21年房地产经纪人真题下载5节

在房地产经纪信息的管理中，除了房地产经纪信息的搜集和加工整理之外，还应该注重房地产经纪信息的储存。因为房地产信息无法完全依靠文字来描述的。这就需要一种可靠的、能够储存多媒体信息的方式，将同一个房源的不同资料放在一起，以便查询和维护。

房地产经纪人员的职业技能包括：①收集信息的技能；②产品分析技能；③市场分析的技能；④人际沟通的技能；⑤供需搭配的技能；⑥议价谈判的技能；⑦促成交易的技能。A项属于收集信息的技能；B项属于市场分析的技能；D项属于供需搭配的技能；E项属于促成交易的技能。C项，经纪服务人员尽管不能用千篇一律呆板的言语应对和接待顾客，但并不代表对不同的人说不同的话，原则性的言语还是应该坚持的。

由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行。

根据代理权产生的原因和方式，代理可以分为：①委托代理；②法定代理；③制定代理。委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理，是代理中适用最广泛、最普遍的一种方式。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。

物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。排他效力是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权。优先效力是指物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。

房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。

组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证的规定，所购商品住房所有权的日期为取得房屋权属证明的日期。

自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。原则上每年举行1次考试。

环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等；②根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；③根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；④根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；⑤根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；⑥根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

抹灰的构造层次通常由底层、中间层和面层三部分组成。底层是室内墙体抹灰的基本层次，不同房间的墙体选用不同的墙面材料和构造做法；中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的；面层是为了满足使用功能和装饰功能。

客户信息管理必须遵循以下三个原则：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。其中，合理使用原则是指客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：①恰当保存和分类；②信息共享和客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。

依据购房面积划分客户时，根据购房面积大小，客户表现出不同的消费特征，主要包括小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。

按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为以下三类：①常规性公共服务；②针对性的专项服务；③委托性的特约服务。其中，常规性公共服务包括：a．房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；b．房屋设备、设施的管理；c．环境卫生的管理；d．绿化管理；e．配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；f．车辆道路管理；g．公众代办性质的服务。A项属于针对性的专项服务。

参见第1题解析。

预期投资收益率计算过程为：①不含建设期的投资回收年限=10－4=6（年）；②预期投资收益率=（总投资额÷总投资回收年限）／总投资额=（60000÷6）÷60000=16.7％。

房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。A项属于房地产一级市场；BC两项属于房地产三级市场。

市场研究岗位的主要工作是针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。

气质表现在心理过程的强度、速度、稳定性、灵活性以及指向性上。人们情绪体验的强弱，意志努力的程度，知觉或思维的快慢，注意力集中时间的长短，注意转移的难易，以及心理活动是倾向于外部事物还是自身内部等，都是气质的表现。

房地产经纪活动中的委托关系、代理关系与居间关系的不同点有：①从事经纪活动的名义不同。受托人可以以自己的名义，也可以以受托人的名义；代理人只能以被代理人的名义从事活动；居间人不代表任何一方的立场。②从事经纪活动的法律性质不同。委托关系适用的范围最广；代理的事务内容必须具有法律意义；居间行为本身不具有法律意义。③受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。受托人处理受托事务的直接受益人是委托人；代理行为的直接受益人是被代理人；居间关系与前两者不同，报告居间服务的受益方是委托人，媒介居间的受益人是交易双方。

为了保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：①有足够的承载力；②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。当地基下沉不均匀时，建筑物上部会出现开裂变形；③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。

房地产经纪人只有不断挖掘潜在的客源，才能不断创造经纪成果。一个成功的经纪人必须确保潜在客户的数量，客源开拓的方法主要包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。

报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

注意在销售工作中的作用包括：①利用有意注意和无意注意的关系，创造更多销售机会；②发挥注意的心理功能；③利用注意规律设计、发布广告。

一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化。如具有较强优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务机构组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次机构，通过规模经济加速发展的一种战略。

C项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约应符合下列规定：①是由具有订约能力的人作出的；②具有订立合同的目的；③向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出，即向特定人发出；④内容具体确定，包括一经受要约人承诺，合同即可成立的各项基本条款；⑤表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案例中，若法院认定为要约，开发商受其广告中写明的优惠价格的约束，必须以告示写明的优惠价卖房给张先生，否则张先生可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房。

出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期仍不支付的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。