21年房地产经纪人考试答案6节 第1节
住房公积金实行（ ）。
A、免税政策
B、强制性征税政策
C、所得税政策
D、营业税政策
答案：A
解析：
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。
下列关于公积金贷款的表述中，正确的有（ ）。
A.住房公积金分为国管单位和市管单位两种
B.住房公积金贷款年限一般为1～10年
C.住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职员
D.公积金贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式
E.只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（钢混）或房龄＋贷款年限≤57年（砖混）”，都可以申请公积金贷款
答案：A,C,D
解析：
B项，住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。E项，商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄＋贷款年限≤50；②年龄＋贷款年限≤70。
要求远离洽谈区，噪声不影响洽谈是售楼处( )的技术要点。
A:功能分区
B:儿童游乐区
C:模型区
D:放映区
除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地改变用途、使用条件或进行市场交易时，均可实行（ ）。
A.有偿、有限期使用
B.有偿、无限期使用
C.无偿、无限期使用
D.无偿、有限期使用
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是（ ）。
A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产买卖
D.房地产继承
答案：D
解析：
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（ ）
A、写字楼
B、LOFT
C、商务公寓
D、商务综合体
答案：C
解析：
公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①写字楼；②LOFT，指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间；③商务公寓；④商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。
21年房地产经纪人考试答案6节 第2节
下列行为属于存量住房买卖、租赁经纪业务流程环节之一的是（ ）。
A.佣金结算
B.经纪人培训
C.物业投资
D.物业开发
答案：A
解析：
存量住房买卖、租赁经纪业务流程包括：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；售后服务。
某开发商开发一个住宅小区，该小区土地总面积为20000m2，住宅用地总面积为15000m2，规划建筑面积80000m2。其中，22层的住宅楼4幢，每幢12000m2；10层的住宅楼4幢，每幢7000m2，其余的为配套设施建筑。该小区规划建设930套住宅。李某虽然没有明确的购买目的，看到周围的不少朋友在买房，便在该小区以3000元/m2的价格购买了一套建筑面积为90m2的已经竣工的住宅。
该住宅小区的住宅建筑毛密度为（ ）万m2/hm2
A、3、80
B、4、00
C、5、07
D、5、33
答案：D
解析：
住宅建筑面积毛密度=住宅建筑面积÷居住区用地（万m2/hm2）＝80000÷15000=5.33（万m2/hm2）。
以合伙企业形式设立的房地产经纪机构，应当有( )名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员和2名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的专职人员。
A.1
B.2
C.3
D.4
目前，我国部分大中型房地产经纪企业的房源管理普遍采用了（ ）手段。
A.信息化
B.综合化
C.统一化
D.规模化
答案：A
解析：
目前，我国一些大中型房地产经纪机构的房源管理普遍采用了信息化手段，通过专业的存量房业务运行管理软件建立房源数据库，对房源的自身信息、业务进展情况进行信息化管理。经纪人通过房源数据库进行查寻房源、添加房源、更新房源的业务进展状况的操作，经纪门店和经纪机构的管理人员通过房源数据库掌握门店、机构内的房源及其业务跟进状况，进行房源分配、房源分类统计等管理操作。
被称为德国登记制的房地产权属产权登记制度是( )。
A、 契据登记制
B、 要件登记制
C、 权利登记制
D、 托伦斯登记制
乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，（ ）。
A.视具体情况确定是否抵押土地使用权
B.土地使用权不可随之抵押
C.土地使用权可能随之抵押
D.土地使用权必须随之抵押
答案：D
解析：
《物权法》规定，以建筑物设定抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
21年房地产经纪人考试答案6节 第3节
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经( )通过，但企业章程另有约定的除外。
A.董事会
B.董事会或者股东大会
C.股东大会
D.董事会和股东大会
房地产交易成交的前提条件是( )。
A.房屋产权清晰
B.信息收集与传播
C.现场查验
D.客户接待与业务洽谈
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和（ ）。
A、 使用面积
B、 共有建筑面积
C、 分摊的共有建筑面积
D、 分摊的共有使用面积
答案：C
解析：
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
在计算下列金额时，需要考虑资金时间价值的有（ ）。
A、 贷款金额
B、 月还款额
C、 首付款金额
D、 借款余额
E、 总价款
答案：A,B,E
解析：
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。资金存在时间价值的原因主要有资金增值、机会成本、承担风险、通货膨胀。
宋小姐是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。
房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任的方式的不同，可以分为（ ）。
A.民事责任
B.行政责任
C.刑事责任
D.经济责任
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反相关行政规章、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。
A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
C收到A规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。
A.5
B.10
C.15
D.20
答案：C
解析：
经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
21年房地产经纪人考试答案6节 第4节
根据《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并作出是否受理申请的书面答复，（ ）日内未作书面答复的，视为同意受理。
A、5
B、7
C、10
D、15
当客户看房结束后，对房子基本满意还要考虑，若房子本身的问题或缺陷没能完全达到客户的要求，房地产经纪人应采取的对策是（ ）。
A.经纪人应及时找到问题的关键，及时进行解决
B.及时了解客户在价格上的心理底线
C.进一步明确客户的购房需求
D.分析房源优缺点，确定客户的承受能力
答案：A
解析：
购房客户看房结果根据客户态度可分为：①不满意；②基本满意还要考虑；房子满意，但嫌贵；满意。其中，对于“基本满意还要考虑”的顾客，房产经纪人的对策是若房子本身的问题或缺陷没能完全达到客户的要求，经纪人应及时找到问题的关键，逐一解决。
房地产片区市场研究的内容主要包括（ ）。
A.片区内消费者构成
B.片区内房地产开发动态
C.片区的总体规划
D.片区的功能定位
E.片区内房地产项目营销推广方式分析
答案：B,C,D,E
解析：
房地产片区市场研究的内容主要包括：①片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；②片区的功能定位；③片区内房地产开发动态；④片区内房地产价格水平分析；⑤片区内房地产项目营销推广方式分析；⑥片区内已建、在建和拟建项目分析。
某规划居住区原有高层建筑面积30000m2，其中拆除原有高层建筑面积15000m2。新建高层建筑面积60000m2，则拆建比为（ ）。
A.12.5％
B.20.0％
C.25.0％
D.50.0％
答案：C
解析：
拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值，则其拆建比为：拆建比=拆除的原有建筑总面积÷新建的建筑总面积×100％＝15000÷60000×100%=25%。
房地产经纪服务合同的作用包括（ ）。
A.维护和保证市场交易的安全与秩序
B.抬高交易价格
C.保障交易成本
D.有效保障合同当事人的合法权益
E.降低交易成本
答案：A,D
解析：
房地产经纪服务合同的作用包括以下三个方面：①有效保障合同当事人的合法权益；②维护和保证市场交易的安全与秩序；③将房地产经纪机构的服务“产品化”。
在个性心理活动中，具有引发功能、指引功能、激励功能的是（ ）。
A、需要
B、兴趣
C、信念
D、动机
答案：D
解析：
动机是指激起人去行动的愿望和意图，是引起人的行动的内部原因和推动力量。从动机与活动的关系来说，动机有以下功能：①引发功能；②指引功能；③激励功能。A项，需要是指人的机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映；BC两项，兴趣、信念是个性心理倾向的表现。
21年房地产经纪人考试答案6节 第5节
城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公用设施基本具备的地区通常属于（ ）。
A.城市商务区
B.城市规划区
C.城市建成区
D.城市开发区
答案：C
解析：
城市的区域范围；
城区是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。该地区范围内绝大部分是城市建设用地。A项，城市商务区是指城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的综合经济活动的核心地区，通常是人们所说的市中心。B项，城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。D项，城市开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。
城市的类型有很多，若按城市人口规模分，则可以分为大城市、中等城市和小城市，其中中等城市是指市区和近郊区非农业人口在()以上。
A:100万
B:50～100万
C:20～50万
D:20万以下
被撤销的民事行为，从该民事行为（ ）无效。
A:被撤销时
B:被发现时
C:开始起
D:造成损害起
下列做法中，不能帮助自己消除心理压力的是（ ）。(2009年真题)
A.向信任的朋友、同事或师长寻求帮助
B.制定时间表，使每天的生活都有一些新的变化
C.对于过去所犯的错误铭记在心，时刻告诫
D.适当改变原来的思维方式
答案：C
解析：
房地产经纪人应努力减轻和消除自己的心理压力。减轻和消除心理压力应做到下列几点：①提高自己的心理承受能力；②仔细分析自己的心理压力来源；③努力减轻自己的心理压力。C项，对于过去所犯的错误铭记在心，时刻告诫不利于消除心理压力，反而会加重心理负担。
房地产经纪信息的系统性不包括( )。
A:完整性
B:及时性
C:连续性
D:时效性
答案：B
解析：
房地产经纪管理的系统性，意识保证房地产经纪信息的完整性，尽可能全面准确的反映房源、客源、市场和行业的实际情况;二是保证房地产经纪信息在时间上的连续性;三是对房地产经纪信息的及时更新和维护，以保证时效性。
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的有( )。
A:集体土地上建设的房屋
B:已出租的房屋
C:已办理房屋初始登记的房屋
D:已被法院查封的房屋
E:权属有争议的房屋
21年房地产经纪人考试答案6节 第6节
甲开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表1。假设该开发商要求的基准收益率为10％，请分析回答下列问题。
表1
4.该项目的投资回收期为（ ）年。
A、 2、745
B、 2、843
C、 2、736
D、 2、935
答案：C
解析：
该项目的投资回收期为：
不动产登记簿记载事项应当记载（ ）等内容。
A、 不动产的权属状况
B、 不动产坐落
C、 不动产登记信息化
D、 不动产实际用途
E、 不动产结构及面积
答案：A,B,D,E
解析：
不动产登记簿的记载事项主要分为：①不动产的自然状况，主要是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；②不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；③不动产权利限制、提示的事项，主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和查封登记等登记类型而规定的。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。
房地产市场需求调研的内容不包括()。
A:了解消费者的数量及构成
B:了解消费者产生消费动机的内在原因
C:了解消费者的购买模式和习惯
D:了解竞争产品的市场定价及反映情况
区域写字楼市场供应状况分析项目主要包括（ ）
A、产品档次
B、客户主要特征
C、产品类型
D、项目本体因素关注重点
E、竞争项目分析
答案：A,C,E
解析：
区域写字楼市场供应状况分析，具体内容如表7-7所示。
表7-7 区域写字楼市场供应状况分析项目
在新建商品房查验与交接的前期准备阶段，房屋买受人需要准备的材料不包括（ ）。
A.书面交房通知
B.住宅使用说明书
C.身份证明
D.临时管理规约
答案：B
解析：
新建商品房与存量房查验和交接的前期准备工作不尽相同。新建商品房交接时双方都应备齐购房有关材料，房屋买受人应带好的材料包括：①身份证明；②前期物业管理合同；③临时管理规约；④书面交房通知。B项，住宅使用说明书属于开发企业应准备的材料。
在我国，()的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
A:合作经营企业
B:中外合资企业
C:国有企业
D:集体所有制企业
E:事业单位法人以国家授予其经营管理
