21年房地产经纪人考试真题及详解8章

发布时间:2021-09-06
21年房地产经纪人考试真题及详解8章

21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第1章


下列关于“房地产登记的含义”的表述,正确的有(  )。

A.房地产产权登记有狭义和广义之分
B.狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记
C.房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记
D.广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人
E.广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人

答案:A,C,D
解析:
BE两项,房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定,向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记,只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。


张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。
房屋出租应当到(  )机关申请办理房屋租赁合同登记备案。

A、工商行政管理
B、房地产登记
C、公安
D、建设行政管理

答案:B
解析:
在我国,商业房地产的租赁合同,是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据,但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此,作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案,作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。


共用题干
张明欲购买一套商品住房,看中了某个商品住宅项目找到该项目售楼处,向销售人员咨询了如下问题。假设你是该楼的销售人员,请予以回答。

购买上述住房的购房款可以采用下列方式支付,如果不考虑支付能力对购房人最有利的付款方式是( )(假定年折现率为5%)。
A:现在一次性付款价格优惠5%
B:首付20%,余款分两期每隔半年支付一次
C:首付10万元,余款分两期每隔半年支付一次
D:一年后一次性付款不给优惠

答案:A
解析:


房地产市场推广中的关系推广(  )。

A.致力于构建企业与消费者之间更亲密的关系
B.要求为消费者既提供优质产品又提供优质服务
C.是一种直接的推广形式
D.是唯一直接依靠人员的促销方式
E.有利于开展创造性销售活动

答案:A,B,E
解析:
公共关系是指企业与不同公众之间的沟通和关系。公众包括客户、股东、供应商、雇员、政府、一般公众、媒体等。其中,企业与购买者之间创造更亲密的工作关系和相互依赖伙伴关系,同时也是建立和发展双方的连续性效益,提高品牌忠诚度和巩固市场的方法与技巧。为了配合公共关系,房地产开发企业或房地产经纪机构通过企业整合本身的资源,举办一些创意性的活动或事件,使之成为大众关心的话题,吸引媒体报道消费者参与,达到提升企业及楼盘形象的目的。CD两项是人员促销的特点。


经纪人收取佣金时应当开具(  ),并依法缴纳税费。

A.发票
B.收据
C.合同
D.证明

答案:A
解析:
房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人和房地产经纪机构签订的,因此,由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用,并出具相应的发票。


对房地产经纪人员职业道德的公平竞争的表述,正确的是(  )。

A、竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题
B、“公平竞争,注重合作”是制胜的前提
C、房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争
D、通过竞争,房地产经纪人员和经纪机构可以取他人之长,补己之短,在做大业务增量的同时,提高自己的市场份额和收益
E、合作是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段

答案:A,B,C,E
解析:
房地产经纪活动中,存在激烈的同行竞争。在市场竞争中,合作这一看似与竞争不同的方式,实际上常常是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段。通过合作,房地产经纪人和经纪机构可以取他人之长,补己之短,在做大业务增量的同时,提高自己的市场份额和收益。当然,合作中也存在竞争,如果房地产经纪人不能持续提高自己的市场竞争力,就会逐渐丧失自身的合作价值,最终被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式进行竞争,合作也无法达成。因此,竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题。而“公平竞争,注重合作”是制胜的前提。


在房地产产品目标客户需求定位法中,对目标客户进行分析的目的是指出主要目标客户的(  )等特征,从而设计出相应的产品。

A、年龄
B、经济状况
C、购买动机
D、欲望
E、需求

答案:C,D,E
解析:
对目标客户进行分析,确定目标群体所属的目标角色状态和追求的核心价值,指出主要目标客户的特征,包括目标客户的购买动机、欲望、需求等特征,从而设计出相应的产品。


从事房地产经纪的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件,体现了房地产经纪执业的( )。

A.诚信原则
B.公平原则
C.合法原则
D.自愿原则

答案:C
解析:
房地产经纪执业的合法原则的表现之一是,房地产经纪活动主体合法。提供房地产经纪服务的机构和人员必须具备相应的条件,即主体资格必须合法。按照《城市房地产管理法》等有关规定,从事房地产经纪活动的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件,依法设立,并自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案,领取备案证明,否则即是违规从事房地产经纪活动。


采用驻守和横幅揽客法开拓客源信息的劣势有( )。

A.成本较低
B.客户的准确性较高
C.驻守的方式比较浪费经纪人的时间
D.横幅有时也会影响到市容市貌
E.横幅也很容易被其他人为因素或自然力损坏

答案:C,D,E
解析:
驻守和挂红幅揽客法的劣势包括:①驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间;②挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏,需要房地产经纪人不断进行维护;③有时候驻守会妨碍到行人,挂红幅有时也会影响到市容市貌,应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括:①成本较低;②客户的准确性较高。


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第2章


下列关于房地产居间与房地产代理的表述中,错误的是(  )。

A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为
B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式
C.房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式
D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型

答案:A
解析:
A项,房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。


下列可能带来抵押房地产价值风险的情况主要有( )。

A.抵押贷款中设定了固定利率
B.设定抵押时房地产价值评估过高
C.设定抵押期限较长
D.未来经济不景气
E.抵押房地产被人为地损坏

答案:B,D,E
解析:


按照建筑物使用性质的分类,建筑物可分为工业建筑、农业建筑和(  )。

A、民用建筑
B、居住建筑
C、住宅建筑
D、综合性建筑

答案:A
解析:
建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑,根据其使用功能,又可分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑,包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑,包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。


  2012年,张某为了加快发展,注销了其原有的房地产经纪事务所,新成立了甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),甲公司共有5家全资门店,5家门店具有统一的识别系统。2016年8月,甲公司在业务迅猛发展的态势下,确定了如下发展战略:(1)业务聚焦于高端住宅租赁市场;(2)业务向附近的另外两个城市拓展;(3)客户分级,实行客户集中管理;(4)每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。

4.甲公司采用的员工激励方式为(  )。

A、 目标激励
B、 尊重激励
C、 情感激励
D、 参与激励

答案:D
解析:
房地产经纪机构激励员工的方式有:①目标激励;②情感激励;③尊重激励;④参与激励。其中,参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明,现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望,创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此,让员工恰当地参与管理,既能激励员工,又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理,形成员工对企业的归属感、认同感,可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中,甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策,属于参与激励。


住宅项目的展会结束后,对展会活动的总结及评估也是非常必要的,展会总结主要包括(  )等。

A、设计制作分析
B、展会客户分析
C、销售现场分析
D、培训计划分析
E、经验总结

答案:B,C,E
解析:
展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举办的展会。展会结束后,对展会活动的总结及评估也是非常必要的,展会总结主要包括:展会客户分析、销售现场分析、经验总结等。


佣金可分为( )。

A:法定佣金
B:协商佣金
C:自由佣金
D:代理佣金
E:特定佣金

答案:A,C
解析:
本题考核的是房地产经纪收入中,佣金的概念及分类。佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体,是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金,有强制力,当事人各方都应遵守。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金,一经确定并写入经纪合同后,便具有法律效力,违约者必须承担违约责任。


若经纪人作为买方独家代理人,一天与购房者看房最多为(  )套。

A.5
B.8
C.10
D.12

答案:A
解析:
作为买方客户的独家代理人,房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过5套,即“一带多看”不能超过5套,否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉,使客户不容易比较和挑选合适的房源。


下列选项中,(  )需要考虑市场细分与消费者群体的选择,明确目标竞争者,确定品牌差异的属性。

A.品牌定位
B.品牌推广
C.品牌识别
D.组织架构与流程

答案:A
解析:
品牌定位,即对品牌所涉及的产业(或行业)以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。其中,品牌承诺是企业对购买该品牌产品(或服务)的客户所承诺的核心内容。品牌个性,即该品牌的产品(或服务)在同行业、同类产品(或服务)中的独特性。品牌定位就是给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置。这一位置的价值来源于品牌的承诺及其个性,即品牌承诺对客户是有效用的,而且这一承诺是独特的,能针对特定顾客群体的特定需求。


《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发,针对消费者的权利规定的经营者的(  )义务是指经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。

A、真实标识
B、质量保证
C、真实信息告知
D、保证消费者安全

答案:C
解析:
真实信息告知义务是指经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息,应当真实、全面,不得作虚假或引人误解的虚假宣传。A项,真实标识义务是指经营者以及租赁他人柜台或者场地的经营者,应当标明其真实名称和标记。B项,质量保证义务是指经营者应当保护在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限;但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。D项,保证消费者安全义务是指经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求,对可能危及人身、财产安全的商品和服务,应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第3章


影响房地产经纪机构经营模式选择的因素包括(  )

A、组织结构
B、企业规模
C、业务领域
D、管理水平
E、机构成立时间长短

答案:A,B
解析:
房地产经纪机构经营模式的选择包括组织结构的选择、企业规模的选择以及规模化经营方式的选择。


办理贷款时,房屋买房(即借款人)需准备的资料有( )。

A.身份证
B.户口簿
C.婚姻证明
D.学历证明
E.不动产权证

答案:A,B,C,D
解析:
办理贷款时,房屋买方需准备的资料有:①身份证(夫妻双方,正反两面);②户口簿(夫妻双方,首页,户主页,本人页,变更页);③婚姻证明(结婚证、离婚证);④学历证明(大专以上);⑤收入证明(月供加家庭成员负债综合不得超过月收入的50%);⑥营业执照副本复印件加盖公章,并通过年检;⑦近期连续六个月的财务报表及银行流水(限法人);⑧年审之后的财务报表(限法人);⑨公司章程(限法人)。


下列对于居间合同的特征表述不正确的有( )。

A.是由居间人向委托人提供居间服务的合同
B.是典型的劳务合同
C.居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权
D.具有人身性质,以当事人之间相互信任为前提
E.是双务、有偿、诺成合同

答案:B,D
解析:
居间合同是指居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会,或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同有以下特征:①是居间人向委托人提供居间服务的合同;②居间人对委托人与第三人之间的合同没有实质的介入权;③是双务、有偿、诺成合同;④委托人给付报酬义务的履行有不确定性。


甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。

张某与甲机构之间的关系为(  )。

A.执业关系
B.职业关系
C.法律责任关系
D.经济关系

答案:A,C,D
解析:
房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体,是房地产经纪活动的组织者。同时房地产经纪人员又是房地产经纪机构设立和运营的主体。两者具有相辅相承的关系。房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定,并主要体现在以下几个方面:①执业关系;②法律责任关系;③经济关系。


采用派发宣传单的方式开拓房源渠道的要点有(  )。

A、 应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍,并留有联系方式方便联络
B、 派发前事先做好充分准备
C、 宣传单设计要新颖、吸引眼球
D、 派发过程注意保持良好的专业形象
E、 目标客户的有效率必须保持在一定水平线上

答案:A,B,C,D
解析:
派发宣传单的要点:①注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规,不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单,不在宣传单里使用有违《广告法》的宣传用语;②宣传单设计要新颖、吸引眼球,体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势,针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别,比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容;③应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍,并留有联系方式方便联络;④派发前事先做好充分准备,熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题的解答准备、派发地点和时段的事先调查确认、天气情况的预先查询了解、专业作业工具的准备等;⑤派发过程注意保持良好的专业形象,保持微笑服务,热情解答咨询,选择适合的对象派发,如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。


在房地产居间业务中,住宅类房源一般按其产权性质可以分为( )等。

A.商品住房、商铺、房改房、厂房
B.商品住房、土地、写字楼、廉租房
C.商品住房、廉租房、房改房、小产权房
D.收益性物业、商铺、写字楼、库房

答案:C
解析:
房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分,住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房(俗称小产权房)、自建住房等。


房地产经纪机构在领取工商营业执照后一个月内,应当(  )。

A、到土地管理部门备案
B、到房地产管理部门或其委托的机构备案
C、到银行开立房地产交易资金专用存款账户
D、交纳房地产经纪职业风险保证金

答案:B
解析:
按照有关规定,从事房地产经纪活动的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件,依法设立,并自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案,领取备案证明,否则即是违规从事房地产经纪活动。体执行房地产经纪业务的人员应是在承接房地产经纪业务的机构中登记的房地产经纪专业人员。


农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权的情形不包括()。

A:为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的
B:不按照批准的用途使用土地的
C:因自然灾害而停止使用土地的
D:因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

答案:C
解析:


甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作,甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有,并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后,丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目,而不建设住宅。

丁公司欲改变土地用途,须办理的手续和程序为( )。

A.取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意
B.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
C.将该地块重新进行拍卖
D.调整土地使用权出让金

答案:A,B,D
解析:
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第4章


竖向建筑构件有(  )。

A、屋顶
B、墙体
C、梁
D、柱
E、基础

答案:B,D,E
解析:
一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯等组成。其中,竖向建筑构件有基础、墙体、柱等,水平建筑构件有地面、楼板、梁、屋顶等。


共用题干
廖某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)寻找房源,并签订了房地产经纪服务合同,后经甲机构介绍,廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中,甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下,实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同,并将定金2万元交给杨某,同时委托甲机构为其代办房地产登记。

甲机构在接受杨某的售房委托时,应开展的工作为( )。
A:实地查勘房屋状况
B:验看杨某的房产证
C:进行产权调查
D:帮助杨某修复房屋缺陷

答案:A,B,C
解析:


新建商品房销售代理合同的主要内容有(  )。

A、经纪服务费用及其支付方式
B、委托期限与方式
C、房地产经纪机构的权利义务
D、房屋经纪业务中的创新服务
E、违约责任

答案:A,B,C,E
解析:
新建商品房销售代理合同的主要内容包括:①新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况;②新建商品房的基本情况;③房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;④委托期限与方式;⑤经纪服务费用及其支付方式;⑥委托方的权利义务;⑦房地产经纪机构的权利义务;⑧违约责任;⑨合同变更与解除;⑩合同纠纷解决方式。


房地产经纪人了解客户购买动机和需求的正确做法有( )。

A.积极引导客户明确其真实需求
B.提供多种房源包容客户弹性需求
C.基于客户的最初购房需求提供房源
D.通过日常聊天了解客户购房潜在需求
E.采用封闭式提问方式询问客户购房需求

答案:A,B,D
解析:
了解客户购买动机和需求的正确做法包括:①不宜采用封闭式问题,宜采用开放式问题。②客户的需求项目往往是有弹性的,应通过设定条件来包容客户的需求。③房地产经纪人要了解客户的真实需求,必须和客户建立良好的关系。④房地产经纪人可以和客户进行一些日常的闲聊,更加准确地判断和发现客户需求和潜在需求。


下列选项中,(  )是房地产经纪人工作的第一步,也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。

A、信息收集
B、与客户沟通
C、房地产展示
D、洽商议价

答案:B
解析:
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步,也是经纪人与客户建立联系的关键一步,而接待水平是否专业,将决定客户能否与客户建立初步的信任关系,进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。


下列关于风玫瑰图的表述中,错误的是( )。

A.风玫瑰图可用来表示建筑物的朝向
B.风玫瑰图可绘制出各风向出现的频率
C.风玫瑰图可绘制出各风向的平均风速
D.风玫瑰图一般用8或16个方位表示

答案:A
解析:
风玫瑰图,是绘制出的某一地区在一定时期(年、季、月)内各风向出现的频率或各风向的平均风速的统计图。前者为“风向玫瑰图”,后者为“风速玫瑰图”。风向是风吹来的方向,一般用8个或16个方位来表示。A项,通常用指北针表示房屋朝向,用风玫瑰图表示地区常年的风向频率。


关于租赁合同的说法,正确的有( )。

A.租赁合同约定的租赁期限不得超过10年,超过10年的,该租赁合同无效
B.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续
C.租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋维修责任等内容
D.在签订房屋租赁合同后,承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋,不得擅自变更用途
E.租赁物在租赁期间发生所有权变动的,租赁合同无效

答案:B,C,D
解析:
A项,房屋租赁期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过二十年。租赁期限超过二十年的,超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限,并在租赁期满后,收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。B项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定:“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。C项,房屋租赁合同的主要内容包括:①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。②标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。③租金和押金数额、支付方式。④租赁用途和房屋使用要求。⑤房屋和室内设施的安全性能。⑥租赁期限。⑦房屋维修责任。⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。⑨争议解决办法和违约责任。E项,我国《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


房地产经纪机构的风险管理,是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行(  )。

A.预测、识别、分析
B.识别、衡量、分析
C.预测、衡量、分析
D.识别、预测、衡量

答案:B
解析:
加强房地产经纪机构的风险管理具有非常重要的作用。房地产经纪机构的风险管理,是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行识别、衡量、分析,并在此基础上有效地处置风险,以最低成本实现最大安全保障的过程和方法。


某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区,根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。
该居住区级道路面宽度应为(  )m。

A、5~10
B、10~15
C、20~30
D、35~40

答案:C
解析:
居住区(级)道路是居住区的主要道路,用以解决居住区内外的交通联系,路面宽20~30m;小区(级)路是居住区的次要道路,用以解决居住区内部的交通联系,路面宽6~9m;组团(级)路是居住区内的支路,用以解决住宅组群的内外联系,路面宽3~5m;宅间小路是通向各住宅入口的道路,路面宽2.5~3m。


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第5章


印花税的税率形式有( )税率。(2006年真题)

A.定额
B.差额
C.累进
D.差额累进
E.比例

答案:A,E
解析:
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税,共有13个税目,税率有比例税率和定额税率两种形式。


关于廉租住房、经济适用住房建设的税收政策,表述不正确的是( )。

A.对个人购买经济适用住房的,在法定税率基础上减半征收契税
B.对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税
C.对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税
D.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格,向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征契税

答案:D
解析:
D项,对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。


根据客户对物业需求的(  ),确定业务工作开展的先后顺序。

A.系统性
B.关注性
C.急迫性
D.有效性

答案:C
解析:
在客户需求程度分析过程中,根据客户对物业需求的急迫性,确定业务工作开展的先后顺序。


强度高,耐磨损,防变形,易清洗且防潮但脚感差的地面装饰材料是(  )。

A.实木地板
B.强化复合地板
C.实木复合地板
D.竹地板

答案:B
解析:
强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好,主要缺点是脚感较差,如果板材中的胶粘剂质量较差,还会挥发出较多的甲醛,对人体健康有一定影响,但由于价格较便宜,用途比较广泛。


按房地产交易方式,房地产市场分为(  )。

A、居住房地产市场
B、买卖市场
C、租赁市场
D、非居住房地产市场
E、区域房地产市场

答案:B,C
解析:
按房地产交易方式,房地产市场分为买卖市场和租赁市场。住宅、商铺、写字楼等类房地产,同时存在着买卖市场和租赁市场,有时租赁市场比买卖市场还要活跃,交易量还要大。


经批准改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税()年。

A:1~3
B:3~8
C:5~10
D:10~15

答案:C
解析:


关于房屋租赁合同备案的说法,正确的是( )。

A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内,持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C.备案时只需要提供承租人的身份证件
D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同,需到场说明情况

答案:B
解析:
A项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项,商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交下列材料:①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


企业所得税实行的是( )。(2009年真题)

A.比例税率
B.累进税率
C.定额税率
D.比例税率和定额税率

答案:A
解析:
企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业(居民企业及非居民企业)和其他取得收入的组织以其生产经营所得为征税对象所征收的一种所得税。企业所得税实行比例税率,税率为25%。


房地产经纪专业人员职业资格是我国设置的一项职业资格,属于按照(  )管理的职业资格。

A.性质
B.专业技术人员
C.区域
D.业务水平

答案:B
解析:
房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。我国房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第6章


张先生委托该中介公司出售他的房屋,原来一直要价是65万元,但一直没能售出。由于张先生因生意原因打官司输了,按照法院判决,急需一笔钱作为赔偿。于是同意以60万元的价格出售,在不长的时间内该房屋就成交了。造成张先生降价是因为房源的( )属性。

A.可替代
B.法律
C.心理
D.物理

答案:C
解析:
房源的心理属性中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移,这种心理状态往往会发生变化,从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中,交易价格最容易受到影响。在交易过程中,受到业主(委托方)心理状态的波动,房源交易价格可能产生波动。


写字楼项目的商业权益有( )。

A.经营者权益
B.投资者权益
C.开发商权益
D.消费者权益
E.后期管理者权益

答案:A,B,C,E
解析:
商业权益有:①开发商权益;②投资者权益;③经营者权益;④后期管理者权益。权益的统一或分离对商业的可持续经营有较大影响。因此在商业地产的开发及营销过程中要兼顾短期和长期利益的平衡。


孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。(2009年真题)

如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某,导致买受人无法办理房屋产权过户手续,买受人的损失应当由( )承担。

A.甲公司
B.王某
C.崔某
D.杨某

答案:A
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的,因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,然后,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。


一般情况下,购买物业的客户对目标市场有明确意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的(  )要求。

A、房型和地理区域范围
B、价格范围和房型
C、购房的房型和楼层
D、地理区域范围和价格范围

答案:D
解析:
不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下,购买物业的客户对目标需求有明确的意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。


甲因车祸死亡,妻子、父母、儿子儿媳、兄弟姐妹等人悲痛欲绝。经协商,甲生前留下的房产归其妻子所有,但未办理继承公证。迫于生计,现甲妻拟将房屋出售给乙,下列说法正确的是(  )。

A.甲的妻子、父母、儿子儿媳、兄弟姐妹为该房屋的共同所有人
B.与乙的房屋买卖合同仅需甲妻自己签署即可
C.与乙的房屋买卖合同需甲的妻子、父母、儿子共同签署
D.甲妻出售房屋的行为与甲的儿媳无关

答案:C
解析:
A项,继承人为一人的,继承人取得遗产的单独所有权;继承人为两人或两人以上的,遗产为各继承人的共有财产。例如,在房地产经纪业务中,如业主死亡,尚未办理继承公证的房屋出售,为谨慎起见,将所有继承人视为共同共有人。本案中,甲的儿媳不是继承人,故不是该房屋的共同所有人。BCD三项,在房地产经纪业务中,如业主死亡,尚未办理继承公证的房屋出售,为谨慎起见,将所有继承人视为共同共有人。在此期间签订房屋买卖合同的,应要求所有继承人共同签订(或委托他人代为签订)。且要求已婚的继承人的配偶出具其亲笔签名的《配偶同意出售证明》。


相比其他组织结构类型,矩阵制组织结构的主要优点是(  )。

A.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系
B.有利于人员精简
C.有利于高层管理者摆脱日常事务
D.有利于统一领导

答案:A
解析:
采用矩阵制结构形式时,由职能机构派出、参加横向机构(事业部或项目组)的人员,既受所属职能机构领导,又接受横向机构领导。这就有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系,沟通信息,协作完成横向机构的任务。


关于收益法的说法,错误的有( )。(2010年真题)

A.收益法的原理是预期原理
B.直接资本化法即现金流量折现法
C.未来的因素决定估价对象当前价值
D.报酬率与投资风险呈负相关
E.收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产

答案:B,D
解析:
B项,报酬资本化法是一种现金流量折现法,即即预测估价对象未来各年的净收益,利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益,将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项,从全社会来看,投资遵循收益与风险相匹配原则,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。


房地产经纪行业必须实行专业性管理的原因有(  )。

A.房地产经纪从业人员构成复杂
B.房地产是特殊商品,价值量大,交易程序复杂
C.从事房地产经纪服务需要专业知识
D.房地产经纪从业人员素质高低不一
E.房地产经纪人员社会接触面广

答案:B,C,D
解析:
房地产经纪是围绕一种特定的商品——房地产,开展的中介服务活动,具有很强的专业性,因此,房地产经纪行业管理也具有很强的专业性。这主要体现在三个方面:①对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理。从发达国家和地区的情况来看,很多国家对房地产经纪业的从业人员,建立了系统的教育和继续教育、资格考试和资格认定的制度,以保证房地产经纪业从业人员具备相应的专业知识和技能。同时,对房地产经纪机构实行专业的营业资质和牌照管理。②对房地产经纪人员的职业风险进行管理。房地产经纪活动所涉及的标的是具有高额价值的房地产,因此,房地产经纪人员在执业活动的一些失误,常常会给客户造成巨大的经济损失,从而也就给房地产经纪人员自身带来严重的民事法律后果。这种职业风险如果不能有效规避,会给房地产经纪业造成重大打击。所以一些发达国家和地区通过设立房地产经纪行业赔偿基金、执业保证金以及强制性过失保险制度等,来规避房地产经纪业的职业风险。③重视房地产经纪管理的地域性。房地产市场的地域性决定了房地产经纪业的运作也不可避免地带有很强的地域特征,因此对房地产经纪业的管理也应注意到不同地域的差别。


租赁合同中,无论是否约定租赁期间,租赁期间都受法定期间的限制,其法定期限为( )年。

A:20
B:15
C:10
D:5

答案:A
解析:


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第7章


私盘制房源信息共享形式的缺点表现在( )。

A:不利于保障收集房源信息的经纪人利益
B:不利于提高经纪人收集房源信息的积极性
C:经纪人会存在"留盘"行为
D:经纪人在短时间内没有与买方代理经纪人实现信息的交换,还可能导致交易的延迟或者失败

答案:D
解析:


下列说法正确的是( )。

A.房地产价格实质上是房地产权益的价格
B.同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格
C.房地产价格具有显著的个别性
D.房地产价格由政府主管部门定价
E.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

答案:A,B,E
解析:
A项,房地产价格实质上是房地产权益的价格。B项,房地产价格同时有买卖价格和租赁价格,买卖价格是所有权的价格,租赁价格是使用权的价格。C项,房地产价格容易受交易者的个别情况影响。D项,房地产价格由市场供给决定。E项,不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格;有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格,但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格;有的因素从某一角度看会提高房地产价格,而从另一角度看会降低房地产价格,至于它对房地产价格的最终影响如何,是由这两方面的合力决定的。


客户的( )因其地位、职业和收入等有较大差别,了解这种差别为经纪人提供了交易机会。

A.购买需求
B.购买动机
C.购买能力
D.购买形式

答案:B
解析:
客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别,了解这种差别为经纪人提供了交易机会。了解客户的交易动机可借助“是什么最基本的原因促使客户进行一次房地产交易”来寻求答案。


下列选项中,(  )是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动主体、房地产经纪行为等实施的管理。

A.房地产经纪的企业管理
B.房地产经纪管理
C.房地产经纪信息管理
D.房地产经纪行业管理

答案:D
解析:
房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。其目的在于规范房地产经纪行为,协调房地产经纪活动相关当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪服务对象)责、权、利关系,维护相关当事人合法权益,促进房地产经纪行业持续健康发展。


房地产经纪机构的行政处罚风险有(  )。

A、 未按政府部门要求公示相关信息引起的风险
B、 违规收取服务费引发的风险
C、 承诺不当引起的风险
D、 未尽告知义务引起的风险
E、 不正当行为引起的风险

答案:A,B,D,E
解析:
房地产经纪机构的行政处罚风险有:①未按政府部门要求公示相关信息引起的风险;②不与交易当事人签订书面房地产经纪服务合同引起的风险;③违规收取服务费引发的风险;④经纪服务合同未由经纪人签字引起的风险;⑤未尽告知义务引起的风险;⑥擅自对外发布房源信息引起的风险;⑦擅自划转客户交易结算资金引起的风险;⑧未按规定如实记录业务情况或保存房地产经纪服务合同引起的风险;⑨不正当行为引起的风险。C项,属于房地产经纪机构的民事赔偿风险。


下列选项中,不计入宗地面积的范围包括( )。

A:无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B:市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C:公共使用的河滩、水沟、排污沟
D:已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地
E:其他按规定不计入宗地面积的

答案:A,B,C,D,E
解析:


某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区,根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。
居住区的居民汽车停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率,该比率应不小于(  )。

A、10%
B、15%
C、20%
D、25%

答案:A
解析:
居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库,并应符合的规定包括:①居民汽车停车率(居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率)不应小于10%;②居住区内地面停车率(居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率)不宜超过10%;③居民停车场、库的布置应方便居民使用,服务半径不宜大于150m;④居住停车场、库的布置应留有必要的发展余地。


年利率为8%,每半年计息一次,则实际利率为( )。

A.8%
B.8.16%
C.8.24%
D.8.30%

答案:B
解析:
名义利率与实际利率的关系如下:



式中i表示实际利率,r表示名义利率,m表示计息次数。则本题的实际利率为:(1+8%÷2)2-1=8.16%。


通过开办房地产开发贷款与个人住房贷款业务,支持房地产开发、经营和消费等房地产经济活动,是房地产金融的(  )职能。

A.筹集资金
B.融通资金
C.流通手段
D.结算服务

答案:B
解析:
房地产金融的基本职能主要有三个:①筹集资金。充分发挥筹集资金的能力,运用各种金融工具,把社会上的闲散资金归集起来,用于房地产业,促进其发展。②融通资金。房地产金融通过开办房地产开发贷款、个人住房贷款等业务,支持房地产开发、购买和租赁等房地产经济活动。③结算服务。房地产开发、买卖、租赁等中的资金交易量较大,房地产金融可发挥其结算职能,发展多种信用工具和结算方式,以减少现金收支量,保证房地产交易活动顺利进行。


21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第8章


决定商业项目功能定位的主要因素是(  )。

A.业态
B.规模
C.价格
D.客户

答案:A
解析:
商业业态是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。不同商业地产项目因业态定位组合的不同,决定了商业功能的差异,商业功能可以是单一的,也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位,商业业态定位决定了商业功能定位。


某企业以4000元/m2的价格购置了一处商业用房,企业自筹资金200万元,其余400万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积1500m2,通过出租摊位每年可获得净收益35万元,报酬率为10%,该商业用房的使用期限还有35年。居民刘某承租了一个摊位经营。(2007年真题)

该企业为购置商业用房办理的房地产贷款的种类为( )。

A.土地储备贷款
B.房地产开发贷款
C.个人住房贷款
D.商业用房贷款

答案:D
解析:
商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。


房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后达成房屋租赁意向,房地产经纪人此时核心工作是(  )与租赁双方共同协商房屋租赁价格。

A.站在出租人一方
B.站在中间人立场上
C.站在承租人一方
D.让租赁双方自行协商价格

答案:B
解析:
房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后,应再次核查出租人房源产权状况,查验建筑质量,确认房源可以交易。房地产经纪人此时核心工作是站在中间人立场上,与租赁双方共同协商房屋租赁价格,直至达成租赁双方都能接受的合理交易价格。


房地产经纪机构通过门店,将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内,使之针对特定的客户提供服务,这叫做( )。

A:取向经营
B:聚焦经营
C:单一经营
D:商圈经营

答案:D
解析:


甲乙二人结婚多年。乙拟将二人婚后购买的一套房屋出售给丙,所得房款用于归还其所欠赌债。下列说法不正确的是(  )。

A、该房屋归甲乙共同所有
B、甲乙二人对该房屋有平等的处分权
C、乙出售该房屋,需经甲同意
D、乙伪造甲的签名与丙签订房屋买卖合同后,丙可基于所有权对抗甲

答案:D
解析:
夫妻对共同所有的房地产,有平等的处理权。夫或妻对夫妻共同所有的房地产做重要处理决定,如出卖房地产,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。如果夫或妻一方的擅自处分行为构成了对夫妻共有财产的侵权行为,该处分行为应归于无效,夫或妻一方可以请求返还该房地产。


下列对于城市绿线的表述,正确的是( )。

A:城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线
B:任何用地都不可超过绿线的范围
C:城市绿线范围内的用地不得改作他用
D:在城市绿线范围内,不符合规划要求的建筑物应当限期迁出
E:在城市绿线范围内,违反保护规划的设施应拆除

答案:A,C,D
解析:


将拥有经营权的商业物业全部或分散交给各个大小商户进行经营,以获取租金或营业额提成的招商模式是(  )。

A、商业物业
B、连锁
C、加盟
D、并购

答案:A
解析:
商业物业是商业物业管理商通过一定的渠道,以租赁或其他联营方式,将拥有经营权的商业物业全部或分散交给各个大小商户进行经营,以获取租金或营业额提成的招商模式。商业物业的收益直接通过招商收取租金或营业额提成来实现。招商作为商业地产定位落地的实现手段,一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。


房地产经纪执业不正当竞争行为是指房地产经纪机构和人员为了承揽经纪业务,违反(  )原则和房地产经纪执业行为规范等行为。

A.自愿
B.合法
C.平等
D.保密
E.诚信

答案:A,C,E
解析:
房地产经纪执业不正当竞争行为是指房地产经纪机构和人员为了承揽经纪业务,违反自愿、平等、公平、诚实信用原则和房地产经纪执业行为规范,违反房地产经纪服务市场及房地产经纪行业公认的行业准则,采用不正当手段与同行进行业务竞争,损害其他房地产经纪机构及人员合法权益的行为。


违约行为包括( )等几种情况。

A:履行不能
B:主观过错
C:财产损害
D:履行不当
E:行为违法

答案:A,D
解析: