房地产经纪人经典例题8辑 第1辑
下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是（ ）
A、房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础
B、房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析
C、房地产经纪人要分析房地产的产租能力
D、可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容
答案：D
解析：
房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。D项，可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。
万达房地产经纪公司（以下简称万达公司）经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务，万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来，万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定：万小姐接受委托，代理张先生购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵，万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元；代理成功后，佣金按成交价格的2.
3％收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司（以下简称拟家公司）寻找到房源，并与拟家公司签订房屋买卖合同，合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生，转让价格为90万元，其中80万元支付给甲公司，余下10万元万小姐收取1.
8万元佣金，8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.
07万元的佣金后，在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已由甲公司办理了抵押登记，担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。
万小姐在从事该笔经纪业务中的违法行为有（ ）。
A.在其他经纪机构兼职
B.到拟家公司寻找房源
C.与拟家公司订立房屋买卖合同
D.未调查清楚办公用房的具体情况
答案：A
解析：
房地产经纪人员除承担《宪法》所规定的公民的基本义务之外，还承担从事房地产经纪职业所应尽的特殊义务，其中之一是：不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。
某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
该企业预期投资收益率为（ ）。
A.10.2%
B.12.5%
C.14.3%
D.15.6%
答案：C
解析：
投资收益率反映房地产企业投资效益的指标。所谓预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期投资收益率＝[年平均总利润额/总投资额]×100%＝（20000÷7）/20000×100%＝14.3%。
按份共有人处分共有房屋时，须经（ ）按份共有人同意。
A.全体
B.占份额1/2以上的
C.占份额2/3以上的
D.占份额1/3以上的
答案：C
解析：
根据《物权法》，共同共有房屋的买卖条件较为严苛，除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为( )元/m2。
A:4167
B:6250
C:10000
D:25000
住房公积金管理的决策机构是（ ）。
A.工会
B.职工代表大会
C.人民政府
D.住房公积金管理委员会
答案：D
解析：
住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构，是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策。
在发放贷款时，衡量贷款申请人偿债能力的指标通常为（ ）。
A.贷款价值比率
B.贷款金额
C.首付比率
D.偿还比率
答案：D
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。
房地产经纪人经典例题8辑 第2辑
房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为( )。
A.对环境变化适应能力差
B.横向沟通协调较为困难
C.双重领导，违反了统一指挥原则
D.高层决策迟缓
在成熟的市场环境下，从整个交易的实现结果来看，一个房地产经纪机构或经纪人（ ）。
A.必须同时拥有房源或客源
B.可以只有房源或只有客源
C.必须拥有房源
D.必须拥有客源
答案：B
解析：
一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。
居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，（ ）阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。
A、超低收入者
B、低收入者
C、中等收入者
D、高收入者
答案：C
解析：
若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。
常见的噪声污染源主要有()。
A:机械噪声
B:交通噪声
C:工业噪声
D:社会生活
E:建筑施工噪声
当事人既约定定金又约定违约金的，当一方违约时，（ ）。
A.定金责任和违约金责任两者同时执行
B.优先适用违约金责任
C.优先适用定金责任
D.由对方在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用
答案：D
解析：
定金与违约金的区别；
当事人既约定定金又约定违约金的，当一方违约时，对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用。即定金和违约金不能同时并用，适用了定金责任就不再适用违约金责任，适用了违约金责任就不再适用定金责任。至于是选择定金条款还是选择违约金条款，这一权利属于守约方。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是乙市的一家知名企业。2006年至2007年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2007年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。
适宜甲公司选择的经营模式为( )。
A:多店模式
B:连锁店模式
C:直营连锁模式
D:特许加盟连锁模式
当折现率为10％时，某房地产项目净现值为1380万元，当折现率为11％时，净现值为-258万元，若投资者要求的基准收益率为12％，则该项目在经济上（ ）。
A.不可接受
B.可接受
C.能否接受无法判断
D.可以接受，也可以不接受
答案：A
解析：
财务内部收益率（FIRR）通过线性内插法求取的公式为：
式中，i1代表当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2代表当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1代表i1时的净现值（正值）；NPV2代表i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。
本题中，该投资项目的财务内部收益率=10%+
=10.08%。
则本题中，财务内部收益率FIRR小于ic，说明该项目的盈利能力没有达到所要求的收益率，项目在经济上是不可以接受的。
房地产经纪人经典例题8辑 第3辑
个人住房贷款中，不带有互助性质的贷款种类有（ ）。
A.商业性贷款
B.住房公积金贷款
C.保证贷款
D.信用贷款
E.抵押贷款
答案：A,C,D,E
解析：
A项，商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款，其贷款利率比公积金贷款利率高；B项，住房公积金贷款，是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小；C项，信用贷款，是指向借款人发放的无需提供担保的贷款；D项，保证贷款，指由第三人提供保证发放的贷款；E项，抵押贷款，是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。只有住房公积金贷款带有互助性质。
房地产经纪人在填写《房屋现场勘查表》时，正确的做法有（ ）。
A.房屋面积以房地产经纪人现场测量面积为准
B.房屋租售的建议价格需要业主签字确认
C.对非独用房屋出售应填写合用卫生间面积
D.房屋楼层应说明所在层数及房屋所在楼房总层数
E.对底层沿街商业房屋应了解营业收入和利润情况
答案：B,C,D
解析：
在现场勘查时要特别注意以下事项：①现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；②了解该物业所在区域是否划入征收拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；③对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；④对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；⑤耐心查勘物业所处的外部环境，如绿化环境、噪声环境、人文环境及物业周边的商业服务设施、交通状况、居住人气、基础设施配套等；⑥了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；⑦详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；⑧耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。
商业地产项目购买客户的特征为（ ）。
A、企业或社会高端阶层
B、有一定的投资或经商经验
C、理财观念成熟
D、对市场具有较高的前瞻性
E、有资金实力
答案：B,C,D,E
解析：
客户购买商业地产项目的目的通常有三种：自营、租赁、转售（短期回报）。商铺购买客户中投资客户比例占绝大多数，理财观念更为成熟，对市场具有较高的前瞻性，有一定的投资或经商经验，属于中高收入群体，有很强的资金实力
刘某购买了一套建筑面积为100m2，单价为6000元／m2的商品住房，首付30％，余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为6％，则其名义单价和实际单价分别为（ ）元／m2。(2010年真题)
A.6000和6000
B.6000和7221.63
C.7221.63和6000
D.7221.63和7221.63
答案：A
解析：
名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元／m2。
房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用的手段包括：无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用（ ）的方式争揽业务，与同行进行业务竞争。
A、设置障碍
B、商业贿赂
C、制造纠纷
D、诋毁诽谤
答案：B
解析：
房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：①故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；②无正当理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；③房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；④故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷。
目前房地产买卖的主要类型有（ ）。
A.商品房销售
B.房地产赠与
C.二手房买卖
D.商品房内部认购
E.商品房预售
答案：A,C,E
解析：
根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式，目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和存量房买卖。
下列关于品牌战略的说法正确的有（ ）。
A、 品牌战略包括楼盘品牌战略和企业品牌战略
B、 楼盘品牌战略中强调的产品品质就是产品质量
C、 楼盘品牌战略要追求个性化
D、 树立企业品牌和楼盘品牌时要始终以树立楼盘品牌为优先
E、 人物营销战略属于企业品牌策略
答案：A,C,E
解析：
B项，产品品质包括产品质量、服务、功能等内容；D项，企业品牌和楼盘品牌既对立又统一，二者应有机结合，将楼盘品牌树立视为企业品牌树立过程中的一个步骤，保持项目开发的连续性。避免“急功近利”（重视楼盘品牌而忽视企业品牌的树立）和“脱离现实”（树立企业品牌而忽略楼盘品牌的树立）的问题出现。
房地产经纪人经典例题8辑 第4辑
下列统计指标中，反映房屋交易状况的指标是( )。
A:人均住宅使用面积
B:房屋新开工面积
C:实有住宅使用面积
D:商品房登记销售面积
共用题干
张某为甲合伙制房地产经纪机构(以下称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪服务合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始进行相关信息的收集和整理工作，通过信息搜集迅速找到了合适的潜在购房者田某。经张某撮合，王某和田某在较短的时间内就交易事项达成了共识，并签订了房地产买卖合同。
关于甲机构合伙人出资、经营与风险承担的说法，错误的为( )。
A:合伙人共同出资
B:合伙人合伙经营
C:合伙人共担风险
D:合伙人原则上以家庭财产对合伙企业承担无限连带责任
房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构的经营业务包括（ ）。
A、新建商品房销售、租赁代理服务
B、房地产市场分析
C、房地产投资项目可行性分析
D、房地产营销方案策划
E、存量住宅的买卖、租赁经纪业务
答案：B,C,D
解析：
以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构所提供的服务中，房地产市场分析、房地产投资项目的可行性分析、房地产营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例，目前主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业。
根据《合同法》，承租人可以单方面解除租赁合同的情形是（ ）。
A.出租人未经承租人同意将租赁房屋转租
B.出租人拒绝对租赁房屋中已损坏的洗衣机进行维修
C.出租人未按约定将租赁房屋交付承租人
D.租赁房屋危机承租人的安全，但承租人事前已知该租赁房屋质量不合格
答案：D
解析：
租赁期间虽然未届满，在发生某些情况下，当事人一方可以解除合同。承租人可以解除租赁合同的情形包括：①因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立租赁合同时明知该租赁物质量不合格；③不定期租赁。
功能楼书主要介绍了（ ）等信息。
A.小区规划风格
B.规划说明
C.小区交通组织
D.建筑要点说明
E.完整的户型资料
答案：B,C,D,E
解析：
功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区公共配套、周边基础设施配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。
某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全带分析，外墙体应具有足够的（ ）。
A.热工性能
B.强度
C.防火性能
D.稳定性
答案：B,D
解析：
住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用，并且需要足够的强度和稳定性。
以下()属于房地产经纪人在房地产项目策划与销售阶段中的工作内容。
A:制定价目表
B:确定价格策略
C:卖点挖掘
D:市场推广费用分析
E:建筑方案策划
房地产经纪人经典例题8辑 第5辑
内部推广工作一般操作简单，方便快捷，见效迅速，有可能在短时间内获得有效客户，下列属于房源内部推广的有（ ）。
A、管理软件
B、推荐合作
C、业务会议
D、橱窗广告
E、聊天工具
答案：A,B,C,E
解析：
内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有：①管理软件。②推荐合作，内部合作推荐操作过程需要注意；a．事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例；b．签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务；c．报备所在企业的直接上级主管，以便跨部门之间沟通协调；d．秉承诚信、互助、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广。
张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。
2.关于张某和刘某订立房地产居间合同的行为表述中，错误的为（ ）。
A、 张某和刘某出于真实意愿，所以合同有效
B、 因为合同履行成功了，所以刘某得到“好处费”
C、 刘某不应该收取这个“好处费”
D、 张某应该与A公司签订房地产居间合同
答案：B
解析：
A项，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。所以，张某和刘某订立房地产居间合同是无效的。B项，房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬。各国（地区）房地产经纪行业管理都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定佣金以外的经济利益。所以刘某不能在佣金之外再拿“好处费”。
房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题不包括（ ）。
A.房源信息
B.客户信息
C.工作效率
D.成交几率
答案：D
解析：
房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题：①房源信息（Listings），即要掌握大量可靠的房源信息；②客户信息（Leads），指要了解客户的需求信息；③工作效率（Leverage），指房地产经纪人为客户寻找房源和为业主提供客户要及时，通常称为三个“L”。
房地产经纪人通过调查具有代表意义的购房人，从而推断出一般性结论的调查方是（ ）。
A:全面调查
B:重点调查
C:典型调查
D:抽样调查
关于土地登记制度的说法中，错误的是()。
A:国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权进行登记
B:属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权
C:属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》，确认集体土地所有权
D:土地登记具体工作由乡(镇)级以上人民政府土地管理部门负责
袁某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人刘某承办该业务，袁某与甲公司签订了房地产经纪合同。刘某在执行该业务的过程中，甲公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，袁某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。
甲公司的该宗房地产经纪业务属于（ ）。
A.二手房居间业务
B.二手房买方代理业务
C.二手房卖方代理业务
D.房地产行纪业务
答案：B
解析：
房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。
导致酸雨形成的主要污染物是（ ）。
A.一氧化碳
B.二氧化硫
C.二氧化氮
D.碳氢化合物
房地产经纪人经典例题8辑 第6辑
在新建商品房营销活动中，房地产经纪人可参与的工作有（ ）。(2012年真题)
A.项目施工与监理
B.项目市场定位
C.项目策划与地块研究
D.协助制定项目销售方案
E.协助制定项目价目表
答案：C,D
解析：
房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要是：①项目筹划与地块研究；②产品设计与规划；③项目策划与销售。
张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。
关于房屋买卖合同中违约责任承担方式的说法，正确的为（ ）。
A、李某违约，应双倍返还预付款
B、张某违约，无权要求返还预付款
C、合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任
D、甲机构负有赔偿责任
答案：C
解析：
张某在签订房屋买卖合同之后，明确表示不履行合同，这属于预期违约责任。违约责任的承担方式包括：①继续履行；②赔偿损失；④支付违约金；⑤定金罚则。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行是预付款应当返还。
售楼处日常物业管理工作主要有（ ）。
A.保安服务
B.工程技术服务
C.保洁服务
D.估价服务
E.接待服务
答案：A,B,C,E
解析：
售楼处（包括样板间）日常物业管理工作主要包括以下内容：①接待服务；②工程技术服务；③保安服务；④保洁服务。
主要为机构客户和大宗房地产业主提供服务的房地产经纪机构，其经营模式通常是( )。
A:无店铺经营模式
B:有店铺经营模式
C:直营连锁经营模式
D:特许加盟经营模式
（二） 甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（ ）。
A、提供代办权证服务
B、保证有升值或投资回报
C、提供贷款服务
D、为入住者办理户口、升学等事项
答案：B,D
解析：
房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容；不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
被喻为是协同商务之父的Jim HeppLemann指出，（ ）的协同工作将成为今后衡量企业是否真正具有竞争力的核心。
A.以人为本
B.应用
C.流程
D.信息
答案：A
解析：
协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标。协同概念包含以下四个方面的含义：①人的协同；②信息协同；③应用协同；④流程协同。其中，人的协同是核心内容。“产品协同商务之父”Jim HeppLemann指出：以人为本的协同工作将成为今后衡量企业是否真正具有竞争力的核心。
扣除了价格因素后的价格为（ ）。
A.名义价格
B.实际价格
C.理论价格
D.市场价格
答案：B
解析：
未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。名义价格是表面上的价格。实际价格通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。
房地产经纪人经典例题8辑 第7辑
下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有（ ）。
A:以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过
B:抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同
C:学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保
D:在建工程不得为第三人提供担保
E:同一财产不得向两个以上的债权人抵押
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。(2006年真题)
对买受人而言，商品房的保修期自（ ）之日起计算。
A.工程竣工
B.工程质量验收合格
C.商品房交付
D.房屋产权过户登记
答案：C
解析：
商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。商品房的保修期自商品住宅交付之日起计算。
对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（ ）。
A.客源开拓
B.客源分析
C.客源利用
D.客源信息管理
答案：D
解析：
客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。
信息管理中的信息加工包括信息（ ）。
A.形式的变换
B.原始状态的获取
C.空间上的转移
D.内容的处理
E.时间上的转移
答案：A,D
解析：
通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。将准确客观的信息，进行挑选、归类、文字整理、综合分析研究等，主要是处理信息的内容、转变信息的形式。
经济适用住房购买人因特殊原因确需转让该房屋的，可以优先购买的主体是（ ）。
A.政府
B.家庭成员
C.近亲属
D.共同居住人
答案：A
解析：
经济适用住房转让管理；
《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
经纪机构的资金管理首先要根据企业经营的( )，来组织财务资源即启动公司所要的资金，企业的资本要求取决于企业组织结构类型和业务内容。
A:资本要求
B:企业类型
C:业务内容
D:业务范围
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达，人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。
1.甲机构在存量房经纪业务中，开拓房源信息通常采取的方式为（ ）。
A、 举办大型庆典活动
B、 走访
C、 门店接待
D、 广告法
答案：C,D
解析：
房地产经纪人只有不断挖掘潜在的客源，才能不断创造经纪成果。一个成功的经纪人必须确保潜在客户的数量，客源开拓的方法主要包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。
房地产经纪人经典例题8辑 第8辑
项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有（ ）等。
A、 物业地段价格状况
B、 地段位置及临路状况
C、 交通及地块的易达性状况
D、 项目的昭示性情况
E、 周边的商业设施状况
答案：B,C,D,E
解析：
一个商业地产项目的收益能力，跟它周边的环境、道路等有密切关系。因此，项目开发前，要对项目地块做深入的研究。具体研究指标有：①地段位置及临路状况；②交通及地块的易达性状况；③周边的商业设施状况；④项目的昭示性情况。
采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（ ）。
A、 比较费力，但可联系的人较少
B、 受时间和地点的限制
C、 花费时间较多
D、 容易遭受拒绝
答案：D
解析：
电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。
下列房地产转让情形中，可免征契税的有（ ）。
A.法定继承人继承房屋权属的
B.非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的
C.受赠人接受个人无偿赠与住房的
D.廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的
E.公租经营单位购买住房作为公租房源的
答案：A,D,E
解析：
AB两项，《中华人民共和国继承法》规定，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。C项，对个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。D项，廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。E项，公租经营单位购买住房作为公租房源的，免征契税。
房地产经纪机构采取不正当竞争手段争取市场业务，违反了（ ）原则。
A.公平
B.平等
C.回避
D.保密
答案：A
解析：
房地产经纪执业的公平原则体现为：①房地产经纪机构及人员在从事居间服务时应当严格遵守相关法律法规和房地产经纪执业规范的有关规定以及房地产经纪服务合同的约定，以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。②房地产经纪机构及人员在从事代理时，应在维护和代表委托人利益的同时，不损害第三方（即交易相对人）的利益。③房地产经纪机构及人员相互之间应公平竞争。
售楼处的基本功能是（ ）。
A、 展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所
B、 规范房地产交易行为
C、 促成房地产交易
D、 提升房地产价值
答案：A
解析：
售楼处的基本功能是展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所。展示商品房信息的内容会因商品房项目情况的不同有很大差异。
如果目前的房地产市场处于上升期，则不可能出现的现象是( )。
A:租金上涨
B:二手房价格上涨
C:房屋空置率上升
D:投资需求增加
房地产经纪机构未与委托人签订（ ）的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。
A.独家代理服务合同
B.开放出售权合同
C.联营制合同
D.净卖权合同
答案：A
解析：
房地产经纪机构未与委托人签订独家房地产经纪服务合同的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。签订独家房地产经纪服务合同的，在合同约定的委托期间，委托人也不得就同一事务另行委托其他房地产经纪机构。委托人违反前款规定擅自另行委托的，应当承担违约责任。
