房地产估价师考试题目下载5篇 第1篇
整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
A.一名以上
B.两名以上
C.三名以上
D.五名以上
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（ ）。
A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款
B.处分该房屋无需考虑原租约的影响
C.处分该房屋时应按登记用途处置
D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。强制拍卖时应考虑原有租约的影响。
路线价区段的划分的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。P365。
为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（ ）。
A.本次贷款的月还款额/月均收入
B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入
C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。
建筑面积在500㎡以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
房地产估价师考试题目下载5篇 第2篇
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
正确答案：D
潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。
A、 目标
B、 途径
C、 市场化
D、 商品化
下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是( )。
A．吸纳率分析
B．房地产市场的商业周期分析
C．家庭规模与结构分析
D．投资购买和使用购买的比例分析
正确答案：B
[答案] B 房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
正确答案：ABD
本题主要考查城市规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
关于安置李某的说法，正确的为（ ）。
A．应由拆迁人负责安置
B．应由刘某负责安置
C．如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务
D．如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万-1000万元
正确答案：D
根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
房地产估价师考试题目下载5篇 第3篇
2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为（ ）。
A.向出具报告的房地产估价机构咨询
B.另行委托其他房地产估价机构重新估价
C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
答案：A,C
解析：
房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10 日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
下列选项中，采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A、开发商难以估算成本
B、开发商处于市场领导者地位
C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D、开发商打算与同行和平共处
E、开发商具有向市场领导者挑战的实力
答案：A,D
解析：
考点:制定租售方案。市场追随者在以下情况下往往采用随行就市定价法：（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。选项B属于领导定价法；选项C、E常见于挑战定价法。
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
正确答案：BC
[答案] BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
答案：A
解析：
订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。
A．开发商处于市场领导者地位
B．开发商难以估算成本
C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D．开发商打算与同行和平共处
E．开发商具有向市场领导者挑战的实力
征地需按特殊政策处理的有（ ）。
A．征收林地
B．征收耕地
C．征收土地发现古树
D．基建用地
E．迁移烈士墓
正确答案：ACE
特殊征地按特殊政策办理。
(1)大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；
(2)征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；
(3)征收土地发现文物、古迹、古树应报主管部门处理后方可征地；
(4)迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；
(5)用地范围的国防设施，经协商后方可征收。
房地产估价师考试题目下载5篇 第4篇
自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）
出台了部门规章。
A.红线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线
我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。
A．37.14%
B．46.18%
C．53.17%
D．61.58%
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A、减少或避免投资决策的失误
B、提高项目的经济效益
C、为项目决策提供依据
D、提高项目的社会和环境效益
E、为项目后期的经营决策提供依据
答案：A,B,D
解析：
考点:可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。
房地产估价师考试题目下载5篇 第5篇
建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。
A.选址意见书
B.建设用地规划许可证
C.建筑工程施工许可证
D.建设工程规划许可证
答案：D
解析：
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）
A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。
A．空置面积
B．租金水平
C．收租损失水平
D．可出租面积
E．经营费用
答案：B,D
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。
下列关于报酬率的求取说法，错误的是（ ）。
A、报酬率是投资回报与投入资本的比率
B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低
C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值
D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。
在下列合同中，属于从合同的有( )。
A、 购房合同
B、 抵押合同
C、 保险合同
D、 借款合同
在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。参见教材P135。
