2021房地产经纪人考试真题及答案9节

参见第2题解析。

市场分析技能是指房地产经纪人员根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：简单统计分析、比较分析和因果关系分析等。对市场的判断包括定性的判断和定量的判断。BC两项属于促成交易的技能；D项属于供需搭配的技能。

社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。

挖掘卖点的四个阶段包括：①片区市场研究，房地产片区是一个比较小的区域。它通常根据城市内的行政区来划分，可以把某一行政区划分为若干个片区。②竞争者动态跟踪，竞争者包含两个方面的含义：a．竞争企业；b．竞争性楼盘（房源）。③消费者构成及购买行为研究，营销人员得到关于消费者购买决策和购买行为模式的特征，为进一步挖掘卖点提供基础。④挖掘卖点，在完成了前三个步骤之后，将搜集来的资料汇总整理，并与项目本身进行对照比较，就可以发现项目的卖点。

房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。

售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间。

美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。

《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入－运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：



式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：

销售人员在上岗前需进行市场调查，了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况，只有在充分了解与销售项目相关的各种信息后上岗，才能对购房者进行清晰准确的讲解，才能有助交易进行。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房地产经纪机构和房地产经纪人员的主要工作就是促成房地产交易。当租赁双方签订了房屋租赁合同后，这就标志着房地产经纪活动取得重要进展，房地产经纪机构也就可以收取经纪服务的佣金。

在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

市场分析技能是指房地产经纪人员根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：简单统计分析、比较分析和因果关系分析等。对市场的判断包括定性的判断和定量的判断。BC两项属于促成交易的技能；D项属于供需搭配的技能。

用益物权的特征有：①是以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的。②是由所有权派生的物权。③是受限制的物权，只具有所有权的部分权能。④是一项独立的物权。⑤一般以不动产为客体。

心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括下列三个方面：①认识过程；②情感过程；③意志过程。其中，认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时，就是认识过程。

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。

房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。房地产业的重要作用体现在：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展；③可以改善人民的住房条件和生活环境；④可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；⑥可以扩大就业；⑦可以增加政府财政收入。

A项，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。D项，引领买方（承租方）看房是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。房地产经纪人有义务引领买方（承租方）全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业的使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。E项，产权过户与登记是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。

存量房经纪业务商圈，是指某一房地产经纪人从事存量房经纪业务和服务对象（主要指能得到的委托旁源信息）的地域范围。在房地产经纪人从事存量房业务的地域范围之内的，称为存量房经纪业务有效商圈。

根据构造方法，地面可分为四类：①整体类地面，包括水泥砂浆地面（简称水泥地面）、混凝土地面、水磨石地面等；②铺贴类地面，根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面；③卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面；④涂料类地面，是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面；⑤木竹类地面，常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。

逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。

A项，物权包括所有权，物权是一种绝对权；B项，房屋所有权具有排他性，但房屋的所有权人可以是多个人；C项，民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。房屋所有权属于民事权利；D项，产权人被宣告失踪时，财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产，否则非产权人的处分行为无效；E项，业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作风不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。

房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同示范或推荐文本。房地产经纪合同主要内容应包括：①当事人的信息。包括房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、身份证件名称和号码、住所、联系电话、承办房地产经纪人员的姓名和登记（注册）号等。②服务内容。包括服务的具体事项、内容要求和完成标准。③服务费用。包括服务收费具体标准和金额、支付时间和支付方式。④双方当事人的权利和业务。⑤违约责任和纠纷解决方式等。

在七色中，红色纯度最高，青绿色纯度最低。低纯度色感弱，高纯度色感强。高纯度色趋于华美艳丽、明快，低纯度色趋于质朴、忧郁。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户和租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户、低价位物业需求客户。

商业地产项目招商应遵循以下三个原则：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；②商户的首选原则为高知名度主力商户；③核心主力店先行，辅助店随后的原则。其中，同业差异，简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招进同一品类的店铺；异业互补，目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。

发布房地产广告应当提供的文件；
发布房地产广告，应当具有或者提供的相应真实、合法、有效的证明文件包括：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。④工程竣工验收合格证明。⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。

房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，房地产经纪可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。

分区、分压给水，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。@##

商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。

综合《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。

商业地产项目的赢利模式有：①只售不租，通过让渡商业地产产权，短期内回收投资；②只租不售，开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金或提取折扣率赢得利润；③租售并举，部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租；④自行经营，同时赚取投资开发利润和商业经营利润。

在期房与现房同品质（位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的住宅来看，由于买现房可出租获取现金收入，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期交房，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以期房价格与现房价格之间的关系是：

用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因此被称为“用益”物权。

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

本题考核相邻关系。选项E属于建筑物侵权行为。

按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。

房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中，商品房预售人为×房地产开发公司。

房地产经纪人员应该遵守尽职尽责的职业道德。每一种职业活动都是社会经过专业分工后向某一特定职业人群分配的社会任务，每一个职业人都是通过自己的职业活动来实现自身价值并索取社会财富的。房地产经纪人员的责任，就是促成他人的房地产交易，因此应尽最大努力去实现这一目标。

房地产经纪人员职业道德的内涵；
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。

异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：①证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；②证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；③其他必要材料。

买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。动态投资回收期是把投资项目各期（通常以年为单位）的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来计算投资回收期的。

房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人。债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。

在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：①提供买卖信息；②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；③房屋实地查看和权属调查；④发布信息及进行广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；⑥代办抵押贷款（如有需要）；⑦协助交易资金结算及监管；⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；⑨协助交验房屋等。B项，提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。

普通诉讼时效期间，是指从知道或应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效期间为2年。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。法律另有规定的除外。

B项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。E项，房地产开发企业在销售商品房中，不得返本销售或者变相返本销售商品房。

在城市规划与建设中，确定建筑物的朝向、间距，建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件。日照时数是衡量日照效果的最常用指标，一般是指太阳直射光线照射到建筑物外墙面或室内的时间。

等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。

与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。个人住房贷款业务原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保，包括俗称的“期房抵押”、“现房抵押”，因此，常称之为住房抵押贷款。需说明的是，我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为，与我国香港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。

全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

[知识点] 代理权和代理行为

房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。房地产卖点具备3个特点：①卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。

房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

基于物业产权分散性，有些写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。根据市场经验，单一产权物业即开发企业持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。

按照《民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。