遗弃被继承人的，如以后确有悔改表现，而且被虐待人、被遗弃人生前又表示宽恕，可不确认其丧失继承权。故正确答案为C。

根据《物权法》的规定，担保物权分为三种，分别是抵押权，质权和留置权。土地承包经营权属于用益物权。

《行政复议法》第八条第二款规定，不服行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理，依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

用益物权人除依据法律规定还可以根据合同的约定正确行使权利，应当按照设定权利时约定的用途和使用方法，不得损害所有权人的权益。