21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第1辑
缔约过失责任的条件不包括（ ）。
A.另一方无损失
B.当事人一方先违反合同义务
C.当事人一方有过失
D.另一方有损失
答案：A
解析：
在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务；②当事人一方有过失；③另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
房地产经纪机构的沟通对象包括( )，经纪企业要与他们进行积极的、及时的沟通。
A:开发商
B:业主
C:代理商
D:购买者
E:承租人
商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（ ）。
A、 《住宅功能保证书》
B、 《住宅环境保证书》
C、 《住宅寿命说明书》
D、 《住宅使用说明书》
答案：D
解析：
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
生活污水的主要特点是（ ）。
A:富营养化
B:含氮、硫、磷高
C:含污染物多
D:含金属碎屑多
下列各项费用，属于间接费的是()。
A:现场经费
B:冬雨季施工增加费
C:夜间施工增加费
D:企业管理费
E:财务费
应当通过房地产经纪服务合同约定的房地产经纪服务项目包括（ ）。
A.提供房地产信息
B.实地看房
C.代拟交易合同
D.代办贷款
E.代办房地产登记
答案：A,B,C
解析：
约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准，要参考房地产经纪机构在其经营场所公示的服务项目，还要符合国家或者行业关于房地产经纪服务标准和流程的相关规定。房地产经纪服务的项目包括：①提供房地产信息服务，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房服务，包括制作房屋状况说明书、联络房屋产权人或管理人、带领客户看房等服务；③代拟合同服务，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同，又称代书。
房地产经纪人培养长期客户应采取的策略有（ ）。
A.保持与成交客户的联系，逢年过节赠送公司纪念品
B.利用人脉圈结识更多潜在客户，建立友善关系
C.保持与律师事务所、金融机构等单位的经常性联系
D.与家政、家具、装饰等服务供应商建立广泛联系
E.与广告商合作发布营销广告，吸引更多客户
答案：A,B,C,D
解析：
培养长期客户的策略；
经纪人要以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。房地产经纪人培养长期客户的策略有：①与老客户保持联系；②把眼光放在长期潜在客户身上；③建立广泛的社会联系；④与服务供应商建立广泛联系。
房地产投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致损失的风险称为（ ）。
A.时间风险
B.持有期风险
C.流动性风险
D.或然损失风险
答案：C
解析：
流动性风险是指房地产投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致损失的风险。房地产属于非现金财产，具有独一无二、价值较大的特性，难以在短时间内以合适的价格卖出。因此，当因偿还债务或其他原因急需将房地产转换为现金时，通常需要一定幅度的降价，从而可能蒙受折价损失。
21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第2辑
刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的（ ）。
A.保障安全权
B.自主选择权
C.知悉真情权
D.公平交易权
答案：C
解析：
知悉真情权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
下列（ ）不属于书面沟通的优点。
A.辅助强化了言语沟通
B.信息准确
C.永久被记录和保存
D.可立即得到反馈
E.接受者有充分时间进行信息分析
答案：A,D
解析：
房地产经纪人进行的沟通通常是人际沟通，可以采用的方式包括语言沟通（包括口头沟通和书面沟通）和非言语沟通。其中，书面沟通是指房地产经纪人通过传真、合同、委托书、认购书、确认单、电子邮件、短信等方式与委托方进行沟通。书面沟通的优点包括：①信息准确；②永久被记录和保存；③接受者有充分时间进行信息分析。书面沟通的缺点是不能及时得到反馈，不知道信息接受者是否理解信息的意义。@##
在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是( )。
A:人脉资源
B:房源信息
C:网络资源
D:财务资源
在新建商品房确定均价的过程中，划定市场调查范围和重点后应进行的工作是（ ）。
A.对每个重点市场比较进行调整
B.对交易情况进行修正
C.对影响价格的各因素以及权重进行修正
D.制作市场比较结果表
答案：C
解析：
均价的确定过程包括：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。
2012年7月，甲乙丙三人共同出资在丙所在城市成立了一家房地产经纪股份制公司的分支机构，主要业务是二手房中介。
在存量房买方代理业务中，（ ）的作用是非常重要的。
A.接待
B.收集信息
C.推荐房源
D.看房
答案：A
解析：
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。
共用题干
王某有一套三居室的住宅，委托该住宅附近的甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，刘某从甲公司网站上获得这一比较合意的房源信息，并与甲公司的房地产经纪人张某取得联系。根据以上内容，回答96~100题。
张某与刘某约见的看房地点最好是（ ）。
A:商场
B:咖啡厅
C:甲公司门店
D:房地产交易中心
共用题干
2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经 济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商 品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开 始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。 2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更 了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项 目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以 5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交 付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。根据以上内容，回答81~85题。
该住宅工程的竣工验收王作由（ ）负责组织实施。
A:甲公司
B:乙公司
C:建设行政主管部门
D:规划行政主管部门
北京市房地产经纪机构及其从业人员违法违规投诉的处理实行地域管辖的原则。
对
北京市房地产经纪机构及其从业人员违法违规投诉的处理实行地域管辖的原则。(A)
21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第3辑
房地产经纪行业发展的对策思路是()。
A:加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度
B:理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制
C:健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理
D:充分发挥行业组织的作用，健全行业自律管理运行机制
E:仿照美国房地产经纪行业发展的思路
在下列估价对象中，适宜用收益法的有()。
A:影剧院
B:写字楼
C:餐馆
D:游乐园
E:古建筑
（ ）是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。
A.个人商业用房贷款
B.个人住房贷款
C.住房公积金贷款
D.个人住房组合贷款
答案：B
解析：
个人贷款产品从货款的目的可分为：①个人住房贷款；②个人商业用房贷款；③个人消费贷款；④个人经营贷款等。其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。
配对的注意事项可以简单概括为三个核心问题，即房源信息、客户信息和（ ）
A、工作效率
B、工作效益
C、契合度
D、配合度
答案：A
解析：
房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题：①房源信息。房源信息的掌握对经纪人来说是十分重要的，应尽量多地挖掘房源信息，使房地产经纪人能够更好地控制业务进程。②客户信息。房地产经纪人要全面了解和挖掘客户信息，以客户的需求为中心，寻找及变通适宜的房源，尽量为客户提供合适对口的房源，符合其基本需求和预算，以减少客户看房次数，提高看房效率。③工作效率。房地产经纪人为客户寻找房源和售房要及时。
下列关于公积金贷款的表述中，正确的有（ ）。
A.住房公积金分为国管单位和市管单位两种
B.住房公积金贷款年限一般为1～10年
C.住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职员
D.公积金贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式
E.只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（钢混）或房龄＋贷款年限≤57年（砖混）”，都可以申请公积金贷款
答案：A,C,D
解析：
B项，住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。E项，商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄＋贷款年限≤50；②年龄＋贷款年限≤70。
下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有（ ）。(2008年真题)
A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B.对客户不满意的环节进行补救，提供改进服务
C.关注客户新的需求意向，提供跟踪服务
D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务
答案：A,B,C
解析：
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
在一个网站平台上发布房源信息，要想在众多信息中脱颖而出，在图片质量和文字描述上应做到（ ）。
A.标题描述要醒目
B.重点宣传优势项目
C.夸大核心卖点，吸引顾客
D.追求房源图片的质量
E.房源描述详尽
答案：A,D,E
解析：
通常在一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，要做到：①标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点；②追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖；③房源描述详尽，要从房屋的“特征”、“优点”以及给客户带来的“利益”等多方面进行描述。
酸雨是由（ ）随雨雪降落形成的。
A.硫酸雾
B.一氧化氮雾
C.二氧化氮雾
D.碳氢化合物
答案：A
解析：
A． 硫酸雾
B． 一氧化氮雾
C． 二氧化氮雾
D． 碳氢化合物
二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫还要大。人体吸入硫酸雾，会引起支气管炎、支气管哮喘和肺气肿等病症。硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤，还会腐蚀建筑物、设备和露天放置的各种金属。
21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第4辑
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案时，需提交的材料包括（ ）。
A.营业执照
B.机构设立的可行性分析报告
C.经营计划
D.注册房地产经纪人员情况
答案：A,D
解析：
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。
2014年1月，A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权，拟建经济适用房。2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该商品住宅。2015年6月，月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限15年。2016年3月，贷款法定利率从5％调整为6％。
2.C公司与甲建行的抵押关系需要办理（ ），方为有效。
A、 签订抵押合同
B、 办理公证
C、 办理抵押登记
D、 经房地产估价机构评估
答案：A,C
解析：
《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。
张某为甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。(2010年真题)
根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为（ ）。
A.房地产代理合同
B.房地产居间合同
C.商品房销售合同
D.房地产代销合同
答案：B
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。
在房地产上设定的担保物权，具体称为（ ）。
A.质权
B.留置权
C.抵押权
D.用益物权
答案：C
解析：
担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权包括抵押权、质权和留置权。在房地产上设定的担保物权，具体称为抵押权。
下列各项中不属于二手住房需求的是（ ）。
A.刚性需求
B.改善性需求
C.保值性需求
D.盲目性需求
答案：D
解析：
二手住房需求的具体情形有：①刚性需求，如结婚、新增人口（如城镇化、其他城镇转入）、征地拆迁；②改善性需求，如以小换大、以次换好、以旧换新；③保值性需求，如担心通货膨胀，钱不值钱；④投资性需求；⑤投机性需求。
房地产经纪延伸业务包括（ ）、抵押贷款手续代办和房地产信息咨询等。
A.提供留学
B.办理户口
C.交易登记及权证代办
D.物业管理
答案：C
解析：
房地产经纪延伸服务包括：①房地产交易相关手续代办服务，包括房地产登记信息查询、房地产登记、房地产抵押贷款；②房地产咨询服务，包括房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询；③房地产交易保障服务，包括房屋质量保证和房地产交易履约保证。
存量房商业抵押贷款流程的第四步为（ ）。
A.委托评估机构评估房屋价值
B.银行审批通过贷款合同
C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）
D.办理房屋交易缴税及产权过户
答案：B
解析：
存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续（部分城市无网签）；③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵押登记；⑦银行放款。
商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。(2011年真题)
A.房地产开发企业
B.房地产销售代理机构
C.商品房预售人
D.房地产开发企业和商品房预购人共同
答案：C
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第5辑
关于房地产经纪机构特点的说法，正确的有（ ）。
A.是轻资产类型的企业
B.以外部管理为主导
C.企业规模有巨大可选择范围
D.以综合性业务为主
E.是中介服务机构
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪机构的特点主要有三方面：①房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；②房地产经纪机构是轻资产类型的企业；③房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。
（ ）是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。
A.征税对象
B.计税依据
C.税率大小
D.税额标准
答案：C
解析：
税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。在征税对象和税目（即具体的征税项目，复杂的税种需设税目）不变的情况下，征税额和税率成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。
房地产经纪活动的原则为( )。
A:自愿、平等、诚实信用
B:工作丰富化
C:高效率，高质量
D:因事设岗，因岗设人
通过转让商业地产产权，短期内收回投资的赢利模式是（ ）。
A.只售不租
B.只租不售
C.租售并举
D.自行经营
答案：A
解析：
商业地产赢利模式有：①只售不租，通过转让商业地产产权，短期内回收投资；②只租不售，开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金等方式赢得利润；③租售并举，部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租；④自行经营，同时赚取投资开发利润和商业经营利润。
预售、预租商品房广告，不得()。
A:涉及装修装饰内容
B:涉及物业管理内容
C:涉及资产评估内容
D:使用建筑设计效果图或者模型照片
答案为正确
3.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。(A)
在采用低开高走定价策略时，确定调价频率的关键在于( )。
A.小幅递增
B.前快后慢
C.前慢后快
D.吸引需求
共用题干
近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/㎡，2002年度这一价格指标增至2800元/㎡，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
该城市“2001年度普通商品住宅价格/2002年度普通商品住宅价格”这一指标属于( )。
A:强度相对指标
B:比较相对指标
C:动态相对指标
D:比例相对指标
21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第6辑
企业业务流程分析和重组的步骤中，对现有流程进行调研的紧后步骤是( )。
A:组织小组讨论，找出流程中每个阶段存在的问题
B:绘制现有流程，对流程中的每个活动进行描述
C:将问题分类，确定解决问题的先后顺序
D:选择最好的解决方案，安排专人负责实施
答案：B
解析：
本题考核的是企业业务流程分析和重组的步骤。业务流程分析和重组的步骤包括：(1)对现有流程进行调研;(2)绘制现有流程，对流程中的每个活动进行描述;(3)组织小组讨论，找出流程中每个阶段存在的问题;(4)将问题分类，确定解决问题的先后顺序;(5)寻找解决问题的方法;(6)选择最好的解决方案，安排专人负责实施;(7)评估实施结果，修正解决方案，重新实施;(8)进行下一个问题的解决;(9)进行新一轮的流程分析。
商铺投资合理的年投资回报率一般为（ ）。
A.8%～10%
B.10%～12%
C.8%～12%
D.10%～14%
答案：C
解析：
商铺投资回报率作为商铺销售过程中的重要沟通指标，销售人员需要深度熟悉投资回报的计算方法，以便于高效促成销售交易。商铺投资合理的年投资回报率一般为8%～12%。
宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。
关于墙体裂缝，下列说法中正确的有（ ）。
A、宋某不应故意隐瞒危险因素
B、宋某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素
C、李某应预先请熟人检查导致裂缝原因
D、李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出
答案：B
解析：
违约责任中的免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。
李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：
如果选择首付20%，余款向银行抵押贷款，贷款期10年，贷款年利率为5%，按月等额还款，月还款额为（ ）元。
A、3182
B、2500
C、2545、6
D、2590、5
答案：C
解析：
等额本息还款方式的月还款额计算公式为：
其中n为还款期，可得，300000×（1－20%）×5%÷12×（1＋5%÷12）120÷[（1＋5%÷12）120－1]＝2545.6（元）。
售楼处的基本功能是（ ）。
A.展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所
B.规范房地产交易行为
C.促成房地产交易
D.提升房地产价值
答案：A
解析：
售楼处的基本功能是展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所。展示商品房信息的内容会因商品房项目情况的不同有很大差异。
关于经纪与经销活动的本质区别，描述正确的有（ ）。
A.经纪活动仅仅是为交易提供服务
B.经纪活动的主体对交易标的有所有权
C.经销活动的主体直接参与交易
D.经销活动主体对交易标的没有所有权
E.经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金
答案：A,C,E
解析：
经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，对交易标的具有所有权。因此，经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。@##
共用题干
张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。根据以上内容，回答81~85题。
关于房屋买卖合同中违约责任承担方式的说法，正确的为（ ）。
A:李某违约，应双倍返还预付款
B:张某违约，无权要求返还预付款
C:合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任
D:甲机构负有赔偿责任
香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入（ ），即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。
A.佣金制
B.比例制
C.分红制
D.市场制
答案：A
解析：
香港房地产经纪业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。
21年房地产经纪人考试题免费下载7辑 第7辑
根据《物权法》，确定物权归属和内容的根据是（ ）。
A.不动产权属证书
B.他项权证书
C.不动产登记证明
D.不动产登记簿
答案：D
解析：
不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有（ ）。
A.资金时间价值换算中采用的是复利
B.利率的时间单位与计息周期一致
C.现值是在当前年度开始时发生的
D.将来值是在当前以后的某一年年初发生的
E.年金是在每年年初发生的
答案：A,B,C
解析：
资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利；②利率的时间单位与计息周期一致，为年；③本年的年末为下一年的年初；④现值P是在当前年度开始时发生的；⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；⑥年金A是在每年年末发生的。
共用题干
2010年4月，H省经济特区A市市民王某通过B房地产中介服务公司在A市首次购买了一套80m2的二手房，成交价格为30万元。该二手房当初购房交纳契税时间和《房屋所有权证》发证时间都是2009年8月。A市目前房产转让执行的营业税为5％，个人所得税为1%。王某为解决手头资金不足问题，贷款10万元。在办理房产过户手续时，房地产税收机关认为其申报的成交价格低，要求予以评估，于是王某委托二级资质W房地产估价有限责任公司，对该房屋进行了评估，评估价为35万元。
房地产权利人转让房地产，如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以()。
A:向国土资源行政管理部门提请裁决
B:向房地产管理部门提请裁决
C:向人民法院提起诉讼
D:向监察部门提请对房地产评估机构进行监察
房地产经纪人向购房客户介绍房源的优缺点时，做法正确的有（ ）。
A.客观描述房源卖点
B.注意房源的真实性
C.重点介绍与客户需求有关的房屋信息
D.只介绍房源优点不介绍缺点
E.对客户疑问提出专业意见
答案：A,B,C,E
解析：
向购房客户介绍房源的技巧；
在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况及吸引客户购买的令人十分满意的地方。介绍房源时要做到：①特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。②房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。③房地产经纪人也不能只说优点不说缺点，客户对房子的印象是根据房地产经纪人的描述所产生的，不要误导客户。④对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。
下列不属于房地产市场作用的是（ ）。
A.传递房地产供求信息
B.调节房地产资源配置
C.打破房地产寡头垄断
D.提高房地产使用效益
答案：C
解析：
房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。
某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2％，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。(2003年真题)
A.403.77
B.420.26
C.439.02
D.672.95
答案：A
解析：
净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：
式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限。根据题意得：A=60-24=36（万元），则V=36÷0.082×[1-1÷1.08240-8]=403.77（万元）。
房地产经纪人接受委托后需要核查存量房的实物状况，这反映了存量房销售具有( )的特点。
A:差异大
B:侧重服务
C:产权纠纷多
D:价格浮动空间大
一般情况下，房地产经纪机构的公司总部业务部门，可以根据（ ）进行不同的设置。
A.物业类别
B.物业水平
C.业务类型
D.业务区域范围
E.业务规模
答案：A,C,D
解析：
一般情况下，公司总部的业务部门可以根据需要进行不同的设置：①根据物业类别不同进行设置。可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门，如住宅部、办公楼部、商铺部等。②根据业务类型不同进行设置。如根据业务类型不同可以划分为买卖业务部、租赁部等部门。③根据业务区域范围进行设置。如根据业务覆盖区域不同划分为东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等。
