土地登记代理人历年真题解析9节

根据国土资函[2000]333号，对由股份有限公司或有限责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式公路线路用地而言，公路线路用地登记的公路经营企业作为持证人。其他公路线路用地，如果使用人明确，能够担负保养和管理义务的，也可以根据当地实际情况办理土地登记发证手续。

甲为手机所有人，享有最完全的物权，在其权利被侵害时可以行使物上请求权，请求返还原物。乙是无处分权人，丙并非有偿取得手机，所以不能根据善意取得制度取得该手机的所有权。

B项属于登记代理的前期工作。

代执行是指行政强制执行机关或者第三人代替义务人履行法定义务，并向义务人征收必要费用的强制执行措施。

初始地籍调查的成果为产权管理、地政管理、税收、统计、规划及建立地籍信息系统提供基础资料，因此要求其成果必须具有完整性、可靠性和精确性。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，人民法院应当组成合议庭对原告的起诉进行审查。符合起诉条件的，应当在7日内立案；不符合起诉条件的，应当在7日内裁定不予受理。受诉人民法院在7日内既不立案，又不作出裁定的，起诉人可以向上一级人民法院申诉或者起诉。

征收是物权变动的一种极为特殊的情形。我国法律规定，国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收土地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他任何单位和个人都没有征地权。

根据质权的原理，如果当事人之间没有特别约定，质权的效力范围及于原物、孳息、从物和代位物。小马驹是母马的孳息，马鞍、马鞭是母马的从物。

隋朝和唐朝实行的是均田制，明朝实行屯田制。

1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确下列事项： (1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。 (2)了解现有的权属来源资料。如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。 2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需收集的权属来源资料包括： (1)县级以上人民政府建设用地批准书； (2)国有土地使用权出让合同； (3)全部土地出让金支付凭证； (4)有关税费支付凭证等。 此外，还需要准备的其他文字材料有： ①化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； ②土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。 3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括： (1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。 (2)对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。 (3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。 (4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。 4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意的事项有： (1)土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与该化工厂的营业执照名称保持一致； (2)申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记； (3)土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地； (4)土地面积要与相关批准文件一致； (5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途； (6)申请登记的依据要齐全； (7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。 5.王某与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序为： (1)接受委托 接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有被动接受和主动争取两种途径。 (2)签订土地登记代理委托书、代理合同 为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人(该化工厂)应与土地登记代理人(王某)所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。 (3)收集查询土地登记相关信息与资料 在接受土地登记代理委托后，王某根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。 (4)开展具体业务 收集、整理相关资料后，王某进入具体实际操作阶段。 (5)提交成果 土地登记代理机构和王某按照该化工厂的要求完成委托事项后，王某应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

在当事人之间因产生了合同法律关系，也就是产生了权利义务关系，便设立了债的关系。任何合同关系的设立，都会在当事人之间发生债权债务的关系。合同引起债的关系，是债发生的最主要、最普遍的依据。合同产生的债被称为合同之债。

根据《行政复议法》第十七条规定，行政复议机关收到行政复议申请后，应当在五日内进行审查，对不符合本法规定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合本法规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。

共用宗地是指几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清的宗地。几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理。

A项，国有地归国家所有，没有土地证书；C项，集体土地所有证发给依法拥有集体土地的农民集体。

《行政法规制定程序条例》规定，“行政法规送审稿直接涉及公民、法人或者其他组织的切身利益的，国务院法制机构可以举行听证会，听取有关机关、组织和公民的意见。”因此，行政法规制定过程中的听证并非必须，而是属于国务院法制机构自由裁量的范围，用“应当举行听证”的说法是错误的。

本案中，国土局撤销了原处罚决定后，又以同一事实和理由作出了与原来相同的处罚决定，实际上是一新的具体行政行为，对此应重新起诉。

土地所有权属于国家，其他任何组织和个人都不享有土地的所有权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和其地上的建筑物抵押的，需领有国有土地使用证，而不是国有土地所有证。

土地的四项基本权能包括：占有、使用、收益和处分。土地是土地权利的客体。

我国《合同法》中的合同，是指平等主体之间的关于设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。本案中，该协议违反了婚姻自由的原则，无效。

B项中的出质人既可以是债务人，也可以是第三人；《物权法》区分了质押合同和质权的效力，交付质物是质权的生效要件，而非质押合同的生效要件，质押合同一般自成立之时起生效。

划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权指经国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门批准，将划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权的行为。划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权，是企业改制中涉及的划拨国有建设用地使用权处理方式之一。

《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由此可见，合同的解除不影响合同结算条款和理算条款的效力。另外，合同的解除不影响合同仲裁条款的效力。

勘测定界工作除具有一般地籍管理工作的特点外，根据其工作内容、工作性质还具有下列特点：①综合性；②特殊性；③精确性；④及时性；⑤法律性。

土地勘测定界外业调查是勘测定界中的基础性工作，其工作内容类似于土地利用现状调查，但其调查范围和成果要求又不同于土地利用现状调查的内容，同时土地勘测定界外业调查又兼有地籍调查的内容，综合考虑，将土地勘测定界外业调查分为权属调查和地类调查。

由于授权是以规定的形式作出的，所以视为委托。对于被委托的组织所作出的行政行为，以委托的机关为被告提起诉讼。

本案中商场所作出的单方民事行为主体合格，意思表示真实，且不违反法律及社会公共利益，理应自成立时生效。因惧怕对方以合法手段解决纠纷而作出的民事行为不是“因受胁迫而作出的民事行为”。

在适用时间上，没收、征购适用于1982年《国家建设征用土地条例》施行前，其中没收仅在解放初期采用；征收方式在该条例施行前后都有适用，但内涵发生了重大变化。

D项，日常地籍调查成果资料不需要全部归档，归档的为整理后有保存价值的资料。

根据《行政处罚法》第四十一条的规定，行政机关及其执法人员在作出行政处罚决定之前，不依照法律规定向当事人告知行政处罚的事实、理由和依据，或者拒绝听取当事人的陈述、申辩，行政处罚决定不能成立。

界址未发生变化宗地信息的变更是指地籍变更时，土地权利主体、面积、坐落、用途、使用条件、等级、价格、建筑物、构筑物、他项权利等发生了变更，而宗地的界址信息未发生变更。如：继承土地使用权、交换土地使用权、整宗转让国有土地使用权、收回国有土地使用权、违法宗地经处理后的变更、宗地内新建建筑物、拆迁建筑物、改变建筑物的用途等。E项属于界址发生变化宗地信息的变更。

根据《草原法》第四条规定，全民所有制单位使用的草原，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。集体所有的草原和集体长期固定使用的全民所有的草原，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或者使用权。

初始地籍调查成果资料是指在调查过程中直接形成的文字、图、表等一系列成果的总称，它是广大地籍工作者辛勤劳动的结晶，也是国家的财富，应立卷、归档妥善加以管理。在初始地籍调查成果资料中，尚未把有用信息输入到地籍信息系统中，因此不存在磁盘、软盘档案形式。

追究行政责任的原则有四个：①责任法定原则。必须是违反行政法律规范的行为才构成行政违法行为，且必须严格依法办事。②责任自负原则。③法治责任与违法程度相适应原则。④惩戒与教育相结合原则。承担行政责任的方式既有惩戒性的，也有补救性的，并不都是以惩罚为主。

我国土地经济学家周诚教授认为，土地是地表上下一定幅度的空间及其中的自然物和经济物所组成的自然—经济综合体。

作业组互检是在完成自检的基础上，可分工序进行，也可分工作阶段进行；专检员检查在完成自检、互检的基础上，以街坊为单元进行；在完成三级检查工作的基础上，验收调查区的全部成果，验收工作可一次进行，也可分阶段或分区域进行。

考查行政赔偿的特征、行政赔偿范围，根据《行政赔偿规定》第26条的规定，当事人先后被采取限制人身自由的行政强制措施和刑事拘留等强制措施，因强制措施被确认为违法而请求赔偿的，人民法院按其行为性质分别适用行政赔偿程序和刑事赔偿程序立案受理。本题中，海关和公安机关的执法依据和工作性质是不同的。海关依据的是相关海关行政法，也可以说其作为行政机关非法拘禁他人，属行政侵权行为。公安机关依据的是《刑法》和《刑事诉讼法》的有关规定，属于刑事侦查行为。

AB两项属于变更地籍调查资料的准备内容；D项属于变更地籍调查其他准备的内容。变更地籍调查中表格的准备有变更地籍调查通知书和变更地籍调查表。

城镇土地利用现状与潜力调查主要是在城镇地籍调查及城镇变更调查的基础上，对已有城镇地籍调查成果进行补充、完善，进一步调查城镇土地利用现状、各类用地分布状况、城镇闲置土地状况、建筑密度、建筑容积率等土地利用状况，编制相应的城镇土地利用现状图。

《物权法》第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。只有集体经济组织成员可以成为宅基地使用权的主体。

宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，由作为集体成员的农民无偿取得、无偿使用。

在土地勘测定界前期，权属证明文件的收集包括土地权属文件、征收(用)土地文件、土地承包合同(协议)、土地出让合同、清理违法占地的处理文件、用地单位的权源证明等，作为权属认定的依据。此外，还应搜集工作范围内各种用地和建筑物、构筑物的产权资料作为权属检核的依据。

城镇土地利用现状与潜力调查的步骤主要包括：①资料的收集；②资料的整理与衔接；③城镇土地利用现状调查；④专题图的制作；⑤土地利用现状与潜力分析评价。

C项，对地役权的登记，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。

在马来西亚，私人要占用、使用政府土地，经批准后才能占用，否则在法律上就被视为“非法”。政府颁发地契给私人时，发出的地契有许多种，分为暂时居住的地契、有限期的地契和永久性的地契三种。不同地契的土地有不同的使用限制和权利限制。

留置权是法定的担保物权，必须依照法律规定的条件成立，并以债权人占有动产为前提条件。而质押需要当事人签订书面的质押合同才能够成立。当两者并存时，应区别不同的情况确定两者的效力：如果是在设定质权之后，质权人将质物交给第三人保管、加工或修理，因为质权人未支付相关费用从而使第三人享有对该物的留置权，那么留置权应当优先于质权；如果留置权人将留置物合法出质，由于留置权人已经丧失占有，留置权不能对抗质权。

特殊书面形式，指除了当事人以文字记载的意思表示以外，尚需国家有关机关确认的形式，包括公证形式、鉴证形式、审核登记形式、公告形式。

《农村土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十八条规定，抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

权属调查中良等品的条件有：①调查区划分正确，与登记申请区对应，有良好的调查工作图；②地籍编号正确、清晰、完整；③界址认定程序正确，法律手续完备；④界址标志设置齐全、醒目；⑤宗地草图内容齐全，清晰易读，勘丈数据完整正确；⑥初始地籍调查表项目填写齐全、清晰，文字描述简练、准确，结论清楚，手续完备；⑦地类调查正确。B项是权属调查优等品的条件。

《物权法》第一百三十八条第一款规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。第一百三十九条规定，建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权人需要依照法律的规定以及合同约定支付出让金等费用，以实现国家对土地资源的有效利用。

与地形测绘的图根控制网相比，地籍图根控制网的特点主要有：①地形测绘的图根控制网布设规格（点位密度、精度等）由当时的测图比例尺决定，不同成图比例尺图根控制网的规格相差很大；②地形测绘的图根控制点，是为地形细部测量而布设的，测图（整个项目）完成后，便失去了其作用；③由于地籍图根控制点密度是根据界址点位置及其密度决定的，几乎所有的道路上都要敷设地籍图根导线。

界标种类和适用范围如表2-2所示。
表2-2界标的种类和适用范围

我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。