21年房地产经纪人历年真题和解答7章

房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。

信息共享是房地产经纪机构信息管理所要实现的主要功能之一。计算机网络技术的发展，为房地产经纪信息的共享提供了手段。计算机网络可以传递的多媒体信息包括文字、图片以及三维动态模拟信息等，其传递的信息量也不是传统媒体所能企及的，而且计算机网络可以突破时间、空间的限制，能够在不同地方、任何时段为客户提供服务，房地产经纪信息的价值不因为使用者的增加而减少。

房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。

具备下列条件的房地产经纪机构，可以向中国房地产估价师与房地产经纪人学会申请自选学时的继续教育培训资格：①具有一定规模且在住房城乡建设（房地产）主管部门备案；②具有一定数量的房地产经纪专业人员；③具有健全的内部培训制度和科学的培训计划；④能够提供符合培训要求的师资、场地和设施。

最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。关于价目表，销售人员必须熟悉价目表中每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到熟记价目表，有利于在销售过程中引导客户。

商业地产赢利模式有：①只售不租。通过转让商业地产产权，短期内回收投资。②只租不售。开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金等方式赢得利润。③租售并举。部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租。④自行经营。同时赚取投资开发利润和商业经营利润。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，引导型客户的表现为：有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大。

对于承租房屋客户而言，除了调查采集要点外，房地产经纪人还需要了解承租人特殊需求，以便准确地为承租人推荐合适的房源信息，并告知房屋承租相关事项。包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损；③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

在现场勘查时要特别注意以下事项：①现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；②了解该物业所在区域是否划入征收拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；③对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；④对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；⑤耐心查勘物业所处的外部环境，如绿化环境、噪声环境、人文环境及物业周边的商业服务设施、交通状况、居住人气、基础设施配套等；⑥了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；⑦详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；⑧耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。

按房地产交易方式，房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。房地产由于价值较大、寿命长久，其租赁活动有时比买卖活动还要多。因此，房地产租赁市场有时比房地产买卖市场还要大，还要活跃，特别是写字楼、商铺、住宅等房地产。

按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为：①房屋出售经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出售房屋有关事宜订立的协议；②房屋出租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出租房屋有关事宜订立的协议；③房屋承购经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承购人之间就委托购买房屋有关事宜订立的协议；④房屋承租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承租人之间就委托承租房屋有关事宜订立的协议。

A项，委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感，提高工作效率。BD两项，合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。C项，合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，或追偿违约金。

基本适宜城市建设用地，这类用地虽然某些自然条件有一定缺陷，但采取相应的工程措施改善条件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地；轻度洪水淹没区在修建防洪设施之后即可使用的土地；地基承载力较小，只要经过人工加固后就能使用的土地等。

房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

地物是指地球表面上的人造或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等。地貌是指地球表面自然起伏的形态，如平原、山地、丘陵、盆地、高原等。

B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款是不正确的。

房地产代理可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。李某与甲机构签了房屋承购委托协议，因此构成了代理关系。房地产经纪人员不得以个人名义开展经纪活动。

一般来讲，独家委托与较高的经纪服务质量呈正相关关系：①独家委托明确了委托人和受托人的义务和权利，大大减少两者之间的矛盾和误解，为建立相互信任和相互配合关系打下坚实的基础；②由于受托人为委托人的唯一代理人，受托人对委托人所托之事有着不可推卸的责任，从而增加了受托人的责任心；③委托人与受托人形成了一个较少利益冲突的利益共同体，为建立两者之间的良好沟通渠道提供了可能；④独家委托使受托人更加专心致志地提高服务的层面和质量，从而提升客户对服务的满意度。

本题考核的是房地产经纪机构人力资源管理的内容中内部选拔的优点。内部选拔是添补空缺的一个重要途径，是对员工的一种有效激励。内部选拔的优点是有利于提高员工的，士气和工作绩效，有利于激励主管人员奋发向上，较易形成企业文化。

信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。

A项，房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，并不以房屋的交付为合同的成立要件，故为诺成合同而非实践合同。B项，出租人通过移交房屋使用权而获取租金，承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权，双方当事人互相承担义务和享受权利，为双务有偿合同。C项，房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。该合同以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。E项，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。

预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：①商品房等不动产预售的；②不动产买卖、抵押的；③以预购商品房设定抵押权的；④法律、行政法规规定的其他情形。

等额本金还款方式的月还款额等于每月应归还的本金加上上月剩余本金的当月利息。每月应归还的本金等于贷款金额（本金）除以按月计算的贷款期限。月还款额公式为：



式中，At表示第t月的还款额，P表示贷款金额，n表示按月计算的贷款期限，i表示月利率。则该居民最后1个月的月还款额为：A240＝200000÷（20×12）+[200000-200000÷240×（240-1）]×（10%/12）＝840.28（元）。

具体计算如下：
①将各月的经营收入按从小到大的顺序排列，即1.90、2.30、2.30、2.40、2.70、3.00；
②取中间的两个数，即2.30和2.40；
③中位数=（2.30+2.40）÷2=2.35。

由于房地产经纪机构向市场提供的是一种专业服务，而服务本身所具有的无形性、生产和消费的同时性、客户对服务过程的直接参与性以及服务质量的难以评价性等特点，使得消费者对房地产经纪机构服务的甄别和认知很大程度上依靠品牌，因此对于房地产经纪机构来说品牌管理具有更为重要的意义。

固定利率是指在整个贷款期限内都固定不变，不随市场利率的变化而改变的利率。其最大的特点是易于计算利息，便于借款人事先掌握借款成本。在贷款期限较短和预期市场利率变化不大的情况下，通常采用固定利率。但当贷款期限较长或市场利率变化较大时，很难预测利率变化趋势，借贷双方都可能承担较大的利率风险，因此，借贷双方通常不愿意采用固定利率。浮动利率又称可变利率，是指在贷款期限内随市场利率得变化而定期调整的利率。至于调整期限和调整时依据何种市场利率为基础，由借贷双方在借款时议定。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂一些，利息负担也不确定；但是，借贷双方承担的利率风险较小。

房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。即房地产经纪活动的目的是促成和实现房地产交易。

房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反有关行政规章、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。房地产经纪人员违反有关行政法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违规房地产经纪人员处以与其违规行为相应的行政处罚。

住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。A项，住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；C项，住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；D项，住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。

偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。

由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。

A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同的，被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。

提高市场占有率的目标；
为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品；或采用快速渗透定价法，即加大广告宣传费用投入，以低廉的价格进入市场；市场中的原有企业在新的项目推出后，快速降价，利用先进入者优势，排挤新进入企业，都是选择了市场占有率定价目标。