2021房地产经纪人模拟冲刺试题集5辑

写字楼项目定位模式主要有：①基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。例如，定位于城市商务标杆的写字楼，在其建筑设计感、产品配置国际标准化、环保节能技术的领先运用等方面均需明显超越市场现有写字楼产品。②基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼物业发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每一分钱花在刀刃上。③基于物业产权分散性，有些写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。④基于市场实操案例反馈，根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。
本案例中，甲公司开展了市场调查和市场分析，是属于基于项目既定市场定位的情形，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位，其定位的立足点是写字楼的区位状况。

完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

房地产投资风险应对的原则包括：①针对性。房地产投资风险应对要有针对性，应结合不同的房地产投资项目，针对其主要或关键的风险因素采取有效措施，将风险因素的影响降到最低。②可行性。房地产投资风险应对要立足于现实，应建立在对房地产市场深入调研的基础上，采取的风险应对措施应是法律上允许、技术上可能、经济上可行的。③连续性。房地产投资风险应对应贯穿于投资的整个过程，从一开始就要采取规避防范风险的措施，防患于未然。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；⑦法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

中年消费者的心理与行为的表现为：①购买的理智性胜于冲动性；②购买的计划性多于盲目性；③购买求实用，节俭心理较强；④购买有主见，不受外界影响；⑤购买随俗求稳，注重商品的便利。BD两项属于青年消费者的心理现象。

承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。

目标客户基本上由其对应的经纪人员自行管理，但目标客户也是门店的珍贵资源，只有在经纪人员自行管理的基础上结合店长的集中管理，确定其成交可能性，进而运用店长丰富的房地产经纪经验，加速其成交，才是最可行最有效的管理方式。门店的目标客户通常分为两大类：①委托出售/出租目标客户；②委托求购/求租目标客户。

根据《民法总则》的规定，寄存的财物被丢失或毁损的，亦适用3年的普通诉讼时效，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；在本题中，权利人甲是2018年3月27日得知包裹被盗，也知道赔偿义务人为乙，诉讼时效期间自2018年3月27日起算，至2021年3月27日届满。

房屋出售经纪服务合同中标明出售房地产的基本情况，包括房屋基本信息、区位信息、实物信息、配套设施设备、债权债务信息等。房屋信息尽可能详细，能够更好地完成经纪工作。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。其中，B类客户是房地产经纪人应重点培养的目标，其客户群特征包括：①有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切；②一般属于完美型客户，对物业品质要求较高，一旦物业条件合适，便会立即成交。

房地产经纪人一般应提前10分钟到达约定地点迎接客户，不能让客户等候，房地产经纪人自我介绍并主动递名片。

根据代理权产生依据的不同，代理分为：①委托代理；②法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理，是最广泛、最普遍的代理类型。

招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点：①不得盲目拨打陌生客户电话，特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰；②不得乱发广告传单、不得乱贴小广告；③不得虚假宣传，主要不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉；④不得招揽已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。

根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定，合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同，是指在法律上已规定了一定名称，作出了特别规定的合同，即在法律上有明文规定的合同。非典型合同也称为无名合同，是指在法律上没有规定一定名称和作出特别规定的合同。

物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。