2021房地产经纪人经典例题6辑

BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。

心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括：①认识过程；②情感过程；③意志过程。不包括理解过程。

房地产经纪人员违反有关行政法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违规房地产经纪人员处以与其违规行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂扣或者吊销房地产经纪人员职业资格证书、登记证书、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。

材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。A项，表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量；C项，密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量；D项，孔隙率是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。

A项，宋某没有遵守诚实信用原则，提供了高于市场的价格。诚实信用是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争；②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。C项，由于宋某代表经纪事务所，所以经纪事务所应该为宋某的行为负责，必须退还李某部分房款。

财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。

代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向委托人一方收取佣金

根据《物权法》《城市房地产管理法》《土地管理法》等法律法规，土地管理的基本制度包括土地登记制度、国有土地有偿有期限使用制度、土地用途管制制度和耕地保护制度等。

银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用，包括以吸收存款等形式筹集社会上的闲散资金和通过贷款等形式运用这些资金两个方面。银行信用是主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。此外，商业信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持，如商业票据通常要到银行办理贴现。

大户型及别墅客户特征有：①置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；②表现比较低调，很讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；③注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。

更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

采用无店铺经营模式的房地产经纪机构并不依靠店铺来承接业务，而是主要由房地产经纪人员乃至房地产经纪机构的高层管理人员走出自己的企业，直接深入各种场所与潜在客户接触来承接业务。即采用无店铺经营的房地产经纪机构通常没有固定的办公场所。

贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：




式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：



若王某的贷款的月还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下的规定（含50％）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600×50%－300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。

在法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠扶养协议之间，继承的顺序是：遗赠扶养协议＞遗嘱继承、遗赠＞法定继承。

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售的宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。

资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利；②利率的时间单位与计息周期一致，为年；③本年的年末为下一年的年初；④现值P是在当前年度开始时发生的；⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；⑥年金A是在每年年末发生的。

横向多样化是以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域，又称水平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。

房地产经纪人在完成买卖合同签订与款项支付工作时，需要注意以下两点：①注意避免双方私下交易；②业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要掌握主动，控制谈判的节奏，要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。

根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。

《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。

与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传，所提供的经纪服务在专业性、规范性和安全性上都有所提高，更能满足中、高端客户的需求。