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2021房地产经纪人答疑精华6辑

发布时间：2021-07-02

2021房地产经纪人答疑精华6辑 第1辑

评价住宅的适用性能，应当包括的内容有（ ）。(2012年真题)

A.住宅套型
B.隔声性能
C.设备设施
D.建筑造型
E.室内污染物控制

答案：A,B,C
解析：
住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。

某幢住宅楼中一套住房的下列面积中，面积最大的是（　　）。

A、公摊面积
B、使用面积
C、套内建筑面积
D、建筑面积

答案：D
解析：
A项，公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。B项，使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也不包括阳台面积。C项，套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。D项，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积。根据上述面积的定义可知，建筑面积的面积最大。

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起（　　）日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

A、7
B、10
C、15
D、30

答案：A
解析：
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

购买商铺的投资者应重点关注商铺的（ ）。(2012年真题)

A.经营特色
B.投资回报
C.目标消费群
D.商品销售方式

答案：B
解析：
投资者是将来可能会购买商业地产项目的群体。作为商铺的购买者，他们的关注点是商铺的投资回报和项目的可持续发展前景，要准确把握投资者需求，就要研究投资者的特征。

某商品房售价为8000元/m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积是96m2，合同约定的建筑面积是100m2，则购房人实际支付该房的价款是（ ）万元。

A.76.00
B.76.80
C.77.60
D.80.00

答案：A
解析：
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本题中，面积误差比在3%以内的面积为：100×3%＝3（m2），返还买受人：3×8000＝24000（元）；面积误差比在3%以外的面积为：4－3＝1（m2），返还买受人：1×8000×2＝16000（元），共返还：24000＋16000＝40000（元）。则购房人实际支付该房的价款是100×8000－40000＝760000（元）＝76（万元）。

2021房地产经纪人答疑精华6辑 第2辑

共用题干
甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2012年3月，甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权，拟开发建设高档住宅小区，并取得城市房屋拆迁许可证，开始拆迁该宗土地上的房屋。李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。2012年7月，甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议，申请拆迁管理部门裁决。

甲公司依法可以通过()出让方式取得该宗土地的使用权。
A:协议
B:招标
C:拍卖
D:挂牌

答案：B,C,D
解析：

纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况，其中，（ ）属于违法犯罪行为。

A.骗税
B.偷税
C.抗税
D.漏税
E.欠税

答案：B,C
解析：
违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪。

“物业勘察表”的填写细则中，交通条件主要是填写物业附近的（　　）。

A、公交数量
B、公交便捷程度
C、附近交通状况
D、生活方便程度
E、道路通达程度

答案：B,E
解析：
《物业勘察表》的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便

房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（　　）。

A、权属信息查询费
B、评估费
C、代办服务费
D、看房费

答案：C
解析：
服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

房地产经纪合同是双务合同，双方当事人存在着（　　）关系。

A.互为对价
B.互为等价
C.权利相对
D.义务相对

答案：A
解析：
双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

2021房地产经纪人答疑精华6辑 第3辑

建筑材料的耐火极限的单位是()。

A:小时
B:温度(℃)
C:抗火级数
D:分钟

答案：A
解析：

写字楼项目形象定位的注意要点有（　　）。

A、清晰的商务感
B、通俗易懂
C、语句简练具有张力
D、核心卖点体现
E、具有针对性

答案：A,C,D
解析：
结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个：①清晰的商务感；②核心卖点体现；③语句简练具有张力。

下列关于建设工程招投标管理的表述中，错误的有（　　）。

A:国家重点项目必须进行公开招标
B:招标人进行公开招标应当以招标公告的方式邀请特定的法人或其他组织投标
C:招标人进行邀请招标应当以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标
D:工程建设项目招标代理机构可以从事进口机电设备采购的招标业务代理
E:国家对工程招标代理机构实行资格认定制度

答案：A,B,D
解析：

房地产经纪机构的风险规避的措施不包括( )。

A:加强房地产经纪机构的品牌建设
B:加强对房地产经纪人教育和培养
C:完善企业自身的制度建设和日常管理
D:建立有效的风险识别和警示系统

答案：A
解析：
房地产经纪机构的风险规避，主要以预防为主，针对房地产经纪机构可能存在的风险，其措施和方法包括：①加强对房地产经纪人员的教育和培养;②完善企业自身的制度建设和日常管理;③建立有效的风险识别和警示系统。

甲公司于4月1日向乙公司发出订购一批实木沙发的要约，要求乙公司于4月8日前答复。4月2日乙公司收到该要约。4月3日，甲公司欲改向丙公司订购实木沙发，遂向乙公司发出撤销要约的信件，该信件于4月4日到达乙公司。4月5日，甲公司收到乙公司的回复，乙公司表示暂无实木沙发，问甲公司是否愿意选购布艺沙发。根据合同法律制度的规定，甲公司要约失效的时间是（ ）。

A.4月3日
B.4月4日
C.4月5日
D.4月8日

答案：C
解析：
（1）甲公司在要约中要求乙公司于4月8日前答复（确定了承诺期限），该要约不可撤销，因此4月4日撤销要约的通知到达时，不产生撤销要约的效力；（2）受要约人对要约的内容作出实质性变更的（将实木沙发变更为布艺沙发），原要约失效。

2021房地产经纪人答疑精华6辑 第4辑

对房地产经纪人进行安全培训，并要求他们到施工现场看房时佩戴安全帽，这种风险管理的方法是(　　)。

A:自我保险
B:分散风险
C:转移风险
D:提高预防能力

答案：D
解析：

对因发生()后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁.

A:土地抵押
B:企业改制
C:土地转让
D:改变土地用途
E:场地出租

答案：B,C,D,E
解析：

根据使用者的活动特征，建筑中的人类活动主要分为( )。

A:无特定目的的运动
B:回复原地点的运动
C:折返运动
D:往复运动
E:跑跳运动

答案：A,B,D
解析：

主要为机构客户和大宗房地产业主提供服务的房地产经纪机构，其经营模式通常是（ ）。(2009年真题)

A.无店铺经营模式
B.有店铺经营模式
C.直营连锁经营模式
D.特许加盟经营模式

答案：A
解析：
采用无店铺经营模式的房地产经纪机构，主要由房地产经纪人员乃至房地产经纪机构的高层管理人员走出自己的企业，直接深入各种场所与潜在客户接触来承接业务。是否采取这种经营模式，受多方面因素的影响，主要有：①客户类型。如果企业的客户主要是机构客户或大宗房地产的所有者，因为这类客户数量有限性，房地产经纪机构则没有必要专门设立店铺，也不可能通过店铺“坐等客来”，而是需要房地产经纪人员主动拜访潜在客户，或专程接送潜在客户到办公室或其他场所进行洽谈，并承接委托。②房地产经纪机构所在地的社会经济特征。

房地产开发企业变更商品房的规划、设计后通知买受人，买受人有权在通知到达之日起（ ）日内作出是否退房的书面答复。

A.10
B.15
C.30
D.60

答案：B
解析：
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。

2021房地产经纪人答疑精华6辑 第5辑

建筑装饰装修材料按照其材质的不同，可以分为（　　）。

A、有机和无机纤维类
B、金属和非金属类
C、无机胶凝材料类
D、无机复合材料类
E、地面装饰材料

答案：A,C
解析：
根据建筑装饰材料的材质，分为石材类、陶瓷类、皮革类、玻璃类、木质类、塑料类、纤维类、涂料类、金属类、无机胶凝材料等。

某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为（　　）。

A.买方市场
B.完全垄断市场
C.垄断竞争市场
D.卖方市场

答案：D
解析：
买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是（ ）。

A.幕墙材质
B.公共空间尺度
C.标准层设计
D.建筑结构

答案：A
解析：
除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指标外，写字楼的物业发展建议还需要考虑的因素包括：①建筑外部形态；②建筑内部空间；③硬件配置；④支持设备；⑤管理服务与商业配套专业化。其中，写字楼的硬件配置要素包括：a．幕墙材质；b．智能化配置；c．卫生间配置；d．停车位数量；e．公共导视系统；f．生态节能高新技术。

　王某从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识，王某的销售业绩很好，收入颇丰。但由于许多亲戚、朋友都对房地产经纪职业有偏见，认为其职业没有前途，不受尊重，使得他的心情越来越差。在公司里，与他同时进公司的张某（非房地产专业毕业），原来的销售业绩远远落后于王某，最近却慢慢赶了上来。2013年7月12日，王某照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处，一进门便看到身着西装衬衫的张某正在翻阅售楼处昨天的电话记录，王某在心理骂了一句：“假正经”。这时电话铃响了，王某迅速冲过去接起电话：“喂，你找谁？”当电话里传来“我找张先生”的声音时，王某说了句“他不在”便将电话挂断。
王某在职业道德方面特别需要提高的素质是（　　）

A、守法经营
B、以“诚”为本
C、尽职守责
D、公平竞争

答案：D
解析：
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪活动中，也存在激烈的同行竞争。房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。这就要求房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当的竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争，注重合作”是制胜的前提

房地产经纪机构的多样化战略中，横向多样化的类型是（ ）。

A.市场开发型
B.市场创新型
C.产品开发型
D.产品创新型
E.产品、市场开发型

答案：A,C,E
解析：
横向多样化是以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域，又称水平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。

2021房地产经纪人答疑精华6辑 第6辑

在客户积累的过程中，更重要的是（ ），以便更准确地指导销售工作。

A.确定客户的经济实力
B.了解客户的购房意向
C.掌握客户的基本资料
D.制订销售计划

答案：B
解析：
房地产经纪人最重要的工作是客户积累，目前市场上积累客户的方式有两种：客户主动上门、通过渠道拓展的客户。在客户积累的过程中，更重要的是了解客户的购房意向，以便更准确地指导销售工作。

参加房地产经纪人职业资格全部4个科目考试的人员，必须在（　　）考试年度内通过应试科目，才视为考试通过。

A、两个
B、任意四个
C、报考约定的四个
D、连续四个

答案：D
解析：
房地产经纪专业人员职业资格各科目考试成绩实行滚动管理的办法。在规定的期限内参加应试科目考试并合格，方可获得相应级别房地产经纪专业人员职业资格证书。参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须在连续的4个考试年度内通过全部（4个）科目的考试。

独家委托对业主方的意义表现在（ ）。

A.避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售
B.更好地保护业主房产资料的隐私
C.最大限度调动经纪人的积极性
D.不利于增加房屋曝光度
E.不利于加快房产销售的速度

答案：A,B,C
解析：
独家委托对业主方的意义表现在：①避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售或出租，最大限度保护业主的利益；②委托人可更省心、放心地出租或出售房产，免受多家中介的打扰，更好地保护了业主房产资料的隐私，可以享受专属服务，获得更有保障的专业化、差异化的服务，缩短销售周期；③最大限度调动经纪人的积极性，增加房屋曝光度，吸引更多客户看房，集中营销广告力度，加快了房产销售的速度。

采用电话拜访方式开拓房源渠道的要点不包括（　　）。

A、 附带一些实用信息，增强实用性
B、 接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧
C、 准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬
D、 电话拜访过程保持良好的服务态度，认真记录，并争取面谈机会

答案：A
解析：
电话拜访注意事项有：①电话拜访的成功率必须保持在一定水平线上，否则投入的成本可能会过高，经纪人的信心也会受影响；②接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧，并事先进行模拟演练，才能确保电话拜访的效果；③做好电话拜访的心理准备，另外准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬；④电话拜访的时间、频率、时长等应合理控制，一方面避免对客户构成不必要的骚扰，另一方面也保证每次通话的质量和效果；⑤电话拜访过程保持良好的服务态度，礼貌用语，快速切入主题，言简意赅，表达清晰，语速适中，仔细倾听，善于提问，耐心解答，认真记录，并争取面谈机会。

房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义（　　）的行为。

A、 承租房屋
B、 出让房屋
C、 购买住宅
D、 购买商业用房
E、 出售商品房

答案：A,C,D
解析：
房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。

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