2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第1辑
目前，内地房地产经纪人与（ ）地产代理实现了专业资格互认
A、台湾
B、澳门
C、香港
D、美国
答案：C
解析：
中国港澳台地区和国外房地产经纪人员通过资格互认，也可以取得中国房地产经纪人职业资格。目前，内地房地产经纪人与香港地产代理实现了专业资格互认
在建筑物结构的分类中，( )结构建筑具有结构适应性强，抗震性能好，耐久年限较长的特点。
A:钢筋混凝土
B:钢
C:砖混
D:砖木
房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够（ ），但不具有法人资格。
A.再设立分支机构
B.独立开展房地产经纪业务
C.独立核算
D.承担有限责任
E.不承担债务
答案：B,C,D
解析：
分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。
合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括（ ）。
A、 证件信息与合同信息一致
B、 明确界定合同有效期
C、 无需关注合同的空白处
D、 合同双方任何资料、证件的交接均需要有签收程序
答案：C
解析：
在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括：①合同信息与证件信息不一致；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限未标明；④格式合同空白处未作必要处理。
（一） A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
关于经济适用住房的表述，正确的为（ ）。
A、经济适用住房实质上就是廉租住房
B、用于解决低收入家庭的住房困难
C、经济适用住房土地可以划拨取得
D、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易
答案：B,C,D
解析：
B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
房屋租赁当事人到市、县人民政府房地产管理部门申请办理登记时须提交的文件是( )。
A:当事人合法证件
B:代管人合法证件
C:房屋所有权证
D:经办人证明文件
E:书面租赁合同
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第2辑
薪酬支付方式中，（ ）奖励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。
A.固定薪金制
B.佣金制
C.混合制
D.信息费制
答案：B
解析：
在我国房地产经纪机构薪酬的支付方式中，佣金制没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。但由于无底薪，公司在管理上存在较大的难度，人员流动性较大。有些业务员为了取得业绩，甚至不择手段。可能对公司的信誉产生严重的影响。
下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有（ ）。
A.房屋租赁合同为诺成合同
B.房屋租赁合同为双务合同
C.房屋租赁合同应当采取书面形式
D.房屋租赁合同为单务合同
E.房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案
答案：A,B,C,E
解析：
A项，房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，并不以房屋的交付为合同的成立要件，故为诺成合同而非实践合同。B项，出租人通过移交房屋使用权而获取租金，承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权，双方当事人互相承担义务和享受权利，为双务有偿合同。C项，房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。该合同以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。E项，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。
在房地产经纪业务洽谈中，首要的环节是( )。
A:许诺好处
B:倾听客户的陈述
C:引导客户
D:控制客户
答案：B
解析：
房地产经纪业务洽谈的首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同事衡量自身接受委托、完成任务的能力。
从节能角度看，住宅墙体材料应该具有的物理性质是（ ）。
A.导热性差，热容量大
B.导热性差，热容量小
C.导热性好，热容量大
D.导热性好，热容量小
答案：A
解析：
导热性是指材料两侧存在温差时，热量由材料温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧的性质；热容量是指材料受热时吸收热量和冷却时释放热量的性质。材料的导热性和热容量是建筑物围护结构（墙体、屋盖）设计时要考虑的重要因素。为了保持室内温度的稳定性，应选用导热性差、热容量较大的建筑材料。
下列关于合同的表述中，不正确的有（ ）。
A、当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行
B、房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式
C、限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同
D、严重损害社会公共利益的合同为无效合同
E、履行合同时，对履行费用负担约定不明确的，由履行义务一方负担
答案：B,C
解析：
B项，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。C项，无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。D项，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。
关于景观及其相关概念的说法错误的是（ ）。
A.景观是一种客观形象信息，应尽量避免从主观感受出发判别景观的好坏
B.景观可理解为房地产的配景或背景，包括周围的园林绿化、建筑小品以及由此向四周远望所能看见的外围状况
C.园林景观分为两类，软质景观通常是自然的，硬质景观通常是人造的
D.景观既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在
E.园林的概念较为宽泛，一块苗圃、一片菜园也可以称之为园林
答案：A,D,E
解析：
A项，景观应包括客观形象信息和主观感受两个方面。D项，景观是指构成人们周围环境的实体部分，是看得见的，以实体形式存在。E项，园林是指在一定的地域范围内，运用艺术设计和工程技术手段，通过利用和改造原有地形和地貌（如筑山叠石、挖池理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。仅是一圈篱笆围起一块种花、种菜的园子是不够的，加上园林建筑、山水、工程构筑物和园林植物等才可称为园林。
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第3辑
房地产经纪机构设置岗位时应遵循的原则是（ ）。
A.以人为本
B.人尽其才
C.因人设岗，因事设人
D.因事设岗，因岗设人
答案：D
解析：
“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，这一原则要求以机构的业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，并且能够充分发挥员工的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则。
下列房地产中，适用市场法估价的有（ ）。
A、高档公寓
B、标准厂房
C、行政办公楼
D、博物馆
E、商铺
答案：A,B,E
解析：
市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。(2009年真题)
刘某向银行申请住房抵押贷款的最长期限为（ ）年。
A.25
B.30
C.35
D.40
答案：B
解析：
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。
房地产经纪人培养长期客户应采取的策略有（ ）。
A.保持与成交客户的联系，逢年过节赠送公司纪念品
B.利用人脉圈结识更多潜在客户，建立友善关系
C.保持与律师事务所、金融机构等单位的经常性联系
D.与家政、家具、装饰等服务供应商建立广泛联系
E.与广告商合作发布营销广告，吸引更多客户
答案：A,B,C,D
解析：
培养长期客户的策略；
经纪人要以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。房地产经纪人培养长期客户的策略有：①与老客户保持联系；②把眼光放在长期潜在客户身上；③建立广泛的社会联系；④与服务供应商建立广泛联系。
在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（ ）。(2010年真题)
A.交易金额的大小写
B.由谁交付佣金
C.合同的签约日期
D.合同的生效日期
答案：B
解析：
签订房地产买卖交易合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意以下细节：①合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；②合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；③查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；④合同的签约日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；⑥实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。
共用题干
2010年12月，李某取得了房地产经纪人执业资格证书，被甲房地产经纪机构(以下称甲机构)聘用并办理了房地产经纪人注册手续。此后李某同时在乙房地产经纪机构(以下称乙机构)和甲机构从事房地产经纪业务。李某在做业务的过程中，因隐瞒房屋真实价格、赚取差价等违规行为，多次受到房地产主管部门的警告与处罚。2011年5月，李某被原注册机构注销了房地产经纪人注册。
李某作为房地产经纪人应当具备的职业技术能力为( )。
A:熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能
B:熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规
C:具有一定的外语水平
D:具有较强的文字能力
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第4辑
在办理房地产抵押贷款时，房地产抵押包括（ ）。
A、 出让土地使用权抵押
B、 在建工程抵押
C、 土地所有权抵押
D、 预购商品房抵押
E、 房屋所有权抵押
答案：A,B,D,E
解析：
房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为：①房屋所有权抵押；②土地使用权抵押；③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。@##
下列关于国有建设用地使用权的说法中，正确的是（ ）。
A.土地使用者应在合同签订后30日内支付全部出让金
B.工业用地有两个以上意向用地者的，应当采取协议的方式出让
C.土地使用者在经得出让人的同意之后方可改变合同约定的使用用途
D.土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款
E.通过行政划拨取得的土地使用权，在有偿转让时需补交土地出让价款
答案：D,E
解析：
A项，按照现行规定，土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。B项，《物权法》第一百三十七条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C项，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。
教育费附加是随（ ）附征并专门用于教育的一种特别目的税。
A.增值税
B.所得税
C.消费税
D.城市维护建设税
E.营业税
答案：A,C
解析：
教育费附加和地方教育附加是承受增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。
在城市大气污染中，生活污染源包括（ ）等。
A.家庭汽车污染
B.生活燃料污染
C.居住环境污染
D.城市垃圾污染
E.食品加工形成的大气污染
答案：B,C,D
解析：
A． 家庭汽车污染
B． 生活燃料污染
C． 居住环境污染
D． 城市垃圾污染
E． 食品加工形成的大气污染
生活污染源主要有：①生活燃料的污染，居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。②居住环境的污染，由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、笨、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。③其他生活污染，城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有毒有害气体，特别是恶臭气体。
在商业消费者行为调查项目中，人口结构调查的内容有（ ）。
A、教育程度
B、职业调查
C、家庭成员年龄
D、人口密度
E、收入水平
答案：A,B,C
解析：
口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀速度等方面的情况，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄、教育程度等进行分类整理，以便做进一步的深入分析。
公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后（ ）日内报相关部门备案。
A.7
B.10
C.15
D.30
答案：D
解析：
合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第5辑
工程质量监督机构应当对工程竣工验收的（ ）等情况进行现场监督。
A.组织形式
B.验收程序
C.验收的方法
D.执行验收标准
E.验收人员资格
答案：A,B,D
解析：
负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。
征收土地由用地单位支付（ ）等费用。
A.地上附着物和青苗的补偿费
B.安置补助费
C.教育附加费
D.土地补偿费
E.生活补助费
答案：A,B,D
解析：
土地一级开发政府规费项目，主要有土地补偿费、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、新菜地开发建设基金、城市房屋征收管理费、土地上市招标代理服务费、防洪工程维护管理费、新增用地有偿使用费等10余项费用。这些费用在土地实行招拍挂出让后，已体现在土地出让的地价款中，目前基本上已不再单独出现。
2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
甲公司的经营模式为（ ）。
A、直营连锁模式
B、特许加盟连锁模式
C、独立经纪人模式
D、有店铺模式
答案：A,D
解析：
根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有两种：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，甲公司有五家全资门店，属于有店铺经营模式和直营连锁模式。
存量房遍布城市的各个角落，销售离散性大，房地产经纪企业建立社区性门店。体现出存量房销售（ ）的特点。
A、 待售房屋实体差异大
B、 销售对象坐落分散
C、 主要为现房销售
D、 房屋产权关系复杂
答案：B
解析：
存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。其中，销售对象坐落分散表现为：存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）从事新建商品房代理销售业务，2004年10月，该公司承接了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）的一个楼盘的预售业务。2005年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》（建住房［2000］200号文）签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。
关于甲公司为乙公司所承担的代理业务，下列表述中正确的为（ ）。
A、甲公司同乙公司进行项目结算是该业务流程的最后一个步骤
B、乙公司和甲公司的佣金结算必须在销售结束后才能进行
C、商品房交验工作属于该业务流程的“销售执行”阶段
D、乙公司将佣金按照合同约定交给甲公司是佣金结算的全部内容
答案：A,C
解析：
新建商品房销售代理业务的基本流程是：①项目信息开发与整合；②项目研究与拓展；③项目签约；④项目执行企划；⑤销售准备；⑥销售执行；⑦项目结算。
《耕地占用税暂行条例》对耕地占用税的税额做出规定，下列说法正确的有（ ）。
A.以县为单位，人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米10～50元
B.以县为单位，人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，每平方米8～40元
C.以县为单位，人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，每平方米6～30元
D.以县为单位，人均耕地在3～4亩（含4亩）的地区，每平方米4～25元
E.以县为单位，人均耕地在4亩以上的地区，每平方米4～15元
答案：A,B,C
解析：
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据。耕地占用税实行定额税率，具体规定为：①人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；④人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第6辑
王某名下有其父母为其购买的住房一处，后王某父母离婚，王某随母亲臧某生活，并改随母亲姓，此时拟申请办理的不动产登记的是（ ）。
A.变更登记
B.异议登记
C.转移登记
D.注销登记
答案：A
解析：
登记业务类型分类；
变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。
公共租赁住房指限定（ ），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。
A、 建设标准
B、 建筑质量
C、 租金水平
D、 施工条件
E、 地理位置
答案：A,C
解析：
公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
在实际操作中，写字楼销售策略制订大致可分为以（ ）为主导的销售策略制订。
A.项目主流客户需求
B.项目差异化特点
C.市场竞争优势
D.目标客户需求
E.项目形象定位
答案：B,C,D
解析：
在具体的销售策略制定时，由于每个项目的资源条件差异很大，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。因此，在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以以项目差异化特点为主导的销售策略制定。
共用题干
张某委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为70～90 m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。根据以上内容，回答89~92题。
王某带张某第一次看房时，张某对所看住房不满意，王某应（ ）。
A:全力说服张某购买该套住房
B:承诺尽力压低该套住房的成交价格
C:询问张某对该套住房的不满意之处
D:进一步明确张某的购房需求
现代房地产经纪业中，( )成为推动房地产经纪业发展的支柱。
A:生产要素
B:互联网
C:资本
D:专业化服务
E:信息化
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（ ）年。
A、10
B、15
C、20
D、30
答案：D
解析：
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第7辑
交通流量常能带来（ ），使人流驻留地点的商业价值提升。
A、车辆流量
B、经济流量
C、人口流量
D、环境流量
答案：C
解析：
交通流量常能带来人口流量，使人流驻留地点的商业价值提升。交通流量因道路形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用目的而有不同的发展，因此道路形态与交通流量有互为因果的关系存在。
对于出租客户来说，通常最关心的问题有（ ）。(2009年真题)
A.成交时间
B.租金水平
C.出租流程
D.安全性
E.服务费用
答案：A,B,D,E
解析：
对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。租赁客户需要解决的重点问题包括：①时间性；②租金；③安全性；④服务费用；⑤特殊需求。
关于房地产分销渠道，下列说法正确的有（ ）。
A.房地产分销渠道的起点是房地产产品和服务的消费者
B.房地产分销渠道的终点是开发商、房屋出售（租）者
C.房地产分销渠道的中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等
D.建立专门的分销渠道进行房地产产品销售，可以减少潜在消费者搜寻产品的次数，提高形成交易的效率
E.通过分销商的标准化销售行为，可以提高房地产交易的标准化程度
答案：C,D,E
解析：
房地产分销是指将房地产产品和服务由生产商转移到消费者的过程。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处包括：①减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率；②通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度；③便于房地产销售方找到交易对象。
下列关于划拨土地使用权的表述中，错误的有（ ）。(2008年真题)
A.划拨土地使用权均是无偿取得的
B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制
C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物应适当给予补偿
D.划拨土地使用权未经许可不得转让
E.划拨土地使用权出租无须批准
答案：A,E
解析：
A项，划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。BDE三项，除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。C项，国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。
业态定位需考虑的因素有（ ）。
A.项目整体市场需求
B.商圈融合性
C.项目整体功能组合、单层功能组合设计
D.项目的经营特色
E.各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求
答案：A,B,C,E
解析：
业态定位，是指商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。业态定位考虑因素有：①项目整体功能组合、单层功能组合设计；②各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求；③项目整体市场需求；④商圈融合性。
为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（ ）。(2009年真题)
A.连续梁
B.简支梁
C.圈梁
D.主梁
答案：C
解析：
梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。圈梁主要是为了提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第8辑
房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在( )几个方面。
A:职业良心
B:职业纪律
C:职业责任感
D:职业理念
E:执业理念
甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。
乙公司根据资源状况和市场形势准确的对项目进行定位。准确的项目定位可以锁定项目的（ ）。
A.最高利润
B.目标市场和目标消费者
C.工作计划
D.营销策略
答案：B
解析：
准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者，在项目有了明确的市场定位之后，该项目所面向的消费者一般来说就很明确了。该类消费群体是哪些人，他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的，以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁、给谁享受”。
因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失，给当事人造成损失的，则赔偿责任（ ）。
A、均由房地产经纪人员承担
B、可由房地产经纪人员承担
C、可由房地产经纪机构承担
D、均由房地产经纪机构承担
答案：D
解析：
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿
在房地产经纪行业行政管理模式下，房地产经纪行业的直接管理主体是（ ）。(2009年真题)
A.政府职能部门
B.司法机构
C.房地产经纪行业组织
D.大型房地产经纪机构
答案：A
解析：
在行政监管模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主。即政府行政主管部门是房地产经纪行业的直接管理主体。这种模式下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，一般只在教育培训、合作交流、优秀评选等方面发挥作用。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。
商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有（ ）。(2012年真题)
A.出租人拟将房屋出卖
B.承租人将房屋擅自转租
C.承租人擅自扩建承租房屋
D.司法机关查封出租房屋
E.承租人在合理期限内未支付租金
答案：B,C,E
解析：
出租人单方解除房屋租赁合同的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。
邓某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人，下列关于邓某与甲机构之间关系的表述中，正确的有( )。
A:邓某可以以甲机构的名义从事经纪活动
B:邓某在执业活动中因过失给委托人造成损失，甲机构承担赔偿责任
C:在执业过程中委托人因过失给邓某造成损失，甲机构向委托人提出赔偿请求
D:邓某可以直接向委托人收取佣金等服务费用，由甲机构出具发票
E:邓某可以与甲机构协商其应得的报酬
2021房地产经纪人历年真题和解答9辑 第9辑
纳税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，具体纳税比例在住房转让收入（ ）的幅度确定。
A.1%～3%
B.2%～4%
C.3%～5%
D.4%～6%
答案：A
解析：
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，具体纳税比例由省级地方税务局或省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度确定。
土地增值税的征收对增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，征税的税率是（ ）。
A、30％
B、40％
C、50％
D、60％
答案：C
解析：
土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除率为5％；③增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除率为15％；④增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除率为35％。
在房地产产品生命周期的四个阶段中，房地产开发企业可大幅度提高销售价格的是( )。
A:引入期
B:成长期
C:成熟期
D:衰退期
房地产项目定位内容包括( )。
A:价值定位
B:产品定位
C:客户定位
D:形象定位
E:广告定位
在改革开放之前，我国()左右的城镇居民主要通过公房的分配、租赁来解决住房问题。
A:60％
B:70％
C:80％
D:90％
2012年1月，张某将其住房出租给周某，月租金3000元，租期2年。签订租赁合同后，办理了租赁登记备案。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，并办理了租赁登记备案。
张某与周某签订的租赁合同内容，应当包括（ ）。
A.住房和室内设施的安全性能
B.房屋维修责任
C.租金和押金的数额及交付方式
D.房屋价值
答案：A,B,C
解析：
《商品房租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
