2021房地产经纪人考试真题8篇

毛租金乘数法的优点包括：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间，它不是平面的，而是三维立体的，其空间范围可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

噪声的污染源包括：①交通噪声，是指机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声；②工业噪声，主要是工厂开工时产生的噪声；③生活噪声，主要是社会人群活动产生的噪声；④建筑施工噪声，主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。本案例中，该居住区紧邻一所中学和一座公路高架桥，可能会受到交通噪声和社会生活噪声的影响。

根据污染物排放的时间，分为连续源、间断源和瞬时源。其中，连续源连续排放污染物，如火力发电厂的排烟；间断源间歇排放污染物，如某些间歇生产过程的排气；瞬时源在无规律的短时间内排放污染物，如事故排放。

在城市规划与建设中，确定建筑物的朝向、间距，建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件。

居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式，相对于代理，其特点是经纪人在成功撮合交易之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

《房屋现场勘查表》是对房屋进行估价的重要参考资料，它包含了房地产经纪人在给出出售价格建议时所要考虑的因素：①物业坐落；②区域因素；③房屋状况；④装修情况及其他；⑤绘制交通位置图和标准房型图。此外，房地产经纪人还需了解房产所处市场行情，收集已成交的可比较房产交易信息，如同一地区、同样格局、同样面积、同样风格、同样的建筑时期的房产交易信息。A项属于装修状况及其他。B项属于物业管理范畴。

名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。

房地产经纪信息管理的原则包括：①重视房地产经纪信息的系统性；②加强房地产经纪信息的目的性；③提高房地产经纪信息的时效性；④实现房地产经纪信息的共享性。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

根据客户的比率或距离的范围，商圈划分为：①核心商圈，在该商罔的客户占客户总数量的70%～80%，客户的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的客户占客户总数量的5%～10%，客户非常分散。

房地产经纪机构人力资源管理的内容包括以下十个方面：①职务分析与设计；②人力资源规划；③员工招聘与选拔；④绩效考评；⑤薪酬管理；⑥员工激励；⑦培训与开发；⑧职业生涯规划；⑨人力资源会计；⑩劳动关系管理。

在我国房地产经纪机构薪酬的支付方式中，佣金制没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。但由于无底薪，公司在管理上存在较大的难度，人员流动性较大。有些业务员为了取得业绩，甚至不择手段。可能对公司的信誉产生严重的影响。

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

21世纪是信息化，网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。

《城市房地产转让管理规定》规定的不办理出让手续的情况有：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目；②私有住宅转让后仍用于居住的；③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的；⑥据城市规划土地使用权不宜出让的；⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。王某与A公司订立房地产居间合同，是以房地产经纪机构的名义与王某签订的，所以是有效的。

1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作风不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。

在制订新建商品房的营销方案时，需要注意以下三方面的内容：①做好市场定位，除了房地产开发企业自身的销售意愿以外，从项目的本体特征（SWOT分析）和周边市场的竞争状况等客观因素进行分析，判断项目是定位为市场领先者、市场补缺者、市场追随者还是市场挑战者。②制订推广策略，项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施。③制订销售计划，根据项目在一定时期内需达成的销售金额、市场占有率等总体目标，对项目入市前的预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期等关键时间节点进行安排和指标监测。

A项，直营连锁经营是一种隶属关系，直营连锁经营分店属于同一公司所有；C项，连锁经营企业规模大，具有大量采购大量销售的能力，使其能获得进货价格上的数量折扣，成本较低，从而售价也较低。直营连锁经营模式属于连锁经营的一种，也具有这一特点。

【解析】
人员促销又称人员推广，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。其优点是：①通过房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；②通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；③通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。

存量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户口的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

房地产抵押的概念及特征；
《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

看房注意事项包括：①充分展示房地产经纪个人和团队的能力；②看房时间和突发事件处理；③约看过程中防止跳单。对房源信息进行列表是推荐房源时应当注意的技术要点。掌握大量可靠的房源信息、了解客户需求信息是房源配对是的注意事项。

实际价格又称正常成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即实际价格=正常成交价格－应缴纳的税费。本题中，卖方实际得到的价款为：3000－3000×6%=2820（元/m2）。

按照《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，自2008年3月1日起，免征城镇土地使用税的情形有：①廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地；②开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；③对个人出租住房，小区分用途，免征城镇土地使用税。

悬吊式顶棚俗称吊顶，是装饰面悬吊于屋面板或楼板下并与屋面板或楼板留有一定距离的顶棚。根据饰面层与龙骨的关系，分为活动装配式悬吊式顶棚、固定式悬吊式顶棚。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

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等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。

SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，寻找自身擅长的优势和特有的资源，并分析企业的劣势，通过匹配分析提出可能房地产产品战略。

施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，建筑物分为下列三种：①现浇现砌式建筑，主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。②预制装配式建筑，主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。③部分现浇现砌、部分装配式建筑，一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。

B项，一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为5～11名的单数。C项，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。D项，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。

租金和押金数额、支付方式；
支付租金，是承租人主要的义务，在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。此种违约责任常见的形式为：每逾期一日加收一定比例违约金，一般不超过万分之六，且如果超过一定的合理期限（比如30天），出租人可以单方面解除租赁合同，既有利于保护出租人的租金收益，又能给承租人合理的宽限期。押金在法律上称为“租赁保证金”，主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。严格来讲，押金和定金属于完全不同的两个概念，只有在合同中有特别约定时，押金才具有定金的担保作用。

城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。B项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。C项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。

狭义的法律是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。具体分为：①基本法律，是由全国人民代表大会制定的；②其他法律，是由全国人民代表大会常务委员会制定的，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《担保法》、《消费者权益保护法》、《广告法》等。ABD三项均属于由全国人民代表大会制定的法律。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不定期租赁的情形包括：①当事人之间未签订书面租赁合同的；②租赁合同中未对租赁期限进行约定或者约定不明确的，依照法律规定仍不能确定的；③房屋租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的。

城市维护建设税（简称城建税）是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税。凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

常见的消费者购买动机有：①求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。②求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。③求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。④求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。⑥求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。⑦求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。⑧求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质量等。

贷款价值比，又称为贷款与价值比率、贷款成数、抵押率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定，如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定。

网络制的缺点是，将某些基本职能外包，必然会增加控制上的困难，使得对外包业务完成的质量和水平缺乏强有力和有效的控制。因此，采用这种组织形式的机构中，管理人员的大部分时间将会用于协调和控制外部关系上。

国管公积金贷款流程有：①签署买卖合同；②网签；③面签；④评估；⑤批贷；⑥缴税过户；⑦签借款合同；⑧申请放款。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或向委托人增加收费的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

顶棚又称天棚、天花板，是指建筑房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。

建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。AC两项，道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线。B项，用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

中国的城市有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市，有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。

作为使用人，对建筑物的基本要求概括起来是安全、适用、经济、美观。适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。

新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。

客户的接近度是指目标客户接近门店的难易程度。接近度是衡量待选门店客户是否容易接近门店的准则。门店与客户的接近度越高越好。通常衡量客户的接近度应考虑的因素包括：门店前路的宽度，人流量及停留性；人流的结构及行为特点；道路的特性；邻居类型、同业门店的情况；离社区主入口的距离以及是否便于停车。

总体来看，我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：①试点探索阶段（1980～1991年）；②全面推进阶段（1992～2002年）；③深化改革阶段（2003年以来）。