21年房地产经纪人考试题目下载5节 第1节
共用题干
2011年1月,F房地产开发公司征用G乡基本农田以外的耕地30hm2,拟建一经济适用住房小区,支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计3000万元,2011年6月F公司将项目整体转让给H公司,H公司通过市场分析后,决定调整开发方案,即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅,其余仍用于经济适用住房的开发,并按规定补交了800万元的地价。H公司采取先建商品住宅的方式开发,当商品住宅建设一段时间后,H公司用在建工程(建筑物的价值约为4000万元)作抵押从C建行获得了一部分资金,2011年9月,H公司开始预售该商品住宅。2012年6月,王某从H公司手中购得一套经济适用住房。
F公司转让该项目给H公司需办理的手续是()。
A:签订房地产开发项目转让合同
B:办理公证
C:办理土地使用权变更登45
D:到房地产开发主管部门办理备案手续
利用房地产经纪机构的办公场所争取上门客户的揽客方法称为( )。
A.门店接待法
B.上门揽客法
C.客户介绍法
D.会员揽客法
答案:A
解析:
A项,门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面,客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项,无此说法。C项,客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项,会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。
经济适用房必须满( ),才能直接上市交易。
A.2年
B.3年
C.5年
D.10年
答案:C
解析:
2007年11月,原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定,购买经济适用房不满5年,不得直接上市交易。
没有经过有意识的逻辑推理,而很快对问题的答案做出合理的设想或突然领悟的思维过程,是( )。
A.直觉思维
B.形象思维
C.逻辑思维
D.聚合思维
答案:A
解析:
根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则,可分为直觉思维和逻辑思维。直觉思维是指未经有意识的逻辑推理过程,而迅速对问题的答案作出合理的设想或突然领悟的思维过程。逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。B项,形象思维是以直形现象或表象为支柱进行的思维。D项,聚合思维是指把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式。
新建商品房销售代理业务基本流程中,销售准备的销售现场准备包括( )等。
A.搭建、装修布置售楼处
B.搭建、装修布置样板房
C.搭建、装修布置看房通道
D.销售资料的准备
E.销售人员的安排
答案:A,B,C
解析:
销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中,销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。
21年房地产经纪人考试题目下载5节 第2节
商品住宅销售中,房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅功能保证书》
B.《住宅环境保证书》
C.《住宅寿命说明书》
D.《住宅使用说明书》
答案:D
解析:
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈,甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况,甲公司开展了市场调查和市场分析,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位。(2012年真题)
甲公司对拟开发的写字楼选择定位模式时,其立足点为( )。
A.写字楼区位状况
B.潜在客户的核心价值
C.写字楼的运作模式
D.现有写字楼客户反馈意见
答案:A
解析:
写字楼项目定位模式主要有:①基于项目既定市场定位,不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。例如,定位于城市商务标杆的写字楼,在其建筑设计感、产品配置国际标准化、环保节能技术的领先运用等方面均需明显超越市场现有写字楼产品。②基于客户体验点,考虑到发展商合理的投入产出比,将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面,进而实现良好的收益,写字楼物业发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点,将其进行优先级/重要性排序,使每一分钱花在刀刃上。③基于物业产权分散性,有些写字楼开发商资金实力雄厚,有能力持有一部分甚至是全部物业,因而并不急于将全部物业对外销售,期望通过出租物业逐步回收资金。④基于市场实操案例反馈,根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,同时可在客户关注方面改良提升,增强客户认可度与市场竞争力。
本案例中,甲公司开展了市场调查和市场分析,是属于基于项目既定市场定位的情形,并结合该地块现有状况,对拟开发的写字楼进行了定位,其定位的立足点是写字楼的区位状况。
某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼,2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权,于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2,建筑楼层为6层,钢筋混凝土框架结构,总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准,该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。
该地块的建筑密度为( )。
A、0、17
B、0、23
C、0、74
D、1、36
答案:B
解析:
建筑密度又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率,即:
,所以,该地块的建筑密为:3060÷6÷2250×100%=23%。
单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的( )倍。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案:C
解析:
单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,具体标准按照各地有关规定执行。个人提取住房公积金时,免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。
如果房地产经纪人未完成房地产经纪合同的委托事项,则( )。
A、 经纪机构不得收取佣金和其他任何费用
B、 经纪机构有权收取佣金
C、 如果合同有约定,经纪机构可以收取从事经纪活动的必要费用
D、 经纪人除了依合同约定可收取必要费用外,还可以索取佣金
答案:C
解析:
房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的,不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用,可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付;房地产经纪服务合同未约定的,不得要求委托人支付。
21年房地产经纪人考试题目下载5节 第3节
某楼盘有800套住房,按照2个月销售40%的目标,当设计平均成交率为12%时,按每名销售人员每天平均接待5批客户,每天大约需要( )名销售人员。
A、 6~7
B、 7~8
C、 8~9
D、 9~10
答案:C
解析:
两个月内要销售的房屋套数为:800×40%=320(套),两个月内要接待的客户总人数为:320÷12%=2667(人),所以,按每名销售人员每天平均接待5批客户计算,每天至少需要的销售人员为:2667÷60÷5=8.89≈9(名)。
室内装饰装修应满足的物理要求不包括( )。
A.满足空间的使用要求
B.满足相应部位尺寸、性能要求
C.满足空间色彩的效果
D.满足建筑物理方面的特殊要求
答案:C
解析:
满足室内界面物理要求包括:①满足空间的使用要求;②满足相应部位的性能要求;③满足建筑物理方面的特殊要求。
( )房地产经纪人销售工作初步完成的标志。
A.房地产交易合同的签订
B.证件审查
C.各种款项的支付
D.合同文本讲解
E.审核房屋产权信息
答案:A,C
解析:
房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志,也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功,因此是十分重要的环节。
下列交易形式中,不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是( )。
A、房地产转让
B、房地产典当
C、房地产抵押
D、房屋租赁
答案:B
解析:
房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系,主要包括:①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系;②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系;③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工,在办理了《商品房销售许可证》后,自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划,与王某签订了《房地产认购协议书》,与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
刘某向银行申请住房抵押贷款的最长期限为( )年。
A.25
B.30
C.35
D.40
答案:B
解析:
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限,目前人民币贷款期限最长不超过30年(与购房者年龄相关,比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年)。
21年房地产经纪人考试题目下载5节 第4节
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发建设了某住宅小区,取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同,单价为6000元/m2,并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2,交房期间为2006年10月1日,保修期限为5年,双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房,蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住,2009年9月27日发现屋面严重漏水。
关于商品房买卖合同的说法,正确的为( )。
A.蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效
B.蒋某可以请求解除合同,返还已付购房款及利息
C.蒋某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任
D.甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案
答案:B,D
解析:
A项,房地产买卖合同自交易双方签订时生效。BC两项,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。D项,开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
心理过程是人的心理活动发生、发展的过程,下列心理现象不是心理过程的有( )。
A:需要
B:情绪
C:能力
D:兴趣
E:想象
写字楼项目销售过程中,突出资源优势,强化高端产品;注重外围包装展示是对( )的销售解决方案。
A.前期客户
B.投资型客户
C.本区域主流客户
D.紧邻区域企业客户
答案:C
解析:
写字楼项目中的客户销售策略,通常是基于锁定的目标客户群,结合相应推广渠道,形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对本区域业主有效诉求点或销售解决方案为:①突出资源优势,强化高端产品;②注重外围包装展示;③强化商业资源及整体规模优势;④高端产品档次及区域标杆形象。
某居住区占地160000m2,住宅建筑基底总面积为80000m2,商店、学校等建筑占地8000m2。居住区内道路用地16000m2,停车场、公共活动场所占地8000m2,计划预留建设用地8000m2,该居住区目前的空地率为( )。
A.25%
B.30%
C.35%
D.45%
答案:B
解析:
居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映,即以居住区用地为单位(100%),居住区的空地率=100%-总建筑密度。总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度,是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率(%)。因此,该居住区目前的空地率为:100%-(80000+8000+16000+8000)÷160000×100%=30%。
与计划经济体制下的房屋管理体制相比,( )是物业管理的三个基本特性。
A.社会化、专业化、市场化
B.社会化、公开化、市场化
C.公开化、普遍化、市场化
D.社会化、普遍化、市场化
21年房地产经纪人考试题目下载5节 第5节
瓷砖地面给人以硬、脆的感觉,保温性能较差,不适合用于( )。
A.浴室
B.厨房
C.卫生间
D.卧室
答案:D
解析:
陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点,但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉,保温性能较差,不适合用于卧室,常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。
下列房地产交易形式中,属于房地产三级市场的有( )。
A:新建商品房销售
B:房屋租赁
C:土地转让
D:土地转让
E:经济适用住房上市交易
( )是房地产经纪行业健康发展的必要条件。
A.遵纪守法
B.规范执业
C.诚实守信
D.公平竞争
答案:D
解析:
房地产经纪专业人员职业道德的基本要求主要有以下几个方面:①遵纪守法;②规范执业;③诚实守信;④尽职尽责;⑤公平竞争。其中,公平竞争是指房地产经纪专业人员服务意识、专业能力、管理水平的竞争,是房地产经纪行业健康发展的必要条件。
房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得( )。
A、 银行资金证明
B、 经公证的授权书
C、 商品房销售委托书
D、 房地产开发企业资质
答案:C
解析:
新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同,而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书,以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定,代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。
某项目建筑基底总面积为20000m2,建筑密度为25%,规划容积率为3.5,则该项目的建筑总面积为( )m2。
A.17500
B.70000
C.80000
D.280000
答案:D
解析:
建筑密度又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率,即:
。容积率又称建筑容积率,是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值,即:
则该项目的建筑总面积=容积率×(建筑基底总面积÷建筑密度)=3.5×(20000÷25%)=280000m2。