21年房地产经纪人考试题库精选8卷

付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为：①一次性付款；②分期付款；③抵押贷款。A项，李某实际付款为：30万元×（1－5%）＝28.5（万元）。B项，李某实际付款为：30×20%+30×（1-20%）÷2÷（1+5%÷12）6+30×（1-20%）÷2÷（1+5%÷12）12=29.12（万元）。C项，李某实际付款为：10+（30-10）÷2÷（1+5%÷12）6+（30-10）÷2÷（1+5%÷12）12=29.27（万元）。D项，李某实际付款为：30÷（1+5%÷12）6=29.26（万元）。因此，选择A项的付款方式的实际付款额最低，对李某最有利。

A项，居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨；B项，经济高速增加一般会伴随着居民收入提高、人口增减，从而导致住房需求增加；C项，城市外来人口增加会导致人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨。

A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增加房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。

开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。

夫妻财产制是规定夫妻财产关系的法律制度，包括夫妻婚前财产和婚后财产的归属、管理、使用、收益和处分等内容，其核心是夫妻婚前财产和婚后财产的所有权归属问题。

房地产片区市场研究的内容主要包括：①片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；②片区的功能定位；③片区内房地产开发动态；④片区内房地产价格水平分析；⑤片区内房地产项目营销推广方式分析；⑥片区内已建、在建和拟建项目分析。

由于壁纸的成分不同，其影响也是不同的。天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。一些化纤纺织物型壁纸可释放出甲醛等有害气体，污染室内空气。塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。

从长期来看，房地产市场会每隔若干年出现市场行情的上涨和下跌交替变化，即经过一段时间的上涨后出现下跌，下跌到一定程度之后又出现上涨的现象。一个完整的房地产市场周期，一般会经历复苏期、繁荣期、衰退期和低谷期四个阶段。

房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。

人口增长是指在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：。本题中，该城市2012年的人口增长率为：（1000-300+2000-600）÷1500000=1.4‰。

宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售的宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。

知识点:预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。

在低谷期阶段，需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。低估期的主要特征有：成交量很小，市场非常冷清；房地产开发项目开工率低；自用性需求依市场惯性减少，房租下降。

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，登记机构应当对以下几项内容进行查验：①申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；②权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；③不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；④法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）的规定，房屋租赁实行合同登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。房地产经纪人可以为租赁双方代办合同备案事项。

市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。

房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：①职业良心；②职业责任感；③执业理念。其中，职业良心涉及一些重大问题的认识，包括：①对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则的认识；②对经纪人员收入来源的认识；③对经纪服务收费依据的认识；④对经纪服务收费标准的认识等。

广告的心理过程可概括为以下环节：①通过广告引起消费者的注意，使消费者的意识转向广告商品，并对有关信息加以注意。广告能否引起消费者的注意是能否取得预期效果的基础。因此，广告要有一定信息的刺激性和趣味性。②通过广告传授出的信息，使消费者对广告商品增加了解。③进一步产生记忆、表象与想象、联想交互作用的心理过程。记忆有助于加深消费者对广告商品的认同，为了加深消费者的记忆，要求广告有一定的重复性和形象性。④通过以上过程，引起消费者的兴趣，诱发情感，增强购买商品的欲望和作出购买决策的动力。情感是决定消费者是否购买广告商品的重要因素，因此广告应注重艺术感染力、讲究人情味、诱发人们的积极情感。⑤形成良好的商品形象，产生对商品积极的评价，进而产生购买意向，付诸购买行为。E项，通过广告引起消费者的注意，使消费者的意识转向广告商品，并对有关信息加以注意。

房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。由于房地产是不动产，房地产物权的设立、变更、转让和消灭，都要依法登记。本题中，该项目涉及的房地产登记类型主要包括：①房屋所有权初始登记；②房屋所有权转移登记；③在建工程抵押权登记。

景观正向美学特征包括：①合适的空间尺度；②有序而又不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。

房地产经纪人在审查购房客户资格时，一定要注意限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，不能亲自履行签署合同，需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精神健康状况不良，根据相关法律规定，需经法院特别程序，认定其为限制民事行为能力人，并由人民法院指定监护人，由其监护人代为签署合同。当然遇到这种情况，房地产经纪人需要特别地小心谨慎。

《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

对于单一申请的贷款，如果商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此，ADE三项是房地产卖方代理业务的委托人；BC两项是房地产买房代理业务的委托人。

房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：①针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需求。

房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（％），其中新区建设不应低于30％，旧区改建不宜低于25％。

随着互联网的迅速发展，中国网民数量已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。房地产经纪机构的房源发布也趋于信息化，通过专业网站、门户网站、Email、发布房源信息已非常普遍。目前房源发布的主要网络渠道包括：①搜房；②新浪乐居；③搜狐焦点；④安居客。

住宅客户的类型；

D项，建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是指建筑物自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是指建筑物经济寿命减去有效年龄之后的寿命。E项，筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）规定，纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送：①《个人无偿赠与不动产登记表》；②双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只需提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）；③房屋所有权证原件及复印件。属于离婚分割财产的，还应当提交：①离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；②离婚证原件及复印件。

存量房客源的特征包括：①指向性，客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的要求；②时效性，客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向；③潜在性，客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。

房地产市场的其他分类依据有：①按房地产档次分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场；②按达成交易与人住时间的异同，房地产市场分为现房市场和期房市场；③按买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，房地产市场分为卖方市场和买方市场；④按房地产市场所处时间，房地产市场分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。

房地产经纪机构应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。ABC三项均是房地产经纪人员的职业道德所不允许的。

“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。在一年中，经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家，而其中的22%～25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线索就有做成业务的可能。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。