21年房地产经纪人历年真题8辑 第1辑
如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由（ ）承担
A、出租人
B、承租人
C、出租人和承租人共同
D、房屋的建设单位
答案：A
解析：
出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
房地产信息数据不包括（ ）。
A、 房地产行业法规资料
B、 人文社会经济资料
C、 交通流量资料
D、 内部资料
答案：D
解析：
房地产信息数据的分类包括：①房地产行业法规资料；②人文社会经济资料；③项目基地现状资料；④交通流量资料；⑤公共设施资料；⑥房地产金融与资本市场资料；⑦销售资料；⑧竞争项目资料；⑨租金资料。
下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是（ ）。
A.房地产开发关系
B.房地产交易关系
C.物业管理关系
D.房地产行政管理关系
答案：D
解析：
房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系的典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
对房地产睥目标客户群体进行研究的主要方法是( )方法。
A.市场行为记录
B.SWOT分析
C.规划与建筑策划
D.市场细分
对建筑物适用的基本要求包括（ ）。
A:通风
B:隔热
C:空间布局合理
D:防水
E:防菌
房地产的（ ）一般不能反映房地产价格水平的高低。
A.总价格
B.单位价格
C.楼面地价
D.实际价格
答案：A
解析：
总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
不偏袒交易双方的任何一方，是房地产经纪执业基本原则中（ ）原则的要求。
A.诚信
B.公平
C.平等
D.自愿
答案：B
解析：
房地产经纪执业的基本原则；
房地产经纪执业的基本原则包括：合法原则、自愿原则、平等原则、公平原则、诚信原则。其中，公平原则是指房地产经纪机构及人员在从事居间服务时，应当严格遵守相关法律法规和房地产经纪执业规范的有关规定以及房地产经纪服务合同的约定，以正义、公平、正直的观念指导自己的行为，不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益，处理交易当事人之间的关系。
某地块的单价为900元／m2，房屋单价为3600元／m2，设定容积率为3，则其楼面地价是（ ）元／m2。
A.300
B.1200
C.2700
D.4500
答案：A
解析：
楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率。本题中，该地块的楼面地价=900÷3=300（元/m2）。
21年房地产经纪人历年真题8辑 第2辑
经济适用房必须满( )，才能直接上市交易。
A.2年
B.3年
C.5年
D.10年
答案：C
解析：
2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。
张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。
该套住宅房屋所有权证上的房产附图为（ ）。
A、房产分幅图
B、房产分丘图
C、房产分户图
D、宗地图
答案：C
解析：
房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。
某开发项目总面积为20000m2，固定总成本为3000万元，单位建筑面积变动成本为3500元/m2，销售税费率为15%，保本销售价格为（ ）元/m2。
A.4983
B.6057
C.7059
D.5882
答案：D
解析：
单位保本价格计算过程如下：
单位保本价格＝（30000000/20000＋3500）÷（1－15%）＝5882（元/m2）。
则该项目的最低售价为5882元/m2。只要按照超过5882元/m2的价格将项目全部售出，则项目处于保本的水平；只有销售价格超过5882元/m2，项目才可以获得利润。@##
王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。
王某出租该商铺，若需缴纳增值税，税率应为（ ）。
A.1%
B.1.5%
C.3%
D.5%
答案：B
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。
关于房地产抵押的说法，正确的有（ ）。
A:已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人
B:一宗房地产首次抵押后，再次抵押的次数不宜超过两次
C:抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有
D:学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押
E:房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的 内容为准
甲开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表1。假设该开发商要求的基准收益率为10％，请分析回答下列问题。
表1
4.该项目的投资回收期为（ ）年。
A、 2、745
B、 2、843
C、 2、736
D、 2、935
答案：C
解析：
该项目的投资回收期为：
关于税收的强制性的表述，错误的是（ ）。
A.税收分配关系的建立具有强制性
B.税收的征收过程具有强制性
C.如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚
D.税收征收完全是凭借国家拥有的法治权力
答案：D
解析：
税收的强制性是指根据法律规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。主要体现在两个方面：一方面税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力；另一方面是税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚。
一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是（ ）。
A、起价
B、成交价
C、表格价
D、均价
答案：D
解析：
均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
21年房地产经纪人历年真题8辑 第3辑
可见光污染的污染源有（ ）。(2012年真题)
A.控制不当的路灯
B.夜间路面驶来的汽车灯光
C.过多闪动的信号灯
D.红外光
E.紫外光
答案：A,B,C
解析：
光污染包括：①灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。②眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。③视觉污染，指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。④其他光污染，如写字楼、商场、宾馆等建筑物的外墙用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。A项，属于灯光污染；BC两项均属于眩光污染。
某市甲房地产公司（以下简称甲公司）在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2016年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2016年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。
甲公司发布房地产广告应提供（ ）。
A.该公司资质证书
B.该项目预售许可证
C.该项目位置示意图
D.该项目土地使用权证书
答案：A,B,D
解析：
发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；④工程竣工验收合格证明；⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。
一个有远大理想和坚强意志的人，难以被任何困难和心理压力所压服，这说明此人具有良好的（ ）。
A、 生理因素
B、 判断力
C、 个性品质
D、 价值观
答案：C
解析：
与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。一个有远大理想和坚强意志的人，任何困难和心理压力都难以压服他；而一个胸无大志、意志不坚定的人，很容易被困难和心理压力所打垮。
代理是指经纪人在受托权限内，以（ ）的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。
A.经纪人
B.受托人
C.委托人
D.代理人
答案：C
解析：
代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。
对于景观与环境的关系，下列表述正确的是（ ）。
A、 环境既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在
B、 景观则指构成人们周围环境的实体部分
C、 景观影响环境的形成和发展变化
D、 环境又往往能反映景观的某些方面
E、 环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活
答案：A,B,E
解析：
环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物，它们既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。而景观则指构成人们周围环境的实体部分，一方面环境影响景观的形成和发展变化，另一方面景观又往往能反映自然环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用，环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。
关于买卖合同的表述，正确的有（ ）。
A.出卖人有按照约定向买受人转移标的物的所有权的义务
B.买受人应按照约定及时检验标的物
C.买受人自标的物收到之日起半年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定
D.标的物的所有权自标的物交付时起转移
E.无论是在标的物在交付之前还是在交付之后产生的孳息，都归出卖人所有
答案：A,B,D
解析：
C项，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人；买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该2年的规定。DE两项，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；在交付之后产生的孳息，归买受人所有。
水污染物及其危害中，人体经常摄入遭受（ ）污染的水源，会产生慢性中毒，发生呕吐、腹泻、头痛头晕、精神不振等症状。
A.氰化物
B.硫
C.酚
D.放射性物质
答案：C
解析：
酚有毒性，水遭受酚污染后，将严重影响水产品的产量和质量；人体经常摄入，会产生慢性中毒，发生呕吐、腹泻、头痛、头晕、精神不振等症状。水中酚的来源主要是冶金、煤气、炼焦、石油化工、塑料等工业排放的含酚废水。另外，城市生活污水也是酚类污染物的来源。
砖木结构建筑墙柱体一般采用砖砌，楼板屋架采用木材，该类建筑的层数通常是（ ）。
A:2层以下
B:3层以下
C:4层以下
D:6层以下
21年房地产经纪人历年真题8辑 第4辑
2016年3月，甲房地产开发有限责任公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。
甲公司销售该工程应缴纳相关税费，税收与其他分配方式相比，具有（ ）特征。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.多样性
答案：A,B,C
解析：
税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。与其他分配方式相比，税收具有的特征包括：①强制性；②无偿性；③固定性。
甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示（ ）。
A.商品房预售方案
B.土地使用权出让合同
C.商品房预售许可证
D.商品房销售委托书
答案：C,D
解析：
《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
房地产经纪机构采用讲座揽客法开拓客源时，正确的做法有（ ）。
A.介绍房地产基本知识
B.宣讲竞争项目的缺陷
C.解读房地产市场政策
D.免费发放机构宣传资料
E.承诺压低出售房屋价格
答案：A,C,D
解析：
讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。通过讲座可以发掘潜在客户，启发购房愿望，促成需求实现。在做讲座时房地产经纪机构或经纪人可以自我介绍、发放公司和服务的免费资料，创造接触客户机会，增加客户。通过讲座可以培养客户对公司服务的信赖和专业的信任，同时也传播房地产信息和知识，减少未来客户在交易过程中的难度。在做社区业务时，此种方法适用。但讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果。
2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。
乙公司代理商品房销售代理业务流程中，下列关于项目结算的表述，正确的是（ ）。
A、一般在销售过程中要按一定时间周期（如按月）进行对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员结算佣金）
B、到整个项目销售的最后阶段（通常是完成代理合同所约定的销售指标后），要进行项目的总结算
C、首先就是业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告
D、最后由项目直接操作部门与开发商进行总结算
答案：A,B
解析：
由于商品房的销售过程比较长，一般在销售过程中要按一定时间周期（如按月）对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员结算佣金），但到整个项目销售的最后阶段（通常是完成代理合同所约定的销售指标后），要进行项目的总结算。具体为：①由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。②对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。③由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。
下列房源中，( )是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。
A:房改房
B:集资房
C:商品房
D:经济适用住房
张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两室一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。
关于甲机构在该笔经纪业务收费的说法，正确的为（ ）。
A.只能向张某收取佣金
B.可以向出售方收取佣金
C.可以分别向张某和出售方收取佣金
D.可以仅向张某收取佣金
答案：B,C
解析：
居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。甲机构可以向张某和出售方收取佣金。
室内楼地面按照（ ）分类，有防滑地面、不发火地面、防静电地面、防油地面、防腐蚀地面、采暖地面、种植土地面及综合布线地面等。
A.使用功能
B.装饰效果
C.面层材料
D.构造方法
答案：A
解析：
室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料，有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法，有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。
王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。
在接受王某委托之前，甲公司应查验收的房地产内容为（ ）。
A.房地产的物质状况
B.委托人的财务状况
C.房地产的权属状况
D.房地产的环境状况
答案：A,C,D
解析：
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。房地产经纪人员对以上信息进行辨别、分析、整理后，应根据物业查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。
21年房地产经纪人历年真题8辑 第5辑
房地产经纪的特征主要有（ ）。
A、 不可储存性
B、 服务性
C、 非实物性
D、 专业性
E、 地域性
答案：B,D,E
解析：
经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：①活动范围的地域性；②活动后果的社会性。
下列房源中，( )是面向中低收入者提供的普通住房。
A:经济适用住房
B:集资房
C:商品房
D:解困房
售楼处管理制度包括（ ）。
A、 关键内容说辞
B、 接待时间
C、 保洁要求
D、 工作流程
E、 规划布局
答案：A,B,C,D
解析：
售楼处管理制度包括：①工作流程，是最为核心的部分，主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等；②关键内容说辞，是对销售人员向客户解说重要事项（如房源、合同条款、价格、交房时间、贷款办理、交易登记与产权等）的具体内容、表述方式的规定，应根据项目的具体情况和项目营销方案进行制定；③接待时间；④保洁要求等。
一般情况下，同质的期房与现房之间的价格关系是（ ）。
A.期房价格高于现房价格
B.期房价格低于现房价格
C.期房价格与现房价格相等
D.期房价格与现房价格没有关系
答案：B
解析：
在期房与现房同品质相同（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格，二者之间的关系为：
列影响项目物业发展建议的专业要素中，属于建筑外部形态的是（ ）。
A、电梯配置
B、建筑造型
C、商务会所功能
D、建筑外部空间
E、建筑外立面计
答案：B,D,E
解析：
除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知KPI外，写字楼的物业发展建议还需要考虑外部形态、内部空间、硬件配置、支持设备等因素。建筑外部形态包括：①建筑外立面；②建筑造型；③与周边建筑连接；④建筑外部空间。A项，电梯配置属于硬件配置内容；C项，商务会所功能属于管理服务与商业配套专业化内容。
形象楼书多采用图片及较容易产生联想的（ ）来展现项目卖点。
A.书面语言
B.整体语言
C.风格语言
D.感性语言
答案：D
解析：
项目楼书包括形象楼书和功能楼书，其中，形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。
房地产经纪行业发展的对策思路是()。
A:加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度
B:理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制
C:健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理
D:充分发挥行业组织的作用，健全行业自律管理运行机制
E:仿照美国房地产经纪行业发展的思路
商品房买卖合同示范文本的主要条款包括( )。
A.计价方式及价款
B.面积差异处理办法
C.规划.设计变更的约定
D.商品房价格鉴定
E.争议处理办法
21年房地产经纪人历年真题8辑 第6辑
根据《物权法》，抵押权自（ ）时生效。
A.设立
B.公正
C.登记
D.行为发生时
答案：C
解析：
房地产抵押合同需要到不动产登记部门办理登记。根据《物权法》的相关规定，抵押权自登记时设立。抵押权已登记的，按照登记先后顺序清偿；已经登记的抵押权，先于未登记的抵押权受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
购房者通过销售人员的介绍，选定自己购买的房屋单元后，需要以缴纳定金并签订（ ）的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。
A、 《前期物业管理服务合同》
B、 《房地产买卖合同》
C、 《临时业主公约》
D、 《房地产认购协议书》
答案：D
解析：
购房者通过销售人员的介绍，对所购物业全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。
共用题干
李先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮李先生作如下分析。
如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )较为合适。
A:15年
B:20年
C:25年
D:30年
房源的动态性主要包括（ ）。
A.物业信息的动态变更
B.物业的可替代
C.物业交易价格的变动
D.物业使用状态的变动
E.物业交易的时效
答案：C,D
解析：
房源具有如下特征：动态性、可替代性。其中，房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化。
房地产经纪人员在撮合过程中，应仔细分析客户行动，引导购房人签署（ ）。
A.看房确认书
B.购房确认书
C.房屋状况说明书
D.房屋买卖定金合同
E.房屋买卖合同
答案：B,D
解析：
房地产经纪人员在撮合过程中的注意事项：①做好回访前的准备，房地产经纪人应以多种方式了解购房人对待购房屋的看法；②确定客户看房结果；③分析客户行动，引导购房人签署购房确认书或房屋买卖定金合同。
下列选项中，不计入宗地面积的范围包括( )。
A:无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B:市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C:公共使用的河滩、水沟、排污沟
D:已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地
E:其他按规定不计入宗地面积的
甲房地产经纪机构在自制的房地产经纪合同文本中，把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据。该机构的这种行为会产生（ ）引起的风险。
A、 不当承诺
B、 不当代理
C、 协助交易当事人提供虚假信息或材料
D、 不当收取佣金
答案：C
解析：
佣金是指经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。佣金按国家相关规定的标准收取。经纪人在开展经纪业务时，由于许多具体的操作由经办人直接办理，许多操作无法集中处理，因而存在不少由于不规范的业务操作引起的风险事故，如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等，这些不规范的操作容易与客户发生纠纷，从而给经纪机构带来经济或名誉上的损失。本题中，甲房地产经纪公司把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据的行为是乱收费，属于协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险。
共用题干
甲、乙、丙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。甲、乙二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，丙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但甲、乙二人考虑到丙的业务开拓能力极强，还是准备将丙吸收为合伙人共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中，甲以现金出资10万元;乙以房屋出资作价15万元;丙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及丙第一年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，丙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。
关于该房地产经纪机构的出资，下列说法中正确的有( )。
A:必须达到10万元以上的出资
B:丙可以用劳务作为出资，但应委托法定评估机构进行评估
C:丙不能以劳务作为出资，其现金出资合法
D:甲、乙以个人财产对该房地产经纪机构承担无限连带责任
21年房地产经纪人历年真题8辑 第7辑
房地产经纪人对房源进行内部推广的手段有( )。
A:迅速推荐给新客户
B:在内部销售系统发布信息
C:在内部销售会议上重点推荐
D:在房地产网站上发布信息
E:在房地产报刊上发布信息
房地产经纪延伸服务是否收费由（ ）确定。(2012年真题)
A.价格管理部门
B.房地产经纪机构
C.委托人
D.房地产经纪机构和委托人协商
答案：D
解析：
房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。
某居住小区的占地面积为18hm2，建筑密度为50％，总建筑面积为490000m2，其中楼层数为三层、六层和八层的建筑物的建筑面积分别为90000m2、240000m2和160000m2，则该居住小区的平均楼层为（ ）层。
A.2.72
B.2.34
C.5.44
D.5.67
答案：C
解析：
住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。则该居住小区的平均楼层计算过程如下：由于
则建筑基底总面积=180000×50%=90000m2。因此该居住小区的平均楼层为：490000÷90000=5.44（层）。
下列自然人中，目前具有完全民事行为能力的是（ ）。(2012年真题)
A.张某；1995年4月出生，某大学一年级学生
B.唐某；1996年12月出生，孤儿，靠网络撰稿为生
C.肖某；1993年8月出生，某聋哑学校老师，双腿已残废
D.段某；1994年1月出生，某工厂工人，患有轻度精神分裂症
答案：C
解析：
完全民事行为能力人，是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满l8周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。A项，张某在2012年10月份17岁半未满18周岁，并且不是以自己的劳动收入为主要生活来源，不具有完全民事行为能力；B项，唐某虽然以自己的劳动收入为主要生活来源，但在2012年10月份未满16周岁，不具有完全民事行为能力；D项，段某年满18周岁，但患有轻度精神分裂症，属于限制民事行为能力的人。
下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是（ ）。
A、房地产经纪职业道德属于外在的规范
B、房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人具有约束力
C、房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人不具有约束力
D、房地产经纪职业道德通过职业责任感、行业准则、舆论等来约束房地产经纪人员
答案：D
解析：
A项，法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。BC两项，职业道德虽然不如法律、法规和行业规则那样具有很大的强制性，但它一旦形成，则会从房地产经纪人员的内心深处产生很大的约束力，并促使房地产经纪人更加主动地去遵循有关法律、法规和行业规则。
甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。
丁公司欲改变土地用途，须办理的手续和程序为（ ）。
A.取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意
B.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
C.将该地块重新进行拍卖
D.调整土地使用权出让金
答案：A,B,D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入（ ），即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。
A、佣金制
B、比例制
C、分红制
D、市场制
答案：A
解析：
香港房地产经纪业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。
土地异议登记是在()中发生的..
A:预告登记
B:注销登记
C:更正登记
D:初始登记
21年房地产经纪人历年真题8辑 第8辑
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。(2011年真题)
财务内部收益率通常与（ ）相比较，以判断项目是否可行。
A.银行贷款利率
B.行业发布的基准收益率
C.评价人员设定的基准收益率
D.投资者最低期望收益率
答案：B,C,D
解析：
财务内部收益率通常与设定的折现率进行比较，以判断项目是否可行。设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。
房屋租赁合同转移房屋的使用权，所有权不发生变动，承租人可以依合同约定对租赁房屋进行()。
A:划拨
B:抵押
C:使用
D:处分
E:收益
某开发商以出让方式取得一宗国有土地的使用权。该用地的地形坡度较小，稍加平整即可使用；用途为住宅用地，土地总面积12300m2（含2300m2代征地），规划容积率为3.6。取得该土地的价款为1230万元，缴纳税费70万元，完成“三通一平”费用50万元。建设后期发生其他基础设施配套费900万元，房屋建筑安装工程费4200万元。该住宅用地建筑密度为50％，全部为中高层住宅。建成后基础设施与公共服务设施齐全，具有完整的布局。
依据城市建设用地自然条件工程评估要求，该用地属于（ ）。
A.适宜城市建设用地
B.基本适宜城市建设用地
C.不适宜城市建设用地
D.完全适宜城市建设用地
答案：B
解析：
城市用地评价中的工程评估，根据评估用地适于建设的优劣程度，一般将城市用地分为三类：①适宜城市建设用地，指自然条件优越，能适应各项城市设施建设的需要，一般不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。②基本适宜城市建设用地。这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地；轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地；地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。③不适宜城市建设用地，指自然条件很差，在现有的技术经济条件下要付出很大代价进行改造才能用于建设的用地。
北京市房地产经纪人协助办理二手房买卖产权过户的第一步是（）
A.去北京市建委登记过户
B.去国税局缴税
C.去地税局缴税
D.去房屋管理局备案
下列选项中属于北京房地产中介行业协会自律规则的有（）
A在营业场所公示服务程序或业务流程
B按合同约定收取中介服务费，开具规定的有效发票并依法纳税
C将从业人员的姓名、职务、职称及照片在营业场所公示
D从业人员上门服务的要出示相关证件
E房地产中介结构的从业人员不得在本机构以外的机构兼职
下列不属于房地产经纪机构权利的是（ ）。
A.委托人提供不实信息，房地产经纪机构有权中止经纪业务
B.按照国家有关规定制订机构内部各项规章制度
C.向房地产管理部门提出实施专业培训的要求
D.督促房地产经纪人员认真开展经纪业务
答案：D
解析：
房地产经纪机构享有以下权利：①在工商行政管理部门核准的经营范围内的经营，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用。②按照国家有关规定各项规章制度，并以此约束在本机构中房地产经纪人员的执业行为。③在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务。④当委托人给房地产经纪机构或房地产经纪人员所造成经济损失时，向委托人提出赔偿要求。⑤向房地产管理部门提出专业培训的要求和建议。⑥法律、法规和规章规定的其他权利。D项属于房地产经纪机构的义务。
房地产经纪人在存量房营销活动中的作用主要有( )。
A:降低交易价格
B:降低交易风险
C:节约交易成本
D:提高交易效率
E:促进双方交易
房地产金融的主要职能不包括（ ）。
A、筹集资金
B、结算服务
C、融通资金
D、货币发行
答案：D
解析：
房地产金融是与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是利用各种信用形式和信用工具，为房地产开发、购买、租赁等筹资、融资的活动，职能主要有3个：①筹集资金；②融通资金；③结算服务
