2021房地产经纪人模拟试题6节 第1节
（一） A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
关于经济适用住房的表述，正确的为（ ）。
A、经济适用住房实质上就是廉租住房
B、用于解决低收入家庭的住房困难
C、经济适用住房土地可以划拨取得
D、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易
答案：B,C,D
解析：
B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名议购买M公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。
下列表述中，正确的有( )。
A、 如李某取得房屋所有权，张某有优先购买权
B、 如李某取得房屋所有权，张某有优先受偿权
C、 如抵押合同有效，银行有优先受偿权
D、 如抵押合同有效，处置该住房时，从处置该住房所得价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后，银行可优先受偿
存量房买卖交易当事人进行房屋交付的情形包括（ ）。
A.办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人
B.房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付方式是同时交付
C.出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人
D.出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后若干工作日内交付给买受人
E.按照《存量房买卖合同》中约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人
答案：A,C,D,E
解析：
买卖双方应该在《存量房买卖合同》中约定房屋交付的时间和条件。一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，包括以下四种情况：①办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人；②出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人；③出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后若干工作日内交付给买受人；④按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。
关于承租人的权利义务，下列说法中错误的是()。
A:承租人享有出租房屋的使用权、收益权、处分权
B:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利
C:承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同
D:承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋
购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构（ ）。
A、可以收取一定费用
B、只能代替银行收费
C、只能收取交通费等必要费用
D、不能收取任何费用
答案：A
解析：
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。
2021房地产经纪人模拟试题6节 第2节
( )可以分为基本地籍图和宗地图。
A:地籍图
B:宗地图
C:房产图
D:房地产图
在城市规划中，有污染的工厂合理的规划位置是位于（ ）
A、该城市全年最大风频风向的上风侧
B、该城市全年最大风频风向的下风侧
C、该城市全年最小风频风向的上风侧
D、该城市全年最小风频风向的下风侧
答案：C
解析：
在城市规划中，为了合理布置工业和居住用地，最大限度地减轻有害工业对居住区的污染，通常根据某地多年的风象资料，将全年的风向频率和平均风速绘制成风玫瑰图。利用风玫瑰图，一般情况下可根据最小风频原则进行布局，即对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧，因为这个方位全年受污染的几率最小。
房地产登记能提供有关土地和房屋的资料，从而使城市规划和建设更加()。
A:标准化
B:迅速化
C:现代化
D:科学化
介绍房源时要特别注意（ ），不能夸大其词，故意掩盖房屋致命缺陷。
A、真实性
B、完整性
C、综合性
D、有效性
答案：A
解析：
在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况以及可以吸引客户购买的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。
张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。
下列关于王某与A公司订立房地产居间合同的表述中，正确的是（ ）。
A、合同有效
B、合同无效
C、合同效力待定
D、由刘某个人承担责任
答案：A
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。王某与A公司订立房地产居间合同，是以房地产经纪机构的名义与王某签订的，所以是有效的。
2021房地产经纪人模拟试题6节 第3节
共用题干
某临街住宅楼于2000年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
已知该楼从道路红线外侧后退5m建造，地面铺设水泥砖，这5m的宽度称为( )。
A:用地红线控制距离
B:道路红线外延距离
C:建筑红线后退距离
D:道路红线后退距离
担保合同属于（ ）。
A.从合同
B.主合同
C.非典型合同
D.无偿合同
答案：A
解析：
从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲订立保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。
计算土地增值税时，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计( )的金额等费用。
A:1%
B:3%
C:5%
D:8%
贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。不属于装饰用的陶瓷制品的是（ ）。
A.瓷砖
B.面砖
C.水磨石
D.陶瓷锦砖
答案：C
解析：
常用的贴面材料中陶瓷制品有：①瓷砖；②面砖；③陶瓷锦砖。C项，水磨石属于预制块材。
销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有（ ）。
A、确定销售团队
B、销售人员培训
C、销售人员上岗考核
D、销售人员奖励方案
E、确定营销组织模式
答案：A,B,C
解析：
销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有：①组建销售团队。房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。②销售人员的培训，包括市场调查培训、竞争项目分析、购房客户分析、项目本体分析、销售资料学习、其他培训内容；③销售人员的上岗考核。
2021房地产经纪人模拟试题6节 第4节
因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失，给当事人造成损失的，则赔偿责任( )。
A:均由房地产经纪人员承担
B:可由房地产经纪人员承担
C:可由房地产经纪机构承担
D:均由房地产经纪机构承担
房源和客源的关系包括（ ）等方面。
A、互为需求意向
B、互为条件
C、相互潜在能力
D、相得益彰
E、互为目标
答案：B,D,E
解析：
房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。
物权除因种类不同而有各种不同的效力外，还具有( )。
A:自物效力
B:排他效力
C:优先效力
D:追及效力
E:公示效力
房地产经纪机构的（ ）可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。
A.客户分析子系统
B.客户资料数据库
C.客户联络中心
D.决策支持子系统
答案：A
解析：
把保存在客户资料数据库中的客户信息按客户群体分类整理后，利用客户分析子系统对其进行管理和分析，通过数据挖掘，揭示客户的基本特点、分析影响其购买行为的主要因素并对客户进行有针对性的分类，对重点客户进行有效的识别和重点关注。客户分析子系统可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。
商品房住宅预售方案的内容不包括（ ）。
A、项目基本情况
B、建设进度安排
C、预售价格及变动幅度
D、准确的建筑面积
答案：D
解析：
房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
2021房地产经纪人模拟试题6节 第5节
要分析市场潜力或规模，应同时从（ ）三个方面入手。
A.人口
B.货物来源
C.购买能力
D.购买欲望
E.商品种类
答案：A,C,D
解析：
市场的定义可用下列公式来概括：市场=人口+购买能力+购买欲望，这个公式说明，人口、购买能力和购买欲望三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。要分析市场潜力或规模，应同时从人口、购买能力和购买欲望三个方面入手。
对于符合要求的房屋，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在（ ）个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
A.3
B.5
C.7
D.10
答案：A
解析：
对房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
共用题干
甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押.乙房地产中介机构独家代理销售该项目.
乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有下列设想，其中正确的有().
A:向甲公司收取代理费
B:向甲公司、买受人各收取一半代理费
C:免收甲公司代理费，向买受人收取手续费
D:甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构
下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（ ）。
A.抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
B.等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定
C.等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清
D.等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算
答案：D
解析：
银行抵押贷款常用的还款方式有：①等额本息还款，每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算；②等额本金还款（即递减还款法），每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。
下列选项中，属于民事权利的财产权是（ ）。(2006年真题)
A.生命健康权
B.肖像权
C.债权
D.姓名权
答案：C
解析：
民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。
2021房地产经纪人模拟试题6节 第6节
某市甲房地产公司（以下简称甲公司）在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2016年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2016年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。
甲公司的广告是（ ）。
A.要约
B.要约邀请
C.承诺
D.邀请
答案：B
解析：
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。甲公司在报纸上刊登的广告属要约邀请。
在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务不包括（ ）。
A.房屋实地查看和权属调查
B.提供租赁信息
C.代办抵押贷款
D.提供买卖信息
答案：B
解析：
在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：①提供买卖信息；②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；③房屋实地查看和权属调查；④发布信息及进行广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；⑥代办抵押贷款（如有需要）；⑦协助交易资金结算及监管；⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；⑨协助交验房屋等。B项，提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。
共用题干
某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。
该居住区的住宅用地包括( )。
A:住宅基地占地
B:住宅绿地
C:宅间小路
D:住宅配套设施用地
在房地产卖方代理合同中，房地产经纪人的基本义务是（ ）
A、尽快卖出标的物
B、实现标的物的最高出售价格
C、多找买家
D、撮合双方交易
答案：B
解析：
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务等。在房地产交易中，卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入，因此在卖方代理业务中，房地产经纪机构应在合理平衡售价（或租金）与成交速度之间关系的前提下，帮助委托人实现这一诉求，同时应特别重视对承购（或承租）方实际支付能力与信用的调查，以确保能按时、足额收取房款或租金
由平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议称为（ ）。
A、承诺
B、买卖合同
C、代理
D、契约
答案：D
解析：
合同又称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
