21年房地产经纪人考试题目下载5卷 第1卷
根据房地产市场需求的调查，列出四组家庭对于一套为100万元的住房的不同情况，下列哪组家庭对该住房有需求（ ）
A.甲家庭虽然需要，但是买不起
B.乙家庭虽然买得起，但是不需要
C.丙家庭既不需要，也买不起
D.丁家庭既需要，也买得起
答案：D
解析：
房地产需求是指消费者在某一特定时间内和每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与通常所讲的需要既相关又不相同，其形成条件有两个：①愿意购买，即有购买欲望；②能够购买，即有支付能力。
当房屋供应充足、价格下跌时，消费者一般有（ ）。
A.抢购心理
B.待购心理
C.择优心理
D.逆反心理
答案：B
解析：
当商品供应充足、价格可能下跌时，人们由于担心买后价格会下降而不急于购买。如果价格一再降低，消费者持币待购的心理会更加强烈。
房地产法律事实是指法律规范规定能够引起房地产法律关系( )的客观情况。
A:产生
B:分析
C:总结
D:变更
E:消灭
七天内就会委托出售房屋的客户是（ ）。
A.潜在客
B.希望客
C.有望客
D.成约客
答案：C
解析：
根据目标客户成交的可能性的大小，可将目标客户进行等级划分，如表5-1所示。
表5-1 房地产经纪门店目标客户分级
共用题干
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人周某于2008年7月20日接待了客户王某。王某两年前在某城市郊区的大学城购买了多套单面积在80～90m
2的多层住宅，购置价格在40万～50万元/套。由于该区域住宅租赁需求极少，王某购入这几套住宅后一直未能租出。目前该区域市场上同类住宅卖到60万～75万元/套。根据权威机构对大学城区域住宅市场的调查，目前该区域住宅市场上潜在购房人的购房动机完全来自自住。王某正在考虑是否应该继续持有这些住宅。王某的基本想法是：如果未来3～5年内这些住宅的市场价格有望上涨则继续持有，否则将尽快卖出。故向周某咨询。周某经过调查，发现如下信息：
当地金融机构个人住房抵押贷款业务的贷款额上限是住宅总价的70%，贷款期限最长为15年，贷款年利率为8%。根据当地政府统计部门公布的资料，未来5年大学城区域新增常住人口5万人，该区域内户均人口为2.5人。大学城区域内中高收入家庭中不同收入水平的家庭在区域家庭总数所占比例为：
13万~14万 |
3% |
16万~17万 |
5% |
19万~20万 |
2% |
14万~15万 |
3% |
17万~18万 |
5% |
20万~21万 |
1% |
15万~16万 |
4% |
18万~19万 |
2% |
- |
- |
此外，大学城区域内80～90 m
2的多层住宅现有空置面积120 000 m
2，将在未来5年内上市销售的同类商品住宅面积为150 000 m
2。
王某所持住宅所属细分市场未来5年内的供求关系为( )。
A:供不应求
B:供求平衡
C:供过于求
D:无法确定
21年房地产经纪人考试题目下载5卷 第2卷
统一格式的《商品房预售款监管协议》由（ ）签订。
A.开发企业
B.商业银行
C.房产局
D.房地产经纪机构
E.工商行政管理局
答案：A,B,C
解析：
实践中，各地积极探索对商品房预售资金监管的有效方式，如设立商品房预售款专项账户，由开发企业、商业银行和房产局三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议》，明确三方的权利、义务，并在电视台和公众信息网上公告，供社会公众查询。
房地产经纪信息的鉴别就是对房地产经纪信息的（ ）进行分析。
A、理论性
B、准确性
C、可信性
D、真实性
E、实践性
答案：B,C,D
解析：
在房地产经纪信息加工整理的五个环节中，鉴别是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的长短，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。鉴别是房地产经纪信息加工整理的第一步、是一项非常重要的基础性工作，也是后续加工整理环节有效开展的重要保障。
下列选项中，（ ）作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。
A、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》
B、《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》
C、《商品房买卖合同示范文本》
D、《房地产经纪执业规则》
答案：D
解析：
2006年10月份发布的《房地产经纪执业规则》，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。《房地产经纪执业规则》作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。2013年1月18日，经广泛深入调查研究，认真总结房地产经纪行业自律管理经验，并充分征求意见，对2006年发布的《房地产经纪执业规则》进行了修改。修改后的《房地产经纪执业规则》重新发布，并自2013年3月1日起施行。
乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段的特点包括( )。
A:大量农村剩余劳动力转入大城镇从事非农生产活动
B:城市化速度明显加快
C:乡村城市化推动了小城镇的发展
D:大城市的数量比中小城市多
E:城市集聚规模迅速扩大
从法律上看，房地产居间包括( )。
A:向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B:提供房地产交易政策咨询服务
C:提供订立房地产交易合同的媒介服务
D:为房地产经纪服务委托人代办房产证
E:代办房地产抵押贷款手续
21年房地产经纪人考试题目下载5卷 第3卷
在居住区环境景观中，属于场所景观的有（ ）。
A:路旁绿化种植
B:运动场所
C:雕塑小品
D:休闲广场
E:儿童游乐场
下列关于新建商品房销售商圈类型的描述正确的是（ ）。
A、邻里中心型大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”
B、大地区中心型的覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方
C、副城市中心型通常指公交路线可能延伸到达的地区
D、城市中心型通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区
答案：A
解析：
针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。
若张先生每月工资5000元，按照个人取得的应税收入减除准予扣除项目金额即为应纳税所得额。那么张先生每月应纳税的所得额为（ ）元。
A、1500
B、2500
C、3500
D、4200
答案：A
解析：
工资、薪金所得，以每月收入额减除费用3500元后的余额，为应纳税所得额，即5000－3500=1500（元）。
人的心理活动虽然极为复杂，但可以将心理现象分为（ ）和个性心理两大方面。
A.认识过程
B.情感过程
C.意志过程
D.心理过程
答案：D
解析：
心理现象是心理活动的表现形式，是一种不同于自然现象和社会现象的主观精神现象，它看不见、摸不着，可分为心理过程和个性心理两大方面。其中，心理过程又包括认识过程、情感过程、意志过程三个方面。
商业地产项目消费者特征分析的对象不包括（ ）。
A.心理特征
B.人口特征
C.环境特征
D.社会特征
答案：C
解析：
商业地产项目的消费者特征具体情况如表8-8所示。
表8-8 商业地产项目的消费者特征分析
21年房地产经纪人考试题目下载5卷 第4卷
王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。
关于甲公司与赵某协商价格与告知王某的成交价格不一致的事件，下列表述中正确的为（ ）。
A、甲经纪公司赚取房屋价格差价，属于房地产经纪活动中禁止的行为
B、李某建议王某降价，是其获取收益的一种合法手段
C、对李某的降价建议，王某应视为甲公司的行为
D、对成交价格高于最低价格的收入，应在甲公司和王某之间平均分配
答案：A,C
解析：
A项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行。
下列选项中，（ ）不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人的执业行为。
A.违法违规案件通报制度
B.房地产经纪资信评价活动
C.房地产交易风险提示
D.房地产经纪信用档案制度
答案：C
解析：
房地产交易风险提示不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人员的执业行为。2007年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经针对交易方式带来的风险问题，发布了房地产交易第一号风险提示。
房产可通过购买、赠与、继承等方式获得。下列关于房产继承的描述，错误的是（ ）。
A、 房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有
B、 如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续
C、 办理过户不用交费
D、 只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承
答案：C
解析：
房屋继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续，并按照相关规定交费。
关于存量房市场的营销特点，下列表述错误的是（ ）。
A.由交易双方协议定价
B.多采用房地产经纪企业代理销售或购买
C.可以采用直销渠道，也可采用代理渠道
D.使用成本低、受众量大的广告手段
答案：C
解析：
房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房（又称增量房）市场，其市场营销具有不同的特点，见表1-2。C项属于新建商品房（又称增量房）市场的特点。
表1-2 存量房和新建商品房市场营销特点对比
引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（ ）。
A.有利于优化土地布局
B.有利于保持国民经济平稳较快增长
C.有利于人民群众安居乐业
D.有利于满足广大居民的合理住房消费需求
答案：A
解析：
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。
21年房地产经纪人考试题目下载5卷 第5卷
住宅项目价格制定过程中的市场调研应侧重于收集（ ）等。
A.全社会消费零售总额
B.人均收入水平
C.竞争项目销售与价格信息
D.价格表
E.各房号之间价格平面差与垂直差
答案：C,D,E
解析：
价格制定阶段的市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。价格制定阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。
房地产经纪服务完成的标志是（ ）。
A、 房地产交易合同的签订
B、 房地产交易合同的生效
C、 佣金的支付
D、 经纪服务合同的签订
答案：A
解析：
房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。
物权的特征有（ ）。
A、物权自愿原则
B、物权法定原则
C、物权公示原则
D、物权占有生效原则
E、物权登记生效原则
答案：B,C
解析：
物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的主要原则包括：①物权法定原则；②物权公示原则；③物权取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则。
在制订新建商品房的营销方案时，需要注意的内容有（ ）。
A、做好市场定位
B、制订推广策略
C、制订销售计划
D、销售现场展示
E、行业公示
答案：A,B,C
解析：
在制订新建商品房的营销方案时，需要注意以下三方面的内容：①做好市场定位，除了房地产开发企业自身的销售意愿以外，从项目的本体特征（SWOT分析）和周边市场的竞争状况等客观因素进行分析，判断项目是定位为市场领先者、市场补缺者、市场追随者还是市场挑战者。②制订推广策略，项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施。③制订销售计划，根据项目在一定时期内需达成的销售金额、市场占有率等总体目标，对项目入市前的预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期等关键时间节点进行安排和指标监测。
建筑装饰装修材料按照其材质的不同，可以分为（ ）。
A、有机和无机纤维类
B、金属和非金属类
C、无机胶凝材料类
D、无机复合材料类
E、地面装饰材料
答案：A,C
解析：
根据建筑装饰材料的材质，分为石材类、陶瓷类、皮革类、玻璃类、木质类、塑料类、纤维类、涂料类、金属类、无机胶凝材料等。
