房地产经纪人考试题目下载8节

报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。其内容包括：推荐房号（单元）、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、购房折扣、定金，备注以及购房者需要申明的事项。

A项，根据景观的来源，景观可分为自然景观和人文景观。自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和植物等所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观。

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。

由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。题中的行为应属于以房屋出资入股，需要进行房屋所有权转移登记的情况

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

参见第7题解析。

据房地产经纪服务的方式或内容，房地产经纪服务合同有不同类型。常见的分类包括：①按照提供房地产经纪服务的方式分。房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。②按照委托的事项或服务内容分。按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋购买经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。

已知：贷款金额P=300000元，贷款月利率i=6%÷12，按月计算的贷款期限n=20×12=240月。该家庭的月还款额计算为：




=2149.29（元）。

申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：①登记申请书；②申请人（代理人）身份证明；③房屋所有权证书（房地产权证书）；④证明房屋所有权发生转移的材料；⑤其他必要材料。前款第④项，可以是买卖合同、互换合同、征收决定和征收补偿协议、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、抵押权人（预告登记权利人）同意转让房屋的证明、他项权证（预告登记证明）及抵押权人（预告登记权利人）身份证明，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。前款第⑤项，主要包括：转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件；交纳契税的凭证等。

对房源信息的了解，在情况允许的前提下，应以实地走访的形式进行（遇到凶宅还要到公安部门或物业机构进行查询），并对房屋进行拍照处理，以便于信息发布，对涉及房屋权属、业主身份的相关信息，应对业主的证件、资质证明文件等进行查看，必要时在征得业主同意情况下可通过拍照、复印等手段留存影印件。在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。房地产经纪人根据上述信息制作《房屋状况说明书》，以便今后对房屋信息的了解，也便于将其中部分信息向意向购房人进行描述。

中国台湾地区房地产经纪业的发展（1949年以后），包括：①传统时期（1970年以前）；②中介雏型时期（1971～1980年）；③零星户时期（1980～1985年）；④中介公司建立时期（1985～1991年）；⑤中介发展时期（1991～1996年）。

侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权行为的构成要件有：①行为违法；②有损害事实，损害包括财产损害和人身损害，财产损害又包括积极损害和消极损害；③违法行为与损害事实之间有因果关系；④主观过错。

住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

存量房租赁经纪业务流程一般包括：①客户接待；②出租（承租）委托；③房源配对；④房屋带看；⑤达成交易意向；⑥签订租赁合同；⑦支付租金和佣金；⑧房屋交付使用。

我国房地产经纪业发展主要是在1978年之后。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年；②初步发展阶段，1992～2001年；③快速发展阶段，2001年至今。为加强和规范对房地产经纪行业的全面管理，2011年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式实施，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了重申，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台、基本合同签订等的新举措。

编辑是对整序后的信息进行具体的文字整理过程，是整个加工整理过程中最关键的工作。在编辑的过程中要注意简单明了、重点突出，同时要注意语义表达的准确性。

A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为以下几个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。

本题考核的是申请个人住房贷款的条件。申请个人住房贷款的条件主要有：(1)具有完全民事行为能力的自然人;(2)具有城镇常住户口或有效居留身份;(3)有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(4)具有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同或协议;(5)以不低于所购买(建造、大修)住房全部价款的一定比率作为所购买(建造、大修)住房的首期付款;(6)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为担保人;(7)贷款人规定的其他条件。

信用工具有多种，一般将其分为：①直接信用工具，是指由非金融机构，如企业直接发行的股票和债券，企业之间的商业票据等；②间接信用工具，是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据等。

增加或者减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。

墙体主要有四个作用：①承重作用，承受梁、屋顶、楼板等传下来的荷载；②围护作用，抵御外部风、雨、雪等的侵袭，防止太阳辐射和噪声的干扰等；③分隔作用，把建筑物的内部分隔成若干个小空间；④装饰作用，内外墙面的装饰装修对整个建筑物的装修效果作用很大，是建筑装饰装修的重要部分。

[知识点] 商品房预售许可及预售合同登记备案

担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。

美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同，属于房地产代理的合同。

如果房地产开发企业和房地产拥有者对未来的市场看好，如预测房价会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的供给增加，同时房地产开发企业和房地产拥有者会把现有的房地产留着不卖、“捂盘惜售”，从而会减少房地产的现时供给；反之，如果他们对未来的市场不看好，则结果会相反。

《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记：①登记申请书；②申请人的身份证明；③房屋所有权证书或房地产权证书；④抵押合同；⑤主债权合同；⑥其他必要材料。

《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

A项，财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力，则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制，不能另行约定夫妻财产制。B项，约定应采用书面形式。C项，以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。在撤销之前，协议有效。D项，约定的内容必须合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。

房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。

房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而降低房地产交易成本。

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

影响房地产价格的因素有：①人口因素，包括人口数量、人口结构、人口素质等；②居民收入因素；③物价因素；④利率因素；⑤汇率因素；⑥房地产税收因素；⑦交通因素；⑧心理因素。

房地产市场营销具有以下五方面特征：①受区域环境影响很大。房地产市场营销必须对所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施等因素充分把握，根据区域环境制定适宜的营销计划。②消耗时间较长。房地产市场营销者需要和潜在消费者经过多次接触沟通，让消费者完全认同该房屋价值后才能实现成功营销。③具有动态性。企业必须根据市场营销环境的变化，及时调整营销计划。④受消费者心理预期影响较大。企业市场营销应充分考虑消费者非理性预期的营销，采取合适的营销策略以确保企业盈利目标实现。⑤受政策法律影响大。从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也应随着市场政策环境的变化而变化

城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。B项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。C项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

[知识点] 行政行为