21年房地产经纪人预测试题9节 第1节
由于小户型（ ），很多客户青睐于此而购买小户型。
A.总价低
B.面积小
C.易出租
D.易出售
E.布局灵活
答案：A,C,D
解析：
小户型客户，一种是首次置业客户，以满足刚性需求为购房目的，家庭结构相对简单，多为单身客、新婚小夫妻、异地养老客户。另一种客户是投资型客户，以满足获取出租收益或转售增值收益为目的。由于小户型总价低、容易出租和转售，很多客户青睐于此而购买小户型。
在城市紫线范围内禁止进行（ ）。
A.用地改作他用
B.违反保护规划的大面积拆除、开发
C.对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建
D.损坏或者拆毁保护的建筑物、构筑物和其他设施
E.占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等
答案：B,C,D,E
解析：
城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行活动包括：①违反保护规划的大面积拆除、开发；②对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；③损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；④修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；⑤占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；⑥其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。
2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于（ ）。
A、15%
B、20%
C、25%
D、30%
答案：D
解析：
2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30％。
甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的原拆迁安置补偿合同权利、义务由（ ）承担。
A.原房地产开发企业
B.拆迁人
C.受让人
D.监管单位
答案：C
解析：
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
（一） A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
我国《城市房地产管理法》属于（ ）。
A、法律
B、地方性法规
C、地方性政府规章
D、规范性文件
答案：A
解析：
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。房地产法律包括：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括《物权法》、《土地管理法》和《城乡规划法》等。
大城市城镇土地使用税每平方米年税额的幅度为()元。
A:1.8～36
B:1.5～30
C:1.2～24
D:0.9～18
房地产经纪人员社会及心理方面的知识主要包括（ ）等方面的知识。
A.房地产市场营销
B.人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响
C.国家的社会发展形势和政府的主要政策
D.大众心理
E.消费心理
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人员的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会方面的知识也是房地产经纪人所必须要掌握的。从基本的方面来讲，主要包括：①人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响；②国家的社会发展形势和政府的主要政策；③大众心理；④消费心理等。
张某以按揭贷款方式购买了一套建筑面积为90m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还房款2150元。为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时去进行。张某月收入5000元。该套住宅每月的物业管理费为1.5元/m2。
张某的月房产支出与收入比为（ ）。
A、40、3%
B、41、2%
C、43、0%
D、45、7%
答案：D
解析：
根据月房产支出与收入比的公式计算，张某的月房产支出与收入比为：
21年房地产经纪人预测试题9节 第2节
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按（ ）税率征收房产税。
A.5%
B.4%
C.3%
D.1%
答案：B
解析：
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。
该套住宅房屋所有权证上的房产附图为（ ）。
A、房产分幅图
B、房产分丘图
C、房产分户图
D、宗地图
答案：C
解析：
房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。
基于写字楼客户的非个体属性，以及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现（ ）。
A.产品技术性
B.项目运作专业性
C.销售商务性
D.运营成本与效率的相关性
答案：C
解析：
基于写字楼客户的企业客户属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。
个人住房中的组合贷款是指（ ）。
A.购房贷款和装修贷款
B.购买两套或者两套以上的贷款
C.贷款资金开源于两家或者两家以上商业银行
D.由住房公积金贷款和商业性贷款共同组成的贷款
答案：D
解析：
组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
下列选项中，（ ）不属于写字楼项目的形象定位的内容。
A、项目属性定位
B、目标客户定位
C、项目形象定位
D、项目成本定位
答案：D
解析：
写字楼项目的形象定位包括：①项目属性定位；②目标客户定位；③项目形象定位。
为使客户选择房地产经纪机构时，对房地产经纪机构的资质及实力有所了解，房地产经纪机构应当在其经营场所公示( )。
A:房地产管理部门颁发的备案证明
B:房地产经纪行业组织颁发的会员证书
C:房地产经纪机构品牌标志
D:房地产经纪机构财务收支状况
E:服务收费标准及收费方式
按照建筑物使用性质，住宅套型设计的室内基本空间包括（ ）。
A.卧室
B.保姆间
C.起居室
D.卫生间
E.厨房
答案：A,C,D,E
解析：
住宅套型，包括套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度。
赵某是房地产经纪机构的信息管理员，下列赵某整理房地产经纪信息的行为中，正确的有（ ）。
A、赵某保存房地产交易实际成交价格信息，不保存价格行情咨询报告
B、赵某主要挑选对当前经纪业务需要的信息
C、赵某认为表格是整理信息的唯一方式
D、赵某认为客户登记表的整理也在其管理职责内
E、赵某认为对信息的编辑过程是对信息的具体文字整理过程
答案：D,E
解析：
A项，信息管理要保存全方位的信息，既要保存房地产实际交易价格，又要保存行情咨询报告；B项，在筛选已鉴别的房地产经纪信息时，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要；C项，信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格是最常见的一种方式。
21年房地产经纪人预测试题9节 第3节
房地产估价的基本方法有（ ）。
A.市场法
B.替代法
C.收益法
D.成本法
E.资本化法
答案：A,C,D
解析：
房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有：①市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）；②收益法（又称收益资本化法、收益还原法）；③成本法。
下列各项属于委托人的违约情形有（ ）。
A、虚假委托
B、合同履行中，变更合同条款
C、提供的资料不实
D、未能按时支付约定经纪服务费
E、实地看房时没有给予必要协助
答案：A,C,D
解析：
委托人的违约情形主要包括：①委托人虚假委托或提供的有关证件和资料不实；②委托方未按时将约定经纪服务费支付给房地产经纪机构等
辐射污染中，可见光污染主要表现在( )。
A:灯光污染
B:紫外光污染
C:强光污染
D:视觉污染
E:其他可见光污染
关于多重上市服务系统(MLS)的说法，正确的有( )。
A:是一种销售模式
B:是先进的房地产流通管理系统
C:本质是实现信息共享和佣金共享
D:是一种组织结构形式
E:能够实现交易各方的共赢
品牌建设是指企业以( )为基础，以产品质量和产品特色为核心，确定品牌定位、制定品牌规划和品牌形象等一系列活动和过程。
A:诚信
B:质量
C:价值
D:管理
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)受开发商委托，代理销售某楼盘。房地产经纪人小杨受甲公司指派具体负责该楼盘代理销售工作。某一天，小杨接待了有意向购房的小叶，小杨为小叶详细介绍了一套商品房后，小叶表示满意。经过协商，双方一致同意按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。
小杨与小叶在协商订立《商品房买卖合同》时，就处理商品房面积差异，下列说法正确的有( )。
A:合同没有约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，买受人小叶据实结算房价
B:合同可以约定，面积误差比绝对值超3%，买受人小叶有权不退房，并且不需要补交房价款
C:合同可以约定，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶如不要求退房，应补足房价款
D:合同没有约定的，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶无权要求退房，只能补足房价款
住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为（ ），且处于正常缴存状态。
A.6个月以上或12个月以上
B.5个月以上或10个月以上
C.12个月以上
D.8个月以上
答案：A
解析：
住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。
某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为( )。
A.4223元/m2
B.4288元/m2
C.4357元/m2
D.4500元/m2
21年房地产经纪人预测试题9节 第4节
房地产经济人陪同业主或购房人看房时，需根据实地房源查勘结果编制（ ）。
A.《房屋状况说明书》
B.《房屋现场勘查表》
C.《房屋买卖合同》
D.《看房确认书》
答案：A
解析：
地产经纪人在获取房源信息后，应联系房源业主进行实地看房。与卖房业主共同看房，主要是收集房源信息。房地产经纪人通过与业主面谈和房地产查勘，收集与业主和房地产有关的信息，在业主同意的前提下进行拍照或拍摄视频，丈量房屋尺寸，记录房屋家具和设施状况。房地产经纪人还要根据实地房源查勘结果编制《房屋状况说明书》。
针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示（ ）的要点。
A、系统接待流程
B、样板层展示
C、现场物料准备
D、看楼动线包装
答案：B
解析：
样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。A项，系统接待流程，针对写字楼客户的商务属性与高端属性，匹配专业从事写字楼销售的顾问人员，进行系统的“接待一推介一交流一维护”服务流程；C项，现场物料准备，折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等；D项，看楼动线包装，通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。
门店的营业绩效应包括（ ）。
A、委托数量
B、佣金收入金额
C、流动负债
D、成交单数
E、其他营业收入
答案：A,B,D,E
解析：
门店的营业绩效，通常以每月业绩的表现为衡量标准，而业绩目标的设定或分配，原则上必须依据经营计划订立目标，内容不仅涵盖佣金收入金额，也需包括委托数量、带看数量、成交单数、其他营业收入等其他项目。只有控制好过程才能控制结果。
不动产登记制度的类型中，产权登记制可分为（ ）两种。
A.契据登记制和托伦斯登记制
B.契据登记制和权利登记制
C.权利登记制和异议登记制
D.权利登记制和托伦斯登记制
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记模式。根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。参见教材P152。@##
房地产经纪机构的组织结构形式中，利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策的组织结构形式是( )。
A:直线一参谋制
B:分部制
C:矩阵制
D:网络制
答案：B
解析：
本题考核的是房地产经纪机构的分部制组织结构形式的优点。主要包括：(1)各分部有较大的自主经营权，利于发挥分部管理者的积极性和主动性，增强适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要;(2)利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策;(3)利于加强管理，实现管理的有效性和高效率;(4)利于培养高层管理者的后备人才。
根据《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）规定，房屋租赁实行（ ）制度。
A.核准
B.审批
C.合同登记备案
D.登记报告
答案：C
解析：
根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）的规定，房屋租赁实行合同登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。
房地产经纪人协理享有（ ）权利。
A.获取劳动报酬
B.以房地产经纪人的名义执业
C.以自己名义的收费
D.在房地产经纪服务合同上签名
E.在多家经纪机构任职
答案：A,D
解析：
房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
房地产经纪执业规范的执行与落实主要依靠（ ）来自觉遵守。
A、经纪人员的信念
B、社会舆论力量
C、执业教育
D、经纪人员的习惯
E、经纪人员的行业自律
答案：A,D,E
解析：
房地产经纪执业规范是指由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。房地产经纪执业规范主要依靠房地产经纪从业人员的理念、信念、习惯及行业自律来自觉遵守，同时通过行业组织自律管理、职业教育培训以及社会舆论监督来协助落实。
21年房地产经纪人预测试题9节 第5节
下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是（ ）。(2008年真题)
A.佣金应当在签订经纪合同时收取
B.佣金只能在完成经纪服务后收取
C.佣金应当在完成经纪服务前收取
D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
答案：B
解析：
委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
甲公司与乙公司订立的办公房委托租赁合同，属于房地产经纪中的（ ）。
A.居间合同
B.代理合同
C.委托合同
D.行纪合同
答案：B
解析：
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同，属于房地产代理的合同。
在代理合同中，房地产经纪机构一般承担( )的义务。
A:按照指示处理事务
B:安排经纪合同中签名的房地产经纪人员处理事务
C:向被代理人报告事务处理情况
D:将处理事务收益交付被代理人
E:支付处理事务所发生费用
某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全带分析，外墙体应具有足够的（ ）。
A.热工性能
B.强度
C.防火性能
D.稳定性
答案：B,D
解析：
住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用，并且需要足够的强度和稳定性。
目前，在房地产经纪行业管理中采用行业自治模式的国家或地区是（ ）。
A.美国
B.中国大陆
C.中国香港地区
D.中国台湾地区
答案：D
解析：
行业自律模式中房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前我国台湾地区就是采取这种模式。
房地产信息传播的主要环节中，媒体选择要考虑到媒体的( )因素。
A:触及面
B:品质
C:频率
D:影响
E:效应
一幢7层楼的住宅，属于（ ）。(2011年真题)
A.低层住宅
B.多层住宅
C.中高层住宅
D.高层住宅
答案：C
解析：
住宅根据层数，分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7层～9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。
房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识，不包括( )等方面的知识。
A.物业管理、房地产测量
B.房屋建筑、房地产金融与投资
C.大众心理、消费心理
D.房地产市场营销、房地产估价
21年房地产经纪人预测试题9节 第6节
室外装饰装修风格根据不同时期，分为（ ）风格。
A.古典主义风格
B.自然风格
C.现代主义风格
D.后现代主义风格
E.混合型风格
答案：A,C,D
解析：
室外装饰装修风格根据不同时期，分为：①古典主义风格，分为中国古建筑和西方古典建筑；②现代主义风格建筑（20世纪20年代至50年代）的特征是反映当代建筑工业化时代精神，建筑外观成为新技术的体现，尤其突出建筑造型自由且不对称，外立面简洁、明亮、轻快；③后现代主义风格建筑起源于20世纪60年代，活跃于20世纪七八十年代，注重地方传统，强调借鉴历史，建筑内容丰富。
对于房地产经纪另外一些服务的收费标准，我国目前采用( )的形式进行干预，房地产经纪公司或房地产经纪人则拥有比较大的自主权。
A:单一价
B:指导价
C:标准价
D:固定价
具有直接刺激销售，容易引起消费者注意与反应，能迅速产生促销效果的市场推广方式是（ ）。
A:广告推广
B:活动推广
C:人员推广
D:关系推广
房地产经纪人在看房前与购房客户约见的地点最好是在（ ）。
A、经纪门店
B、业主小区
C、业主家中
D、适合会谈的场所
答案：A
解析：
房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。
业主的建筑物区分所有权的特点有（ ）。
A.它是集所有权、共有权和成员权三种权利于一身的权利
B.它是按份共有权
C.它属于用益物权
D.它的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物
E.它的权源是我国《物权法》所规定的占有制度
答案：A,D
解析：
本题考核建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的法律特征：（1）复合性。建筑物区分所有权是由三项权利构成的特别所有权，有别于单一的不动产所有权。（2）专有部分所有权的主导性。（3）一体性。即构成建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离。在发生权利变动时，须一体变动。（4）主体身份的多重性。建筑物区分所有权人集所有权人、共有人、成员三重身份于一身。（5）建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。
在集中销售过程中，关于客户流失度的说法正确的有（ ）。
A、对客户没有约束力
B、客户诚意度高，易于把握
C、客户诚意度难以把握
D、新客户很可能由于选不到心仪的房屋而流失
E、客户流失度高
答案：B,D
解析：
销售方式分为集中销售和自然销售两种。在集中销售过程中，在客户流失度方面表现为：客户诚意度高，易于把握。
王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。
关于王某房屋租赁的表述，正确的为（ ）。
A.王某出租商铺的租金，由王某与李某在平等、自愿的原则下协商议定
B.经王某同意，李某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益
C.在租赁期限内，无须王某同意，李某可以根据其经营需要改变房屋用途
D.在租赁期限内，无须王某同意，李某可以根据其经营需要拆改房屋结构
答案：A,B
解析：
承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
必要事项告知不清是房地产经纪经济纠纷产生的主要原因之一。必要事项告知主要包括（ ）。
A.委托房屋的市场最高成交价格
B.房屋交易程序中可能存在的风险
C.应当由委托人协助的事宜、提供的资料
D.经纪服务收费标准和支付时间
E.经纪服务的内容及完成标准
答案：B,C,D,E
解析：
信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。
21年房地产经纪人预测试题9节 第7节
有关代理的涵义，下列说法正确的是( )。
A:代理合同的内容是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件
B:代理合同必须是书面合同
C:无论何种情况下，代理人均不能超越被代理人的指示擅自处理事务
D:房地产经纪人处理代理事务的后果直接归被代理人承担
房地产经纪人员应拥有完整的知识结构，该知识结构的最外层是（ ）。(2009年真题)
A.房地产估价知识
B.经纪知识
C.法律知识
D.文化修养
实木地板是采用天然木材经烘干、烤漆等工序加工而成的铺地板材，具有（ ）等优点。
A.污染小
B.舒适、豪华
C.保温隔热性能好
D.防潮性好
E.光滑度好
答案：A,B,C
解析：
实木地板是天然木材经烘干等加工而成的地板，其材质有紫檀、黄檀、柚木、水曲柳、柞木等。具有纹理和色彩自然、脚感舒适、保温隔热性能好、使用安全、装饰效果好等特点。
下列关于增值税的计税方法的说法中，正确的有（ ）。
A.增值税的计算包括一般计税方法和简易计税方法
B.一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额
C.增值税适用于登记为一般纳税人的个体工商户
D.个人发生应税行为的销售额达到起征点的，超过部分计算缴纳增值税
E.对小规模纳税人月销售额未达到2万元的企业，免征增值税
答案：A,B,E
解析：
A项，增值税应纳税额的计算方法，包括一般计税方法和简易计税方法。B项，一般计税方法的应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额。C项，增值税不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。D项，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。E项，对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。(2008年真题)
按开启方式划分，住宅楼的外墙窗常见形式有（ ）。
A.平开窗
B.横式旋转窗
C.推拉窗
D.固定窗
答案：A,B,C,D
解析：
窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。根据开启方式，分为平开窗（又可分为内开窗和外开窗）、平开内倒窗、推拉窗、旋转窗（又可分为横式旋转窗和立式旋转窗）、固定窗（仅供采光及眺望，不能通风）。
《房屋登记办法》规定，非住房以房屋的()等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
A:套
B:幢
C:间
D:层
E:排
建筑物可以按照层数或总高度进行分类，下列表述中不正确的是（ ）。
A.4～6层的住宅为多层住宅
B.9层以上的住宅为高层住宅
C.总高度超过24m的公共建筑及综合性建筑（非单层）为高层建筑
D.总高度超过100m的公共建筑和综合性建筑为超高层建筑
答案：B
解析：
住宅按照层数分为：1～3层的住宅为低层住宅，4～6层为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。
写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识是对（ ）的销售解决方案。
A.前期客户
B.海外客户
C.本区域主流客户
D.投资型客户
答案：A
解析：
针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案，具体内容如表8-4所示。
表8-4 写字楼项目客户略一览表
21年房地产经纪人预测试题9节 第8节
王某准备三年后一次性付款购买一套总价为100万元的住宅，三年期存款利率为6%，则王某目前需一次性存入银行（ ）万元。
A.83.96
B.84.75
C.118.00
D.119.10
答案：A
解析：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。王某目前需一次性存入银行：
=83.96（万元）。式中，n表示计息周期数，i表示利率，P表示本金，F表示计息期末的本利和。
秦某购买一套总价为60万元的商品住宅，首付款为购房总价的25％，余款为商业贷款，贷款期限为20年，贷款年利率为6％，若采用按月等额本息还款方式，秦某的月还款额为（ ）元。(2009年真题)
A.1875.00
B.3223.94
C.3357.00
D.4125.00
答案：B
解析：
年金现值的计算公式为：
式中，A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算的贷款期限。等额本息还款方式下，秦某的月还款额为：
=3223.94（元）。
某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。
该住宅楼设备层的面积（ ）住宅楼建筑总面积。
A.不计入
B.按50%计入
C.按80%计入
D.按100%计入
答案：A
解析：
不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中，设备层层高2m，不计入住宅楼建筑总面积。
房地产经纪机构最新的内部组织结构模式是（ ）。
A.网络制
B.分部制
C.直线—参谋制
D.矩阵制
按照贷款对象和用途划分，房地产贷款的种类包括（ ）
A、土地储备贷款
B、房地产抵押贷款
C、房地产开发贷款
D、个人住房贷款
E、商业用房贷款
答案：A,C,D,E
解析：
根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款，担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。而抵押贷款主要是房地产抵押贷款。
房地产经纪合同签订后( )。
A:不可变更或解除
B:可以变更但不可解除
C:可以解除但不可变更
D:既可变更也可解除
在整个贷款期限内都固定不变，不随市场利率变化而改变的利率，其最大的特点是易于计算利息，便于借款人事先掌握借款成本的利率属于（ ）。
A.固定利率
B.浮动利率
C.名义利率
D.实际利率
答案：A
解析：
固定利率是指在整个贷款期限内都固定不变，不随市场利率变化而改变的利率。其最大的特点是易于计算利息，便于借款人事先掌握借款成本。B项，浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率的变化而定期调整的利率。CD两项，在“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期是否一致来区分的名义利率是指在一个度量时期内结转多次利息的利率；实际利率是指在一个度量时期内结转一次利息的利率。以是否扣除价格因素来区分的名义利率是指以名义货币计算出来的利率；实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。
下列国家或地区，房地产经纪行业管理采用行政监管模式的有（ ）。
A.日本
B.香港
C.中国内地
D.中国台湾
E.美国
答案：B,C
解析：
在行政监管模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。
21年房地产经纪人预测试题9节 第9节
气态污染物是指以气体形态进入大气的污染物，主要包括（ ）。
A.二氧化碳
B.氮氢化物
C.硫氧化物
D.碳氢化合物
E.二氧化氢
答案：C,D
解析：
气态污染物是指以气体形态进入空气中的污染物。其主要包括：①硫氧化物；②氮氧化物；③一氧化碳；④碳氢化合物。
下列选项中，（ ）不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人的执业行为。
A、违法违规案件通报制度
B、房地产经纪资信评价活动
C、房地产交易风险提示
D、房地产经纪信用档案制度
答案：C
解析：
房地产交易风险提示不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人员的执业行为。2007年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经针对交易方式带来的风险问题，发布了房地产交易第一号风险提示。
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的，应提交( )等证件及资料。
A、 建设工程规划许可证
B、 工程施工合同
C、 建设用地规划许可证
D、 企业资质等级证书
E、 投入资金达到工程建设总投资的20%以上的证明
答案：A,B,D
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“商品房预售许可”的掌握。房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图：⑦其他有关资料。因此，本题的正确答案为A、B、D。
房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有（ ）。
A.利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用
B.与委托人签订委托协议并经委托人书面同意后，对外发布委托人的房源信息
C.房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务
D.将自己的房地产经纪专业人员资格证书证书供给朋友使用
E.以低价租赁、高价转租等方式赚取差价
答案：A,C,D,E
解析：
A项，房地产经纪机构不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。D项，房地产经纪专业人员资格证书在全国范围内有效，不得涂改、转让、出租、出借和损毁。E项，房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。
商业地产项目销售手册的内容不包括（ ）。
A、项目概况
B、售后经营
C、发展商背景及合作公司简介
D、销售人员的确定与培训
答案：D
解析：
为了培训销售人员和实现销售中的统一标准，代理公司要制作写字楼销售手册。内容涵盖：整体的概述，包括项目的整体优势、核心价值、规划指标；交通；产品的介绍，包括总平面图、外立面、大堂、电梯厅、电梯、空调、标准层及户型、其他；配套的介绍，包括项目自带配套、周边配套（区域配套酒店配套、餐饮配套、高尚住宅社区、商业配套、金融配套等）；物管；品牌；项目的价值．包括区域价值、投资价值、价格等；客户的介绍，包括成交客户群等。
在居住区的技术经济指标中，反映居住区环境质量的主要指标有（ ）。(2007年真题)
A.户均人口
B.建筑密度
C.绿地率
D.停车率
E.拆建比
答案：B,C
解析：
在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。住宅建筑净密度和总建筑密度越低，其对应的空地率就越高，为环境质量的提高提供了更多的用地条件。绿地率是反映居住区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件。此外，住宅建筑面积净密度和居住区建筑面积毛密度（容积率），习惯上也是控制居住区环境质量的重要指标。
房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以（ ）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A.不转移占有
B.转移使用权
C.转移占有
D.转移所有权
答案：A
解析：
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制订合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有（ ）。(2010年真题)
A.贷款成数
B.贷款金额
C.贷款期限
D.贷款担保方式
E.贷款偿还方式
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。
