房地产经纪人模拟冲刺试题集6辑

资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值；②机会成本；③承担风险；④通货膨胀。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续（部分城市无网签）；③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵押登记；⑦银行放款。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。

选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，所选的可比实例，时间有点久远。B项，所选的可比实例的面积比估价对象大很多。E项，所选的可比实例，与估价对象相比，距离远，面积大。

房地产经纪机构品牌管理的主要内容是品牌建立和品牌维护，通过制定企业的品牌战略、品牌识别系统以及积极的推广宣传，树立企业在市场中独一无二的形象和标识；通过遵循品牌维护的基本原则、提升服务质量、建立客户关系以及品牌的理性延伸、创新、联动等手段和方法对品牌进行有效的维护。

不动产登记的目的包括：①保护不动产权利人的合法权益；②维护不动产交易安全；③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。

居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（100％），居住区的空地率=100％－总建筑密度。总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。因此，该居住区目前的空地率为：100％－（80000+8000+16000+8000）÷160000×100%=30%。

房屋面积主要有建筑面积、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑面积、分摊的共有公用建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。其中，产权登记面积是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积。

客户让渡价值建立于客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间的差额。客户总价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值；客户总成本包括货币成本、时间成本、体力成本和精力成本。

房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。

土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的。因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。

本题考核的是房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告应当遵守的规范。主要包括：(1)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限;(2)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间;(3)房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚;(4)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离;(5)房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当;(6)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明;(7)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积;(8)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容;(9)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;(10)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明;(11)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺;(12)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期;(13)房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。

不动产登记资料的查询对查询人的要求包括：①按规定提交查询资料。查询人查询不动产登记资料的，应按照《不动产登记暂行条例实施细则》提交相应的材料，不提交材料或提交材料不符合规定的，不动产登记机构可以不予查询。②在指定场所查询。查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所。③不得毁坏登记资料。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。④保守国家机密。查询人对查询中涉及的国家秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。

C中，直营连锁非完全独立，特许加盟完全独立;E中，直营连锁收入、支出统一核算，特许经营店独立核算并向房地产经济机构支付加盟费。

最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率的变化而定期调整的利率。本题中，该还款期跨越一个利率调整日，在调整之前的还款按原有利率计算，在调整期之后的还款按新的利率，并按照实际发生的天数计算。即前一个还款期执行5％，后一个还款期执行分别以5％和5.5％按实际天数分段计息。

《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。@##

起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。

资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入到生产或流通领域，经过一段时间之后可以获得一定的收益或利润，从而资金会随着时间的推移而产生增值。②机会成本。机会成本是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款日期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险。④通货膨胀。通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置。案例中，该办公用房的所有人仍是甲公司，给甲公司贷款的建行享有对该办公用房具有抵押权。

箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。

房地产市场需求调查主要包括以下三个方面：①房地产消费者调查，房地产消费市场容量调查，主要是调查房地产消费者的数量及其构成。②房地产消费动机调查，房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。③房地产消费行为调查，房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。

消费者群体是指具有某些相同消费特征的消费者所形成的集体。消费者群体的形成是消费者的内在因素和外部因素共同作用的结果。

B项，存量房经纪业务商圈是指某一房地产经纪人从事存量房经纪业务和服务对象（主要是指能得到的委托房源信息）的地域范围。在房地产经纪人从事存量房业务的地域范围之内的，称为存量房经纪业务有效商圈。D项，存量房经纪业务商圈也可以以购（租）房者来划分范围，比如高端的租赁市场，先确定租赁者之后，再确定房源地理范围和具体的房源信息。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表3-1所示。根据表3-1，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
表3-1　客户类别一览表

房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。

继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说，继承人在接受被继承人的遗产时，应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务，但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被继承人的遗产实际价值为限。

房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等。

房地产经纪信息加工整理的程序通常包括五个环节，包括：①鉴别，即对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的长短，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观；②筛选，即对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选；③整序，即将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定标准、方法加以整理归类；④编辑，即对整序后的信息进行具体的文字整理过程；⑤研究，即在对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。

贷款价值比，又称为贷款与价值比率、贷款成数、抵押率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定，如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定。

塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水、保温性能和一定的弹性，易清洗、成本低。其缺点是易燃，有些品种在燃烧时会产生有毒、有害的物质，对人的健康有一定影响。

产权登记面积又称产权面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积。套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。本案例中，套内阳台面积包括在套内建筑面积之内。房屋产权证上的面积=住房套内面积+分摊的共有建筑面积=87m2+22m2=109m2。

对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：①无力继续偿还贷款本息风险；②房屋贬值风险；③利率变化风险；④购房者房屋处置风险。

房屋租赁托管业务出租委托业务流程一般包括：①出租客户接待；②实地查看房屋；③租金价格谈判；④签订《出租房屋委托代理合同》；⑤物业交验（交房）；⑥支付租金；⑦装修装饰；⑧发布房源广告。

基本适宜城市建设用地，这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地；轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地；地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。

看房时，房地产经纪人要充分展示房地产经纪人和经纪公司的实力。通过系统地展示房地产经纪人专业优势，能让业主对经纪人的能力及专业性印象深刻，委托似乎成为自然而然的事情。房地产经纪个人和团队的能力表现在：①房地产经纪人个人能力与优势；②房地产经纪人所属团队的竞争优势；③房地产经纪人优势将给业主带来的显著利益。

房地产经纪人员一经取得房地产经纪人职业资格或房地产经纪人协理职业资格，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。即取得房地产经纪人员职业资格是申请成为房地产经纪行业组织个人执业会员的前提条件。

社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于买卖或租赁某套住宅的人来说，该住宅所在地区（如所在的城市、城市内某个行政区、某个居住区或居住小区）的居民职业（如工人、教师、公务员、金融机构人员）、收入水平（如低收入家庭、中等收入家庭、高收人家庭）、文化素养（如教育程度）、民族、宗教信仰、年龄（如以中青年为主、以老年为主）、犯罪率等，都是其社会环境。

根据图2-2可知，房地产市场环境研究的工作内容是研究外部市场环境和竞争市场环境。A项属于竞争描述的内容；B项属于逻辑推理的内容；D项属于数据整理的内容。

图2-2　市场分析定位法流程