2022房地产估价师试题6节 第1节
以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。
A、集体所有制企业工会
B、集体所有制企业职工（代表）大会
C、集体所有制企业股东大会
D、集体所有制企业董事会
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（ ）问题。
A、成长型期权
B、等待投资型期权
C、放弃型期权
D、柔性期权
答案：A
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
投资者要提高（ ）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
A、期望投资回报率
B、平均收益率
C、基准收益率
D、内部收益率
答案：A
解析：
考点:通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
制订租售方案的工作内容主要包括( )。
A、 租售价格确定
B、 宣传手段选择
C、 租售进度安排
D、 广告设计及安排
E 市场租售对比分析
未封闭的阳台，均按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。P172。
县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。
A.0.4～8
B.0.4～12
C.0.6～12
D.0.9～18
答案：C
解析：
本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com （1）大城市1.5～30元；（2）中等城市1.2～24元；（3）小城市0.9～18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
2022房地产估价师试题6节 第2节
某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/㎡。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
正确答案：D
正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/㎡/（1-6．8%）=2559．01元/㎡，买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559．01元/㎡×（1+3．9%）=2658．81 3元/㎡
房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。（ ）
答案：错
解析：
房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：①单项工程竣工验收；②综合验收；③竣工验收备案。
若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。
A．14万元
B．20万元
C．17万元
D．不确定
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作
A投资机会选择于决策分析阶段
B前期工作阶段
C建设阶段
D租售阶段
(2013真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。
A.被查封的房地产
B.异议登记期间的房地产
C.抵押权人同意转让的房地产
D.购买已满五年的经济适用住房
E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。
平均收益是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
短期信用工具不包括( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
答案：D
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（ ）
此题为判断题(对，错)。
上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A、 125
B、 125.98
C、 129.28
D、 150
2022房地产估价师试题6节 第3节
某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率
答案：
解析：
（1）项目总开发价值
1）项目总销售收入：88600万元；
2）增值税和税金：88600×5.5%＝4873（万元）；
3）项目总开发价值：88600－4873＝83727（万元）。
（2）项目总开发成本
1）土地费用：16000万元；
2）建安成本：31400万元；
3）其他费用：6000万元；
4）利息 （分季度计算，与参见教材 P196）
第1季度：（16000+1570＋300）×3%＝536.1（万元）；
第2季度：（18406.1+3140＋600）×3%＝664.383（万元）；
以此类推
5）项目总开发成本：62676.35万元。
（3）成本利润率：（83727－62676.35）/62676.35＝33.59%。
某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。
A． 1250
B．1750
C．2050
D．2150
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）
答案：对
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售、或延迟销售）。
拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。
城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列说法正确的是（ ）。
A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
C．预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
D．在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。参见教材P169。
(2016真题) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。
A.改建房屋
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师试题6节 第4节
楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。
A．改建
B．买卖
C．赠与
D．租赁
E．扩建
以下不属于房地产区位因素的有( )。
A、 朝向
B、 交通
C、 相邻房地产的用途
D、 地形
房地产开发项目实行资本金制度，可以有效防止部分不规范企业的不规范行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，我国的住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报住房和城乡建设部批准后执行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
张某于2004年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问：为什么原评估报告不可用？
正确答案：
原评估报告不可用的原因是：
(1)评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据；评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅，其价值量大，而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
答案：A,E
解析：
本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。
(2016真题) 保障房建筑适宜的结构形式为（）。
A.砖混结构
B.剪力墙结构
C.筒体结构
D.砖木结构
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。平均层数4.2/50%＝8.4层，为中高层建筑。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。砖混、砖木结构都不合适。排除。筒体主要适用于高层和超高层。排除。选项中只有剪力墙结构合适。
某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（ ）亿元。
A、600
B、48
C、144
D、4320
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。
2022房地产估价师试题6节 第5节
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。
A．权益型
B．抵押型
C．负债型
D．资产型
E．混合型
正确答案：ABE
ABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。
关于重新购建成本的说法，正确的有（）。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建成本相当于账面价值
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。
根据《物权法》，不动产用益物权包括（）。
A.土地承包经营权
B.建设用地使用权
C.宅基地使用权
D.地役权
E.建设用地所有权
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（ ）。
A.物权的权利主体是特定的
B.物权具有优先性，债权具有平等性
C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性
D.物权和债权的保护方法不同
E.物权具有平等性，债权具有优先性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物权和债权的区别。选项E错误，物权具有优先性，债权具有平等性。
下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（ ）。
A．运营费用
B．年还本付息额
C．空置率
D．权益投资比率
答案：C
解析：
空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A、201.89
B、186.79
C、191.51
D、197.17
答案：C
解析：
本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（万元）。
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
2022房地产估价师试题6节 第6节
下列城市用地中，属于商业服务业设施用地的有（ ）。
A.旅馆
B.高尔夫球场
C.卫生防疫站
D.出租汽车场站
E.证券期货交易所
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是城市用地。选项C属于公共管理与公共服务设施用地；选项D属于道路与交通设施用地。参见教材P18～21。
下列属于房地产投资的优点的是（ ）。
A、相对较低的收益水平
B、投资数额巨大
C、无法抵消通货膨胀的影响
D、提高投资者的资信等级
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。
房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（ ）。
A.前期开发计划
B.工程建设计划
C.物业服务计划
D.建设场地布置
E.施工队伍选择
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。( )
此题为判断题(对，错)。
若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。
A．3000万
B．5000万
C．3亿
D．9亿
设立商业银行的注册资本最低限额为( )元人民币。
A.1亿
B.5亿
C.10亿
D.20亿
答案：C
解析：
商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，即：商业银行资本充足率不低于8%；贷款余额与存款余额的比例不得超过75%；流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%；对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%。
债券按发行方式分类，可分为（ ）。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。
A．物业管理企业
B．社区服务中心
C．业主委员会
D．最终用尸
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。
