房地产经纪人考试历年真题精选8节

根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。

基本适宜城市建设用地，这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地；轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地；地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。

房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容，同时也是其他相关机构（如法院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等）开展调查研究的重要资料，应至少保存5年。

全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。

《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括：①守法义务；②接受监督义务；③保证消费者安全义务；④真实信息告知义务；⑤真实标识义务；⑥出具单据义务；⑦质量保证义务；⑧售后服务义务；⑨禁止以告示等方式免责；⑩禁止侵犯消费者人身权。

[知识点] 商品房预售许可及预售合同登记备案

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

不适宜作为城市建设用地的主要类型包括：①承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类；②坡度超过20％的坡地；③经常被洪水淹没，且淹没深度超过l.5m的土地；④受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。

土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

货币主要职能包括：①价值尺度职能，即货币衡量和表现商品价值的功能；②流通手段职能，即货币作为商品交换的媒介促进商品交换的功能；③贮藏手段职能，即当商品出卖之后，未继之以买，货币退出了流通领域，被作为社会财富的一般代表保存起来的功能；④支付手段职能，即货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能。

房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。

在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据市场供求状况、行业竞争状况和企业自身条件进行行为决策。市场的供求机制、竞争机制会调节企业的行为。对于房地产经纪行业这种竞争性行业，情况更是如此。

对于一些特殊房屋出售或出租委托，还要提醒委托人提供相关证明文件：①共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书；②如果出售委托人是国有企业或集体企业，需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件；③如果是公司产权的房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

C项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。D项，偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30％以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30％。E项，贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

对于承租房屋客户而言，除了调查采集要点外，房地产经纪人还需要了解承租人特殊需求，以便准确地为承租人推荐合适的房源信息，并告知房屋承租相关事项。包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。C项，学校的校办工厂以营利为目的，不属于上述第③项所述情形。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案、开展了房地产经纪行业资信评价、发布了交易风险提示、通报了房地产经纪违法违规案件。经过几年的不懈努力和探索，目前初步形成了以房地产经纪专业人员职业资格制度为核心，以诚信建设和资信评价为基础，以案件通报和风险提示为手段，以规则制定、制度设计为引导的房地产经纪行业自律框架体系。

解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。

房地产经纪信息收集途径主要有：①收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；②从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；③通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；④利用互联网、联机系统等计算机网络获取。利用网络获取房地产经纪信息主要通过利用互联网收集信息和利用联机系统收集信息。

防范规避经纪纠纷的措施；
有效规避房地产经纪纠纷是房地产经纪行业管理的重要内容。防范规避经纪纠纷的措施主要有：①制订推行示范合同文本；②制订服务流程和服务标准，明确服务要求和内容；③加强房地产经纪服务收费管理；④加强房地产经纪行业信息用管理；⑤加大行业管理的行政处罚力度；⑥增强房地产经纪人员的守法意识；⑦定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。

地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。

人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

在存量房经纪业务中，一定要搞清楚标的物业是所有权还是使用权房。如果是所有权的，要注意是否为共有房地产。共有房地产的转让和交易，须得到全体共有人的书面同意，否则不得转让、抵押和租赁，该房产交易的经纪业务也不能建立。孙某与赵某签订房屋买卖合同时，对于赵某的信誉问题，可以不关注。合同受法律保护，若赵某信誉不好，不履行相应责任，会受到法律和合同规定的处罚。

房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的计税依据依照房产原值一次性减除10%～30%后的余值计算缴纳时，房产税的税率为1.2%；工业用途房产，以房屋原价的50%－60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1－（10%－30%）]×1.2%。

根据合同双方当事人是否互相享有权利、承担义务，合同分为双务合同和单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。

单店经营模式，即房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式，即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式。直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，2011年，小宋开设的经纪机构为单店模式；2012年，张某开设的经纪机构为多店经营模式；2015年，张某开设的经纪机构为直营连锁经营模式。

城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。

业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价的期望值。

房地产经纪机构的特点，主要包括：①房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；②房地产经纪机构是轻资产类型的企业；③房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。

知识点:委托代理终止的情形。选项D属于法定代理的终止的情形。

不同类型的房地产经纪机构，其部门设置会有很大差异，但不论这种差异有多大，各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和基础部门。

《物权法》规定有下列情形之一的，担保物权消灭：①主债权消灭；②担保物权实现；③债权人放弃担保物权；④法律规定担保物权消灭的其他情形。

公盘制的优点包括：①信息完全共享，有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要有：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；②房源信息较容易外泄；③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。A项，私盘制的优点表现在有利于保障收集房源信息的经纪人利益。BE两项属于公盘制的缺点。

店长是门店日常管理的责任主体，其岗位职责通常包括：①门店日常管理工作，规范房地产经纪人员行为，确保完成和超额完成本门店的考核指标；②接受公司领导及所在区域的总监、区域经理的指导和帮助；③参与并了解本门店经纪人员的每单业务的洽谈，并促成合同的签订；④关心本门店经纪人员的业务进程，协调解决门店内、外经纪人员之间的业务纠纷；⑤经营门店业务，提高业绩，降低门店成本，对日常操作业务的风险严格把关；⑥落实公司及各部门的各项工作要求；⑦定时召开门店会议；⑧参加公司的各类会议和培训；⑨及时上交各类表单；⑩及时了解并关心经纪人员的思想动态，与公司经常性地沟通；协助解决门店内的投诉、抱怨及其他各类问题；做好每套业务的售前、售中、售后服务工作，特别是客户回访工作；建立业务档案，做好网络无效信息的清理；保管好相关客户的财务和资料，相关费用及时上交；严格执行公司的培训带教制度，严格培训带教所在门店的经纪人员。

B项，《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。C项，房地产经纪执业规范规定，经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构同一房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。根据合同约定，甲乙机构只能向杨某收取合同约定的佣金为100×2%=2（万元）。

在法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠扶养协议之间，继承的顺序是：遗赠扶养协议＞遗嘱继承、遗赠＞法定继承。

本题考核的是房地产经纪行业管理的基本模式。房地产经纪行业管理主要有以下三种模式：行政主管模式、行业自治模式、行政与行业自律并行管理模式。

资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练、行业氛围的熏陶、社会公众的监督以及行业组织的约束而形成的。公众和行业组织的监督、约束使房地产经纪人员违反职业道德的成本大大增高，这些对于每一个房地产经纪人形成自身的职业道德修养，起到了关键的作用。

根据梁与支撑的连接状况，梁分为简支梁、连续梁和悬臂梁等。按照使用的材料，分
为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁。按照力的传递路线，分为主梁和次梁。

违规销售行为的处罚；
房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：①未按照规定的现售条件现售商品房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

采用市场法（又称比较法、交易实例比较法、市场比较法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。

开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件，主要包括“五证”、“两书”以及《商品房买卖合同》等。“五证”是指《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（即建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处包括：①减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率；②通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度；③便于房地产销售方找到交易对象。

房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：①活动范围的地域性；②活动后果的社会性。

A项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。B项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。吴某购买该房产以后应缴纳房产税。C项，营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。D项，个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人取得的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。吴某月收入5000元，应缴纳个人所得税。