21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第1章
下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。(2010年真题)
A.《物权法》
B.《住房公积金管理条例》
C.《房屋登记办法》
D.《房地产抵押估价指导意见》
答案：B
解析：
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
下列关于婚姻家庭中的房屋财产关系，说法正确的有（ ）。
A.夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有
B.婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权登记在一方名下的，归登记一方所有
C.夫妻一方所有的个人财产，因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产
D.婚后由一方父母出资为子女购房的，产权登记在出资人子女名下的，归夫妻共同所有
E.属于夫妻共有的房屋，如登记为一方所有的，可以依法通过登记增加另一方为共有人
答案：A,E
解析：
AB两项，《婚姻法》及其司法解释规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权登记在一方名下的，也应当认定为夫妻共同财产。C项，夫妻一方的婚前财产，为夫妻一方的财产，即婚前个人财产；夫妻一方所有的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。D项，婚后由一方父母出资为子女购房的，产权登记在出资人子女名下的，视为对自己子女一方的赠与，即为夫妻一方的个人财产。
二手房代理业务开拓的关键是（ ）
A、市场研究
B、争取客户
C、洽谈业务
D、品牌经营
答案：B
解析：
存量住房买卖、租赁经济业务流程中，客户开拓的主要工作是争取客户，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。
在居住区景观设计中，能体现所在地域自然环境特征，因地制宜地创造出具有时代特点和当地特征的空间环境的原则，是（ ）。
A:生态原则
B:可持续原则
C:地域性原则
D:历史性原则
目前，（ ）在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。
A.新建商品房经纪业务
B.存量房经纪业务
C.住宅经纪业务
D.商业房地产经纪业务
答案：B
解析：
以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前这类机构大多数以门店的方式，承接个人或机构委托的存量住宅买卖、租赁经纪业务。目前这类机构在存量住房交易市场上的极为活跃，参与度较高。目前，在房地产经纪行业的业务总量中存量房经纪业务的比重在50％以上。
房地产经纪机构根据客观信息和业务活动，分析、研究而产生的新信息，通常以（ ）相结合的形式来反映。
A.文字与表格
B.文字与图形
C.图形与表格
D.图形与图形
答案：A
解析：
房地产经纪机构通过信息加工整理而产生的新信息，通常以文字与表格相结合的形式来反映。例如，新楼盘的结案分析，其中会有反映销售过程、进度、业绩的表格以及对销售过程中得失的文字分析。
房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时，应遵循的原则有事先准备、周密筹划和（ ）。
A、全面推广
B、广泛联谊
C、有借问询
D、避免扰民
答案：D
解析：
在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备，对活动场地进行事先勘察和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等；②周密筹划，对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果；③避免扰民，社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民，扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。
21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第2章
房地产经纪机构以（ ）为主要资源。
A、人力
B、财力
C、信息
D、关系
答案：C
解析：
房地产经纪机构以信息为主要资源，如果没有充足的客户信息和房源信息，那么开设过多的店铺或分支机构就会造成很大的浪费。
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。
甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为（ ）元/m2。
A.500
B.750
C.2000
D.3000
答案：B
解析：
楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。
关于划拨土地的转让，下列说法中正确的是().
A:报有批准权的人民政府审批准予转让的事应当由受让方办理土地使用权出让手续
B:报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由转让方缴纳土地使用权出让金
C:报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续
D:可不办理出让手续?但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
E:可不办理出让手续，但受让方应将所获得的收益中的土地收益交付转让方
关于收益法的说法，错误的有（ ）。(2010年真题)
A.收益法的原理是预期原理
B.直接资本化法即现金流量折现法
C.未来的因素决定估价对象当前价值
D.报酬率与投资风险呈负相关
E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
答案：B,D
解析：
B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件包括（ ）。
A、房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明
B、建设主管部门颁发的项目土地使用权证明
C、发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明
D、中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明
E、确认广告内容真实性的其他证明文件
答案：A,C,D,E
解析：
发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。④工程竣工验收合格证明。⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。
房地产登记中，()是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。
A:更正登记
B:异议登记
C:初始登记
D:预告登记
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。
关于财务内部收益率法和财务净现值法主要区别的说法，正确的为（ ）。
A、财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率
B、财务净现值比财务内部收益率有更直观的吸引力
C、财务净现值法需要预先设定一个折现率，而财务内部收益法不需要
D、财务净现值法和财务内部收益率法得出的结果总是一致的
答案：A,C
解析：
财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率。②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的；财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出之后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。
21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第3章
对房地产经纪机构和人员来说，专业是执业之本，（ ）是执业之基。
A.保密
B.合法
C.公平
D.诚信
答案：D
解析：
诚实信用是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。房地产经纪服务市场存在严重的信息不充分和信息不对称，交易当事人对市场行情、交易手续等不甚了解，房地产经纪人员恰恰是这方面的专家，但必须诚实守信，否则会进一步扩大信息不对称的负面效应。从长远来看，诚实信用是行业发展的基础，不诚信的房地产经纪人员无法在行业内长久立足，不诚信的机构也不可能有长远的发展。对房地产经纪机构和人员来说，专业是执业之本，诚信是执业之基。
在房源独家委托情况下，房地产经纪人与卖方的义务是（ ）。
A:单边义务
B:双边义务
C:主次义务
D:多边义务
下列不动产状况发生变化的情形中，不属于应申请办理变更登记的是（ ）。
A.拍卖不动产
B.交换不动产
C.继承不动产
D.扩建不动产
答案：D
解析：
变更登记，是指不动产因权利人的姓名、名称，或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或名称变更；②不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限发生变化的；⑦法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。D项，扩建不动产不会导致权利人的变更。
共用题干
某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。
该居住区的绿地率不应低于( )。
A:20%
B:30%
C:40%
D:50%
房地产抵押权人对抵押房地产享有的权利不包括（ ）。
A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.担保物权
E.优先受偿权
答案：A,B,C
解析：
抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。即房地产抵押权人对抵押房地产享有的权利包括担保物权和优先受偿权。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。
A、6个月
B、9个月
C、1年
D、2年
答案：C
解析：
根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。按照现行法规，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金等费用。
房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带，这体现了房地产经纪活动（ ）。(2012年真题)
A.内容的服务性
B.收入的后验性
C.地位的中介性
D.主体的专业性
答案：C
解析：
房地产经纪具有以下特性：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性；⑤活动范围的地域性；⑥活动后果的社会性。其中，活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带正体现了房地产经纪活动地位的中介性。
21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第4章
赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2％，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议
如果甲公司与赵某签订的房地产经纪合同中未约定违约责任，那么（ ）。
A、赵某不承担违约责任
B、甲公司仍可依法追究赵某的违约责任
C、该房地产经纪合同无效
D、该房地产经纪合同的内容不完整
答案：B
解析：
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。本题中，甲公司与赵某签订的房地产经纪合同有效、且赵某无免责事由并存在违约行为，构成违约。因此，虽然合同中未约定违约责任，甲公司仍可依法追究赵某的违约责任。
作为买方独家代理人，房地产经纪人一天与购房者看房不应超过十套。
对
作为买方独家代理人，房地产经纪人一天与购房者看房不应超过十套。(A)
2014年1月，A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权，拟建经济适用房。2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该商品住宅。2015年6月，月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限15年。2016年3月，贷款法定利率从5%调整为6%。
C公司预售商品住宅，需符合的条件有（ ）。
A.取得土地使用权证书
B.投入建设资金达到工程建设总投资15%以上的证明
C.持有建设工程规划许可证
D.取得《商品房预售许可证》
答案：A,C,D
解析：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
“在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同”属于新建商品房销售代理业务流程中（ ）阶段的工作。
A.项目执行企划
B.销售准备
C.销售执行
D.项目的研究与拓展
答案：C
解析：
在销售执行这一阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。
共用题干
某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2002年9月1日的正常市场价格，以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料为：案例A的成交价格是4500元人民币/㎡;成交日期2001年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/㎡;成交日期2002年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/㎡;成交日期2002年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2002年1月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2001年6月1日至2002年3月1日平均每月上涨1%，在2002年3月1日至2002年9月1日平均每月下降1.5%。
从案例A、B、C推知，该商品住宅的单价为( )元人民币/㎡。
A:4235.67
B:4608.91
C:4438.47
D:4597.20
（三） 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度为40％。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究，乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元，建筑投资为8000元/m2。
乙公司对拟开发项目选择推广渠道，应重点考虑（ ）。
A、电视广告
B、杂志广告
C、户外广告
D、直接函件广告
答案：C
解析：
广告推广渠道分为传统媒体和网络两种形式。广告宣传中，广告媒介的选择是十分重要的决策，需要对广告计划、项目特点、资金实力、销售进度等综合协调的基础上，确定广告媒介，广告媒介的特征比较如表1-3所示。题中，乙公司调查研究后认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，所以应选择户外广告，发挥其长期性、固定性及集中性效应优势。
房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，扩大企业的品牌影响。其品牌战略执行的是( )。
A.服务策略
B.活动策略
C.产品效应策略
D.关系策略
21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第5章
按《城市房地产转让管理规定》要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有（ ）。
A.私有住宅转让后仍用于居住的
B.转让后用于商品房开发的
C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的
E.转让的土地用于建设国家机关办公楼的
答案：A,C,D,E
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a．国家机关用地和军事用地；b．城市基础设施用地和公益事业用地；c．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d．法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权人不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是()。
A:互换
B:以房屋出资入股
C:房屋合并
D:租赁
对于二手房经纪业务，房地产经纪人要对接受居间委托的房地产进行查验，查验的主要内容有（ ）。
A.该房地产相邻的房地产类型和周围环境
B.该房地产的上一次交易情况
C.该房地产的出租情况
D.该房地产的抵押、查封情况
E.该房地产的成新、朝向、楼层、结构等情况
答案：A,D,E
解析：
房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。在产权调查时，首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。
土地基本制度通常包括（ ）三大方面。
A.土地用途管制制度
B.土地所有制度
C.耕地保护制度
D.土地使用制度
E.土地管理制度
答案：B,D,E
解析：
土地基本制度通常包括土地所有制度（即土地所有制）、土地使用制度和土地管理制度三大方面。其中，土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，其法律体现形式是土地所有权。AC两项属于土地管理基本制度。
人脑对过去形成的表象进行加工改造而产生新形象的心理过程，属于（ ）。
A、想象
B、思维
C、记忆
D、感觉
答案：A
解析：
想象是指人脑对过去形成的表象进行加工改造而产生新形象的心理过程。B项，思维是指人脑对客观事物间接、概括的反映过程，属于认识过程的理性阶段，是更复杂、更高级的心理活动；C项，感觉是人脑对直接作用于人的感觉器官的客观事物个别特性的反映，是最简单的心理活动；D项，记忆是过去的经验通过识记、保持、再认和回忆的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
门店营业目标的分配方法中，（ ）在长期不变动的情况下易流于形式化、表面化。
A.店长自行估计法
B.历史实绩推估法
C.共同责任分担法
D.经纪人员自行预估法
答案：C
解析：
共同责任分担法是指将团体目标额平均分配于各经纪人员的方法，必须将团队的目标融入个人的目标、团队的意愿融入个人的意愿。缺点在于若原封不动根据实际分配下去，长期不求变通的话，易流于形式化、表面化，并且无法做到按劳分配。
下列经济活动中，属于房地产经纪的是（ ）。(2010年真题)
A.房地产开发
B.房地产测绘
C.房地产代理
D.物业管理
答案：C
解析：
就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：①房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。②房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第6章
我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式中，( )奖励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。
A.混合制
B.计时薪金制
C.佣金制
D.固定薪金制
房地产经纪机构在风险管理过程中，因买卖双方客户“跳单”而产生的风险，属于（ ）。
A.未尽严格审查义务引起的风险
B.经纪业务对外合作的风险
C.经纪人道德风险
D.客户道德风险
答案：D
解析：
房地产经纪机构在与道德较差的客户打交道时，稍有不慎，就会发生风险事故，有些事故还可能带来比较严重的后果。如“跳单”风险，利用伪造证件诈骗，甚至对经纪人的人身安全造成威胁等都属此类风险。
2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。
甲公司委托乙公司代理预（销）售商品房的形式为（ ）。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.联合代理
答案：A
解析：
独售权合同下的房地产代理，俗称独家代理，是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。本题中，甲公司仅委托乙房地产经纪公司代理预（销）售商品房，符合独家代理的特点。
王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。(2012年真题)
王某预期房价上涨的原因可能是（ ）。
A.个人住房贷款利率下降
B.人民币对美元贬值
C.政府减免契税
D.该地区人口增加
答案：A,C,D
解析：
A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增减房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。
张某故意损坏了他承租房屋的地板，张某应当承担（ ）。
A.行政责任
B.刑事责任
C.违约责任和侵权责任
D.违约责任或侵权责任
答案：D
解析：
违约责任是指缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。狭义的侵权行为是指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。本题中，张某的行为既构成违约责任又构成侵权责任，出租人可要求张某承担违约责任或侵权责任。
房源不仅具有物理属性、法律属性，还具有（ ）。
A.心理属性
B.化学属性
C.经济属性
D.道德属性
答案：A
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”，即心理属性。
房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配的过程，实际上是（ ）的过程。
A.房地产经纪人查验房屋
B.协调客户解决房屋纠纷
C.协助客户代办产权转移登记
D.协助潜在客户做出交易决策
答案：D
解析：
信息配对是指房地产经纪人将自己所掌握的房源和客源信息进行匹配，在初步分析后认为向房源需求方推荐该房源信息可能会获得购房客户的认可，并促成客户实地看房的一项经纪业务流程环节，是房地产经纪人应该具备的专业能力之一。一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。即房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配，为客户寻找适合其经济能力的房源，实际上是协助潜在客户做出交易决策。
21年房地产经纪人考试真题及答案7章 第7章
申请设立房地产经纪机构，应当具备的条件有（ ）。
A、选定的机构名称应当注明“房地产经纪”字样
B、有固定的经营场所
C、具备房地产经纪人员职业资格的人数达到规定数量
D、有收费许可证
E、符合相关法律规定
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》等法律法规及其实施细则以及工商登记管理的具体规定。此外，设立房地产经纪机构应当具备一定数量的注册资金和足够数量的房地产经纪专业人员，具体数量由各省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门制定。设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为其行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。
下列关于房屋租赁托管的描述，错误的是（ ）。
A.租赁运营机构与出租人、承租人双方分别签订房屋租赁合同
B.从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括“集中式”和“分散式”两种
C.房屋租赁托管是房屋租赁居间业务
D.房屋租赁运营机构签订的合同应向建设主管部门备案
答案：C
解析：
房屋租赁托管不是房屋租赁居间业务，其与普通的房屋租赁经纪最大的区别是租赁运营机构承租业主（出租人）的房屋，经过一定装饰装修、添置家具设施设备后转租给承租人，租赁运营机构与双方分别签订房屋租赁合同。
国家规定的契税税率是（ ）。
A、 1%～3%
B、 1%～6%
C、 3%～5%
D、 4%～6%
答案：C
解析：
契税采用比例税率，税率为3%～5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
使用韵律进行立面设计的方法归纳起来，其中不包括（ ）。
A.连续的韵律
B.交错的韵律
C.渐变的韵律
D.综合的韵律
E.变化的韵律
答案：B,D,E
解析：
运用韵律的方法对建筑外立面进行美观效果评价的方法可归纳为：①连续的韵律，是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素使之重复和连续出现所形成的韵律感，如线条、色彩、形状、材质、图案的重复，可增强建筑外立面的美观效果；②渐变的韵律，是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。
下列权利中，属于房地产经纪人享有的是( )。
A:知悉真实成交价格的权利
B:以自己的名义收取佣金的权利
C:以自己的名义承揽业务的权利
D:要求委托人提供与交易有关的资料的权利
（一） 某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位
甲公司开展市场调查时，首先搜集的信息有（ ）。
A、户型布局
B、配套设施
C、潜在客户行业
D、潜在客户规模
答案：C,D
解析：
对于商业房地产调查，应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息，然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息，停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。
根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数（ ）以上的业主同意。
A:1/2
B:3/5
C:2/3
D:4/5
