2021房地产经纪人考试真题9辑

房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。

A项，房地产产品定价方法的策略分为“成本＋竞争”和“消费者需求＋竞争者价格”；C项，目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。

根据交易类型，房屋交易程序可分为买卖程序、租赁程序和抵押贷款程序等。房屋交易存在的风险包括交易当事人违约风险、房屋价格变动风险、房屋产权瑕疵风险、政策调控风险、交易资金的安全风险、房屋的使用和保管风险等。

根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款。担保贷款可分为：①保证贷款；②抵押贷款；③质押贷款。其中，抵押贷款包括：①房屋所有权抵押贷款；②土地使用权抵押贷款；③预购商品房贷款抵押贷款；④在建工程抵押贷款。

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或价格上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

稳定价格目标，又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。良好的企业形象是企业的无形资产，是企业成功运用市场营销组合取得消费者的信赖，是长期积累的结果。为了维护企业形象或为了阻止带有风险的价格竞争，经常会采用稳定价格的定价目标。

在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。

A项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。B项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。C项，建筑材料价格下降，会适当降低房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格下降。D项，如果房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。E项，实行房屋限购政策都会引起房地产价格上升。E项，限购政策，是限制房地产的需求，根据价格与供求的关系，从理论上可能会引起房地产价格下降。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。

需要计算出在70%出租率和80%为可出租面积情况下，结合15%的预期利润率下，能够与单位面积投资持平的单位面积租金额。
单位面积投资＝30000000/10000＝3000（元/m2）；
单位面积年租金＝3000÷70%÷80%÷（1＋15%）＝4658.3（元/m2）；
单位面积月租金＝4658.3÷12＝388（元/m2﹒月）；
单位面积日租金＝7388÷30＝12.93（元/m2﹒日）。@##

客源的时效性；
客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需求时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，即客源的时效性特征。如果客户对需求没有时间限定，房地产经纪人需要与客户进行沟通，确认客户对物业需求的时间限制条件。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。本案例中，程某所购商品住房的面积产生误差比＝（96－100）÷100×100%＝－4%，绝对值超过了3%，程某有权退房，要求返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，要求双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。

一个完整的房地产市场周期，一般会经历下列四个阶段：①复苏期；②繁荣期；③衰退期；④低谷期。其中，复苏期的主要特征有：成交量和成交价同向变化，都是从底部回升，温和放大，量先于价启动，房屋特别是二手房的租金和售价也几乎同步上涨。另外，在这个阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平；之后，随着需求的不断增加，空置率逐渐下降；到这个阶段的后期，空置率下降到正常水平。

与住宅市场客户最大的不同在于，写字楼的主流客户多数为法人单位，而非个人客户。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，属于企业行为，并非简单的个人购买行为。

《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构，是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策。

作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制，主要包括：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；④土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑤房地产行政管理体制。

本题考核的知识点为国有土地使用权协议出让方式.协议出让适用于公其福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，不适用于房地产开发建设用地.

由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行

环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等；②根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；③根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；④根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；⑤根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；⑥根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

在当事人对交易房屋满意的情况下，撮合交易的过程就是房地产经纪人员代替委托人讨价还价的过程。房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

复合地板有实木复合地板和强化复合地板，与实木地板相比，具有价格适中、质量较稳定、不易变形、易保养等特点，适用于卫生间以外的空间，尤其适用于有地热的房间。其中，实木复合地板的主要优点是纹理自然、脚感较好，主要缺点是耐水性较差、板材中胶粘剂挥发会影响房间的空气质量；强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有一定影响，但因价格较低，用途较广泛。

商品房买卖合同签订程序的培训内容主要包括：①售楼处签约程序；②如何办理银行抵押贷款及计算；③合同说明及其他法律文件的讲解；④物业入住程序及相关费用；⑤须填写的各类表格等。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即“买卖不破租赁”。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户和租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户、低价位物业需求客户。

宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。

地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。地物是指地球表面上的人造或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等；地貌是指地球表面自然起伏的形态，如平原、山地、丘陵、盆地、高原等。在地形图上，地物一般用地物符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。等高线是地面上高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线。

客源的特征包括：①指向性，客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求；②时效性，客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月；③潜在性，客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。

要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体，其相对人不特定。所以，要约邀请不具有要约的约束力，发出要约邀请的人不受其约束。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

绿地率，是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。该居住区的绿地率为：10÷25=40%。

A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

D项，编辑就是对整序后的信息进行具体的文字整理过程，是整个加工整理过程中最关键的工作。在编辑的过程中要注意简单明了、重点突出，同时要注意语义表达的准确性。

业务领域选择，是指企业现在可以提供的产品与服务的领域以及在未来一定时间内拟进入或退出、支持或限制的某些业务领域，它为企业活动确定了界限，也因此为企业规定了某种环境界限。房地产经纪机构的业务领域选择包括：①区域选择；②业务类型选择；③市场范围选择；④目标客户选择等。

不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《不动产登记暂行条例》规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。

由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，存量房市场极容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。

成功的广告要针对消费者的心理，运用一定的心理方法打动消费者。这些心理方法主要有：①真实可靠；②适时实用；③引起共鸣；④创造信誉；⑤方便可行。

分幢、分期的思考出发点包括有：①根据各自的相对位置、条件等细化，找准均价；②根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均价。

资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。

处分按份共有的不动产，应经占份额2／3以上的按份共有人同意，处分共同共有的不动产，应经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外

商业地产的定位是决定商业项目成功与否的关键因素，一般要遵循以下定位法则：①适合本土化；②与城市发展方向一致；③适合商业模式发展态势；④符合商业发展规律；⑤坚持差异化原则；⑥要有适度的前瞻性；⑦适合市场需求原则。

房地产经纪机构和房地产经纪人员在进行任何房地产经纪活动时，都要以遵守法律、法规和规章为首要原则，这主要体现在以下几个方面：①房地产经纪活动主体合法，即提供房地产经纪服务的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。②房地产经纪活动的客体合法，包括：a．房地产经纪服务对象必须合法；b．房地产经纪服务标的房地产必须合法。③房地产经纪行为必须合法。

金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织，分为银行业和非银行金融机构。其中，非银行业金融机构是指经营金融业务但通常不冠以银行名称的金融机构，如信托公司、保险公司、证券公司、基金管理公司、金融租赁公司、金融资产管理公司、财务公司、信用担保公司、小额贷款公司、典当行等。

箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。

房地产代理合同中，委托人的义务一般包括：①提供材料；②实地看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②交易收入的所有权。

建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。这类噪声在施工期间具有突发性、冲击性、不连续性等特点，易使人烦躁。

约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准，要参考房地产经纪机构在其经营场所公示的服务项目，还要符合国家或者行业关于房地产经纪服务标准和流程的相关规定。房地产经纪服务的项目包括：①提供房地产信息服务，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房服务，包括制作房屋状况说明书、联络房屋产权人或管理人、带领客户看房等服务；③代拟合同服务，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同，又称代书。

房地产代理合同中，委托人的义务一般包括：①提供材料；②实地看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②交易收入的所有权。

C项，房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。D项，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。E项，违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由委托人确认后填写。

标高符号表示建筑物某一部位的高度，为一直角等腰三角形，用“▽”表示。建筑总平面图的室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。