21年房地产经纪人模拟冲刺试题集5卷 第1卷
战略分析的主要目的是评价影响企业目前和今后发展的关键因素，其内容不包括( )。
A:指导企业的文化和方向
B:确定企业的使命和目标
C:外部环境分析
D:内部条件分析
答案：A
解析：
本题考核的是现代企业战略管理包含的要素中，战略分析的内容。战略分析的主要目的是评价影响企业目前和今后发展的关键因素，并确定在战略选择步骤中的具体影响因素。其内容主要包括三个方面：一是确定企业的使命和目标，它们是企业战略制定和评估的依据;二是外部环境分析，了解企业所处环境(包括宏观环境、微观环境)的变化以及这些变化可能给企业带来机会和威胁;三是内部条件分析，了解企业自身所处的相对地位，资源状况以及战略能力;了解与企业有关的利益和相关者的利益期望，相关者在战略制定、评价和实施过程中可能的反映以及这些反应对组织行为产生怎样的影响和制约。
共用题干
某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定；张某出资25万元以李某名义购买G公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下.后李某以该住房作抵押向银行贷款18万元.贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效.
下列表述中，正确的有().
A:如李某取得房屋所有权，张某有优先购买权
B:如李某取得房屋所有权，张某有优先受偿权
C:如抵押合同有效，银行有优先受偿权
D:如抵押合同有效，处置该住房时，从处置该住房所得价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后，银行可优先受偿
将房地产经纪业务分为房地产代理业务和房地产居间业务，所依据的分类标准是（ ）。
A、经纪活动所促成房地产交易的类型
B、经纪活动的方式
C、经纪活动所涉及标的房地产的用途
D、经纪活动所涉及标的房地产的新旧状态
答案：B
解析：
按经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪。就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为；房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
田某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵某不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
下列关于田某收取佣金的表述中，正确的为（ ）。
A、田某这样收取佣金是合理的
B、田某应该按照相同的数额分别向胡某和赵某收取佣金
C、田某只能向胡某收取佣金，不能向赵某收取佣金
D、田某向胡某所要的佣金应该略高于向赵某收取的佣金
答案：A
解析：
《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房地产买卖代理服务收费为成交总价的0.5％～2.5％，房地产租赁代理收费为半个月到1个月的房租。所以，田某按成交价的2%向胡某收取佣金是合理的。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点更改为：房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。
某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（ ）。
A.47年
B.67年
C.70年
D.无限年
答案：B
解析：
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，居住用地的国有土地使用权出让最高年限为70年，减去3年的建设时间，买受人获得的该宗土地使用权限为67年。
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起（ ）日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案：B
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为（ ）万元。
A:194．64
B:197．31
C:324．40
D:328．85
21年房地产经纪人模拟冲刺试题集5卷 第2卷
某建设项目总投资50000万元，计划2年完工，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。则该项目的预期投资收益率为( )。
A:10%
B:12%
C:12.5%
D:13%
甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。(2011年真题)
在该办公用房经纪活动中，张某应（ ）王某开展有关工作。
A.领导
B.指导
C.协助
D.监督
答案：B
解析：
房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。
根据《物权法》的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数()以上的业主同意。
A:3/5
B:2/3
C:1/2
D:1/3
答案：C
解析：
本题考核的知识点为业主大会。由业主共同决定的事项包括：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名议购买M公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。
下列表述中，正确的有( )。
A、 张某与李某之间的协议无效
B、 李某与M公司签订的购房合同无效
C、 房屋权属登记机关应当为张某、李某核发《房屋共有权证》
D、 房屋权属登记机关应当为张某核发《房屋他项权利证》
在个人住房贷款中，借款人分期还款额占同期收入的比率为（ ）。
A、贷款价值比率
B、偿还比率
C、月房产支出与收入比
D、月所有债务支出与收入
答案：B
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。A项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率；C项，月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；D项，月所有债务支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
在写字楼项目推广渠道中，（ ）为企业高管、行业客户获知信息的渠道，且具有一定的品牌价值。
A、直邮短信
B、产业杂志
C、活动营销
D、网络推广
答案：B
解析：
产业杂志是高管、产业客户获知信息的渠道，有一定品牌价值。A项，直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法；C项，活动营销在销售中前期采用产品发布会、封顶或开盘仪式、品牌客户签约活动等提升项目社会知名度与客户认知；进入持续销售期，通过不同规模形式的相关主题活动持续吸引社会关注并挖掘新客户。D项，网络推广通过房地产门户网站广告，向商务客户传递信息，同时利用网站的浏览量树立项目的市场认知；聘请剑客在论坛中炒作、造势，吸引关注，持续整个销售期。
某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能( )。
A:低于38万元
B:位于38～42万元之间
C:高于42万元
D:不存在
21年房地产经纪人模拟冲刺试题集5卷 第3卷
在租赁业务中，房地产经纪人应从（ ）等角度撮合双方。
A、房源紧俏
B、配套设施情况
C、位置与交通情况
D、周边环境
E、租金折扣
答案：A,B,C,D
解析：
房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。
物业承接查验应当遵循()的原则。
A:客观公正
B:意思自治
C:诚实信用
D:保护业主共有财产
E:权责分明
对客户信息资料的（ ）是客户信息资源有效利用的前提。
A、收集
B、记录
C、更新
D、跟踪服务
E、整理
答案：B,C
解析：
客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。对客户信息资料的记录、更新是客户信息资源有效利用的前提。
“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有( )的特征。
A:区域性
B:交易复杂性
C:不完全竞争性
D:供给滞后性
住房公积金存款的利率政策有（ ）。
A.高存低贷
B.按年结息
C.本息逐年结转
D.每年1月1日为结息日
E.上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息
答案：B,C
解析：
ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
在地震多发地区，建筑物钢筋混凝土楼板通常采用（ ）的施工方式。
A、现浇
B、预制
C、叠合
D、装配
答案：A
解析：
钢筋混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用比较普遍。钢筋混凝土楼板根据施工方式，分为预制和现浇。在地震易发地区，宜采用现浇钢筋混凝土楼板。
关于经纪与经销活动的本质区别，描述正确的有（ ）
A、经纪活动仅仅是为交易提供服务
B、经纪活动的主体对交易标的有所有权
C、经销活动的主体直接参与交易
D、经销活动主体对交易标的没有所有权
E、经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金
答案：A,C,E
解析：
经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，对交易标的具有所有权。
21年房地产经纪人模拟冲刺试题集5卷 第4卷
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。(2011年真题)
关于财务内部收益率法和财务净现值法主要区别的说法，正确的为（ ）。
A.财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率
B.财务净现值比财务内部收益率有更直观的吸引力
C.财务净现值法需要预先设定一个折现率，而财务内部收益法不需要
D.财务净现值法和财务内部收益率法得出的结果总是一致的
答案：A,C
解析：
财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率。②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的；财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出之后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。
将房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场的依据是（ ）。
A:房地产交易方式
B:房地产使用性质
C:房地产交易目的
D:房地产流转次数
对房地产项目进行研究找到项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征，这一工作被称之为项目的()。
A:形象定位
B:产品定位
C:客户定位
D:项目定位
王某与妻子育有一子一女，父母健在。2016年5月19日，王某因病去世，其名下仅有房屋一套，系其婚前个人购买。关于该房屋，下列说法正确的是（ ）。
A、若该房屋是王某妻子的唯一住所，则不能被继承
B、若王某生前将该房屋赠予其情人，则不能被继承
C、王某的女儿王二无权继承该房屋
D、王某的父母可以作为第二顺序继承人继承该房屋
答案：B
解析：
A项，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋等财产。本题中，房屋系王某婚前个人购买，可以作为遗产被继承。B项，在法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠扶养协议之间，继承的顺序是：遗赠扶养协议＞遗嘱继承、遗赠＞法定继承。本案中，如果王某将其房屋赠予情人，则不再发生法定继承。CD两项，《继承法》规定了法定继承人的范围和顺序，第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本题中，王某的妻子、儿女、父母均可以作为第一顺序继承人继承该房屋。
关于契税减免规定的表述中，错误的是（ ）。
A.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税
B.自2016年2月22日起，对个人购买90m2及以下的家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），减按1%税率征收契税
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税
D.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税
答案：D
解析：
有下列行为之一的，减征或者免征契税：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。②城镇职工经县级以上人民政策批准，在国家规定标准面积以内按规定第一次购买公有住房的，免征。③因不可抗力（自然灾害、战争等不可预计、不能避免、并不能克服的情况）灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。④土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。⑥依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征。
房地产经纪信息共享，既可以提高企业内部办公与信息交流效率，同时为（ ）提供基础。
A.协同办公
B.信息汇总
C.协同管理
D.信息传递
答案：A
解析：
信息共享是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。房地产经纪机构需要通过其信息管理系统，建立企业的信息共享平台，既可以提高企业内部办公与信息交流效率，同时为协同办公提供基础。
为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（ ）的特征。
A.相似性
B.动态性
C.可替代性
D.可操作性
答案：B
解析：
房源的动态性主要包括两个方面，一是物业交易价格的变动，二是物业使用状态的变动。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时，及时进行更新。
21年房地产经纪人模拟冲刺试题集5卷 第5卷
建筑施工图上标注的标高的尺寸单位通常是（ ）。(2007年真题)
A.毫米
B.厘米
C.分米
D.米
答案：D
解析：
标高符号用“▽”表示，为一直角等腰三角形，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。标高符号的尖端指至被标注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。标高数字标注在标高符号的左侧或右侧。标高数字以米（m）为单位，注写到小数点以后第三位（总平面图中通常注写到小数点以后第二位）。
在房地产经纪信息加工整理过程中对房地产经纪信息的真实性、准确性、可信性进行分析，判断其时效性，是（ ）环节的主要内容。
A.整序
B.筛选
C.鉴别
D.编辑
答案：C
解析：
房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究五个环节。其中，鉴别是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的长短，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。鉴别是房地产经纪信息加工整理的第一步、是一项非常重要的基础性工作，也是后续加工整理环节有效开展的重要保障。
房地产业兼有（ ）等多种性质，属于第三产业。
A.经营
B.监督
C.生产
D.管理
E.服务
答案：A,C,D,E
解析：
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。
（二） 甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
销售商品住宅时，甲公司应当（ ）。
A、偿还贷款，解除在建工程抵押关系
B、经抵押权人同意
C、经房地产权属登记机关同意
D、通知抵押权人，并告知向买受人销售的商品房已设定抵押
答案：B
解析：
《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
目前在我国，采用（ ）的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构。
A.连锁经营模式
B.无店铺经营模式
C.单店经营模式
D.混合经营模式
答案：B
解析：
目前在我国，采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业地产租售代理业务为主的房地产经纪机构，它们的客户主要是机构客户，如房地产开发商、商业房地产业主等。
关于国有建设用地使用权出让最高年限的说法，错误的是（ ）。
A.体育馆用地50年
B.多层住宅用地60年
C.百货商场用地40年
D.学校教学楼用地50年
答案：B
解析：
国有建设用地使用权出让年限；
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。B项，多层住宅用地属于居住用地，使用权出让最高年限为70年。
答案为正确房产经纪是房地产行业发展到一定程度后的产物，在欧美发达国家房地产经纪已经超过了长地产开发中国的房地产是近十几年才迅速发展起来的，现在的房地产经纪由于过于迅速发展，所以很多出现了畸形
