土地登记代理人考试试题题库9辑

国家租赁国有建设用地使用权初始登记的法律特征包括：①国有土地租赁是出让方式的补充；②国有土地租赁有期限限制；③国有土地租赁的租金的缴纳方式比较灵活；④承租国有建设用地使用权可以转租、转让或抵押；⑤国有土地租赁权人有优先受让权；⑥承租土地提前收回，可以获得合理补偿；⑦租赁合同由国土资源行政主管部门与土地使用权人签订。

主体变更，是指原有民事法律关系的主体的权利义务全部或部分转由新的主体享有和承担，形成新的民事法律关系。内容的变更，是指民事法律关系的主体的权利义务在范围或性质上发生变化；客体的变更，是指作为民事法律关系的客体的物、行为等在数量、范围、性质等方面发生变化。本题中是履行时间的变更，属于合同内容的变更。

兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。企业兼并时，兼并各方的债权、债务由兼并后的企业承继。

A项，国有地归国家所有，没有土地证书；C项，集体土地所有证发给依法拥有集体土地的农民集体。

A项，初始土地登记中，土地权利人不承担登记所造成的费用；D项，土地登记具体的实施时间在土地总登记通告中说明。

A项，使用宅基地的农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记。

根据《民法通则》第二十条的规定，公民下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他为失踪人。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。

根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条的规定，原告或者第三人有证据或者有正当理由表明被告据以认定案件事实的鉴定结论可能有错误，在举证期限内书面申请重新鉴定的，人民法院应予准许。

本题涉及动产质权的问题。根据《物权法》第210条第1款的规定，设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。故A选项错误。本题质权合同的质权人为李四，王五只是李四的代理人，故王五不取得质权。故B选项错误。李四可以委托他人代为占有质物玉佩，张三与李四之间的交付，是经由占有媒介关系而为的现实交付。故C选项错误。《物权法》第216条规定前段：“因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保。”但是。玉佩价格因市场因素下跌应属李四在接受玉佩作为质物时应当预见的范围，李四应当承担此商业风险，该情形不适用《物权法》第216条。故D选项正确。

出租往往是私人之间的平等关系，可以采用签订合同的方式；出让和划拨则是行政手段，涉及到公权力的运用，不是平等当事人之间的关系。

行政行为的执行力是与其确定力和拘束力联系在一起的，是最终保障性效力。行政行为的拘束力还针对行政主体及其工作人员。确定力是指行政行为成立后，具有不可变更力，非经法定程序不得任意变更或撤销，但是行政行为具有确定力并不意味着行政行为一旦作出就绝对不可以变更，而是指不得随意撤销或变更。

划拨、作价入股和挂牌属于国有土地使用权的类型。

E项，在地类调查的同时，要将基本农田的位置、范围等标绘在土地勘测定界图上，首先要向划定基本农田的部门收集标绘有基本农田位置、范围的图件资料，将收集的资料与土地勘测定界图套合、调整，经基本农田划定部门认可后，确定为占用基本农田数据；而农用地转用范围线在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内。

铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地，使用权确定给铁路单位。

《中华人民共和国森林法》第三条规定：“森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。”因此，任何单位或个人无法取得森林资源的所有权。而林地的所有权和林木的所有权是可以分离的，根据现行法律规定有三种情况：①个人或集体组织在使用国有林地基础上，因种植林木而享有对林木的所有权；②个人或集体在对集体所有的林地享有使用权的基础上，因种植林木而享有林木所有；③个人或集体在对国家或集体所有的林地享有使用权的基础上，共同对林木享有所有权。

初始地籍调查技术方案的提纲包括调查区域的基本情况、权属调查方案、地籍测量技术设计、权属调查和地籍测量的分工和衔接、应提交的成果资料。

本题涉及混合担保问题。《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形。债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权：第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”因此，甲应先行使厂房的抵押权。如不能足额清偿，甲可以选择丙公司承担保证责任，也可以行使丁公司车辆的抵押权。由于《物权法》对追偿权的行使并无顺序限制，因此尽管丁公司车辆的抵押权设立在后，丙公司在承担保证责任后，也可以向其追偿。

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的工矿、企事业单位所进行的权属调查和地籍测量，由于城镇土地利用率高、建筑物密集、土地价值高等因素，对城镇地籍测量的精度要求也比较高，城镇地籍图的比例尺一般为1∶500或1∶1000。

该土地登记代理公司应按下述程序办理： (1)土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的。主要是通过土地登记机关查询有关权属资料，验证该公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。 (2)与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。 (3)根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和范围主要为位于该市某区某路×号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。 (4)委托人根据该银行的要求，查询位于该市某区某路×号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并可复印有关土地登记资料。为保证查询到的土地登记资料的权威性，土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地登记资料复印件上加盖鉴证公章。 (5)土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给该银行，完成土地登记资料的代理查询工作。

权利质权的标的必须是对无形财产的权利，而不包括对有形财产所享有的所有权。

开展集体土地所有权调查，并依法加快集体土地所有权登记发证工作的意义有：①是强化耕地保护机制，调动亿万农民自觉保护耕地积极性的重要举措；②是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径；③是解决农村土地管理问题的有效措施；④是国土资源统一管理的要求；⑤是全面落实《土地管理法》和宣传有关土地政策的重要措施。

土地勘测定界外业测量是指根据项目用地的初步设计图或规划用地范围图实地放样界址点，然后对用地界址点(包括权属界址点、行政界址点)进行解析测量，并埋设界址桩及实施放线。土地勘测定界外业测量工作程序一般是：平面控制测量、界址点放样、界址点测量、实施放线。

根据《行政复议法》第八条的规定，不服行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理，依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条规定，调解行为以及法律规定的仲裁行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。

A项合同为有效合同，因为限制民事行为能力人可以签订纯获利益的合同。B项合同为效力待定合同，因为限制民事行为能力人不能独立签订这类买卖合同。C项属于因胁迫而订立的合同，为可撤销的合同。D项属于乘人之危而订立的合同，为可撤销的合同。

国有土地使用权的取得有四种方式：划拨、出让、开发、复垦。其中划拨属于无偿取得，其余三种均为有偿取得。B项通过签订土地承包经营合同取得的是土地承包经营权，在我国民法学理论上，一直是把其作为一种不同于土地使用权的新型的用益物权来对待的。

宗地面积变更应分三种情况：①变更前后均为解析法量算的宗地面积，如原界址点坐标满足精度要求，利用原界址点坐标计算宗地面积；②变更前采用图解法量算面积，变更后采用解析法量算面积的，应利用解析法量算的宗地面积取代原宗地面积；③变更前后均采用图解法量算的宗地面积，对宗地形状未变或宗地合并的，如两次面积量算差值满足规定限差要求，仍以原面积数据为准，如两次面积差值超限，则应查明原因，取正确值。

地籍管理信息化作为国土资源管理信息化的重要组成部分，是国土资源管理的基础性工作。

本题涉及建筑物区分所有权中的共有的性质问题。依照《物权法》的相关规定，建筑区划内的道路除属于城镇公共道路的外，属于业主共有：建筑区划内的绿地除属于城镇公共绿地或明示属于业主的外，属于业主共有：而建筑区划内的车位应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。业主不能因放弃对共有部分的权利而不承担义务。建筑物区分所有中的共有权具有从属性，对该共有部分，共有人不得单独转让、不得抵押、不得请求分割、不得抛弃。区分所有人对于建筑物享有区分所有权，而非共同所有权。对于共有部分的修缮费用及其他负担，依照《物权法》第80条的规定，有约定的依照约定，没有约定或者约定不明的，由业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。故本题正确选项为D。

城市土地利用结构合理性的主要指标有：城市土地利用数量结构指标、城市土地利用空间结构指标、城市土地利用强度指标及城市土地利用潜力指标等。

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》之规定，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批

我国国有土地属于全民所有，国有土地所有权的主体是代表全国人民意志和利益的国家，其他机关、单位、公民个人都不能成为国有土地所有权的主体。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

《物权法》第一百五十八条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

根据《土地权属争议调查处理办法》第二十六条的规定，国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人，并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。

符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有的宅基地面积确定宅基地使用权。农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体建设用地使用权和宅基地使用权。

已经具备全部成立要件即具备现实性的权利，为既得权。尚未具备全部成立要件，只具备现实可能性的权利为期待权。

根据《中华人民共和国土地管理法》，应调查下列土地的所有权及其界线、界址点：①依法属于村农民集体所有的土地；②已经分别属于村内两个或两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地。权属调查到村民小组农民集体所有土地确有困难的，可采取“组有村管”方式，调查到村，但要在权属调查表中相应注明各村民小组农村集体经济组织的名称、土地现状等；③已经属于乡(镇)农民集体所有的土地。

有限合伙人不能用劳务出资。有限合伙企业由两个以上五十个以下合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人。有限合伙企业仅剩有限合伙人的，应当解散；有限合伙企业仅剩普通合伙人的，转为普通合伙企业。

土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。

依据法定物权优于约定物权的原理，由留置权人优先行使留置权。

B项，承租人取得国有建设用地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得国有建设用地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额计算。

在理论上，地役权原始取得的方式有：①依法律规定，包括民法和各种特别法的规定；②依合同，即供役地所有权人或使用权人之间就成立地役权而缔结的有偿合同或无偿合同；③依习惯，即根据约定俗成的规则或惯例，某种地役权为当地居民所普遍承认；④依长期持续利用的事实，即根据事实上存在的土地利用关系，通过默示同意之推断，或依据公平原则而确认地役权之成立。

抵销使当事人双方的债务绝对消灭，除法律另有规定外，任何人不得撤回抵销。已经抵销的部分再进行履行的，接受履行的一方属于不当得利。