土地登记代理人经典例题9辑

根据《合同法》第一百一十六条规定，违约金与定金罚则不能并用，如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件：①跨设区的市、自治州行政区域的；②争议一方为中央国家机关直属单位，且涉及土地面积较大的；③争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；④在本行政区域内有较大影响的；⑤同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。跨县级行政区域的土地权属争议案件由设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理。

考查行政复议的决定。行政复议机关应当决定驳回行政复议申请：（1）申请人认为行政机关不履行法定职责申请行政复议，行政复议机关受理后发现该行政机关没有相应法定职责或者在受理前已经履行法定职责的；（2）受理行政复议申请后，发现该行政复议申请不符合《行政复议法》和《行政复议法实施条例》规定的受理条件的。AB正确。出现C项这种情形，应当告知申请人不符合受理条件；出现D项的情形时，行政复议终止。

ADE是产品责任的免责事由。在此情况下，生产者不承担责任。

《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

划拨国有建设用地使用权变更为国家作价出资(入股)国有土地使用权时申请人应提交的权属来源证明材料有：①原《国有土地使用证》；②企业改制方案及批准文件；③土地资产处置方案及批准文件；④土地估价备案材料；⑤《土地使用权作价出资(入股)合同》；⑥土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；⑦建设用地批准书；⑧房屋所有权证及其他地上附着物权属证明；⑨其他证明文件。

转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的25%以上。

征收权不是私法意义上的权利，而是公法意义上的权力。国家征收财产的权力，不是依据国家所有权，而是依据国家主权。在我国，土地征收权是指国家基于公共利益的目的而将集体所有土地转为国有的权力。土地征收将使原属于农民集体所有的土地转为国有，土地所有权发生变更。但是土地征用不改变其所有权性质。

房屋的所有人出卖该房，就同一标的物分别同两个人达成协议。但是，同刘某的合同签订后，办理了产权移转登记，发生了移转所有权的效果。不动产的所有权的移转是要式行为，必须经过登记才能移转。且基于物权的公示公信原则，一旦移转就发生对抗第三人的效力，郝某只能要求张某承担违约责任。

行政强制执行的目的要合理是强制执行适当原则的含义。

土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由土地登记代理机构统一承担责任，土地登记代理机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿。

对于公用事业、学校、医院、慈善机构、教学、庙宇等，政府通常以私下协议的方式批出土地。

目前我国的土地用途变更登记主要有三种类型：①国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记；②集体建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记；③农村集体所有土地进行农业结构调整涉及地类变化的土地。

在有些情况下，权能之间会发生吸收和竞合，如占有权能就经常会被使用权能吸收。

内部行政程序是指行政主体实施内部行政行为时所必须遵循的程序；外部行政程序是指行政主体作出外部行政行为所遵循的程序；抽象行政行为的程序是指行政主体实施抽象行政行为所必须遵循的步骤与方式；具体行政行为的程序是指行政主体实施行政许可、行政命令、行政处罚、行政强制措施、行政征收、行政征用、行政奖励、行政救助、行政确认、行政裁决、行政强制执行等行为所必须遵守的步骤与方式；事先行政程序是指行政行为实施前或实施过程中应遵循的程序。事后行政程序是指行政行为实施后，为确定该行政行为的合法性与适当性以及纠正违法、不当行为而适用的程序。据此定义可知行政许可程序属于外部、具体、事先的行政程序。

封建社会时期实行过土地均田制。

对于采取租赁方式供应工业用地的，根据国土资源部《全国工业用地出让最低价标准》(国土资发[2006]307号)规定，所确定的年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于该标准。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币5年期存款利率。

《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟廷履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

只有集体组织成员享有集体建设用地使用权和土地承包经营权。电力公司不属于集体组织成员，不能获得这两项权利；国有建设用地使用权只能建立在国有土地上，本题所涉及的土地并没有被征为国有，电力公司不享有建设用地使用权。

留置权是法定的担保物权。

根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押人有权处分抵押物，但必须征得抵押权人的同意，且转让价款应提前清偿或提存。

合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有以下法律特征：①当事人的法律地位平等；②是在当事人自愿基础上进行的民事法律行为；③是双方或者多方民事法律行为；④是关于民事权利义务关系的协议。

地址变更登记时应当提交的土地权属证明文件有：①由土地登记机关发出的土地权利证书，地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书；②地上建筑物、附着物权属证明；③地址变更证明文件。

1.国有土地使用权授权经营只对下列企业适用： (1)经国务院批准设立的国家控股公司； (2)作为国家授权投资机构的国有独资公司； (3)作为国家授权投资机构的集团公司。 2.国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是： (1)在《土地登记卡》上注册登记； (2)依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》； (3)注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。

根据《担保法》第三十八条的规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同是抵押人和抵押权人在平等自愿的基础上成立财产抵押关系的法律行为，是抵押权人取得抵押权的前提。

土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴，其委托代理权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与代理机构及其代理人的委托合同而产生。

根据我国法律规定，保证通常具有如下特征：①从属性；②独立性；③补充性。

承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。C项属于提前收回承租土地的情况。

行政机关行使职权所选择的程序必须有利于保护相对人的合法权益，公民的权利保护是现代法治国家的要求。在保护权利与效率的价值目标位阶上，前者居于首位。

代理是代理人依据被代理人的委托或者法律规定以及人民法院或有关单位指定，以被代理人的名义，在代理权限内所实施的民事法律行为，这种行为产生的法律后果直接由被代理人承受。

在县卫生局的行政处罚管理活动中，没有县人民政府的参与，县人民政府不与本行政处罚管理活动发生直接关系，D项应该首先排除；在县卫生局的行政处罚管理活动中，县工商局、医药经销商店均为行政管理相对人。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十二条规定，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

本题涉及精神损害赔偿请求权的继承。最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》(以下简称《精神损害赔偿解释》)第18条规定，受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《精神损害赔偿解释》予以确定。精神损害抚慰金的请求权，不得让与或者继承。但赔偿义务人已经以书面方式承诺给予金钱赔偿，或者赔偿权利人已经向人民法院起诉的除外。因甲男已书面承诺给予乙女金钱赔偿，故乙女的精神损害赔偿请求权可以继承。同时，根据《继承法》第32条的规定，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。综上，选项ABD错误。

《继承法》第10条规定，第一顺序继承人包括：配偶、子女、父母。同法第12条规定，丧偶儿媳妇对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。第13条第4款规定，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或少分。

划拨国有建设用地使用权变更为出让国有土地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：①人民政府批准文件；②原《国有土地使用证》；③《国有土地使用权出让合同》；④国有土地使用权出让金缴纳凭证；⑤《房屋所有权证》等地上附着物产权证明；⑥其他证明文件。

根据《物权法》的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三种情形：①依法属于国家所有的土地，所有权可以不登记；②《物权法》第二章第三节规定的司法裁判、继承等特殊情形下发生的物权变动；③对于土地承包经营权、地役权、宅基地使用权，法律并未规定必须登记才生效。

确认判决即人民法院通过对具体行政行为的审查，确认相应行为合法或者违法。对合法的具体行政行为，人民法院认为不宜判决维持或驳回诉讼请求时，可以作出确认其合法或者有效的判决。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：（一）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。

甲的行为属于侵权行为，属于法律事实中的行为；而财产继承则是由于乙的死亡引起的，而乙的死亡无论由于什么原因导致，对于财产继承关系的发生来说，属于法律事实中的事件。

图解法包括图解坐标法、光电面积量测仪法、求积仪法、几何法(图解几何图形求积元素后按公式计算面积)以及方格网和网点法等。B项属于宗地图绘制的方法。

近代民法以来自然人人格平等，当然都可以成为民事法律关系的主体；社会组织属于基于社会经济生活发展需要由法律赋予其主体资格；国家参与民事活动时具有民事主体资格，与其他民事主体地位平等；民事法律关系作为人与人之间的社会关系，总是要有双方或者多方参加。

合同变更是指合同成立后当事人双方经过协商达成合意，对已经成立的合同的内容进行的变更。合同变更的要件包括以下三点：①存在合法有效的合同关系；②是合同内容的变更；③应该依照法律规定或者当事人的约定进行。

土地勘测定界外业调查是勘测定界中的基础性工作，其工作内容类似于土地利用现状调查，但其调查范围和成果要求又不同于土地利用现状调查的内容，同时土地勘测定界外业调查又兼有地籍调查的内容，综合考虑，将土地勘测定界外业调查分为权属调查和地类调查。

主要行政程序和次要行政程序是以行政程序对行政相对人合法权益所产生的影响是否具有实质性为标准的。

A项，使用宅基地的农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记。

王某超越了A公司对他的授权，属无权代理，事后A公司没有对其进行追认，其越权行为无效，但是部分无效不影响合同的整体有效性，关于机械表部分的购销合同是有效的。

《民法通则》第五十九条规定，下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。

通过试点，可以发现本地区的特殊情况，根据技术规程，结合本地区的实际情况，制定适合于当地情况的初始地籍调查规定。城镇初始地籍调查工作开始前，作为试点应选择一个街道或1km2左右的调查范围为宜。试点区内地类应比较丰富，能反映当地的用地特点。

土地登记代理人有下列行为之一的，应注销登记：①不具有完全民事行为能力；②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年)；③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务；④允许他人以本人名义执行业务；⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定；⑥违反法律、法规的其他行为。

根据《行政许可法》第四十八条的规定，行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告。

城镇地籍调查数据的权属信息处理方式是：首先将权属图转成地理信息系统的文本交换文件，其中，权属界线作为地块界线转出，宗地的用途代码作为地块的地类代码转出。

事实依据错误的主要表现有：无中生有、事实误会、证据不确凿、证据不足。事实误会，是指行政主体错误地认定甲事实为乙事实，从而根据乙事实作出具体行政行为。证据不确凿指行政主体作出具体行政行为的事实依据不确凿、不可靠。证据不足，是指行政主体作出具体行政行为的事实依据确凿但不全面、不充分。

A项，《继承法》第20条规定，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。本题中贡某所立公证遗嘱不因贡某之后未公证的书面自书遗嘱而变更。
B项，《继承法》第27条规定，有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：（一）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；（二）遗嘱继承人丧失继承权的；（三）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；（四）遗嘱无效部分所涉及的遗产；（五）遗嘱未处分的遗产。本题中，贡文先于贡某死亡，属于上述第3项规定的情形，因此贡某遗嘱不生效力，应依法定继承办理。
CD两项，《继承法》第16条第1款规定，公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（以下简称《继承法意见》）第38条规定，遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。本题中，贡某死前，贡文在遗嘱中处分贡某的部分遗产，即使经过贡某同意，也属无效。

土地勘测定界前，应收集的图件资料有：用地范围内的地籍图、地形图、比例尺不小于1∶10000的土地利用现状图、土地利用总体规划图、基本农田界线图、测区范围内的航片、土地权属界线图、用地单位提供的由专业设计单位承担设计的用地范围图以及比例尺不小于1∶2000的建设项目工程总平面布置图。

土地所有权属于国家，其他任何组织和个人都不享有土地的所有权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和其地上的建筑物抵押的，需领有国有土地使用证，而不是国有土地所有证。

收集的专题资料与现有数据的衔接是资料使用的关键，必须进行必要的整理、转换，以便进一步的综合分析和利用。

说明理由是关于行政决定必须阐明其理由和真实用意的行政决策程序制度，特别适用于行使裁量权限和不利于当事人的行政决定。这一制度的意义主要是防止行政专横和权利滥用，便于司法审查和法制监督。《行政处罚法》的前述规定，恰恰体现了说明理由制度。

民事法律关系的发生，可以分为绝对的发生和相对的发生。其中绝对的发生，是指当事人的权利义务是原始发生的；相对的发生，是指当事人继受其他民事主体的权利义务而形成民事法律关系。本题中只有A项中属于绝对发生。

根据《物权法》第一百六十三条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

根据合同当事人各方权利义务的分担方式，可以将合同分为双务合同和单务合同。单务合同是指合同当事人一方只负有义务而不享有权利，另一方只享有权利而不负担义务的合同，例如，借用合同就是单务合同。

划拨国有建设用地使用权初始登记应报人民政府批准，依据经人民政府批准的《土地登记审批表》内容进行注册登记。

根据《合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人可以解除合同。

对界址未发生变化宗地的变更地籍测量，一般不需要检查界址点位。对新增宗地的变更地籍测量，若利用原勘丈资料，应对原勘丈资料进行检查。

物权请求权是指物权被侵害或有可能遭受侵害时，物权的权利人为排除侵害或者防止侵害，请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。

根据《民法通则》第九条的规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。

需役地人以明示的意思表示放弃其地役权的，属于地役权人处分自己的权利的行为，地役权消灭，但是已经登记的地役权，除有放弃的表示外，还需要履行注销手续。

自愿原则是指民事主体在从事民事活动时，体现自己的意志，作真实意思表示，通过自己的内心真实意愿来设立、变更和终止民事法律关系。

由于有全权代理的授权委托书，夏律师的行为实际上属于有权代理，并非无权代理，只是夏律师的行为违反了委托合同的规定。该题对外应当由南方公司承受该代理行为的法律后果，但内部则由南方公司追究夏律师的民事责任。

诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同。实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚需交付标的物才能成立的合同。根据我国《合同法》的规定，保管、定金合同和自然人借款合同均属于实践合同，只有赠与合同为诺成合同。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条的规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

根据《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。题中，当第三人丙不向债权人甲履行时，应当由债务人乙承担违约责任。

《农村土地承包法》第六十条规定，承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。

根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

缺席判决主要适用于以下三种情况：①经人民法院两次合法传唤，被告无正当理由拒不到庭的；②被告虽然到庭参加诉讼，但未经法庭许可中途退庭的；③原告申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告经合法传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可而中途退庭的。D项属于中止诉讼的情形。

从证据规则看，行政赔偿诉讼不完全采取“被告负举证责任”的原则，而是参照民事诉讼规则，实行举证责任合理分配。

所谓意思表示是指民事主体将自己意欲实现某种私法效果的内心意思以一定方式表现于外的行为。意思表示所表现的，必须是私法上的效果意思，即产生、变更、消灭一定民事法律关系的意思。A项未表达私法上的效果意思，是日常生活中的情谊行为，不属于意思表示。

抵押权实现时，被抵押的土地必须通过土地征收程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有建设用地使用权的办法，或办理土地使用权出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有建设用地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

用处理得到的城镇地类数据直接输出成图，来表现土地利用结构。但在数据量大、制图范围广的情况下，如果图斑太小，图面会表现不清楚，影响总体的效果，因此，应将土地用途归并到一级类。

《行政复议法》第十四条规定，对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼，也可以向国务院申请裁决，国务院依照该法的规定作出最终裁决。

在接到土地权利人的土地用途变更申请书后，调查人员应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途、使用期限、终止日期、共有使用权状况、权属争议情况、地上建筑物及附着物等内容，调查国有土地使用权土地用途改变手续的行为及过程是否符合法律规定。

集体的土地属于集体经济组织所有，建设用地使用权人只能获得建设用地使用权证。

父母对未成年子女财产的处分权受到法律的严格限制。在一般情况下，父母对其子女的财产不享有处分权，只有在为了子女的利益和需要，经法院或监护机关批准，亲权人才能对未成年子女的财产进行处分。如《德国民法典》规定，禁止父母代子女为赠与行为，但对合乎道义的代赠与不在此限。《瑞士民法典》规定，为支付子女的抚养、教育或职业训练费用时，监护官得许可父母动用子女财产中的一定款项。