房地产估价师经典例题8节

发布时间：2022-02-01

房地产估价师经典例题8节第1节

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？

答案：

解析：

1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。
(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。
(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

针对不同用途的收益性物业可分为( )。

A．写字楼物业管理、商场物业管理

B．承租人管理、租赁市场管理．

C．工业及货仓物业管理、人事管理

D．商场物业管理、财务、人事管理

正确答案：A
[答案] A 物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。

某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

正确答案：D

某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为（）万元。

A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58

答案：A

解析：

本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为5－2＝3（年），承租人权益价值＝[（65－50）/7%]×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。P99。

某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。

A．6．00

B．7．05

C．7．59

D．13．59

正确答案：C

(2014真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。

A.甲级
B.乙级及以上
C.丙级及以上
D.暂定级及以上

答案：A

解析：

本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（　　）。

A．市场价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值

答案：B

解析：

政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（　）。

A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%

答案：D

解析：

本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。其中：
税后现金流量=60（万元）；等额还本付息：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10－1]＝71.19（万元）；2013年的利息＝500×7%=35（万元）；2013年投资者权益增加值＝71.19－35=36.19（万元）；2014年利息=（500-36.19）×7%=32.47（万元）；2014年投资者权益增加值=71.19-32.47=38.72（万元）；权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。

房地产估价师经典例题8节第2节

房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（　）。

A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.资产管理和投资组合管理
D.设施管理和投资组合管理

答案：A

解析：

本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

答案：A

解析：

本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147～148。

下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（　）。

A、利率是资金时间价值的一种标志
B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

答案：C

解析：

本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P151。

(2016年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。

A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性

答案：B

解析：

本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（　　）。

A．市场价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值

答案：B

解析：

实施强制拆迁前（）天应通知被拆迁人。

A．7

B．10

C．15

D．30

正确答案：C
房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。

建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（　）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。

A、从容不迫型竞争者
B、选择型竞争者
C、凶猛型竞争者
D、随机型竞争者

答案：C

解析：

考点:判断竞争者的反应模式。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋。

房地产估价师经典例题8节第3节

价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是预备费和建设期利息。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。

下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有（　　）。

A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．时间序列分析法
D．相关分析法
E．专家意见法

答案：A,B,E

解析：

分析市场趋势的方法主要有：①购买者意图调查法；②销售人员意见综合法；③专家意见法；④时间序列分析法；⑤相关分析法。其中，时间序列分析法和相关分析法属于定量预测方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。

采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。

A.3700
B.4040
C.4250
D.5300

答案：C

解析：

本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050元/m2，单价＝3200＋1050＝4250元/m2。

根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（　）住房困难家庭。

A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有

答案：A

解析：

本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。

房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。

A、债务融资
B、已建成房地产抵押贷款
C、权益融资
D、建设贷款

答案：A

解析：

[解析] 房地产开发贷款与土地储备贷款

在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。

A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道

答案：A

解析：

本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师经典例题8节第4节

在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）

答案：对

解析：

【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。

房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（　）元。

　　A.10923.89
　　B.12673.39
　　C.23326.61
　　D.25076.11

答案：C

解析：

本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。

第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式

第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7

经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（　）。

A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选
B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的
C.销售者需要实现总效用最大化
D.商品可以转让，且具有不可移动性

答案：B

解析：

本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。

在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转信物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。（）

正确答案：×
在考虑利率风险时，房地产投资者得到的即使是固定利率货款，在其转信物业的过程中也会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。

下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。

A、待开发的土地
B、在建工程
C、有收益或有潜在收益的房地产
D、可装修改造或可以改变用途的房地产
E 既无收益又很少发生交易的房地产

答案：A,B,D

解析：

C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。

城市规划报建审批管理包括（）。

A.建设项目选址管理
B.土地利用规划管理
C.建设用地规划管理
D.建设工程规划管理
E.对违章建设的查处

答案：A,C,D

解析：

本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

房地产估价师经典例题8节第5节

在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。（）

答案：对

解析：

本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。

下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产
D.以房地产为主的整体资产

答案：C

解析：

本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

在相同风险条件下，金融杠杆将是权益投资风险与风险溢价成比例增长。（）

答案：对

解析：

本题考查的是房地产债务融资。在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。P277。

抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（　　）。

A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权

答案：A

解析：

订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。（）

正确答案：×
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格

(2014真题) 土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（）

答案：对

解析：

本题考查的是土地增值税－扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。

收益乘数有（）。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

正确答案：ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。

房地产估价师经典例题8节第6节

商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（　）

答案：错

解析：

考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。

拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（　　)

答案：错

解析：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已取代《城市房屋拆迁管理条例》，该考点已过时。

（）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。

A．收益递增递减原理

B．惯性原理

C．特殊原理

D．均衡原理

E．适合原理

正确答案：ADE
有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。

对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）

答案：对

解析：

本题考查的是税收制度政策。房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（　）

答案：对

解析：

考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是保值增值。投资改良导致的房地产价格上涨，是投资增值，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）。

A．1

B．1.2

C．1.5

D．2

正确答案：B
当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

房地产估价师经典例题8节第7节

商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
商住型商务办公房地产中，居住用房估价主要采用（　）。

A.收益法
B.比较法
C.成本法
D.假设开发法

答案：B

解析：

本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商住型商务办公房地产估价时，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。

地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（）。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏形基础

D．箱形基础

正确答案：C
整体式筏式基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。通过在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面。

某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。

A、 3.57%
B、 4.00%
C、 6.56%
D、 10.56%

答案：A

解析：

[解析] 财务内部收益率

国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。

房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。

A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日

答案：C

解析：

房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

物业管理业不属于房地产中介服务业

答案：对

解析：

房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（　）。

A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额
B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额
C、功能折旧存在不可修复的状况
D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的

答案：B

解析：

考点:分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。

某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
《房地产估价规范》规定，土地取得费用不包括（）。
A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费
C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费

答案：D

解析：

房地产估价师经典例题8节第8节

某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（　）。

A.一般假定
B.不相一致假定
C.依据不足假定
D.未定事项假设

答案：C

解析：

本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.

乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。

以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。

1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。

2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。

正确答案：
（二）解：　　
1．编制资本金现金流量表　　
（1）甲方案的资本金现金流量见下表。

年还本付息A=Pi（1+i）ⁿ/[（1+i）ⁿ-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元
（2）乙方案的资本金现金流量见下表。

1号图纸幅面是（　）。

A.841mm×1189mm
B.594mm×841mm
C.420mm×594mm
D.297mm×420mm

答案：B

解析：

本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm×841mm。

某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（　）万元。

A、22.07
B、21.58
C、19.34
D、23.21

答案：A

解析：

本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07万元，52.07-30=22.07万元。参见教材P233。

下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（　）。

A、建筑密度大小
B、房型设计
C、临路状况
D、公共配套设施情况

答案：B

解析：

本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。

市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（　）类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A、三
B、四
C、五
D、六

答案：C

解析：

考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60％，其余为年利率 7.5％、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元／（m2·月），以后租金每年递增 5％。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。
　　请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。

答案：

解析：

（1）第5 年的税前现金回报率计算