21年土地登记代理人答疑精华8节

根据《农村土地承包法》第二十三条的规定，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

考查行政法的基本概念。行政法所调整的关系是行政关系，本案中甲公司与农牧渔业局之间的关系应受《行政处罚法》的调整。甲公司与县人民政府之间的关系应受《行政复议法》的调整，甲公司与人民法院之间的关系应受《行政诉讼法》的调整。B项中的关系应受民事法律的调整。

合同的转让，是指合同当事人依法将合同的权利义务转让给他人的合法行为。合同的转让不同于合同的变更，合同的转让包括合同权利的转让、合同义务的转让和合同权利义务的概括转移。

参见《土地管理法》第四十七条规定。

宗地图是土地证书的附图，变更地籍测量时，无论变更宗地界址是否发生变化，都应依据变更后的地籍图或宗地草图，按《城镇地籍调查规程》有关规定重新绘制宗地图。原宗地图不得划改，应加盖“变更”字样印章保存。

根据我国法律的规定，留置权的成立必须是债权已届清偿期而债务人未按规定的期限履行债务。题中，双方约定了付款日期是取货后满一个月，债权尚未到清偿期，家具厂无权留置家具。

耕作权人出租耕作权，属于权利人对耕作权的一种利用，该出租属于债权行为，不会导致耕作权的终止。

初始地籍调查成果资料是指在调查过程中直接形成的文字、图、表等一系列成果的总称，它是广大地籍工作者辛勤劳动的结晶，其调查成果经验收合格后，可提供社会使用。但在提供使用时，应根据有关规定，办理必要的手续实行有偿服务。

A项，脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年)，注销土地登记代理人登记。

划拨土地使用权人在补交出让金的情况下可以出租国有土地。

地籍管理信息系统中，空间数据通常以点状、线状、面状(包括多边形和各种规则几何图形)三种空间实体类型进行描述，在GIS软件中可分别用结点(Node)、弧段(Arc)、多边形(Polygon)来描述。

土地利用现状调查中，实地调绘的基本程序包括：①设计调绘路线；②确定站立点；③核实、调查；④边走边调绘；⑤询问。调查过程中方法、程序、步骤不是机械地分开，而是在实地工作中要视情况灵活掌握，有机地结合，综合应用。

形成权的行使既可以是明示的，也可以默示方式进行。形成权的主要功能，在于权利人得依单方意思表示，使已成立的法律关系的效力发生、变更或者消灭。催告权是一种请求权权能的表现，不属于形成权，形成权受除斥期间限制。

《农村土地承包法》第五十二条规定，当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

初始权属调查成果的检查可分为：自检、审核和实地检查三个方面。外业调查人员完成初始权属调查工作后，要对一个调查区的调查成果进行全面的自检。审核人员对调查人员提交的初始权属调查成果要逐件进行检查。对审核后的初始权属调查成果，应组织有关人员会同调查人员进行实地抽查。

本题考查的是对所有权性质的理解。首先，私人所有权的主体不仅是自然人个人，还包括私人投资设立的具有法人资格的独资企业，还有两个以上的自然人及私有法人企业共同出资设立的合伙企业，因此选项A错误。其次，根据《物权法》第48条的规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源还可以属于集体所有，故B项错误。如果自己的所有物上有用益物权的，所有权人虽然应当容忍用益物权人对物的使用行为，但基于所有权的性质，所有权人可以对用益物权人故意损坏所有物的行为行使物权保护请求权，故C项说法也错误。最后，根据《物权法》第44条的规定，若因征用而对所有权人的所有物造成损坏的，征用人应当承担赔偿责任。故D项说法也错误。因此本题答案为ABCD。

土地勘测定界外业测量是指根据项目用地的初步设计图或规划用地范围图实地放样界址点，然后对用地界址点(包括权属界址点、行政界址点)进行解析测量，并埋设界址桩及实施放线。土地勘测定界外业测量工作程序一般是：平面控制测量、界址点放样、界址点测量、实施放线。

乙具有被甲公司授予代理权的假象或者外表，丙公司有正当理由信赖乙是甲公司的业务员并享有与其订立合同的代理权。丙公司基于此种信赖而与乙订立的合同应当成立，并发生与有权代理同样的法律后果：由甲公司承担签约后果。至于甲公司因此受到的损失可以向乙追偿。当然丙公司也可以不主张表见代理，不要求甲公司履行合同而追究无权代理人乙的责任，直接要求乙对其赔偿损失。

《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十三条第（七）项规定，证明同一事实的数个证据，其他证人证言的证明效力优于与当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人提供的对该当事人有利的证言。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四十三条规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出，并经人民法院许可。人民法院准许证人出庭作证的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证。本题中，叶某是邱某的舅舅，其证言的证明效力要低于邻居华某的证言的证明效力。

城镇地籍调查数据的权属信息是以街坊为单位成图的。城镇地籍调查数据的权属信息处理方式是：①首先将权属图转成地理信息系统的文本交换文件，其中，权属界线作为地块界线转出，宗地的用途代码作为地块的地类代码转出；②在地理信息系统上将地块界线和地类代码分别转入同一个数据集，地类代码在地理信息系统里重新自动建立属性联结，然后将数据集研究区域以外的地块全部切除，修正该数据中的错误，使每一个地块形成完整的多边形。

《土地管理法》等法律对登记的效果做了如下规定：①在当事人之间具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因；②对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可推翻的效力，即公示力；③依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。经过登记的土地权利并不是一成不变的，权利人还可以通过异议登记、变更登记等进行变更。只有国家和集体享有土地所有权，经过登记后，个人只是获得土地使用权而不是土地所有权。

根据《民法通则》第九条规定，公民民事权利能力始于出生，终于死亡。胎儿尚未出生，当然不具有民事权利能力，民事权利能力是民事权利的前提，不具有民事权利能力的胎儿也就不享有任何民事权利。

土地权属审核是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。

根据《农村土地承包法》第二十六条的规定，承包期内，发包方不得收回承包地，承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。第二十九条规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。

法定代理因法律的直接规定而产生，法定代理人不能任意放弃代理权，也不得怠于行使代理权。

根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地的使用权期限为40年，而非50年。

解除权的行使期限是一种除斥期间，在行使期限内的，解除权有效，超过行使期限的，解除权归于消灭。

“房地一致”原则是指土地及其上建筑物、其他附着物不可能分离而单独成为地役权的主体。

根据《行政处罚法》第三十八条的规定，调查终结，行政机关负责人应当对调查结果进行审查，根据不同情况，分别作出如下决定：（一）确有应受行政处罚的违法行为的，根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定；（二）违法行为轻微，依法可以不予行政处罚的，不予行政处罚；（三）违法事实不能成立的，不得给予行政处罚；（四）违法行为已构成犯罪的，移送司法机关。对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处罚，行政机关的负责人应当集体讨论决定。

本题涉及善意取得和物权的公示问题。本题中，丙可以根据《物权法》第106条和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》）第18条的规定，丙已经以善意取得的方式取得了房屋的所有权。 因此，若乙直接向房屋登记机关申请更正登记的，房屋登记机关不能直接为其办理房屋所有权更正登记。乙此时需要通过人民法院的判决文书申请更正登记。选项B错误。又根据《物权法》第17条的规定，权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，选项A错误。根据《物权法》第19条第2款的规定，丙不同意更正登记的，乙可以申请异议登记，故D项错误。故本题的答案为C。

B项，房地产具有不可分性，当地上存在房屋等建筑物或其他定着物时，我国在处理房地产抵押关系时的一个重要原则就是“地随房走”或者“房随地走”。

土地的分区利用原则是城市土地分区规划的时候应当坚持的一项基本原则。

初始地籍调查工作报告中工作组织、计划、经费是报告应反映的主题。报告应准确地反映整个工作过程的组织、计划、程序。

《行政复议法》第十五条第一款第（五）项规定，对被撤销的行政机关在撤销前所作出的具体行政行为不服的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请行政复议。

出让国有建设用地使用权抵押期间，抵押人将其权利转让、出租，抵押人处分抵押物所得价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让、出租；抵押权人将其权利再次抵押的，所担保的债权额不得超过土地使用权价值的余额。据此可知，抵押物所担保的债权总额不得超过抵押物本身的价值。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定，农民集体所有制企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的，土地的所有权相应的变为国家所有。

行政公开是指除依法不公开的以外，行政相对人有权了解并取得行政机关的档案资料和其他消息的制度，它包括情报公开制度和行政过程和行政决定公开制度。其中行政过程和行政决定公开制度主要包括表明身份、事先告知、听取陈述和申辩以及听证公开等几项内容。《行政处罚法》第三十七条的规定体现了行政公开制度中表明身份的要求。

国务院即中央人民政府，是最高国家权力机关的执行机关，是最高国家行政机关。全国人大是我国最高权力机关；最高人民法院是审判机关；党中央是党内的最高机构，不是政府机关。

《土地权属争议调查处理办法》第三十条规定，国土资源行政主管部门受到申请人提出的土地权属争议调查处理申请后，应该对申请人的资格进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料，其有两种类型：一是包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图的原始登记资料；二是由土地登记机关形成的土地登记结果，包括土地登记簿和宗地图等。

用益物权看重物的使用价值，不具有物上代位性；而担保物权主要看重物的交换价值，具有物上代位性。

重复抵押，而抵押权均未登记时，按照债权比例受偿。乙可受偿9000×（6000/10000）=5400（元）；丙可受偿9000×（4000/10000）=3600（元）。

DE两项属于人身关系的特点。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍归原承租人持有，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

在我国，监护是指对未成年人和精神病人的人身、财产及其他合法利益进行监督和保护的一种民事法律制度。被监护人包括未成年人和精神病人。

土地登记具体可分成初始土地登记、变更土地登记、土地他项权利登记、土地注销登记、出让转让土地登记、房改房土地登记等几大类。土地权属性质查询属于系统的查询功能。

从合同的角度看，承租人改变约定的内容的，需征得对方当事人的同意；从管理者与被管理者的角度看，承租人改变约定用途的，必须经城市规划管理部门的批准。

本题涉及物权的变动问题。《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。故丙在甲死亡时依据遗嘱取得房屋的所有权，不需要办理变更登记。物权请求权不受诉讼时效限制。《物权法》第31条规定，依继承享有不动产权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本题答案为BCD。

根据《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第十九条的规定，出让国有建设用地使用权抵押后，出让国有建设用地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人，仍受原出让合同的约束。

国外土地分类多数以土地利用现状作为分类的依据，具体到各国又有差异；国内土地分类依据与国外基本相同，也是以土地利用现状作为分类依据。

土地综合分类系统主要依据土地的自然特性和社会经济特性、管理特性及其他因素对土地进行综合分类。土地利用现状分类是土地综合分类的主要形式。一般按土地的覆盖特征、利用方式、用途、经营特点、利用效果等为具体标志进行分类。

土地使用权是指民事主体(国家机关、企事业单位、社会团体、农村集体经济组织和公民个人)在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益的权利和承担一定的义务。

行政赔偿途径是多渠道的，受害人取得行政赔偿，可以通过向行政赔偿义务机关提出，以及行政复议、行政诉讼、行政赔偿诉讼等多渠道实现。

夫妻双方都有各用自己姓名的权利，子女可以随父姓，也可以随母姓，体现了在家庭关系中，不同性别的家庭成员的权利和义务是完全平等的。这正是男女平等原则的体现。

随着资源稀缺矛盾的日益突出和科学技术的不断发展，人类利用土地的方式日渐丰富，空间范围也不断拓展，如建设高架铁路、公路、地下商场、停车场、埋设地下管线等，同一块土地上不同土地权利之间的关系日益复杂，社会对依法设定、确认和登记相应土地权利的要求愈加迫切。基于此，一些国家在传统地役权的基础上，还创设和发展了空间权，进一步完善了土地的权利体系。

行政责任的追究，在确定行政责任的基础上，有权机关强制负有责任的行为人履行一定的义务。有权追究行政责任的组织包括：①国家权力机关；②国家行政机关；③人民法院。

动产之上设定质权，用益物权的客体是不动产。

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权，其中，有限制的处分是指权利人将房屋和宅基地一同转让、出租的权利。

根据《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。题中，当第三人丙不向债权人甲履行时，应当由债务人乙承担违约责任。

土地使用权设定登记即初始登记，土地使用权初始登记是在总登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权进行的登记。土地使用权初始登记可分为：划拨国有建设用地使用权初始登记、出让国有土地使用权初始登记、国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记、国家租赁国有土地使用权初始登记等。

行政赔偿是指行政机关及其工作人员在行使职权的过程中违法侵犯公民、法人或其他组织的合法权益并造成损害，国家对此承担的赔偿责任。它是国家赔偿的一种类型。侵犯人身权的赔偿范围有：①违法拘留或采取限制人身自由的行政强制措施的；②非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的；③殴打或以其他暴力行为造成公民身体伤害或死亡的；④违法使用武器、警械造成公民身体伤害或死亡的；⑤造成公民身体伤害的其他违法行为。DE两项属于司法行为，不能获得行政赔偿。

根据《物权法》第一百八十一条，设定浮动抵押的主体只能是企业、个体工商户和农业生产经营者，设立的财产仅限于生产设备、原材料、半成品、产品。除此以外的动产或不动产不得设定浮动抵押。设立浮动抵押要以书面形式。根据《物权法》第一百八十九条，浮动抵押的登记机关为工商行政管理部门。

根据《合伙企业法》第三条的规定，国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。

《行政复议法》第二十四条规定，在行政复议过程中，被申请人不得自行向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。