21年房地产经纪人考试历年真题精选5辑 第1辑
房地产经纪机构转让经纪业务需要经过( )。
A:房地产行政主管部门批准
B:原委托人书面同意
C:房地产经纪行业自律组织批准
D:工商行政主管部门批准
共用题干
李某看中一楼盘，预购买其中一套总价30万元、面积为100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：
假定该套住宅可以以2100元的月租出租，出租税费约为200元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是( )。
A:四成
B:五成
C:六成
D:七成
房地产经纪人从事居间经纪活动，下列说法正确的是（ ）。
A、不能同时接受双方委托人的委托
B、只能接受一方当事人的委托
C、可以同时接受一方或双方委托人的委托
D、如果同时接受双方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少
答案：C
解析：
房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（ ）。
A.韩某与老杨已离婚，无权获得售房款
B.韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款
C.韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据
D.杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意
答案：C
解析：
凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。
在促成房屋出租交易时，房地产经纪人向租赁双方提示的注意事项中正确的是( )。
A:出租后，出租人无权过问承租人使用房屋的情况
B:出租后，出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督
C:出租后，承租人可根据自己的需要改变房屋结构，无须征得任何人同意
D:租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，由第三人占用致使房屋受到损坏的，与承租人无关
21年房地产经纪人考试历年真题精选5辑 第2辑
甲将房屋出租给乙，租赁物出现故障，乙通知甲在合理期限内维修。甲因工作太忙未履行维修义务，于是乙自行维修，共花费维修费用600元，此维修费应由()。
A:甲全部负担
B:乙全部负担
C:甲与乙各出300元
D:甲出400元，乙出200元
答案：A
解析：
本题考核的知识点为出租人的义务。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
共用题干
某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟开发建设一大型商业用房，通过出让方式获得5hm2，土地，支付土地出让金4200万元.W公司为了融资，将该土地使用权抵押给B建设银行；获得2500万元贷款，并办理了抵押登记.当工程建设一段时间后，W公司归还了B建设银行的贷款，又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给C工商银行，并办理了抵押登记，获得了一部分资金.商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未能出售，W公司将其改为一部分自主经营，一部分出租，抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由D公司竞得，拍卖价款为2亿元.
W公司在转让该房地产时，无需缴纳().
A:契税
B:城镇土地使用税
C:营业税
D:土地增值税
为掌握客户的支付能力，房地产经纪人调查的内容有（ ）。
A.客户的收入水平
B.客户的付款方式
C.客户的贷款方式
D.客户的购买动机
E.客户的职业类型
答案：A,B,C
解析：
为掌握客户的支付能力，房地产经纪人调查的内容包括：①能接受的价格范围区间；②付款方式；③为此次置业所准备的购房资金数额；④目前的收入水平，以及该收入水平是否能支付贷款月供；⑤客户希望的贷款方式；⑥客户的年龄，以及年龄对贷款年限的影响。DE两项属于了解客户身份信息需要调查的内容。
房地产市场外部环境主要调查的内容有（ ）。
A.建筑设计、质量
B.房地产行业政策法律
C.经济环境
D.社会文化环境
E.社区环境
答案：B,C,D,E
解析：
房地产企业的生存发展是以适应房地产市场环境为前提的。对房地产企业来说，外部环境大多是不可控因素，房地产企业的生产与营销活动必须与之相协调和适应。房地产市场外部环境主要调查的内容有：①房地产行业政策法律；②经济环境；③社会文化环境；④社区环境。
1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。
2002年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月．甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
开发公司向甲提供的《住宅使用说明书》应当包括( )等内容。
A、 设计单位、施工单位名称
B、 产权类别
C、 配电负荷
D、 房屋结构类型
21年房地产经纪人考试历年真题精选5辑 第3辑
中大户型客户对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活（ ），要求有较好的小区环境和物业服务。
A.稳定性
B.便利性
C.时尚性
D.舒适性
E.敏感性
答案：B,D
解析：
中大户型客户特征是以二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件，家庭人口较多，多为三代人同住，对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。
承租人优先购买权不能实现的情形包括（ ）。
A.在存在房屋共有人行使优先购买权的
B.出租人将房屋出卖给近亲属的
C.出租人将房屋抵押的
D.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的
E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
答案：A,B,D,E
解析：
承租人优先购买权不能实现的情形包括：①在存在房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
承租人优先购买权不能实现的情形包括（ ）。
A.在存在房屋共有人行使优先购买权的
B.出租人将房屋出卖给近亲属的
C.出租人将房屋抵押的
D.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的
E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
答案：A,B,D,E
解析：
承租人优先购买权不能实现的情形包括：①在存在房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房地产经纪机构多样化战略中，（ ）通过开发完全异质的服务和市场来使经营领域多样化。
A.横向多样化
B.水平多样化
C.多向多样化
D.专业多样化
答案：C
解析：
多向多样化是指虽然与现有的产品、市场领域有关，但是通过开发完全异质的服务和市场来实现经营领域多样化。
某住宅楼总建筑面积7200m2，其中应分摊的共有公用建筑面积900m2，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120m2的住宅的建筑面积应是（ ）m2。
A.133
B.135
C.136
D.137
答案：D
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。根据已知数据得：（7200－900）÷120=52.5（套），900÷52.5≈17m2，120+17=137m2。
21年房地产经纪人考试历年真题精选5辑 第4辑
共用题干
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度.为加快经济适用住房建设，2011年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元.勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元.
A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于().
A:法律
B:地方性政府规章
C:地方性法规
D:规范性文件
下列关于客源管理的表述中，正确的有（ ）。
A、客源管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心
B、客源管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录
C、客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户
D、客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人
E、客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始
答案：A,B,E
解析：
A项，客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。B项，客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。CD两项，客户信息管理不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些房地产经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。E项，客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
王某应缴纳房产税（ ）元。
A.150
B.200
C.500
D.600
答案：B
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。
下列属于房源的物理属性的有（ ）。(2007年真题)
A.建筑结构
B.建筑外观
C.建筑面积
D.建筑物法定用途
E.建筑物经济寿命
答案：A,B,C
解析：
表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。
卞某死亡，其留有遗产100万元，生前尚未缴纳税款5万元，生前尚未清偿债务20万元。卞某的继承人可继承的遗产为（ ）。
A.100万元
B.95万元
C.80万元
D.75万元
答案：D
解析：
继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说，继承人在接受被继承人的遗产时，应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务。
21年房地产经纪人考试历年真题精选5辑 第5辑
甲将房屋出租给乙居住，在租赁期内甲又将该房屋出售给丙。下列说法不符合《合同法》的有关规定的有（ ）。
A.房屋买卖合同应事先征得承租人乙的同意
B.在租赁期限未满前订立的买卖合同无效
C.产权一经转移，原租赁合同即失去效力
D.原租赁合同对新的房主丙继续有效
答案：A,B,C
解析：
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
房地产经纪服务合同是劳务合同，与商品交易合同相比，劳务合同的标的具有较强的( )。
A:稳定性
B:固定性
C:不确定性
D:灵活性
下列关于房地产经纪信息的说法错误的是()。
A:房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息
B:只要掌握客户信息，就可以把握房地产经济行业的脉搏
C:房地产经纪信息可以用文字性语言来描述
D:房地产经纪信息具有增值性，可以增加房地产实物的附加值
筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选，在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑以后需要时主要考虑信息的（ ）。
A、价值
B、深度
C、广度
D、时效
答案：C
解析：
在房地产经纪信息加工整理的程序中，筛选是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。
根据环境污染源的类型，汽车属于（ ）。
A.点源
B.线源
C.面源
D.固定污染源
E.移动污染源
答案：B,E
解析：
按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。其中，线源是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上行使造成道路两侧一定范围内的污染。按照污染源存在的形式可分为固定污染源和移动污染源。其中，移动污染源是指像汽车、火车、飞机之类位置移动的污染源。
