2021房地产经纪人历年真题6卷

绿地率是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。A项，容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。B项，绿化覆盖率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（％）。D项，住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位（100％），住宅周围的空地率=100％－住宅建筑净密度。居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（100％），居住区的空地率=100％－总建筑密度。

委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。

厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、不易发霉、易擦洗的材料。其中，耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。抗渗性是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依，实行定额税率。

一个好的战略目标通常具有以下特征：①时限性，是指目标的完成有明确的期限。②确定性，是指目标的可计量性，能用具体的指标加以描述，但由于战略目标主要是定性指标，其确定性主要是指对目标的理解、执行、考核的认识是明确一致的。③综合性和现实性，是指企业的战略目标是企业整体实力的体现，并与企业当前的具体实际紧密结合，具有可操作性。

一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气。

裱糊类墙面包括壁纸和墙布等饰面装饰。壁纸也称为墙纸，是用胶粘剂将其裱糊于墙面或顶棚表面的材料。

承租人也要承担相应责任。@##

A项，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。C项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税，纳税人是在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。本题中，甲企业销售房屋，不缴纳契税。

房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务主要有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

信用的时限性，即商品或货币的让渡有一定期限，如果没有期限，就不是信用关系，而成了赠与或占有关系。B项，风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。C项，偿还性，即商品或货币的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。D项，收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或者是附加额。

景观正向美学特征包括：①合适的空间尺度；②有序而又不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。

双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则，所以该宗房地产的正常成交价格为：4000×（6%+4%）+4000=4400（元）。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产经纪人应当明白，租赁的标的物为法律法规禁止的，所签订租赁合同无效。

居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下建筑或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。

一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。自身限制条件包括：①现款；②月度付款；③其他债务和住房成本。经纪人提供的信息包括：①房源信息；②银行贷款信息；③社区发展形势。

平等原则是指在房地产经纪活动当事人，法律地位平等、权利义务对等，在充分协商达成一致的基础上，实现互利互惠的经济利益目的的。这一原则包括两方面内容：①房地产经纪活动当事人的法律地位平等；②房地产经纪活动当事人的权利和义务对等。

房源的物理属性是指物业自身及其周边环境的物理状态，其决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源属性在交易过程中是不变的。房屋价格受多种因素的共同影响，从房源的物理属性来看，每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。与其它商品不同的是，房地产商品具有显著的个别性。

房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括：①信息核验；②房屋实地查看；③编制房屋状况说明书；④发布房源信息。E项属于匹配带看阶段的工作内容。

环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：①根据环境要素，分为大气污染、水污染、土壤污染等；②根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；③根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；④根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；⑤根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；⑥根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

AB两项，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。CD两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。

住宅项目价格策略的确定步骤包括：①了解自己所有的产品；②将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分；③结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略。

从建筑总平面图中可以看出的内容主要包括：①该建筑场地的位置、大小及形状；②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；③场地内的道路布置与绿化安排；④新建建筑物的朝向；⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。

A项，增值税应纳税额的计算方法，包括一般计税方法和简易计税方法。B项，一般计税方法的应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额。C项，增值税不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。D项，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。E项，对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。

根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。

住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。

房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。

报纸信息传递迅速，传播面广，报纸广告也是房地产经纪机构的宣传方式之一。其优点是针对目标客户群体强、受众面广、效果立竿见影、客户需求较明确；缺点是投入成本较高、包含信息量有限、时效性短、受互联网冲击阅读群体日益缩小。

填写《房屋现场勘查表》时需要注意的问题有：①勘查人员对勘查物业描述不详、缺项或模棱两可；②勘查人员对勘查物业描述有误导；③勘查人员对物业关键因素记录不准确或勘查表粗制滥造；④勘查人员有违房地产经纪行业职业道德要求等。

随着互联网的迅速发展，中国网民数量已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。房地产经纪机构的房源发布也趋于信息化，通过专业网站、门户网站、Email、发布房源信息已非常普遍。目前房源发布的主要网络渠道包括：①搜房；②新浪乐居；③搜狐焦点；④安居客。

工作丰富化是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。工作丰富化是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感，同时通过及时的工作反馈，使员工了解自己的绩效状况，并加以改进。

合同发生争议，双方应协商解决。协商不成的，可以向相关部门申请仲裁、司法诉讼等。