2021房地产经纪人答疑精华8辑 第1辑
某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式，2013年2月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。
1.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为（ ）。
A、 专业推荐
B、 一般推荐
C、 特殊推荐
D、 合作推荐
答案：B,D
解析：
需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式。
下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是（ ）。
A:公共绿地
B:宅旁绿地
C:晒台绿地
D:地下建筑屋顶绿地
为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（ ）的特征。
A.相似性
B.动态性
C.可代替性
D.可操作性
答案：B
解析：
房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。
甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。
甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为（ ）元/m2。
A.500
B.750
C.2000
D.3000
答案：B
解析：
楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。
以()的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
A:国有企业
B:集体所有制企业
C:中外合资企业
D:外商独资企业
刑事责任重在（ ）。
A.补偿性
B.悔改性
C.惩罚性
D.恢复性
答案：C
解析：
房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑，乃至死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。
房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑（ ）。
A.客户的储蓄
B.客户的单位性质
C.客户的年龄
D.客户的家庭组成
答案：A
解析：
房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑以下因素：①客户的储蓄；②客户的收入水平；③客户的家庭开支；④客户家庭理财状况。还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。
当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人（ ）
A、只能要求房地产经纪机构承担违约责任
B、只能要求房地产经纪机构承担侵权责任
C、要么要求房地产经纪机构承担违约责任，要么要求房地产经纪机构承担侵权责任
D、可以要求房地产经纪机构既承担违约责任又承担侵权责任
答案：C
解析：
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，承担其中的一种责任。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。
下列房地产中，适用收益法估价的有（ ）。
A、公园
B、行政办公楼
C、旅馆
D、图书楼
答案：C
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第2辑
在带客看房过程中，房地产经纪人要充分展示房地产经纪个人和团队的能力，具体表现在（ ）。
A.房地产经纪人个人能力与优势
B.房地产经纪人所属团队的竞争优势
C.房地产经纪人优势将给业主带来的显著利益
D.房地产经纪人应提前约定看房时间
E.房地产经纪人防止约看过程中出现跳单情况
答案：A,B,C
解析：
看房时，房地产经纪人要充分展示房地产经纪人和经纪公司的实力。通过系统地展示房地产经纪人专业优势，能让业主对经纪人的能力及专业性印象深刻，委托似乎成为自然而然的事情。房地产经纪个人和团队的能力表现在：①房地产经纪人个人能力与优势；②房地产经纪人所属团队的竞争优势；③房地产经纪人优势将给业主带来的显著利益。
房屋租赁期间，承租人可单方解除合同的情形有（ ）。
A.承租人移居国外
B.租赁住房的权属产生争议
C.承租人找到更舒适的住房
D.承租人找到了租金更低的住房
E.租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用
答案：B,E
解析：
综合《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
关于房产税的说法，正确的是（ ）。
A、按季度征收
B、税率全国统一
C、均按1、2％的税率征收
D、均按12％的税率征收
答案：B
解析：
房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。房产税由房产所在地的税务机关征收，按年征收，分期缴纳。
下列违约行为中，（ ）是时间上的不完全履行。
A.履行不当
B.履行不能
C.履行迟延
D.履行拒绝
答案：C
解析：
违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行迟延，是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。
房源不仅具有物理属性、法律属性，还具有（ ）。
A.心理属性
B.化学属性
C.经济属性
D.道德属性
答案：A
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”，即心理属性。
房地产经纪机构只在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是（ ）。
A.网络制
B.分部制
C.矩阵制
D.直线—参谋制
答案：A
解析：
网络制（Network System）是一种最新的组织形式。在这种组织机构中公司总部只保留精干的机构，而将原有的一些基本职能，如市场营销、生产、研究开发等工作，都分包出去，由自己的附属企业和其他独立企业去完成。例如，房地产经纪机构可以将有些业务发包出去，特别是一些与经纪业务密切相关的业务，如估价业务、权证代办业务等，房地产经纪机构如果认为某些业务由某些专业机构来做，会比自己做得更好或成本更低，就可以将这些业务发包给这些专业机构来完成。
关于设有抵押权的房屋被拆迁时，应进行补偿和安置的程序，表述有误的是( )。
A.要认定抵押的有效性
B.应当及时通知抵押权人
C. 能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人.付款前不必经抵押权人认可
D.不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照《担保法》及有关法律规定，向抵押人进行追偿
住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为（ ），且处于正常缴存状态。
A.6个月以上或12个月以上
B.5个月以上或10个月以上
C.12个月以上
D.8个月以上
答案：A
解析：
住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。
结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是（ ）。
A.砖混结构
B.砖木结构
C.钢结构
D.钢筋混凝土结构
答案：D
解析：
钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌块做成。其特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。该结构的类型具体有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第3辑
根据顾客的比率或距离的范围，商圈由（ ）三个层次构成。
A.重要商圈、次级商圈、竞争商圈
B.核心商圈、中级商圈、竞争商圈
C.核心商圈、中级商圈、次级商圈
D.核心商圈、次级商圈、边缘商圈
答案：D
解析：
商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。也指来商家的客户的居住范围，或商家能够有效吸引客户的地理区域。根据顾客的比率或距离的范围，商圈由划分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。
某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。(2008年真题)
为了满足使用人对建筑物适用性的要求，该住宅楼建筑空间布局的设计应考虑（ ）。
A.结构安全耐久
B.平面布置合理
C.交通联系方便
D.有利于使用
答案：B,C,D
解析：
作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。
在询问客户需求时，应当注意()。
A:宜采取封闭式的问题
B:宜采用开放式的问题，给客户多些选择
C:客户的需求往往是有弹性的
D:客户的需求没有弹性
E:客户的需求往往会随着所提供的房源的条件而发生变化
按照《国民经济行业分类》，中国的国民经济被划分为20个门类，其中房地产业作为一个单独的大类，即第（ ）类。
A、 J
B、 K
C、 L
D、 G
答案：B
解析：
按照《国民经济行业分类》（GB／T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，即第K类。在这一大类中，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。
从法律上看，房地产居间包括（ ）。
A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B.提供房地产交易政策咨询服务
C.提供订立房地产交易合同的媒介服务
D.为房地产经纪服务委托人代办房产证
E.代办房地产抵押贷款手续
答案：A,C
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。
房地产经纪门店的目标客户管理包括房地产经纪人员个人管理和（ ）两种形式。
A.店内集中管理
B.行业集中管理
C.店内分散管理
D.行业分散管理
答案：A
解析：
房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式，且两种管理方式各有所长。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)经纪人吕某与客户王某洽谈一笔房地产买卖经纪业务，吕某私下告诉王某他有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为他同时还在其他经纪机构兼职。后来，吕某代表甲公司与王某订立房屋买卖经纪合同。合同约定：吕某接受委托，代理王某购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，甲公司和吕某本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。吕某通过乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)寻找到房源，并与乙公司签订房屋买卖合同，合同约定乙公司将丙公司的一间办公用房过户给王某，转让价格为90万元，其中80万元支付给丙公司，余下10万元吕某收取1.8万元佣金，8.2万元归乙公司。王某按吕某的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前吕某代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同丙公司办理了抵押登记，担保了丙公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。王某因此与甲公司发生纠纷。
吕某在从事该笔经纪业务中的违法行为为( )。
A.在其他经纪机构兼职
B.到乙公司寻找房源
C.与乙公司订立房屋买卖合同
D.未调查清楚办公用房的具体情况
业态组合定位需考虑的因素不包括（ ）。
A、能聚集人气，形成商气
B、要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况
C、要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争
D、要有利于企业发掘新的市场机会
答案：D
解析：
业态组合是目前商业地产项目的基本要求，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争
根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为（ ）两大类型。
A.契据登记制和产权登记制
B.异议登记制和用途登记制
C.契据登记制和预告登记制
D.预告登记制和权利登记制
答案：A
解析：
根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为两大类型：①契据登记制，其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。②产权登记制，它将登记作为不动产权利成立的要件，又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第4辑
房地产卖方代理业务中，房地产经纪人员的基本义务是（ ）。
A.为委托人买到最低价格的房地产
B.实现标的物业的最高出售价格
C.在预定的价格下，买到适合的房地产
D.为委托人买到适宜价格的房地产
答案：B
解析：
房地产经纪人员有依法维护当事人的合法权益的义务。房地产经纪人员是具备房地产专业知识和经验的专业技术人员，在经纪活动中，有义务依法维护当事人的合法权益。对居间服务来说，房地产经纪人员需要在诚实守信的前提下，监管交易双方的合法权益；对代理服务来说，房地产经纪人员应当在合法、诚信的前提下，维护委托人的最大权益。在卖方代理中，维护委托人最大权益就是实现标的物业的最高出售价格。
在一个网站平台上发布房源信息，要想在众多信息中脱颖而出，在图片质量和文字描述上应做到（ ）。
A.标题描述要醒目
B.重点宣传优势项目
C.夸大核心卖点，吸引顾客
D.追求房源图片的质量
E.房源描述详尽
答案：A,D,E
解析：
通常在一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，要做到：①标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点；②追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖；③房源描述详尽，要从房屋的“特征”、“优点”以及给客户带来的“利益”等多方面进行描述。
房地产经纪机构的经营战略中的多样化战略不包括（ ）。
A.技术关系多样化
B.产品、市场开发
C.资源多样化
D.纵向多样化
答案：D
解析：
多样化战略分为横向多样化、多向多样化和复合多样化。其中，横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。多向多样化包括多种类型：①技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；②市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场；③资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用。
根据不同的需要，可以从（ ）几种角度对房地产市场进行分类。
A、房地产流转次数
B、房地产交易方式
C、房地产用途
D、区域范围
E、建造时间
答案：A,B,C,D
解析：
根据不同的需要，房地产市场的分类有：①按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场；②按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场；③按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场；④按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。
除法律法规另有规定外，（ ）是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬。
A、信息费
B、佣金
C、酬金
D、红利
答案：B
解析：
除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。可见，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
房地产经纪业务信息应按照（ ）的原则建档。
A.一个客户一份档案
B.一个房屋一份档案
C.一个委托项目一份档案
D.一个小区一份档案
答案：C
解析：
归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一个委托项目一份档案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填写备考表、案卷封面和案卷脊背。
某城市共有20万个家庭，22万套住房，平均每个家庭有( )套住房。
A:1.1
B:1.2
C:2.2
D:2.3
房地产经纪是一种( )的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费。
A:经济化
B:结构化
C:法制化
D:市场化
房地产经纪人在进行房地产区位勘察时，对周围环境的勘察包括自然环境和人文环境。
对
房地产经纪人在进行房地产区位勘察时，对周围环境的勘察包括自然环境和人文环境。(A)
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第5辑
（一） 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积l0000 m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元／m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。
若项目的销售费率为15％，甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20％，则乙公司为该项目确定的目标销售价格为（ ）元／m2。
A、4590
B、5294
C、5765
D、6353
答案：D
解析：
单位保本价格={[固定成本总额÷盈亏平衡点产(销)量]+单位变动成本}÷(1-销售费率)=[(20000000÷l0000)+2500]÷(1-15％)≈5294（元／m2）。目标利润=投资总额×投资利润率=（20000000+2500×10000）×20％=9000000（元）；目标利润销售价格=[（固定总成本+目标利润额）÷预计销售面积+单位变动成本]÷（1-销售费率）=[（20000000+9000000）÷10000+2500]÷（1-15％）≈6353（元／m2）。
对于一套总价为50万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中最符合有效需求的是( )。
A:甲家庭需要，但买不起
B:乙家庭买得起，但不需要
C:丙家庭买不起，也不需要
D:丁家庭既需要，也买得起
在信用活动中，让出商品或货币的一方若仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。这体现了信用基本特征中的（ ）。
A、暂时性
B、偿还性
C、收益性
D、风险性
答案：D
解析：
风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。至于到期时能否收回，在很大程度上取决于债务人的信誉、经济能力等。B项，偿还性，即货币或商品的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。C项，收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或附加额。
房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A、 不转移占有
B、 转移使用权
C、 转移占有
D、 转移所有权
答案：A
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产抵押的概念”的掌握。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。因此，本题的正确答案为A。
对于新建商品房，建筑面积在90m2以下的普通住宅，抵押贷款比例最高为( )。
A:40%
B:50%
C:80%
D:90%
房地产经纪人初步完成委托销售工作的标志是（ ）。
A.实地看房
B.接待客户
C.交易撮合与配对
D.签订房地产买卖合同
答案：D
解析：
房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到房地产经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。
住房公积金的本质属性是( )。
A:保障性
B:工资性
C:互助性
D:义务性
房地产经纪机构未与委托人签订（ ）的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。
A、独家代理服务合同
B、开放出售权合同
C、联营制合同
D、净卖权合同
答案：A
解析：
房地产经纪机构未与委托人签订独家房地产经纪服务合同的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。签订独家房地产经纪服务合同的，在合同约定的委托期间，委托人也不得就同一事务另行委托其他房地产经纪机构。委托人违反前款规定擅自另行委托的，应当承担违约责任。
能够反映调查区域内各宗土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况，经过土地登记具有法律效力的专题用图是（ ）。(2009年真题)
A.地形图
B.房产图
C.宗地图
D.地籍图
答案：D
解析：
地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。地籍即土地的“户籍”，是记载土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况的簿册。
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第6辑
运用市场法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是（ ）。
A、 可比实例的成交日期应尽量接近价值时点
B、 可比实例应是估价对象的类似房地产
C、 可比实例的成交价格应尽量为正常价格
D、 可比实例的价格表示方式应与评估价值相同
答案：D
解析：
选取的可比实例应符合4个基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似；②可比实例的交易方式应适合与估价目的；③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
房地产经纪机构的业务领域包括（ ）。
A.区域选择
B.业务类型选择
C.市场范围选择
D.目标客户选择
E.业务规模选择
答案：A,B,C,D
解析：
业务领域选择，是指企业现在可以提供的产品与服务的领域以及在未来一定时间内拟进入或退出、支持或限制的某些业务领域，它为企业活动确定了界限，也因此为企业规定了某种环境界限。房地产经纪机构的业务领域选择包括：①区域选择；②业务类型选择；③市场范围选择；④目标客户选择等。
房地产经纪信息共享，既可以提高企业内部办公与信息交流效率，同时为（ ）提供基础。
A、协同办公
B、信息汇总
C、协同管理
D、信息传递
答案：A
解析：
信息共享是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。房地产经纪机构需要通过其信息管理系统，建立企业的信息共享平台，既可以提高企业内部办公与信息交流效率，同时为协同办公提供基础。
郑某今年12周岁，父母双亡，有一套自己的房屋，现因出国求学需将其出售，所在地居民委员会代理其与购房者订立房屋买卖合同，这种民事活动属于（ ）。
A.委托代理
B.法定代理
C.指定代理
D.无权代理
答案：B
解析：
代理可分为下列三种：①委托代理；②法定代理；③指定代理。其中，法定代理是指基于法律的规定而产生的代理，主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。
房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是（ ）。(2010年真题)
A.实现利润最大化
B.提高市场占有率
C.稳定所售商品房价格
D.快速收回资金成本
答案：C
解析：
房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标；②提高市场占有率的目标；③稳定价格目标；④过渡定价目标。其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。
制定和推行（ ）是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。
A、执业制度
B、执业规范
C、岗位说明书
D、执业章程
答案：B
解析：
制定和推行自律性的执业规范或者执业规则是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。
房地产经纪人在搜集社区交通流量资料时，应选择的时段有（ ）。
A.单号日与双号日
B.周末与工作日
C.节日与非节日
D.上班前与上班后
E.早晨、中午与晚上
答案：B,C,D,E
解析：
道路交通资料的获取；
交通流量常能带来人口流量，使人流驻留地点的商业价值提升。交通流量调查时段的选择应注意假日、非假日、上班前、下班后及一日中的特定时段的区分，分别调查取样，才能代表所有时段的交通流量状况。
房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括( )。
A:推广房地产经纪业务合同文本
B:确立房地产经纪执业规则
C:发布房地产交易风险提示
D:开展房地产经纪资信评价活动
E:提高行业诚信度和服务水平
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核的是房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容。房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容有：(1)规范房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育;(2)确立房地产经纪执业规则;(3)推广房地产经纪业务合同文本;(4)发布房地产交易风险提示;(5)逐步建立房地产经纪学科理论体系;(6)建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档，案;(7)开展房地产经纪资信评价活动;(8)通报房地产经纪违法违规案件。
下列关于法的效力的表述中，正确的有（ ）。
A:行政法规的效力高于地方性法规
B:地方政府规章的效力高于行政法规
C:地方性法规的效力高于本级地方政府规章
D:部门规章与地方政府规章之间具有同等效力
E:部门规章的效力高于地方性法规
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第7辑
某住宅小区规划设计新颖时尚，定位高档，有大量名人居住，居民张某特意在该小区确定购买了一幢住宅，这表现出张某的购买动机有（ ）。
A.求实动机
B.求新动机
C.求名动机
D.求奇动机
E.求同动机
答案：B,C,D
解析：
常见的消费者购买动机有：①求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。②求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。③求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。④求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。⑥求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。⑦求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。⑧求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质量等。
甲欲低价购买乙收藏的一幅古画，乙不允。甲声称：若乙不售画，就公布其不雅视频，乙被迫与甲订立买卖合同。根据《民法总则》的规定，该民事法律行为的效力为（ ）。
A.有效
B.无效
C.可撤销
D.效力待定
答案：C
解析：
一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
在代理法律关系中的三个主体为（ ）。
A.被代理人
B.居间人
C.代理人
D.相对人
E.房地产经纪人
答案：A,C,D
解析：
在代理法律关系中，存在三个主体：①被代理人，又称本人；②代理人，即代理他人实施民事法律行为的人；③相对人，也称为第三人，即与代理人实施民事法律行为的人。
民法、合同法、物权法、刑法是由（ ）制定的基本法律。
A.最高人民法院
B.全国人民代表大会
C.全国人民代表大会常务委员会
D.最高人民检察院
答案：B
解析：
基本法律是指全国人民代表大会制定的法律，如《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《继承法》、《婚姻法》、《企业所得税法》、《个人所得税法》等。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后()d内，到房地产开发主管部门办理备案手续。
A:10
B:30
C:60
D:90
住宅共用部位、共用设备设施维修基金可用于修缮( )。
A、 消防设施
B、 楼梯间
C、 承重墙体
D、 屋顶
E、 自用阳台
答案：A,B,C,D
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“住宅专项维修资金用途”的掌握。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。因此，本题的正确答案为A、B、C、D。
下列经济活动中，属于房地产经纪的是（ ）。
A、房地产开发
B、房地产测绘
C、房地产代理
D、物业管理
答案：C
解析：
就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：①房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。②房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
经纪人是（ ）人，在商业活动中不归属于委托方或第三方，完全处于中间地位。
A、 服务
B、 代表
C、 中介
D、 销售
答案：C
解析：
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。所以，经纪人是中介人。
房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其（ ）。
A、人员规模
B、发展阶段
C、资金实力
D、面向的客户类型
答案：D
解析：
房地产经纪机构经营模式的选择包括：①组织结构的选择；②企业规模的选择；③规模化经营方式选择。其中，在组织结构的选择过程中，房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。
2021房地产经纪人答疑精华8辑 第8辑
划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（ ）。
A.转让方缴纳
B.受让方缴纳
C.转让方和受让方各缴纳一半
D.转让方与受让方协商缴纳
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。
房地产经纪人与客户初步接触的关键步骤是（ ）。
A.推荐房源
B.客户接待
C.实地看房
D.交易谈判
答案：B
解析：
客户接待是与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。
根据成交客户置业目的的不同，将客户分为（ ）等类别。
A、投资客户
B、自用客户
C、大户型客户
D、别墅客户
E、小户型客户
答案：A,B
解析：
住宅客户根据不同的标准可以分成不同的类型，具体为：①根据成交客户置业目的的不同，将客户分为自用客户和投资客户；②根据购房面积大小，将客户分为小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。
房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑客户的（ ），进行综合考虑。
A.职业
B.储蓄
C.收入水平
D.家庭开支
E.家庭理财状况
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑以下因素并提出合理的建议：①客户的储蓄；②客户的收入水平；③客户的家庭开支；④客户的家庭理财状况。如客户是否具备申请住房公积金贷款的条件，若具备，在同等条件下，建议优先选择住房公积金贷款。
实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括( )。
A、 物业管理企业的酬金
B、 物业服务支出
C、 物业管理企业的利润
D、 法定税费
E、 物业服务成本
“在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同”属于新建商品房销售代理业务流程中（ ）阶段的工作。
A.项目执行企划
B.销售准备
C.销售执行
D.项目的研究与拓展
答案：C
解析：
在销售执行这一阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。
我国现行房地产经纪行业管理的主要内容有( )。
A.房地产经纪人员资格管理
B.房地产经纪投诉处理
C.房地产经纪收费管理
D.房地产经纪行业信用管理
E.房地产市场管理
某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。则该家庭最后1个月的月还款额为( )元。
A:972.22
B:876.68
C:672.34
D:557.87
在众多招商原则中，异业互补的目的是（ ）。
A、带动整个商场的顺利招商与管理
B、降低购物中心竞争力
C、要满足顾客消费的选择权
D、加强经营控制力度
答案：C
解析：
异业互补的目的是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。
