2021房地产经纪人考试真题5辑 第1辑
房地产经纪服务合同签订的要求包括（ ）。
A.以书面形式签订
B.加盖房地产经纪机构印章
C.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名
D.委托人签名或者盖章
E.房管局备案
答案：A,B,C,D
解析：
依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。委托人是自然人的，应签名；委托人是法人的，应盖章。
谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。(2011年真题)
谭某与徐某签订的房屋买卖合同为（ ）。
A.有偿合同
B.双务合同
C.实践合同
D.要式合同
答案：A,B,D
解析：
买卖合同有以下特征：①是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。②是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。③是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。④是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。
购房须知的内容应明确购房者所购物业的（ ），并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。
A.抵押方式
B.具体信息
C.相关税费
D.付款方式
E.建筑面积定价
答案：B,D
解析：
为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购房须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。
下列属于等额本金还款方式的优点是（ ）。
A、 准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支
B、 适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人
C、 本金在整个还款期内双倍分摊，利息按贷款本金余额逐日计算
D、 在整个还款期内，每个月的还款额保持不变
答案：B
解析：
等额本金还款是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。其适合打算提前还贷者和当前收入尚可的中年人或公司。
在城市紫线范围内禁止进行（ ）。
A、 用地改作他用
B、 违反保护规划的大面积拆除、开发
C、 对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建
D、 损坏或者拆毁保护的建筑物、构筑物和其他设施
E、 占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等
答案：B,C,D,E
解析：
城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行活动包括：①违反保护规划的大面积拆除、开发；②对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；③损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；④修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；⑤占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；⑥其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。
房地产经纪机构的经营战略中，关于多向多样化战略类型的表述有误的是（ ）。
A、技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务
B、市场开发多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场
C、资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用
D、市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场
答案：B
解析：
多样化战略分为横向多样化、多向多样化和复合多样化。多向多样化包括多种类型：①技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；②市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场；③资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用。
借款人申请住房抵押贷款，需持（ ）与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同。
A.商品房认购协议书
B.商品房买卖合同
C.贷款承诺书
D.资格审查文件
E.个人稳定收入证明
答案：B,C
解析：
借款人申请住房抵押贷款，需持商品房买卖合同和贷款承诺书与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同、借款合同。在有些城市的银行除了要求房地产开发商担任抵押贷款担保人外，还要求第三方担保人对抵押贷款提供信用担保。这时，客户需要与担保公司签订委托担保协议，并向担保公司交纳一定比例的担保费用。
2021房地产经纪人考试真题5辑 第2辑
房地产经纪机构在建立客户数据库时，错误的做法是（ ）。
A.尽可能保存客户原始资料
B.重视数据库管理的安全性
C.将外部数据作为最重要资料
D.及时整理和更新客户资料
答案：C
解析：
构建客户数据库；
房地产经纪机构在构建客户数据库时，要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来。企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获得的直接客户资料，具有很高的价值，他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的，是企业的潜在消费者。这些数据存在真实性较差、数据过时、不符合企业要求的问题，需要在应用过程中不断地修改和更正
近十年来，在我国沿海发达地区的特大城市，房地产经纪服务的对象有（ ）变化趋势。
A.购房群体中高收入群体比重减小
B.投资性购房客户群体减小
C.购房群体中高收入群体比重加大
D.投资性购房客户群体增加
E.购房群体中低收入群体比重加大
答案：C,D
解析：
近十年来，在我国沿海发达地区的特大城市，房地产经纪服务的对象呈现出两个变化趋势：①购房群体中高收入群体比重加大；②置业投资购房客户群体增加。而这两类客户对房地产经纪服务的“专业”、“高效”、“规范”要求更高，对房地产经纪服务的价格敏感度却相对较低。因此，房地产经纪连锁经营模式获得了良好的市场条件，并得以快速发展。
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案时，需提交的材料包括（ ）。
A、营业执照
B、机构设立的可行性分析报告
C、经营计划
D、注册房地产经纪人员情况
答案：A,D
解析：
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。
关于法律行为的有效要件，下列说法错误的是（ ）。
A.法律行为的有效要件就是指形式要符合要求
B.行为人的意思表示真实
C.无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为
D.法律行为的形式包括推定形式
答案：A
解析：
本题考核点是法律行为的有效要件。法律行为的有效要件分为形式有效要件和实质有效要件，所以选项 A 错误。
房地产经纪行业协会制定的行业规则具有( )。
A.公约性质
B.对行业的约束力
C.一定的法律约束力
D.依据法律制定的特点
E.规范该行业从业人员职业道德的作用
某居住区占地160000m2，住宅建筑基底总面积为80000m2，商店、学校等建筑占地8000m2。居住区内道路用地16000m2，停车场、公共活动场所占地8000m2，计划预留建设用地8000m2，该居住区目前的空地率为（ ）。
A、25％
B、30％
C、35％
D、45％
答案：B
解析：
居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（100％），居住区的空地率=100％－总建筑密度。总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。因此，该居住区目前的空地率为：100％－（80000+8000+16000+8000）÷160000×100%=30%。
房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（ ）。(2011年真题)
A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营
答案：D
解析：
商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。
2021房地产经纪人考试真题5辑 第3辑
商品房预售许可办理过程中，开发企业按《城市商品房预售管理办法》的规定提交有关材料，材料不齐的，应当当场或者()d内一次性书面告知需要补充的材料。
A:3
B:5
C:7
D:10
下列选项中，（ ）通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。
A.战略
B.计划
C.价格
D.目标
答案：C
解析：
价格策略是房地产市场营销组合中非常重要并且独具特色的组成部分。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。
住房公积金的特点包括()。
A:灵活性
B:法定性
C:义务性
D:保障性
E:互助性
售楼处的选址必须注意的事项包括（ ）。
A.保证售楼处的可视性
B.保证进出售楼处人员的安全性
C.保证售楼处的通达性
D.保证售楼处工作的连贯性
E.保证售楼处与项目之间的便捷性
答案：A,B,C,E
解析：
售楼处选址应在售楼处功能要求与项目自身条件约束之间寻求平衡点。必须注意以下事项：①保证售楼处的可视性，尽量保证从项目周边的主要道路上能看到售楼处；②保证售楼处的通达性，保证车辆能从项目周边的主要道路上直接行驶到售楼处门口；③保证售楼处的空间容纳性，在销售关键环节（如开盘、交房）或举行重大活动时，售楼处会集聚大量的人流，要保证售楼处室内、室外容纳大量人流的空间，室外还要考虑停车、举行仪式的场地；④保证售楼处与项目（特别是样板房）之间通达的便捷性；⑤保证进出售楼处人员的安全性，售楼处选址应尽量设在项目较早完工或可在销售工作结束后再行施工的部分，以减少安全隐患；⑥尽可能减少售楼处的浪费。
新建商品房销售代理合同的主要内容有（ ）。
A、经纪服务费用及其支付方式
B、委托期限与方式
C、房地产经纪机构的权利义务
D、房屋经纪业务中的创新服务
E、违约责任
答案：A,B,C,E
解析：
新建商品房销售代理合同的主要内容包括：①新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况；②新建商品房的基本情况；③房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；④委托期限与方式；⑤经纪服务费用及其支付方式；⑥委托方的权利义务；⑦房地产经纪机构的权利义务；⑧违约责任；⑨合同变更与解除；⑩合同纠纷解决方式。
不动产登记制度的类型中，契据登记制度为（ ）首创。
A.美国
B.德国
C.法国
D.英国
答案：C
解析：
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创，所以又称“法国登记制”。
需要搜集的竞争项目个案资料包括（ ）。
A.产品定位
B.房型组合
C.公共设施分摊方式
D.销售技巧
E.销售价格
答案：A,B,C,D
解析：
需要搜集的竞争项目个案资料包括产品定位、房型组合、公共设施分摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等，有经验的房地产开发企业若能掌握任何一个项目的上述资料，其销售好坏大都能了然于心。
2021房地产经纪人考试真题5辑 第4辑
房地产经纪机构的激励机制包括（ ）。
A.目标激励
B.经济激励
C.情感激励
D.尊重激励
E.参与激励
答案：A,C,D,E
解析：
企业实行激励机制的最根本的目的是正确地诱导员工的工作动机，使他们在实现组织目标的同时满足自身的需要，实现自身的价值，增加其满意度，从而使他们的积极性和创造性继续保持和发扬下去。激励机制包括：①目标激励；②情感激励；③尊重激励；④参与激励。
下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（ ）。
A.甲公司新建房屋
B.李某继承取得房屋
C.王某购买取得房屋
D.张某以生效法律文件取得房屋
E.陈某受遗赠取得房屋
答案：A,B,D,E
解析：
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
房屋买卖代理收费，应( )。
A.按成交价格总额的35%收费
B.按成交价格总额的4.0%收费
C.严格按照国家规定的标准收费
D.采用差额定率累进计费
房地产市场环境调查的内容包括( )。
A:政治法律环境调查
B:经济环境调查
C:社会文化环境调查
D:地理环境调查
E:社区环境调查
某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
3.为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用（ ），以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。
A、 比较定价法
B、 渗透定价法
C、 目标利润定价法
D、 盈亏平衡定价法
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答案：B
解析：
市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。市场占有率与平均收益率呈正相关关系，即企业在较小的市场上占较大的市场份额，比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。
共用题干
王明委托通达房地产经纪公司(以下简称通达公司)为其购买1套二手房，并约定佣金为房价款的4%。通达公司委托派房地产经纪人小李承办该业务。小李给王明介绍了一套业主赵某的房屋，王明在小李带领下查验房屋后同意购买。随后，王明、小李、赵某共同商谈成交手续事宜。
王明、赵某共同申请房地产转移登记时，应提交的文件为( )。
A:签订的房屋买卖合同
B:签订的房屋居间合同
C:赵某的房地产产权证书
D:通达公司的申请书
新建商品房中住宅项目价格的制定需要通过（ ）、推售安排等主要步骤完成。
A.市场调研
B.价目表形成及验证
C.推导核心均价
D.确定价格策略及方法
E.销售执行
答案：A,B,C,D
解析：
价格是面向消费者的语言。价格的制定需要通过：①市场调研；②确定价格策略及方法；③推导核心均价；④价目表形成及验证；⑤推售安排等五个主要步骤完成。
2021房地产经纪人考试真题5辑 第5辑
某房地产出租人比约定时间晚10天交付房屋，下列关于该出租人应该承担责任的表述中，正确的是（ ）。
A.该出租人支付违约金后，房屋可另租他人
B.该出租人支付违约金后，仍需履行原租赁合同
C.该出租人的行为属于履行不当
D.该出租人的行为属于预期违约
答案：B
解析：
违约金是指依当事人的约定或法律的直接规定，在当事人一方不履行债务时，向他方给付的金钱。违约金的数额应当由当事人在合同中约定，但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。
房地产广告中禁止承诺的内容包括（ ）。
A.办理户口
B.代办贷款服务
C.办理就业
D.代办不动产抵押登记
E.办理升学
答案：A,C,E
解析：
发布房地产广告的具体要求；
发布房地产广告的具体要求包括：①房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。②房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。③房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明等等。
下列关于委托方式的说法，正确的是（ ）。
A、 委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商
B、 多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制
C、 独家委托、多家参与销售的方式中，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配
D、 独家委托中，谁先达成交易合同，谁获得佣金
答案：C
解析：
A项，房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托，或多家委托。两种方式各有利弊，委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项，独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售，并确定一定的委托期限。在委托期内，房地产经纪机构为了促成交易，会集中力量将房源推荐给客户，缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项，独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托，但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放，其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐，如果成交，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项，多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售，谁先达成交易合同，谁获得佣金。
有偿合同中，一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益，这种代价是（ ）。
A.金钱
B.实物
C.提供便利
D.信息
E.提供劳务
答案：A,B,E
解析：
有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。
采用收益法估价时，可能导致估价结果偏高的原因有（ ）。(2011年真题)
A.净收益取值偏高
B.运营费用取值偏高
C.收益期限长于实际情况
D.报酬率取值偏高
E.收益逐年增长率取值偏高
房地产价格的形成条件有（ ）。
A.房地产位置不可移动
B.房地产有使用价值
C.房地产是稀缺的
D.对房地产有有效需求
E.房地产的价值大
答案：B,C,D
解析：
房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。
房地产市场调查资料的搜集途径包括( )。
A:交易双方当事人
B:促成房地产交易行为的中介组织
C:熟悉房地产市场的专业人士
D:知道如何针对产品特点作出有效的展示
E:房地产开发企业公开发布的各种销售或出租广告
