房地产经纪人考试答案9章 第1章
刘先生委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。
3.房地产卖方代理主要包括（ ）。
A、 商品房销售代理
B、 房屋出租代理
C、 二手房出售代理
D、 二手房购买代理
答案：A,B,C
解析：
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务。
共用题干
程某与某房地产开发公司于2005年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元／m2，面积为100m2。2005年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2005年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96m2。2006年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。
《商品房预售合同》应在()d内向政府管理部门登记备案。
A:15
B:30
C:20
D:90
共用题干
W省G房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地，从事经济适用房的开发建设。C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。现征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍；被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。
我国《土地管理法》中规定，有权批准征收土地的政府包括()。
A:县人民政府
B:市人民政府
C:省人民政府
D:国务院
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为称为（ ）。
A.最高额抵押
B.预购商品房贷款抵押
C.在建工程抵押
D.一般房地产抵押
答案：A
解析：
房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权登记包括（ ）。
A.最高额抵押权设立登记
B.最高额抵押权变更登记
C.不动产抵押权转移登记
D.最高额抵押权确定登记
E.不动产抵押权注销登记
答案：A,B,D
解析：
抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记；②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。
张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。
结合我国住宅开发建造情况，该住宅的建筑结构类型不可能为（ ）。
A.砖木结构
B.砖混结构
C.钢筋混凝土结构
D.钢结构
答案：A,B,D
解析：
钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。A项，砖木结构建筑的主要承重构件是用砖、木做成，这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。B项，砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，这类建筑物的层数一般在6层以下。D项，钢结构建筑的主要承重构件是用钢材制成。这种结构的造价较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（ ）。
A.租赁
B.赠与
C.互换
D.继承
答案：A
解析：
《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。
房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销，对房地产营销渠道的调查主要包括（ ）。
A.房地产租售客户对租售代理商的评价
B.分析研究资料，得出结论
C.房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因
D.租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况
E.房地产营销渠道的选择、控制与调整情况
答案：A,C,D,E
解析：
对房地产营销渠道的调查主要包括：①房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；②房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；③租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；④房地产租售客户对租售代理商的评价。
下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是( )。
A.独立从事房地产经纪工作的自然人
B.可以在全国范围内从业
C.从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导
D.具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经纪人协理从业资格考试
房地产经纪人考试答案9章 第2章
下列情形中，免征契税的有（ ）。(2008年真题)
A.私立学校受让教学大楼
B.市医院购置住院部房产
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房
D.法定继承人继承房产
E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产
答案：B,C,D
解析：
AB两项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。私立学校并不在范围内。C项，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。D项，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税。E项，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其( )。
A:人员规模
B:发展阶段
C:资金实力
D:面向的客户类型
在改革开放之前，我国()左右的城镇居民主要通过公房的分配、租赁来解决住房问题。
A:60％
B:70％
C:80％
D:90％
采用新闻发布会来扩大影响，房地产产品处于产品生命周期中的（ ）。
A.成长期
B.成熟期
C.衰退期
D.引入期
答案：D
解析：
产品生命周期策略；
引入期是指一种新型的房地产，初次进入房地产市场。这时，房地产开发企业的任务就是迅速提高该房地产产品的知晓程度，推动销售量进入成长阶段。由于新型房地产产品的特点尚未被人们了解和认识，因此，在价格上要适当低一些，以薄利为宗旨；在推销手段上，可采取广告、新闻发布会等来扩大影响；同时，还应加强对市场的调查和预测；对在调查中得到的关于产品设计方面的缺陷，及时进行反馈和修改，以迎合客户的需求。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。
乙公司开发客户信息的方式是（ ）。
A、互联网开发法
B、团体揽客法
C、人际关系法
D、广告法
答案：D
解析：
广告法是指房地产经纪公司可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者DM单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。
关于房地产广告的要求，下列说法正确的是（ ）。
A.房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格
B.预售、预租商品房广告，涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确
C.房地产广告中可以包含房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺
D.房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积
E.房地产中表现项目位置，应该以所需时间来表示距离
答案：A,B,D
解析：
C项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
独家委托获取步骤流程中的最后一步是（ ）。
A、获取业主信任
B、明确独家条件
C、签署委托协议
D、收集完善信息并进行物业勘察评估
答案：C
解析：
独家委托的获取主要包括以下四个步骤：①明确独家条件；②获取业主信任；③收集完善信息并进行物业勘察评估；④签署委托协议。
研究房地产市场特征涉及两个分解过程，即房地产市场分解和（ ）。
A、子市场
B、房地产市场细分
C、房地产市场综合
D、房地产市场调查
答案：B
解析：
房地产市场营销主体需要了解和分析房地产产品的性质、购买该种房地产产品的消费者特征和该种产品供给者/生产者的性质和特征，这有助于深刻理解房地产市场。研究房地产市场特征涉及两个分解过程，一是房地产市场分解，另一个是房地产市场细分。
测算房屋建筑面积时，需要全部计算建筑面积的有（ ）。(2011年真题)
A.未封闭的阳台
B.全封闭的阳台
C.地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上
D.屋顶花园
E.作为房屋外墙的玻璃幕墙
答案：B,C,E
解析：
A项，《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.2条c款规定，未封闭的阳台、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第8.2.1条f款规定，挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积全部计算。第8.2.1条j款规定，地下室、半地下室及其相应出人口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。D项，第8.2.3条d款规定，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。E项，第8.2.1条l款规定，玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
房地产经纪人考试答案9章 第3章
目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有（ ）。
A、 工作效率低
B、 房源信息不能实现共享
C、 会出现“留盘”行为
D、 房源信息较易外泄
E、 不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性
答案：C,D,E
解析：
公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有：①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。
关于收益法的说法，错误的有（ ）。
A:收益法的原理是预期原理
B:直接资本化法即现金流量折现法
C:未来的因素决定估价对象当前价值
D:报酬率与投资风险呈负相关
E:收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产
小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构（以下简称甲机构），小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵，二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲机构签订了房地产经纪合同。
小张、小王二人成立房地产经纪机构可以用（ ）出资。
A.实物
B.货币
C.知识产权
D.房屋使用权
答案：A,B,C
解析：
合伙制房地产经纪机构中，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。
门店内应配置的主要人员中，业务人员通常应配置（ ）人。
A、2～5
B、4～6
C、6～10
D、8～12
答案：C
解析：
门店内应配置的主要人员是房地产经纪人员和门店的管理人员（店长或店经理）。其中，业务人员通常应配置6～10人。对于发达城市，由于门店租金较高，为了充分提高门店资源的利用率，降低单位佣金收入的门店租金成本，可分两班（或以上）配置经纪人员，规模可为15～20人。
房产可通过购买、赠与、继承等方式获得。下列关于房产继承的描述，错误的是（ ）。
A、房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有
B、如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续
C、办理过户不用交费
D、只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承
答案：C
解析：
房屋继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续，并按照相关规定交费。
下列情形中，属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有（ ）。
A、租赁合同到期的
B、将承租的房屋擅自改变使用用途的
C、无正当理由，拖欠房租3个月以上的
D、将承租的房屋擅自转借他人使用的
E、因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
答案：B,C,D
解析：
出租人单方解除房屋租赁合同的情形有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。承租人单方解除房屋租赁合同的情形有：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
环境按照属性分类，其中不包括（ ）。
A.社会环境
B.自然环境
C.工作环境
D.人工环境
答案：C
解析：
通常根据环境的属性，将环境分为自然环境、人工环境和社会环境。
下列不属于业主的建筑物区分所有权基本内容的是（ ）。
A.专有部分的所有权
B.建筑区划内的共有部分享有共有权
C.共有部分的出租权
D.共有部分享有共同管理的权利
答案：C
解析：
《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是( )。
A:房地产登记代办属于房地产经纪基本业务
B:房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力人
C:房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供
D:房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力
房地产经纪人考试答案9章 第4章
抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（ ）。
A.可节省整体利息支出
B.每月还款额保持不变
C.每月还款额递减
D.利息按本金余额逐月计算
答案：B
解析：
等额本息还款法（等额法）其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。等额本金还款法（递减法）其特点为：每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。
企业的潜在消费者数据来自（ ）。
A、内部资料
B、外部数据
C、直接客户资料
D、间接客户资料
答案：B
解析：
企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获得的直接客户资料，具有很高的价值，他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的，是企业的潜在消费者。
习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价，下列关于楼盘均价的说法中，正确的有（ ）。
A、均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
B、整体均价能说明某一幢楼的档次
C、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
D、均价确定表示该楼盘的质量水平
E、必须先制定出分幢（组）价格，再定出整体均价
答案：A,C
解析：
A项，均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度；B项，整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次；C项，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；D项，一个均价代表了市场对质量的综合评价；E项，均价的制定参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位，比较的因素有地理位置、楼宇本体、物业管理、工程形象进度、营销等方面，整体均价必须分解，即先定出整体均价，再进行分解——分幢（分组）。
在计算某房地产投资项目的财务内部收益率时，当用折现率11％计算时，净现值为860万元；当用折现率12％计算时，净现值为-1600万元，则该项目的财务内部收益率为（ ）。
A.11.35％
B.11.65％
C.12.35％
D.12.65％
答案：A
解析：
财务内部收益率（FIRR）通过线性内插法求取的公式为：
式中，i1代表当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2代表当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1代表i1时的净现值（正值）；NPV2代表i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。
本题中，该投资项目的财务内部收益率=11%+
=11.35%。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。
.乙公司所采用的是客户信息开发方式的优点主要有（ ）。
A、获得的信息量大
B、成本低
C、间接推广公司品牌
D、得到的客户信息准确
答案：A,C
解析：
乙公司采用广告法开拓客源信息。使用广告法的优势是：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广，因此效果也会比其他的方式要好很多；③使用广告法，还可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。
因房地产交易具有（ ），所以房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺，遵守诚信原则。
A、 不确定性
B、 灵活性
C、 长期性
D、 诚实性
答案：A
解析：
房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。房地产交易具有不确定性，房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺。房地产经纪人员应当做到实事求是，能做到的事情就给予客户承诺，并信守诺言，而对于法律法规和政策不允许的或自身能力范围之外的要求，一律不承诺。
共用题干
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
下列关于甲公司与杨某签订的房地产经纪合同的表述中，正确的为( )。
A:王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名
B:经孙某同意后，王某可以作为执业房地产经纪人在房地产经纪合同上签名
C:经孙某授权，周某作为执业房地产经纪人可以在房地产经纪合同上签名
D:崔某是该宗业务的承办人，应当在房地产经纪合同上签名
大城市每平方米的年幅度税额是（ ）。
A、1、8～32元
B、1、5～30元
C、0、9～18元
D、0、6～12元
答案：B
解析：
城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额如下：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
售楼处管理制度包括（ ）。
A、 关键内容说辞
B、 接待时间
C、 保洁要求
D、 工作流程
E、 规划布局
答案：A,B,C,D
解析：
售楼处管理制度包括：①工作流程，是最为核心的部分，主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等；②关键内容说辞，是对销售人员向客户解说重要事项（如房源、合同条款、价格、交房时间、贷款办理、交易登记与产权等）的具体内容、表述方式的规定，应根据项目的具体情况和项目营销方案进行制定；③接待时间；④保洁要求等。
房地产经纪人考试答案9章 第5章
房地产租赁合同应当具备（ ）等条款。
A、押金、租金、佣金及交付方式
B、租赁用途
C、当事人姓名、住所
D、维修责任
E、租赁期限
答案：B,C,D,E
解析：
《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
城镇土地使用税应按照（ ）征收。(2012年真题)
A.纳税人自己测量的土地面积
B.纳税人实际占用的土地面积
C.纳税人占用土地上的建筑物基地面积
D.纳税人占用土地上的房屋总建筑面积
答案：B
解析：
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范抵押贷款的（ ）风险。
A、 房屋贬值
B、 无法实现交换
C、 购房者房屋处置
D、 利率变化
E、 无力继续偿还贷款本息
答案：A,C,D,E
解析：
对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：①无力继续偿还贷款本息风险；②房屋贬值风险；③利率变化风险；④购房者房屋处置风险。
我国房地产经纪机构薪酬的支付方式中，（ ）最大的缺点是不具有奖励性。
A.混合制
B.计时薪金制
C.佣金制
D.固定薪金制
答案：D
解析：
固定薪金制有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。
居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积比率，称为（ ）。
A.居住建筑净密度
B.总建筑密度
C.住宅建筑面积密度
D.居住区建筑面积毛密度
答案：B
解析：
总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。A项，住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(％)。C项，住宅建筑面积密度可分为住宅建筑面积毛密度和住宅建筑面积净密度。住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2／hm2）；住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万m2／hm2）。D项，居住区建筑面积毛密度（容积率）是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2／hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地面积（万m2）的比值表示。
以下关于房屋登记费说法正确的是（ ）。
A.因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费
B.经济适用住房登记以及因权利人名称变更而申请房屋变更登记，不收取房屋登记费
C.住房登记以每件80元标准收费
D.农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费
E.非住房登记以每件550元标准收费
答案：A,C,D,E
解析：
B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。其中，减半收取登记费的情形有：①申请不动产更正登记、异议登记的；②不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；③同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；④国家法律、法规规定予以减半收取的。
通过开办房地产开发贷款与个人住房贷款业务，支持房地产开发、经营和消费等房地产经济活动，是房地产金融的（ ）职能。
A.筹集资金
B.融通资金
C.流通手段
D.结算服务
答案：B
解析：
房地产金融的基本职能主要有三个：①筹集资金。充分发挥筹集资金的能力，运用各种金融工具，把社会上的闲散资金归集起来，用于房地产业，促进其发展。②融通资金。房地产金融通过开办房地产开发贷款、个人住房贷款等业务，支持房地产开发、购买和租赁等房地产经济活动。③结算服务。房地产开发、买卖、租赁等中的资金交易量较大，房地产金融可发挥其结算职能，发展多种信用工具和结算方式，以减少现金收支量，保证房地产交易活动顺利进行。
房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易（ ）的减少。
A:税金
B:成本
C:手续
D:要件
一般说来，战略管理包含的关键要素包括( )。
A:战略制定
B:战略分析
C:战略实施
D:战略选择
E:战略评价和调整
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是现代企业战略管理的关键要素。战略管理，主要是指战略制定和战略实施的过程。一般说来，战略管理包含四个关键要素：战略分析、战略选择、战略实施和战略评价和调整。
房地产经纪人考试答案9章 第6章
下列关于不动产登记代办收费的说法中，正确的是（ ）。
A.房地产经纪服务的收费依实际委托情况而定，无具体定价制度
B.房地产登记代办费用，只能在房地产经纪合同中明确约定
C.房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、收费标准等
D.房地产登记代办费用包括应由委托人缴纳的各种税费
答案：C
解析：
A项，房地产经纪服务实行明码标价制度。B项，房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定。C项，房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。D项，房地产登记代办费用不应包括应由委托人缴纳的各种税费。房地产经纪人员应将代委托人缴纳的各种税费缴款凭证、发票交给委托人，据实结算。
房地产经纪机构中，负责客户服务以及受理各类客户投诉、监督房地产经纪人业务行为的部门通常是（ ）。
A.业务部门
B.业务支持部门
C.权证代办部门
D.客户服务部门
答案：D
解析：
各类房地产经纪机构内的部门基本分为四类：①业务部门；②业务支持部门；③客户服务部门；④基础部门。其中，客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务，同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。
不得设置户外广告的情形有（ ）。
A.利用交通安全设施、交通标志的
B.影响市政公共设施、交通安全设施的
C.使用儿童代言人的
D.进行价格折扣的
E.妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的
答案：A,B,E
解析：
有下列情形之一的，不得设置户外广告；①利用交通安全设施、交通标志的；②影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的；③妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；④在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。
“商圈”是指具有一定辐射范围的（ ）。
A、 销售商圈
B、 商业集聚地
C、 地域商圈
D、 中央商务区
答案：B
解析：
根据学者研究，“商圈”应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。进行商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息，了解其所需商品和服务的类型和规模，并进而确定应该采取的营销手段。
工程竣工验收报告的内容不包括()。
A:工程竣工验收意见
B:对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价
C:工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式
D:附近民众对此工程的评价
共用题干
某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2002年9月1日的正常市场价格，以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料为：案例A的成交价格是4500元人民币/㎡;成交日期2001年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/㎡;成交日期2002年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/㎡;成交日期2002年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2002年1月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2001年6月1日至2002年3月1日平均每月上涨1%，在2002年3月1日至2002年9月1日平均每月下降1.5%。
从案例A、B、C推知，该商品住宅的单价为( )元人民币/㎡。
A:4235.67
B:4608.91
C:4438.47
D:4597.20
行纪是指经纪人受委托人的委托，以（ ）的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
A、自己
B、代理人
C、委托人
D、受托人
答案：A
解析：
行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：①经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加自己的报酬；②除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。
购房者在签订住房抵押贷款合同时，应注明（ ）等监督权。
A、 估价机构的选择
B、 拍卖底价的认可
C、 公告发布
D、 招标活动的参与
E、 按时付款给业主
隐藏答案收藏标记反馈
答案：A,B,C,D
解析：
一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明这个监督权。监督权指借款人对估价机构的选择、拍卖底价的认可、招标活动的参与、公告发布、估价拍卖费用问题等具有监督的权利。
房地产租赁业务是房地产经纪人主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有的特点是（ ）。
A.集中性
B.适应性
C.固定性
D.很大的流动性
答案：D
解析：
房地产租赁业务是房地产经纪人的主要业务之一。租赁房屋的承租方，往往是中短期居住或商业经营、办公需求。对房地产经纪人而言，客户群具有很大的流动性。
房地产经纪人考试答案9章 第7章
房地产经纪人对卖房客户应以( )为核心采集信息。
A:出售房屋的动机
B:房屋售价
C:售房款的交付程序
D:安全保障
按房屋产权性质不同，房屋租赁可分为（ ）。
A.住宅用房租赁
B.商业用房租赁
C.市场化的商品房屋租赁
D.政府支持的商品房租赁
E.政府支持的保障性住房租赁
答案：C,E
解析：
房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同，房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。
房地产经纪机构和经纪人员导致的纠纷主要表现在（ ）。
A.向购房人做虚假宣传和虚假承诺
B.故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同
C.未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，给交易人造成重大损失
D.对影响到双方权利义务关系的合同条款进行保证
E.从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作
答案：A,B,C,E
解析：
行业纠纷调处和管理，主要是指经纪服务不规范导致的纠纷。房地产经纪机构和经纪人员导致的纠纷主要表现在六个方面：①房地产经纪机构向购房人做虚假宣传和虚假承诺。②房地产经纪机构在经纪服务过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。③房地产经纪机构为利益最大化，欺骗交易当事人。④房地产经纪机构在经纪服务过程中，未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，给交易人造成重大损失。⑤房地产经纪机构对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未尽到明示和特别提醒，或对合同条款进行不实解释或虚假保证。⑥房地产经纪机构部分从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，也容易造成纠纷。
房地产经纪人在带客户看了多套房源并了解客户需求后，引导客户作出决策的方法是( )。
A:假设法
B:直接法
C:对比法
D:总结法
国有土地使用权挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前()d.
A:2
B:5
C:7
D:10
《物权法》规定了地役权制度。下列有关地役权的表述中正确的有（ ）。
A.地役权是自物权
B.设定地役权应当签订书面合同
C.地役权自地役权合同生效时设立
D.地役权属于用益物权
E.地役权是供役地所有人或者使用人享有的权利
答案：B,C,D
解析：
本题考核地役权。（1）地役权，是用益物权、他物权，是需役地所有人或使用人享有的权利；所以选项A、E错误，选项D正确。
（2）选项B体现了要式性。根据《物权法》的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人；所以选项C正确。
房屋委托交易中可能存在的风险有（ ）。
A、 价格变动风险
B、 资金安全风险
C、 贷款风险
D、 房地产权属风险
E、 财产分割风险
答案：A,B,C,D
解析：
委托房屋交易可能存在的风险主要包括：①价格变动风险；②政策调控风险（贷款风险）；③非住宅类房屋居住使用及投资风险；④交易资金安全风险；⑤房地产权属风险；⑥交易房屋的保管及使用风险；⑦其他风险。
房屋转移登记应在事实发生之日起（ ）日内提出申请。
A.30
B.60
C.90
D.100
答案：C
解析：
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。
居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，应符合的规定有（ ）。
A.居民汽车停车率不应小于10％
B.居住区内地面停车率不宜超过10％
C.居住停车场、库的布置应留有必要的发展余地
D.居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率不宜超过5％
E.居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m
答案：A,B,C,E
解析：
居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合的规定包括：①居民汽车停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不应小于10％；②居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；③居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m；④居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
房地产经纪人考试答案9章 第8章
在写字楼市场比较法定价流程中，首先应（ ）。
A.确定权重
B.确定修订系数
C.筛选可比楼盘
D.计算比准价
答案：C
解析：
写字楼市场比较法定价流程如图8-1所示。由图可知，市场比较法的流程中，首先应该筛选可比楼盘。
图8-1 写字楼市场比较法定价流程
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由（ ）补交契税。
A.产权承受人
B.买者
C.第三人
D.房地产转让者
答案：D
解析：
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
套内建筑面积包括（ ）。
A:套内分摊面积
B:套内墙体面积
C:套内阳台面积
D:套内楼梯面积
E:套内使用面积
按《合同法》规定，房屋租赁期限不得超过（ ）年。
A.20
B.15
C.10
D.30
答案：A
解析：
房屋租赁合同的主要内容；
《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
关于房地产经纪活动，下列说法错误的是（ ）。
A.从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉
B.房地产经纪业是知识密集和技术密集的行业
C.房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主
D.房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主
答案：B
解析：
房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。
下列关于10000元定金的表述中，正确的为( )。
A:如果张某同意购买李某的住房，在房屋买卖合同签订后，张某应当退还陈某垫付的定金
B:李某提出不再出售该住房时，无须加倍退还定金
C:陈某垫付定金的行为，直接责任人是陈某，而不是甲公司
D:如果张某对李某的住房不不满意而放弃购买，李某有权不退还陈某垫付的定金
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收（ ）。
A.印花税
B.房产税
C.耕地占用税
D.增值税
答案：A
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
关于商业项目营销策略的说法，正确的有（ ）。
A:先租后售策略适合于老城区
B:售后返租策略可以吸引普通投资者
C:分层与分散出租策略适用于大型购物中心
D:拍卖销售策略适合于开发企业试探商铺价格
E:整体出租策略适合于商业价值低的商铺
张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。
A.应签订书面抵押合同
B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记
C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
D.抵押权自抵押合同登记之日起成立
答案：A,D
解析：
A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。
房地产经纪人考试答案9章 第9章
三级资质的房地产估价机构的成立条件有( )。
A.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样
B.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全
D.有8名以上的专职注册房地产估价师
E.有固定的经营服务场所
房地产经纪行业协会制定的行业规则具有( )。
A.公约性质
B.对行业的约束力
C.一定的法律约束力
D.依据法律制定的特点
E.规范该行业从业人员职业道德的作用
关于商品房预售许可的办理程序，下列说法中正确的是()。
A:经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起7d内，依法作出准予预售的行政许可书面决定
B:商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章
C:售楼广告和说明书应当显示商品房预售许可证的复印件
D:开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证
E:房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应予以公开，公众有权查阅
在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为（ ）。
A.直营连锁经营
B.无店铺经营
C.特许加盟连锁经营
D.混合经营
答案：C
解析：
在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有以下两种：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营又称直营连锁经营；②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常又称特许加盟连锁经营。
下列新建商品房价格中，最低的是（ ）。
A.起价
B.标价
C.成交价
D.均价
答案：A
解析：
起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。A项，起价是指销售新建商品房的最低价。B项，标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。C项，成交价是指商品房买卖双方的实际交易价格。D项，均价是指所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种，均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
个人住房贷款一般采纳的担保方式包括（ ）。
A.抵押贷款
B.无抵押/质押贷款
C.质押贷款
D.保证贷款
E.抵押（质押）加保证贷款
答案：A,C,D,E
解析：
在申请个人住房贷款时，银行会要求借款人提供担保。个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：①抵押贷款；②质押贷款；③保证贷款；④抵押（质押）加保证贷款。
下列园林景观中，属于软质景观的是（ ）。
A.树木
B.墙体
C.铺地
D.栏杆
答案：A
解析：
根据景观的基本成分可将其分为两类：①软景观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。②硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。
下列调查项目中，属于房地产消费行为调查的是（ ）。
A.市场需求饱和点调查
B.客户实际支付能力调查
C.房地产价格敏感度调查
D.房地产产品位置要求调查
答案：D
解析：
房地产消费行为的调查就是对房地产消费者购买模式和习惯的调查，主要包括：①消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
房地产经纪机构执业的免责事由包括不可抗力等，不可抗力是指()。
A:不能预见的客观情况
B:不能避免的客观情况
C:不能预见但也许可以克服的特殊情况
D:不能预见、不能避免且不能克服的客观情况
