2021房地产经纪人考试真题及详解8卷

根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。题中，房地产买卖合同是张某与出售方签订的合同，张某可以追究出售方的责任，而甲机构不是房地产买卖合同的当事人，无权追究出售方的违约责任。

税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。其中，征税对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即国家对什么事物征税。征税对象是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：①证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；②证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；③其他必要材料。

房地产经纪机构的组织结构是指企业内部部门设置及其相互关系的基本模式。其形式主要有：①直线—职能制组织结构形式；②分部制组织结构形式；③矩阵制组织结构形式；④网络制组织结构形式。

功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。A项，形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点；C项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子；D项，单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般用于展会或街头等大量派送。

本题考核的是品牌与商标的概念。品牌与商标是极易混淆的一对概念，一部分企业错误地认为产品进行商标注册后就成了品牌。事实上，两者既有联系，又有区别。一方面商标是品牌的一部分，是品牌中便于消费者识别的标志和名称部分。但品牌的内涵远不止于此，品牌不仅仅是一个易于区分的名称和符号，更是一个综合的象征，需要赋予其形象、个性和生命力。另一方面，商标是一种法律概念，主要具有法律作用，通过商标专用权的确立、转让、争议、仲裁等法律程序，保护商标所有者的合法权益，同时促使生产经营者保证商品质量，维护商标信誉。此外，商标掌握在企业手中，而品牌掌握在消费者的手中，当消费者不再重视某个企业的品牌，该品牌就一无所值了。

就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：①房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。②房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中，设备层层高2m，不计入住宅楼建筑总面积。
2.

C项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。本案例中，土地属于居住用地，2005年7月27日该土地被交付给甲公司使用，2007年5月30日甲公司将房屋交付给李某。所以，从2005年7月27日计起，李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为2075年7月26日。

以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，也是企业普遍采用的定价方法。具体包括：①盈亏平衡定价法；②变动成本定价法；③目标利润定价法。

该项目的静态投资回收期计算如下，计算各年净现金流量及其累计值，见表7-3。




=3－1+590/800=2.7375（年）。

从建筑总平面图中可以看出的内容主要包括：①该建筑场地的位置、大小及形状；②建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；③场地内的道路布置与绿化安排；④建筑物的朝向；⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。@##

房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有以下特点：①投资成本高；②风险大；③回收期长；④所需专业知识广。这些特点使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。

根据规定，可以减征耕地占用税的情形有：①农村居民占用耕地新建住宅，税额减半。②农村革命烈士家属、残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内，新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。③铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门经报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。

A项，门店接待的优势包括：①方法简单易行；②开发客户的成本低；③客户信息准确度高；④较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。B项，房地产经纪人可以在付费的房源信息发布平台上发布房源信息（包括信息中介网站或专业的房地产网站），通过发布房源信息吸引客户，除了付费的网站信息发布平台之外，互联网还会提供免费的信息发布途径。

勘查评估前的准备工作主要有：①经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘查时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘查时间，同时向业主详细询问委托物业的地理位置。②勘查前，做好现场勘查的资料和物品准备。检查是否带好了工牌、名片、相机、摄像机、测量工具、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。③若一次要勘查多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率。

房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。

整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括：①水泥砂浆地面；②混凝土地面；③水磨石地面。AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。

建设单位应当在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。建设单位未在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处1万元以上5万元以下的罚款。

人们越来越关注和重视室内环境污染问题，甚至认为比室外环境污染问题更重要，原因主要包括：①室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境；②室内环境污染物的种类日益增多；③室内环境污染物越来越不易扩散。

新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。

申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须符合下列条件之一：①通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年；②取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；③取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；④取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；⑤取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；⑥取得博士学历（学位）。

从动机与活动的关系来说，动机的功能有：①引发功能，动机对活动起着启发作用；②指引功能，动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行；③激励功能，动机对行动起着维持和加强的作用，强化活动达到目的。

销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。至于到期时能否收回，在很大程度上取决于债务人的信誉、经济能力等。B项，偿还性，即货币或商品的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。C项，收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或附加额。

在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，规定交付时间和手续，具体内容包括：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。

商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

商务综合体以商务功能为核心，将写字楼、商务公寓、商业、酒店、居住型公寓等产品类型有机结合为一体的综合物业类型。其通常以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。

房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面：①品牌管理的目标是提升客户感知价值，造就忠诚客户和良好口碑；②品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心；③品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。

房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋

人员促销，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的局限性包括：①成本较高，大致是广告费用的2～5倍；②对人员的素质要求非常高，只有对促销人员进行深入的房地产专业知识和沟通能力的培养，才能建立一支优秀的房地产销售团队；③在房地产市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。

住宅按照层数分为：1～3层的住宅为低层住宅，4～6层为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件有：①遵守国家法律、法规和行业标准与规范；②秉承诚信、公平、公正的基本原则；③恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备上述基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。

目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构，包括有限责任公司和股份有限公司；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。其中，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。

用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

教育费附加和地方教育附加是承受增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。

民事法律行为生效的条件是：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或社会公共利益。某些具体的民事法律行为的生效，除了应具备上述条件，还应遵守特殊的有关规定。如房屋买卖合同，应当采用书面形式。附条件的民事法律行为，条件的成就与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。

长期以来，我国的房地产经纪机构主要分为两大类：①以新建商品房销售代理业务为主的机构；②以存量房经纪业务为主的机构。这两类机构在以下方面均存在较大的差异，包括：①经营理念；②经营模式；③人员结构等。房地产经纪机构扩张战略的选择，主要取决于企业资金实力、品牌的知名度以及企业发展的整体战略。

知觉的主要特征表现为：选择性、整体性、理解性、恒常性。其中，恒常性是指当知觉的条件（如距离、角度或光线的明暗）在一定范围内发生改变时，知觉的映象仍然保持相对的不变。

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。

销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属于加强型。

对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。

行业自律模式中，房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能，目前我国台湾地区就是采取这种模式。台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。

新建商品房与存量房查验和交接的前期准备工作不尽相同。新建商品房交接时双方都应备齐购房有关材料，房屋买受人应带好的材料包括：①身份证明；②前期物业管理合同；③临时管理规约；④书面交房通知。B项，住宅使用说明书属于开发企业应准备的材料。

在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务；②当事人一方有过失；③另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。

委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。

《民法通则》规定下列民事行为无效，且无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力：①无民事行为能力人实施的；②限制民事行为能力人依法不能独立实施的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；④恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；⑤违反法律或社会公共利益的；⑥以合法形式掩盖非法目的的。

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依，实行定额税率。

房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源信息，及进行广告宣传的行为。按照业务分类，业务招揽可以分为：①存量房交易经纪业务的招揽；②新建商品房销售代理业务的招揽。

开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件，主要包括“五证”、“两书”以及《商品房买卖合同》等。“五证”是指《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。商品房销售前要进行价格及销售公示，是指经开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。

C项，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。D项，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

房地产经纪机构承接业务时，在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。

要通过客户接待来成功承接委托业务，首先要求房地产经纪人员树立良好的“客户意识”，具体包括：①平等化意识；②珍惜常客；③充分体察客户的希望。

贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：



式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：




若王某的贷款的越还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下的规定（含50％）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：



王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600×50%－300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。