2021房地产经纪人历年真题和解答6节

在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额，即贷款额度＝所购住宅总价一首付款数额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

人文环境等级划分具体标准如表2-3所示。
表2-3　人文环境等级划分

成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。这些心理方法主要有：①真实可靠；②适时实用；③引起共鸣；④创造信誉；⑤方便可行。

根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。

中国的城市有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市，有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。

商品价格是影响销售的重要因素，制定商品价格时要讲究策略，迎合消费者的心理。商品定价的心理方法主要有：①高位定价策略；②低位定价策略；③尾数定价策略；④折扣定价策略。

协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标。协同概念包含四个方面的含义：人的协同、信息协同、应用协同和流程协同。协同原则要求房地产经纪信息管理系统的设计，在提供信息共享平台的基础上，构筑协同办公的平台。

房地产经纪机构及人员在从事居间服务时应当严格遵守相关法律法规和房地产经纪执业规范的有关规定以及房地产经纪服务合同的约定，以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。对于房地产代理来说，房地产经纪机构作为受托方应当和委托方遵循公平原则确定彼此的权利和义务，既不能功利势力、店大欺客，也不能自轻自贱，妄自菲薄。

一个人的心理承受能力与下列因素有关：①生理因素。一般来说，身体健康、发育正常的人比身体虚弱、生理有缺陷的人的心理承受能力要高。②个性品质。与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。③社会经验。心理承受能力是个体在后天生活过程中为适应环境而习得的能力之一，它与其他心理品质一样可通过学习和锻炼而获得提高。经历曲折、饱经风霜的人，比一帆风顺、很少经历心理压力的人，心理承受能力要高。

房源是房地产经纪机构的核心竞争力，房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少于0.5m2/人，小区绿地(含组团) 不少于1m2/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1.5m2/人。

建筑装饰材料的品种繁多、性能不尽相同、质量差异较大、价格相差悬殊，在选用时应主要考虑下列问题：①满足使用安全要求；②有利于身心健康；③满足使用功能；④有合理的耐久性；⑤满足装饰效果；⑥满足经济性要求。

A项，按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。B项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。C项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》，该证书在全国范围有效。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。@##

房地产代理合同中委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。其权利一般包括：①知情权；②交易收入的所有权。

《民法通则》第二十三条规定，公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡：①下落不明满四年的；②因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。

根据思维的主动性和创造性的不同，可分为常规性思维和创造性思维。常规性思维是用惯常的方法、固定的模式来解决问题的思维。创造性思维是打破陈规的有创造精神的思维。

楼梯的分类方法有多种：①按照楼梯的结构形式，楼梯分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯。②按照楼层间楼梯段的数量和上下楼层方式，楼梯分为直跑式楼梯（又分单跑式楼梯、多跑式楼梯）、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯、螺旋式楼梯和曲线式楼梯等。③根据在建筑物中的位置，分为室内楼梯和室外楼梯。④根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯、防火楼梯。⑤根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。

[知识点] 特殊情况的拆迁补偿、安置

A项，根据污染源存在的形式，分为固定污染源和移动污染源。其中，固定污染源是指公共厕所、垃圾站、高压输电线路、无线电发射塔、烟囱、工厂等位置固定的污染源。BC两项，根据污染物排放的形式，分为点源、线源和面源。其中，点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱。DE两项，根据污染物排放的空间，分为高架源和地面源。其中，高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“住房公积金会计核算”的熟悉。住房公积金的核算要实现两个分账：一是住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算。住房公积金管理中心自身业务的核算，执行《事业单位会计制度》；二是住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费应严格实行分立账户，单独核算。住房公积金管理中心要设立住房公积金明细账，实行三级明细核算。住房公积金会计核算的内容包括：①住房公积金的缴存核算；②住房公积金的提取核算；③住房公积金的使用核算；④与住房公积金相关的债权债务核算；⑤业务收入核算；⑥业务支出核算；⑦住房公积金增值收益及其分配核算。因此，本题的正确答案为C。

房源不仅包括委托出售或出租的物业，还包括该物业的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的物业。

建筑材料的性质主要有物理性质、力学性质和耐久性。建筑材料的物理性质可分为：①与质量有关的性质为实际密度、表观密度、密实度和孔隙率；②与水有关的性质为吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性；③与温度有关的性质为导热性和热容量。

借款双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借款双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。年24%-36%的部分，已支付的，法院认为自愿履行，不反对。本题按年利率24%计算。

环境污染的类型有多种，因目的、角度的不同而有不同的划分方法，具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等。②根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。③根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）。④根据污染产生的原因，分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。⑤根据污染的空间，分为室内环境污染和室外环境污染。⑥根据污染物分布的范围，分为局部性污染、区域性污染、全球性污染等。

购房相关税费一般包括：购房契税、印花税、《不动产权证》登记费、房地产抵押登记费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。由于各地税费的标准也因地区而异，详细情况需要向当地政府机关咨询。

[知识点] 城市房屋拆迁补偿标准

由题意知，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%，即面积误差比＝（98.5－100）÷100×100%＝－1.5%，绝对值小于3%。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

与住宅市场客户最大的不同在于，写字楼的主流客户多数为法人单位，而非个人客户。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，属于企业行为，并非简单的个人购买行为。

房地产交易相关手续代办服务；
房地产交易相关手续代办服务主要有：①不动产登记信息查询，不动产登记信息包括不动产原始登记凭证和不动产权属登记机关对房屋权利的记载信息；②不动产登记，是保障房地产权利人合法权益的基本手段；③房地产抵押贷款，以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的做法。

住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用，并且需要足够的强度和稳定性。

风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：①价格风险；②信用风险；③纯粹风险。个人风险是个人和家庭面临的各种风险，可以分为：①收入风险；②医疗费用风险；③责任风险；④实物资产风险；⑤金融风险；⑥长寿风险。

心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括下列三个方面：①认识过程；②情感过程；③意志过程。其中，认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时，就是认识过程。

A项，继承人为一人的，继承人取得遗产的单独所有权；继承人为两人或两人以上的，遗产为各继承人的共有财产。例如，在房地产经纪业务中，如业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，为谨慎起见，将所有继承人视为共同共有人。本案中，甲的儿媳不是继承人，故不是该房屋的共同所有人。BCD三项，在房地产经纪业务中，如业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，为谨慎起见，将所有继承人视为共同共有人。在此期间签订房屋买卖合同的，应要求所有继承人共同签订（或委托他人代为签订）。且要求已婚的继承人的配偶出具其亲笔签名的《配偶同意出售证明》。

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。

C项，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

[知识点] 勘察设计业务的委托

改革开放为中国大陆的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经纪业也开始复兴，并取得了快速发展。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年；②初步发展阶段，1992～2001年；③快速发展阶段，2001年至今。

经销的含义；
关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，如表1所示。
表1经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别