房地产经纪人历年真题和解答6卷

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

用益物权有以下特征：用益物权有以下特征：①是以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的；②是由所有权派生的物权；③是受限制的物权，只具有所有权的部分权能；④是一项独立的物权；⑤一般以不动产为客体。

房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。

房屋面积主要有建筑面积、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑面积、分摊的共有公用建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。其中，产权登记面积是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积。

客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略，它以信息技术为手段，通过对相关业务流程的重新设计以及相关工作流程的重新组合，以深入的客户分析和完善的客户服务来满足客户个性化的需要，提高客户满意度和忠诚度，从而保证客户终生价值和企业利润“双赢”策略的实现。

根据《营销技巧——创建房地产商机》一书的介绍，成功的销售人员应该具备的三个销售秘诀包括：①“四十五规则”，即45%的潜在客户将转和别人做生意；②出色的经纪人对每—个客户信息都穷追不舍，直到潜在的客户购买或者离去；③客户信息越陈旧，竞争就越不激烈。

在城市离心发展过程中有郊区化（又称郊外化）和逆城市化两种不同类型和不同阶段。郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程。

一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化。如具有较强优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务机构组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次机构，通过规模经济加速发展的一种战略。

房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。其中，目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。题中，房地产开发企业针对购买小户型的年轻人开发出满足他们个性化需求的小户型单间公寓属于目标客户需求定位法。

执业规范兼有社会规范和技术规范的性质，是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构，制定的道德准则和行为标准。它有以下几个特点：①行业性。执业规范只适用于特定行业或者特定的社会活动。②广泛性。只要是某个行业的职业活动或者专业服务行为，就一定要符合该行业的执业规范，换言之，执业规范渗透到相应行业的方方面面。③实用性。执业规范是用条例、章程、守则、规则、制度、公约等以简明的形式对行业内人员与机构的行为作出的规定。④时代性。执业活动往往代代相传，所以不同时代的执业规范有许多相同的内容。

气质表现在心理过程的强度、速度、稳定性、灵活性以及指向性上。人们情绪体验的强弱，意志努力的程度，知觉或思维的快慢，注意力集中时间的长短，注意转移的难易，以及心理活动是倾向于外部事物还是自身内部等，都是气质的表现。

存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。

项目形象定位是指结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他有利因素，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。

房地产租赁业务是房地产经纪人的主要业务之一。租赁房屋的承租方，往往是中短期居住或商业经营、办公需求，对房地产经纪人而言，客户群具有很大的流动性。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况。其中，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。广义上的侵权行为指对他人的财产或人身造成损害并应承担民事责任的行为，包括一般侵权行为和特殊侵权行为；狭义上的侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。

开盘活动虽有可能并非真正意义的初始发售节点，但依然是写字楼项目引起市场集中关注的关键节点。开盘活动现场的人气与氛围直接影响项目的市场形象与客户感知，因此开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。

房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括：①管制；②拘役；③有期徒刑；④无期徒刑；⑤死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。

产权登记制的理论基础是成立要件主义。该理论认为，当事人订立的有关不动产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产他项权利才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。

房地产状况调整基本思路是：如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整；如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。根据已知数据得：2000×90÷80=2250元/㎡。

房地产市场的特点有交易对象各不相同。房地产交易对象之间存在明显差别，是不同质的、非标准的。

顶棚又称为天棚、天花板，是指建筑空房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。

房地产经纪信息加工整理的程序通常包括五个环节，包括：①鉴别，即对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的长短，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观；②筛选，即对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选；③整序，即将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定标准、方法加以整理归类；④编辑，即对整序后的信息进行具体的文字整理过程；⑤研究，即在对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。