房地产经纪人历年真题解析6卷

发布时间:2021-08-07
房地产经纪人历年真题解析6卷

房地产经纪人历年真题解析6卷 第1卷


甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工,在办理了《商品房销售许可证》后,自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划,与王某签订了《房地产认购协议书》,与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
刘某向银行申请住房抵押贷款的最长期限为(  )年。

A、25
B、30
C、35
D、40

答案:B
解析:
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限,目前人民币贷款期限最长不超过30年(与购房者年龄相关,比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年)。


房地产经纪人在询问客户需求时,适宜采用的提问方式是(  )。

A、封闭式
B、开放式
C、诱导式
D、自由式

答案:B
解析:
其实客户的需求项目往往是有弹性的,随着所提供房源的条件不同,需求细项的组合和要求均可发生适应性变化,因而不能排斥这种弹性,而应通过设定条件来包容客户的需求。


《物权法》规定抵押合同一般包括的内容有()。

A:担保的范围
B:被担保债权的种类和数额
C:债权人履行债务的期限
D:抵押财产的所有权归属或者使用权归属
E:抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地

答案:A,B,D,E
解析:


房地产买卖的房款支付需要控制风险,当前最安全的钱款交割方式有(  )。

A.一次性付款
B.拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款
C.按揭付款
D.通过银行办理资金托管业务
E.分期付款

答案:B,D
解析:
房地产买卖的房款支付需要控制风险。取得完税凭证后支付主要房款是稳妥的做法,拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款,或通过银行办理资金托管业务,这是当前最安全的钱款交割方式。


大业主的类型不包括()

A.房地产开发商

B.房地产相关企业

C.银行

D.政府

正确答案:D


根据《合同法》,承租人可以单方面解除租赁合同的情形是( )。(2012年真题)

A.出租人未经承租人同意将租赁房屋转租
B.出租人拒绝对租赁房屋中已损坏的洗衣机进行维修
C.出租人未按约定将租赁房屋交付承租人
D.租赁房屋危机承租人的安全,但承租人事前已知该租赁房屋质量不合格

答案:D
解析:
租赁期间虽然未届满,在发生某些情况下,当事人一方可以解除合同。承租人可以解除租赁合同的情形包括:①因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的;②租赁物危及承租人的安全或健康的,即使承租人订立租赁合同时明知该租赁物质量不合格;③不定期租赁。


对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动,就是(  )。

A、客源开拓
B、客源分析
C、客源利用
D、客源信息管理

答案:D
解析:
客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。


门店开设前的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作,其中经营成本的构成项目包括(  )。

A.门店开设的一次性费用
B.日常支出费用
C.销售佣金
D.销售费用
E.营业税

答案:A,B,E
解析:
门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。其中,经营成本的估算包括以下项目:①门店购买费用或门店租金,一般采用租赁的形式,租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式;②门店装修费(包括招牌、橱窗、灯光、地段、墙面等);③门店登记注册费;④办公用品购置费(电脑、复印机、打印机、收银用设备等);⑤员工工资福利;⑥广告费;⑦水电费、物业管理费;⑧税费和管理费;⑨办公用品费(纸、笔、宣传手册及单张等);⑩其他杂费。


房地产经纪人历年真题解析6卷 第2卷


装修的折旧年限通常是(  )年。

A.5
B.8
C.10
D.12

答案:A
解析:
通常装修的折旧年限是五年,所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度,而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。


某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后,W公司决定调整最初的开发方案,欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅,并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中,由于建设资金不足,W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行,取得了2000万元的建设贷款。两年后,该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用,W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。

如果Y中介机构预售商品住宅,除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外,还需要提供( )文件。

A.建设工程规划许可证
B.投入建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明
C.商品房预售方案
D.项目的立项文件

答案:A,B,C
解析:
《城市商品房预售管理办法》规定,房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:①商品房预售许可申请表;②开发企业的《营业执照》和资质等级证书;③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案;⑦其他有关资料。


住宅项目价格制定过程中,(  )阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。

A.价目表形成及验证
B.推售安排
C.价格制定
D.确定价格策略及方法

答案:C
解析:
价格制定阶段的市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况,了解市场的大环境及发展趋势,同时锁定竞争对手,提供决策的依据。价格制定阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。


在整个贷款期限内都固定不变,不随市场利率变化而改变的利率,其最大的特点是易于计算利息,便于借款人事先掌握借款成本的利率属于(  )。

A、固定利率
B、浮动利率
C、名义利率
D、实际利率

答案:A
解析:
固定利率是指在整个贷款期限内都固定不变,不随市场利率变化而改变的利率。其最大的特点是易于计算利息,便于借款人事先掌握借款成本。B项,浮动利率又称可变利率,是指在贷款期限内随市场利率的变化而定期调整的利率。CD两项,在“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期是否一致来区分的名义利率是指在一个度量时期内结转多次利息的利率;实际利率是指在一个度量时期内结转一次利息的利率。以是否扣除价格因素来区分的名义利率是指以名义货币计算出来的利率;实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。


房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时,其出发点和根据是( )。(2011年真题)

A.客源情况
B.房源情况
C.目标市场定位
D.市场状况

答案:C
解析:
门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所,是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。由于城市内部不同区域存量房市场的客源、房源以及市场状况均有差异,房地产经纪机构应根据自身的目标市场定位来选择设置存量房业务门店的具体区域。


房地产经纪机构为加强规范管理,将( )在经营场所公开是最简洁的做法。

A:合法经营文件
B:房地产经纪资质证书
C:房地产经纪人应遵守的店内规章
D:房地产经纪服务流程图
E:服务收费标准

答案:A,B,D,E
解析:


下列选项中,不属于商品价值的心理功能内容的是(  )。

A、习惯性心理
B、自我意识比拟功能
C、商品价值的认知功能
D、调节需要功能

答案:A
解析:
商品价格的心理功能包括:①商品价值认知功能;②自我意识比拟功能;③调节需求功能。A项,习惯性心理属于消费者的价格心理表现。


一)  甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作,甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有,并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后,丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目,而不建设住宅。
丙公司在将该地块使用权转让给丁公司的过程中,丙公司应缴纳(  )。

A、印花税
B、土地增值税
C、耕地占用税
D、契税

答案:B
解析:
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。A项,印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。C项,地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。


房地产经纪人历年真题解析6卷 第3卷


下列关于市场占有率的表述中,正确的有(  )。

A.企业销售额的绝对值并不能说明企业与竞争对手相比的市场地位
B.企业销售额的上升并不能说明企业竞争力上升
C.企业市场占有率的上升决定了销售量必然上升
D.企业销售额的上升就意味着企业竞争力上升
E.企业市场占有率上升,说明企业的竞争地位上升

答案:A,B,E
解析:
市场占有率是指在一定的时期内某类产品市场上,房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例,或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映,关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。研究表明,市场占有率与平均收益率呈正相关关系,即企业在较小的市场上占较大的市场份额,比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。


共用题干
2009年3月,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情,甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房,但张某也并未放弃与王某的联系。2010年5月,张某通过与王某多次沟通,最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后,王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同,并约定王某和陈某各负担一半佣金,甲公司承诺在15天内完成所有交易过户手续,否则将取消此项交易。根据以上内容,回答89~92题。

甲公司从事的该笔经纪业务属于(  )。
A:存量房卖方代理
B:存量房买方代理
C:存量房居间业务
D:商品房买卖业务

答案:C
解析:


关于房地产广告的表述,正确的有(  )。

A.房地产广告中的价格必须是实际的销售价格
B.不得含有封建、风水等迷信内容
C.可以用乘坐交通工具所需的时间明示距离
D.项目位置示意图应当比例恰当
E.可以体现升值预期和投资回报等内容

答案:A,B,D
解析:
A项,房地产广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限;B项,房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚;C项,不得以项目到达某一具体参照物所需时间来表示项目位置;D项,房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当;E项,房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。


下列各项影响房地产经纪机构是否采取无店铺经营模式的关键因素是( )。

A.房地产经纪机构所在地的社会经济特征
B.潜在客户类型
C.房产类型
D.房地产经纪机构所在地的社会文化特征

答案:A
解析:
房地产经纪机构是否采取无店铺经营模式,受多方面因素的影响,主要包括:①客户类型;②房地产经纪机构所在地的社会经济特征。


在写字楼销售中,最直接有效的推广手法是(  )。

A、直邮短信
B、户外广告
C、网络推广
D、活动营销

答案:A
解析:
常见的写字楼项目推广渠道有:①报纸广告;②户外广告;③框架广告;④楼体广告;⑤电台广告;⑥网络推广;⑦产业杂志;⑧直邮短信;⑨Call客;⑩联动; 陌拜; 大型活动。其中,直邮短信对增加上门量,是最直接有效的推广手法。可以多轮次不同目标客户群传播,与逐层递减精准锁定有效客户群有机结合、交叉运用,直达目标客户。


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)经纪人吕某与客户王某洽谈一笔房地产买卖经纪业务,吕某私下告诉王某他有比本公司其他经纪人更丰富的房源,因为他同时还在其他经纪机构兼职。后来,吕某代表甲公司与王某订立房屋买卖经纪合同。合同约定:吕某接受委托,代理王某购买一间办公用房,但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇,甲公司和吕某本人一概不负责。若代理不成功,只收取佣金5000元;代理成功后,佣金按成交价格的2.3%收取。吕某通过乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)寻找到房源,并与乙公司签订房屋买卖合同,合同约定乙公司将丙公司的一间办公用房过户给王某,转让价格为90万元,其中80万元支付给丙公司,余下10万元吕某收取1.8万元佣金,8.2万元归乙公司。王某按吕某的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后,在房屋交付前吕某代办房屋过户的过程中,发现其购买的办公用房原来已同丙公司办理了抵押登记,担保了丙公司的一笔50万元的建行贷款,该贷款半年后到期。王某因此与甲公司发生纠纷。
对于王某的损失,他应首先找(  )承担责任。

A.甲公司
B.经纪人吕某
C.乙公司
D.丙公司

答案:A
解析:


在当前市场情况下,决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是( )。(2011年真题)

A.人脉资源
B.房源信息
C.网络资源
D.财务资源

答案:B
解析:
房源是房地产经纪机构的核心竞争力,房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源,是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。


根据房地产的用途类型,我国房地产经纪业务主要集中于(  )房地产市场。

A.办公楼
B.工业仓库
C.商业
D.住宅

答案:D
解析:
根据房地产的用途类型(如住宅、零售商业、办公、工业等),可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。到目前为止,住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。


房地产经纪人历年真题解析6卷 第4卷


肖某之母死亡后,肖某继承20万元遗产。经查,肖某之母生前欠缴个人所得税1万元;负担个人债务50万元。下列说法正确的是(  )。

A.肖某无需缴纳税款
B.肖某无需清偿债务
C.肖某需用其自己的财产补足清偿全部税款和债务
D.肖某仅需在其继承遗产的范围内清偿税款和债务

答案:D
解析:
继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说,继承人在接受被继承人的遗产时,应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务,但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被继承人的遗产实际价值为限。


下列项目用地中,应办理建设用地使用权出让手续的是(  )。

A、县级人大办公用地
B、大型上市公司办公用地
C、公立学校扩建用地
D、公共体育场馆建设用地

答案:B
解析:
经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,可以不办理出让手续,即:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。


房地产经纪企业客户关系管理的核心是( )。(2008年真题)

A.以客户为中心
B.积极与客户沟通
C.恪守职业道德
D.遵守职业规则

答案:A
解析:
房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发,充分运用客户的生命周期理论,对客户进行分析研究,努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度,实现留住老客户,吸引更多新客户的目的。


甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权,在取得土地使用权1年时建成一座综合楼,底层为商铺、二层为仓库。此时仓库占用的土地使用权的剩余使用年限为()年。

A:39
B:40
C:49
D:50

答案:C
解析:
本题考核的知识点为国有建设用地使用权出让年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,综合或其他用地的使用权出让最高年限为50年。本题中的土地使用权的剩余使用年限为50—1=49(年)。


房地产经纪人员知识结构核心的外层是(  )。

A、房地产经纪相关专业基础知识
B、文化修养方面的知识
C、外语知识
D、房地产经纪专业知识

答案:A
解析:
由于房地产经纪活动的专业性和复杂性,房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构,如图2-1所示。这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识,即房地产经纪的基本理论与实务知识,该核心的外层是与房地产经纪相关的专业基础知识;最外层则是对能对房地产经纪人员的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的人文(如文学、艺术、哲学等)和心理方面的知识。
3-1
图2-1 房地产经纪人的知识结构


目前在我国,以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用( )经营模式。

A.网络
B.有店铺
C.单店
D.连锁

答案:B
解析:
目前在我国,以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用有店铺经营模式。门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所,是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。


因新建商品房买卖申请转移登记的,申请人应当向登记机构提交的文件是( )。

A:预购商品房预告登记的登记证明
B:预购商品房转让合同
C:商品房出售合同或者商品房预售合同及房屋交接书
D:契税完税凭证
E:购房业主商品住宅维修基金交款凭证

答案:C,D,E
解析:
本题考核的是新建商品房买卖的转移登记提交的文件。因新建商品房买卖申请转移登记的,申请人应当是买卖合同双方当事人。申请人申请新建商品房买卖转移登记一般应当向登记机构提交下列文件。(1)房地产登记申请书(原件)。(2)当事人身份证明(原件及复印件)。(3)商品房出售合同或者商品房预售合同及房屋交接书(原件)。(4)购房业主商品住宅维修基金交款凭证(原件)。(5)地籍图(原件二份)。(6)房屋平面图(原件二份)。(7)契税完税凭证(原件)。


信用的本质不包括( )。

A.信用是以偿还(还本付息)为条件的借贷行为
B.信用是价值单方面的让渡
C.信用形式是商业形式
D.信用关系是债权债务关系

答案:C
解析:
信用的本质主要有三个内容:①信用是以偿还(包括还本和付息)为条件的借贷行为;②信用是价值单方面的让渡;③信用关系是债权债务关系。


房地产经纪人历年真题解析6卷 第5卷


某一房地产的( )价值,是指该房地产对于一个典型的投资者的价值。

A:市场价值
B:投资价值
C:成交价值
D:使用价值

答案:A
解析:


有用性是指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用”,经济学上称为有使用价值,如水可以解渴,粮食可以充饥,住宅可以居住。
房地产价格实质是( )。

A.使用土地的价格
B.房屋的价值
C.房地产权益的价格
D.房地产的适用价值

答案:C
解析:
房地产价格实质上是房地产权益的价格。一般商品是动产,其物权的设立和转让是依照法律规定交付,因此其价格通常是商品本身的价格。房地产是不动产,其物权的设立和转让是依照法律规定登记,因此房地产在交易中可以转移的不是其实物,而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。


在客户接待过程中,根据客户在购买房地产时的(  )等因素来给客户划分优先次序,房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。

A、时间期限
B、决策权
C、支付能力
D、意愿程度
E、服务费用

答案:B,C,D
解析:
在客户接待过程中,根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序,房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。具体的将客户分为试探型、引导型、加强型和成熟型,分别采用不同的方式进行引导。


由业主共同决定的事项包括()。

A:对物业区域内的秩序进行规章制定
B:筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
C:选举业主委员会或者更换业主委员会成员
D:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
E:制定和修改业主大会议事规则

答案:B,C,D,E
解析:


共用题干
某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2002年9月1日的正常市场价格,以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料为:案例A的成交价格是4500元人民币/㎡;成交日期2001年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/㎡;成交日期2002年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/㎡;成交日期2002年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2002年1月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2002年9月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2001年6月1日至2002年3月1日平均每月上涨1%,在2002年3月1日至2002年9月1日平均每月下降1.5%。

如果李某以3800元/月的价格出租,租期2年,1年后李某因资金周转需要,拟将该商品住宅出售,目前市场上同类房屋的租金水平约为3600元/月,则由于租约的存在,将对出售价格产生下列( )影响。
A:将提高房屋的售价
B:对售价没有影响
C:将降低房屋的售价
D:无法判断对房屋售价的影响

答案:A
解析:


房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括( )。

A.房地产法律关系
B.房地产权利
C.房地产业务
D.房地产交易

答案:C
解析:
房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。


三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月,甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区,项目总投资5000万元,并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中,以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日,甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月,乙公司完成该小区开发,并通过综合验收。

甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司,其实际投入房屋建设工程的资金额应达到( )万元。

A.1000
B.1250
C.1750
D.2500

答案:B
解析:
《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时的条件为:①要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;②要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形:a.属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;b.属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。题中,总投资5000万元,实际投入房屋建设工程的资金额应达到:5000×25%=1250(万元)。


房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识,主要包括(  )、物业管理、房地产测量等方面的知识。

A.大众心理
B.房地产市场营销
C.房地产金融与投资
D.房屋建筑
E.房地产估价

答案:B,C,D,E
解析:
房地产经纪活动是为房地产投资者、开发商、房地产消费者等各类房地产经济活动的主体服务的,因此房地产经纪人员必须要掌握一定的房地产专业知识,主要包括:①房屋建筑;②房地产金融与投资;③房地产市场营销;④房地产估价;⑤物业管理;⑥房地产测量等方面的知识。在强调房地产理论知识的同时,不可忽略产权交易中的程序性知识和日常生活中的房屋使用知识。


房地产经纪人历年真题解析6卷 第6卷


客户的分类中,按( )分类,可分为潜在客户、老客户和新客户等。

A.是否接受过本经纪机构的服务
B.客户的性质
C.物业的价格区间
D.交易过程

答案:A
解析:
客户信息按不同的方法进行分类,包括:①按客户的需求类型,可分为买房客户与租房客户;②按需求目的,可分为自用客户和投资客户;③按客户需求的物业类型,可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户;④按客户的性质,可分为机构团体客户和个人客户;⑤按是否接受过本经纪机构的服务,可分为新客户、老客户和潜在客户;⑥按物业的价格区间,可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。


张某欲购买一套住房,委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层,该住宅楼北侧为主城区高架桥,南侧为农贸市场。房屋主体结构完好,门窗及厨卫部分设施虽然有损坏,但不严重,经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验,并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同,且按合同约定向李某支付预付款20万元;合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房,并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为,要求解除合同,并要求李某双倍返还预付款。
张某在进行房屋产权证书查验时,能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为(  )。

A、房屋附属设施
B、房屋产权面积
C、房屋权界线
D、房屋所有权人

答案:B,C
解析:
房产分户图又称房产分户平面图,是以产权登记户为绘制对象,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部,以明确异产毗连房屋的权利界线,是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要包括:房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。


因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失,给当事人造成损失的,则赔偿责任(  )。

A、均由房地产经纪人员承担
B、可由房地产经纪人员承担
C、可由房地产经纪机构承担
D、均由房地产经纪机构承担

答案:D
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构之间签订的,因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿


城市规划术语和控制指标中,( )指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

A:道路红线
B:用地红线
C:建筑红线
D:建筑后退红线距离

答案:D
解析:


经纪人在分析业主心理售价的过程后,通常会给出业主一个( )。

A.唯一的价格
B.市场参考价
C.市场最高价
D.可能成交的价格区间

答案:D
解析:
对于业主而言,除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理,业主通常是想卖一个比较高的价格,但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况,经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少,他们是否有意向,他们的付款条件是什么,以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息,给出业主一个最可能成交的价格区间,而不是一个唯一的价格。


相关配套设施达到生活方便程度通常是指(  )。

A.500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市
B.1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市
C.500m半径范围内有邮局、医院、超市;1000m半径范围内有银行、中小学
D.500m半径范围内有银行、小学;1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市

答案:D
解析:
生活方便程度符合以下标准才能称为具备相关配套设施:①银行,指在物业500m的半径范围内有一个或一个以上的储蓄所;②学校,指在物业500m的半径范围内有小学,在1000m的范围内有中学;③邮局,指在物业1000m的半径范围内有可以办理快件、国内特快专递、收领包裹、IDD、DDD长话等各项邮政电信业务的邮电所或邮电支局;④医院,指在物业1000m的半径范围内有一个医院;⑤超市,在物业1000m有较大规模的农贸市场或有可以提供主副食品的超级市场。


李某看中一楼盘,欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:

开发商提供以下付款方式可供选择,如果不考虑支付能力和其他风险因素,假定折现率为5%,则对李某最有利的付款方式是( )。

A.一次性付款,价格优惠5%
B.首付20%,余款分两期每隔半年支付一次
C.首付10万元,余款分两期每隔半年支付一次
D.半年后一次性付款,无优惠

答案:A
解析:
付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为:①一次性付款;②分期付款;③抵押贷款。A项,李某实际付款为:30万元×(1-5%)=28.5(万元)。B项,李某实际付款为:30×20%+30×(1-20%)÷2÷(1+5%÷12)6+30×(1-20%)÷2÷(1+5%÷12)12=29.12(万元)。C项,李某实际付款为:10+(30-10÷2÷(1+5%÷12)6+(30-10)÷2÷(1+5%÷12)12=29.27(万元)。D项,李某实际付款为:30÷(1+5%÷12)6=29.26(万元)。因此,选择A项的付款方式的实际付款额最低,对李某最有利。


虽然每一套房屋都是唯一的,具有明显的个别性,但在现实生活中,人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可,这表明房源具有(  )。

A、公共性
B、变动性
C、可替代性
D、流通性

答案:C
解析:
房源的特征包括:①动态性;②可替代性。其中,可替代性是指虽然每一套房屋都是唯一的,具有明显的个别性,但是在现实生活中,人们对房屋的需求却并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋,在效用上就具有相似性,对于需求者而言,它们是可以相互替代的。