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2021房地产经纪人试题9章

发布时间：2021-07-01

2021房地产经纪人试题9章 第1章

李某父亲于2015年7月10日死亡;7月15日登记机构受理李某的继承房屋登记申请;7月22日将申请登记事项记载于登记簿;7月30日李某领取房屋所有权证书。则李某取得该房屋所有权的时间是2015年()。

A.7月10日
B.7月15日
C.7月22日
D.7月30日

答案：A
解析：
不动产登记是不动产物权公示的方式，但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。为及时明确物权的归属，《物权法》规定了几种事实行为发生未经登记，物权也生效的情形。《物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定，依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权;继承或者受遗赠取得房地产;合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。@##

（ ）不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

A.契税
B.增值税
C.个人所得税
D.土地增值税

答案：B
解析：
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

客源开拓方法中，广告法的优点是（　　）。

A.时效性强，效果直接
B.形象好，成本低
C.客户成交效率高，成本低
D.简便易行，信息较有效

答案：D
解析：
房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势包括：①成本较高；②时效性较差。

（ ）拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。

A.置业计划
B.购房须知
C.销售导示牌
D.购房相关税费须知

答案：B
解析：
购房须知拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。

下列关于市场营销和推销之间关系的表述中，正确的是（　　）。

A:市场营销就是推销
B:市场营销最主要的部分是推销
C:推销是市场营销几个主要的职能中最主要的一个
D:推销是市场营销几个职能中的一个，但通常不是最重要的

答案：D
解析：

共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)是乙市的一家知名企业。2006年至2007年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2007年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。

甲公司发起建立房源、客源信息共享系统，需要建立的运行规则有( )。
A:规定佣金的分配方式和佣金支付时间
B:规定系统使用成员不能与非系统使用成员共享系统内的信息
C:规定系统使用成员之间的处事原则
D:规定系统使用成员不能通过系统之外的其他途径获取信息

答案：A,B,C
解析：

建筑物中常用的给水方式可以分为（ ）。

A.直接给水方式
B.间接给水方式
C.设置水箱的给水方式
D.分区、分压给水方式
E.分量给水方式

答案：A,C,D
解析：
给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：①直接给水方式；②设置水箱的给水方式；③设置水泵和水箱的给水方式；④分区、分压给水方式。

下列不属于房屋租赁托管业务出租委托流程的是（　　）。

A、出租客户接待
B、实地查看房屋
C、租金价格谈判
D、发布客源广告

答案：D
解析：
房屋租赁托管业务出租委托业务流程一般包括：①出租客户接待；②实地查看房屋；③租金价格谈判；④签订《出租房屋委托代理合同》；⑤物业交验（交房）；⑥支付租金；⑦标准化装修装饰；⑧发布房源广告

凡在职职工及其所在单位都应按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金，这体现了住房公积金的(　 　 )。

A.互助性
B.保障性
C.安全性
D.义务性

答案：D
解析：

2021房地产经纪人试题9章 第2章

关于买卖合同的表述，正确的有（ ）。

A.出卖人有按照约定向买受人转移标的物的所有权的义务
B.买受人应按照约定及时检验标的物
C.买受人自标的物收到之日起半年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定
D.标的物的所有权自标的物交付时起转移
E.无论是在标的物在交付之前还是在交付之后产生的孳息，都归出卖人所有

答案：A,B,D
解析：
C项，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人；买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该2年的规定。DE两项，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；在交付之后产生的孳息，归买受人所有。

适宜城市建设用地包括（　　）。

A、地形坡度大的用地
B、不受洪水淹没的用地
C、土地完整的用地
D、工程地质条件良好的用地
E、地势平坦的用地

答案：B,C,D,E
解析：
适宜城市建设用地是指自然条件优越，能适应各项城市设施建设的需要，一般不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。例如，地势平坦，土地完整，工程地质条件良好，不受洪水淹没的用地。

关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是（　　）。

A、卖点能够展示出来
B、卖点是房地产自身独有的优势
C、卖点一般容易被竞争对手模仿
D、卖点必须能够得到目标客户的认同

答案：C
解析：
房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功推向市场，就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。卖点具备三个特点：①卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。

（　　）可以有效避免房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售的进度，缩短销售周期。

A.独家委托
B.普通委托
C.书面委托
D.口头委托

答案：A
解析：
独家委托可以让房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展。经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高。由于业主将房产独家委托给房地产经纪人，有效防止业主频繁改变出售条件，提高了房产租赁、买卖的成功率。同时还有效避免了房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售进度，缩短销售周期。

新建商品房的商圈可划分为城市中心型、副城市中心型、大地区中心型和（ ）。

A.邻里中心型
B.区域地区中心型
C.环线中心型
D.沿景观中心型

答案：A
解析：
针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。

甲公司于2006年取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工。王某于该区域内有一处房产，现租予刘某居住。该区域内还有一座福利院。

下列关于甲公司办理该项目报建手续的表述中，正确的有( )。

A、 甲公司在签订了土地使用权出让合同后，应向该市建设行政主管部门申请项目选址意见书
B、 甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证
C、 甲公司在签订土地使用权出让合同后，应向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证
D、 甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申领项目选址意见书和建设用地批准书。在出让合同签订后，再申领建设用地规划许可证

答案：C
解析：
[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“城市规划的实施”的熟悉。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证和项目选址意见书。因此，本题的正确答案为C。

房地产经纪机构以（　　）为主要资源。

A、人力
B、财力
C、信息
D、关系

答案：C
解析：
房地产经纪机构以信息为主要资源，如果没有充足的客户信息和房源信息，那么开设过多的店铺或分支机构就会造成很大的浪费。

房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的（　　）。

A.有效期限
B.调动范围
C.市场趋势
D.波动幅度

答案：A
解析：
根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布规定》，房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告时，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

为提高房源和客源的配对效率，房地产经纪机构除了掌握房源信息外，还应掌握（ ）。

A.客户类型
B.客户需求
C.客户身份
D.客户收入

答案：B
解析：
提高配对效率的途径；
信息配对是指房地产经纪人将自己所掌握的房源和客源信息进行匹配，在初步分析后认为向房源需求方推荐该房源信息可能会获得购房客户的认可，并促成客户实地看房的一项经纪业务流程环节，是房地产经纪人应该具备的专业能力之一。在整个配对过程中，房地产经纪人都是围绕着购房（租房）客户的需求推荐一定价位和品质的房源。

2021房地产经纪人试题9章 第3章

共用题干
宋小姐是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。

在宋小姐和田先生的行为中，属于房地产经纪活动中禁止行为的是( )。
A:通过隐瞒房地产交易价格等方式获取佣金以外的收益
B:为甲公司介绍下岗职工
C:胁迫委托人交易
D:出借房地产经纪人员职业资格证书

答案：A,C,D
解析：

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务包括()。

A:对房地产开发、经营等活动进行总结
B:执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法
C:为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
D:办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续
E:协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款

答案：B,C,D,E
解析：

关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有(　　)。

A:资金时间价值换算中采用的是复利
B:利率的时间单位与计息周期一致
C:现值是在当前年度开始时发生的
D:将来值是在当前以后的某一年年初发生的
E:年金是在每年年初发生的

答案：A,B,C,E
解析：

在发放贷款时，衡量贷款申请人偿债能力的指标通常为（　　）。

A.贷款价值比率
B.贷款金额
C.首付比率
D.偿还比率

答案：D
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。

房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（　　）等因素决定销售人员人数。

A.销售进度
B.销售难度
C.宣传推广
D.物业档次

答案：C
解析：
房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。

A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。

A预售商品房时，应当具备（ ）等条件。

A.取得土地使用权证
B.投入资金达到工程建设总投资20%
C.取得建设工程规划许可证
D.取得商品房预售许可证

答案：A,C,D
解析：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

马某于2014年2月委托甲房地产经纪机构出售其房产，双方签订了委托代理合同。此后马某在合同期内私自将房产出售给关某，该行为属于（ ）。

A.履行不能
B.履行不当
C.履行拒绝
D.履行迟延
E.预期违约

答案：A,E
解析：
A项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。B项，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。C项，履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。D项，履行迟延是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。E项，预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况。

在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（　　）。

A、建筑物财务成本
B、建筑物开发成本
C、建筑物市场价值
D、房地产市场价格

答案：C
解析：
估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

核心商圈的研究指标不包括（ ）。

A.市场分析
B.附近商业的租金
C.交通状况
D.生活配套设施

答案：A
解析：
核心商圈的研究指标包括：①主要商业项目分析；②各类商业规模、建筑形态及租售结构；③附近商业的租金、年递增率；④主要的区域型连锁商户分析；⑤常住人口及消费水平；⑥交通情况、生活配套设施。

2021房地产经纪人试题9章 第4章

人们通常按照城市的（ ）等，把我国城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。

A.行政等级
B.综合实力
C.职能
D.房地产业发展水平
E.地理位置

答案：B,D
解析：
目前，通常根据城市的综合实力、房地产业发展水平等，把城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。其中，一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市。三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市。四线城市主要为县级市和县城。

延付租金要求赔偿，提起诉讼的时效是（ ）年。(2009年真题)

A.0.5
B.1
C.2
D.3

答案：B
解析：
从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年。《民法通则》规定，①出售质量不合格的商品未声明的；③延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。

按照《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）的规定，普通建筑和构筑物的建筑设计使用年限为（ ）年。(2008年真题)

A.40
B.50
C.70
D.100

答案：B
解析：
《民用建筑设计通则》（GB 50352）将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、100年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。

下列中属于房地产经纪人员职业技能的有( )。

A.恪守信用
B.尽职守责
C.市场分析
D.人际沟通
E.把握成交时机

答案：C,D,E
解析：

关于企业所得税减免的表述，错误的有（　　）。

A、 在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益需按20%的税率征收企业所得税
B、 符合条件的技术转让所得，减按20％的税率征收企业所得税
C、 符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税
D、 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按20％的税率征收企业所得税
E、 符合条件的非营利组织的收入，减按20％的税率征收企业所得税

答案：A,B,D,E
解析：
企业的下列收入为免税收入：①国债利息收入；②符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；③在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；④符合条件的非营利组织的收入。企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：①从事农、林、牧、渔业项目的所得；②从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；③从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；④符合条件的技术转让所得；⑤符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税；⑥国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

为使客户选择房地产经纪机构时对房地产经纪机构的资质及实力有所了解，房地产经纪机构应当在其经营场所公示(　　)。

A.房地产管理部门颁发的备案证明
B.房地产经纪行业组织颁发的会员证书
C.房地产经纪机构品牌标志
D.房地产经纪机构财务收支状况
E.服务收费标准及收费方式

答案：A,B,C,E
解析：

民法上的物不包括（　　）

A、房屋
B、土地
C、矿产
D、智力成果

答案：D
解析：
民法上的物，是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。它可以是天然的，也可以是人造的。民法上的物应满足以下条件：①有体物，即应占有一定的空间而有形存在；②人力可以支配；③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。D项，智力成果，是指脑力劳动所创造的精神产品，如发明创造、文学作品等，它是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。

房地产开发投资是指投资者以（　　）等形式，进行盈利性商业活动。

A.房地产质押
B.房地产买卖
C.房屋租赁
D.房屋设典
E.物业管理

答案：B,C
解析：
房地产开发投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。对于这一类投资，房地产经纪机构可提供的投资咨询服务通常包括为房地产开发企业“拿地”提供专业意见、对特定区域或细分市场进行调研、提供特定房地产开发项目的市场定位与产品策划等。

刘某购买了一套建筑面积为100m2，单价为6000元／m2的商品住房，首付30％，余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为6％，则其名义单价和实际单价分别为（　　）元／m2。

A.6000和6000
B.6000和7221.63
C.7221.63和6000
D.7221.63和7221.63

答案：A
解析：
名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元／m2。

2021房地产经纪人试题9章 第5章

租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括（　　）。

A、身份证
B、结婚证
C、工作证
D、委托人的授权委托书
E、暂住证或公司担保书

答案：A,C,E
解析：
当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：①身份证；②工作证；③暂住证；④军官证或公司担保书。

在存量房市场上，房地产经纪人需要掌握大量可靠的房源信息，这些信息具体包括（ ）。

A.是否设定抵押
B.业主出售目的
C.是否有贷款尚未还清
D.距上次交易是否满五年2年
E.家具家电是否赠送

答案：B,C,E
解析：
房地产经纪人需要掌握大量可靠的房源信息。房源信息的掌握对经纪人来说是十分重要的，应尽量多地挖掘房源信息，使房地产经纪人能够更好地控制业务进程。主要如：①业主出售目的；②是否有贷款尚未还清；③是否是唯一住房；④距上次交易是否满五年5年；⑤能否接受贷款客户；⑥目前是否在出租；⑥看房的时间和方式；⑦家具家电是否赠送。

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。
该居住区的绿地率为（　　）。

A、30％
B、32％
C、40％
D、80％

答案：C
解析：
绿地率，是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。该居住区的绿地率为：10÷25=40%。

租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为（　　）的租金。

A、1个月
B、2个月
C、5个月
D、半年

答案：A
解析：
居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪人三方共同签署。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为1个月的租金；出租人向承租人开具《押金收据》和《租金收据》。

以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（ ）。

A.40年
B.50年
C.70年
D.没有使用期限的限制

答案：D
解析：
以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

以二次或多次置业客户为主，家庭结构较为复杂，多为三代人同住；对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务的客户，依据购房面积该类客户被划分为（　　）。

A.小户型客户
B.大户型客户
C.中大户型客户
D.别墅型客户

答案：C
解析：
中大户型客户，多为二次或多次置业客户，目的多为改善居住条件。大中型客户通常家庭人口较多，多为三代人同住，对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。A项，小户型客户，首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、新婚小夫妻、异地养老客户；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。BD两项，大户型及别墅客户特征是置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；表现比较低调，很讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。

房地产经纪人李某根据所掌握的信息，总是能对潜在购房客户的需求进行较为准确的判断和把握，并能迅速完成每笔业务，这说明其具有较强的（ ）技能。(2012年真题)

A.市场分析
B.信息收集
C.供需搭配
D.市场判断

答案：C
解析：
房地产经纪人员的职业技能中，供需搭配的技能是指房地产经纪人不仅要充分知晓房地产供需搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力。它在实务操作中，常常表现为房地产经纪人是否能在较短的时间内完成供求搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。本题中，李某能迅速完成每笔业务说明其具有较强的供需搭配技能。

下列各项属于房地产市场卖方的有（　　）。

A.土地拥有者
B.房屋所有权人
C.房地产经纪机构
D.房地产估价机构
E.房地产开发商

答案：A,B,E
解析：
合法拥有房地产的单位和个人，都有可能成为房地产供给者，包括出卖人和出租人，主要有：①房屋所有权人，可能转让或出租自己的房地产，成为二手房的供给者；②房地产开发企业，简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发经营的企业，是新建商品房的供给者；③土地拥有者，指土地所有者和土地使用者。CD两项属于房地产中介服务机构。

房地产行业协会规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被协会开除，通过这一系列手段，对房地产经纪业的（　　）方面进行有效管理。

A、信誉
B、竞争
C、行业协作
D、统一管理
E、执业规范

答案：A,C,E
解析：
房地产经纪行业协会的职责主要是促进房地产经纪人与立法机关、行政机关及经纪人之间的协调、沟通，制定行业技术标准及职业道德准则，提供培训教育机会，制定合同示范文本，受理消费者投诉。协会还提供房地产信息共享平台，规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被开除。通过这一系列手段，对房地产经纪业的执业规范、信誉、行业协作等方面进行有效管理。

2021房地产经纪人试题9章 第6章

物权的特征有（　　）。

A.物权自愿原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权占有生效原则
E.物权登记生效原则

答案：B,C
解析：
物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的主要原则包括：①物权法定原则；②物权公示原则；③物权取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则。

美国建立房地产经纪行业的信息共享和协作制度的核心是（ ）。

A.MLS系统
B.双边代理制度
C.开放式代理制度
D.独家代理制度

答案：A
解析：
多重房源上市服务系统；
全美房地产经纪人协会（National Association of Realtor，简称NAR）通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理。包括：①建立了高标准的行业从业人员职业道德规范；②建立房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。美国房地产行业广泛采用MLS系统，这一系统实现了房地产经纪人员在整个行业层面的信息共享，是房地产经纪人获取及开展业务的主要渠道。

存量房交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。

对

存量房交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。(A)

住房公积金管理中心是()。

A:住房公积金管理的决策机构
B:住房公积金运作管理部门
C:住房公积金运作监督机构
D:运作管理住房公积金的主体
E:住房公积金管理委员会各项决策的执行机构

答案：B,D,E
解析：

使用( )来整理和反映统计数据，目的是从大量的原始数据中浓缩信息，使之可以提供概要信息并反映统计数据的基本特征。

A:图形
B:表格
C:直方图
D:数据

答案：A
解析：

对于大型房地产居间机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员，这样就诞生了( )的组织结构形式。

A:直线一参谋制
B:分部制
C:矩阵制
D:网络制

答案：C
解析：
本题考核的是房地产经纪机构的矩阵制组织结构形式的诞生原因。在实行直线一参谋制形式的组织中，职能部门按管理业务性质分设，横向沟通协调较为困难。通力协作才能保证任务的完成，这就有必要按楼盘项目设置临时性的机构，由有关职能部门派人员参加。而对于大型房地产居间机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员。这样就诞生了矩阵制的组织结构形式。

城市居住区规划布局应符合下列( )要求。

A:无电梯住宅不应超过七层
B:居住区内地面停车率不应少于10%
C:居民停车场的服务半径不宜大于150m
D:面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向居住区(级)道路
E:新建小区的绿地率不应低于30%

答案：C,D,E
解析：

（ ）是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。

A.客源
B.房源
C.营销策略
D.房地产经纪人

答案：B
解析：
房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。一般情况下，房地产经纪机构拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利，这就为房地产经纪机构赢得并稳固其市场地位提供了一个重要基础。

房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的，应当自办理注销登记后的（　　）日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。

A、15
B、20
C、30
D、45

答案：C
解析：
房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。

2021房地产经纪人试题9章 第7章

房地产咨询业务包括（ ）等。(2011年真题)

A.房地产市场调查研究
B.房屋安全质量鉴定
C.房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
D.房地产投资可行性研究
E.房地产开发项目策划

答案：A,D,E
解析：
房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40％，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5％。

刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为（　　）元。

A.1680
B.1686
C.2663
D.2814

答案：C
解析：


故月还款额=



（元）。

在下列条件变化下，能够直接增加房地产需求的是（　　）。

A:房地产市场供应量增加
B:消费者收入提高
C:房地产投资偏好程度减弱
D:预期房地产价格下降

答案：B
解析：

景观是指一定地域内由（ ）及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象。

A.景色
B.山水
C.花草、树木
D.建筑物
E.人文印记

答案：B,C,D
解析：
景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。

国有建设用地（　　）是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

A、 出让
B、 使用权作价出资
C、 租赁
D、 使用权入股

答案：C
解析：
国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

（　　）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣。

A.一般推荐
B.合作推荐
C.独家代理
D.委托代理

答案：B
解析：
推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，即按照各自分佣50%。

根据民法理论，下列行为中，属于民事法律行为的是（　）。

A.侵权行为
B.先占行为
C.代理行为
D.无因管理行为

答案：C
解析：
知识点:民事法律行为。民事法律行为是行为人的意思表示直接导致民事法律关系设立、变更或消灭的行为。代理行为是民事法律行为。其他三项都是事实行为，即行为的法律后果是由法律直接规定的，而不是行为人的意思表示导致的。

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。根据以上内容，回答91~95题。

乙公司向客户推荐房源的方法有（　　）。
A:描述房源
B:尽可能介绍房源的优点
C:真实地介绍房源的优缺点
D:提出经纪人的专业观点

答案：A,C,D
解析：

某房地产经纪机构接受房屋产权人的委托转让房屋，确定了房屋价格为50万元，委托人授予该机构可以自行确定最终售价以经纪机构的名义签订转让合同，该行为属于（）

A.代销

B.代理

C.行纪

D.居间

C

行纪（hang ji）是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
行纪，也可做”旅行的纪录“，即，在旅行中纪录沿途的感受和风光，供更多人阅读、借鉴。


2021房地产经纪人试题9章 第8章

商铺投资合理的年投资回报率一般为（ ）。

A.8%～10%
B.10%～12%
C.8%～12%
D.10%～14%

答案：C
解析：
商铺投资回报率作为商铺销售过程中的重要沟通指标，销售人员需要深度熟悉投资回报的计算方法，以便于高效促成销售交易。商铺投资合理的年投资回报率一般为8%～12%。

门店可以从半径为1000m以外的外围区域中获取客户总数的（　　）左右。

A、30％
B、25％
C、15％
D、5％

答案：D
解析：
通常情况下，门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店设定点为圆心，以周围1000米距离为半径划定的范围作为该门店的可辐射市场。半径在500米内的为核心区域，通常门店可在该区域内获取本门店客户总数的55％～70％；半径在500～1000米期间的为中间区域，门店可从中获取客户总数的15％～25％；半径在1000米以外的为外围区域，门店可从中获取客户总数的5％左右。界定区域时，应力求较大的目标市场，以吸引更多的目标客户，故门店所处位置不能偏离选定区域的核心。

企业实行（ ）的最根本的目的是正确地诱导员工的工作动机，提升员工的满意度，增强组织的活力和凝聚力，这样企业就会在竞争中立于不败之地。

A.佣金制度
B.薪酬制度
C.激励机制
D.生涯规划

答案：C
解析：
企业实行激励机制的最根本的目的是正确地诱导员工的工作动机，使他们在实现组织目标的同时满足自身的需要，实现自身的价值，增加其满意度，从而使他们的积极性和创造性继续保持和发扬下去。由此可见激励机制的实施效果在一定程度上决定了企业兴衰。如何运用好激励机制也就成为各个企业亟待解决的重要问题。

权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（　　）。

A、更正登记
B、变更登记
C、注销登记
D、异议登记

答案：A
解析：
更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能（　　）。

A.低于38万元
B.位于38～42万元之间
C.高于42万元
D.不存在

答案：B
解析：
卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。

因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，房地产经纪人执业资格不予注册。

A:1
B:2
C:3
D:5

答案：D
解析：

对房地产相关企业情况进行调查，主要调查（　　）。

A.房地产开发企业资质
B.建设设计单位情况
C.材料设备供应商情况
D.施工单位情况
E.物业管理单位情况

答案：A,B,D
解析：
在对房地产相关企业情况调查时，主要调查房地产开发企业资质、建筑设计单位、施工单位、广告企划公司、广告媒体公司的情况等。

房地产经纪机构转让经纪业务需要经过( )。

A:房地产行政主管部门批准
B:原委托人书面同意
C:房地产经纪行业自律组织批准
D:工商行政主管部门批准

答案：B
解析：

某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0％，请分析回答下列问题：
表7-2



该项目的内部收益率为（　　）。

A、13、013％
B、13、136％
C、13、265％
D、13、334％

答案：B
解析：
根据内部收益率表达式，利用插值法和试错法计算，具体过程如下：
①i=13%时，
净现值=﹣90﹣700/（1+13%）+200/（1+13%）2+800/（1+13%）3=1.6
②i=14%时，
净现值=﹣90﹣700/（1+14%）+200/（1+14%）2+800/（1+14%）3=－10.16
③i1=13%，i2=14%，︱NPV1︱=1.6，︱NPV2︱=10.16

2021房地产经纪人试题9章 第9章

房源外部营销中的同行合作注意事项有（　　）。

A.可以先不用签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务
B.选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神
C.秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系
D.合作双方事先确定合作的各项事宜
E.确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成

答案：B,C,D
解析：
采取同行的独家委托房源也分为一般推荐和合作推荐。同行合作应注意事项为：①选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神；②合作双方事先确定合作的各项事宜（包括投入费用承担、成交分佣比例；成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等），签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务；③秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。

房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己.吸引客户.开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供( )，以赢得客户信任。

A.最高成交价格的交易
B.物美价廉的房屋
C.高质量的服务
D.最完整全面的承诺

答案：C
解析：

根据（ ）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

A.房屋产权性质
B.房屋使用用途
C.房屋提供主体
D.房屋租赁期限

答案：B
解析：
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

房地产经纪公司常用的宣传方式是（　　）。


A、报纸广告
B、电话拜访
C、门店接待
D、互联网

答案：C
解析：
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

某房地产经纪公司在A区有房地产租售项目，该项目周边为中心商务区，上班人员80%以上为年轻白领，收入颇丰，但是大约一半以上的年轻人参加工作时间不长。

如果双方达成一致，就可以签署房屋租赁合同，代理人出示证件包括（ ）。

A.结婚证
B.房屋产权证
C.身份证
D.委托人的授权委托书

答案：C,D
解析：
如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：①身份证；②工作证；③居住证；④军官证或公司担保书。出租人证件包括：①房屋产权证；②身份证；③军官证；④结婚证。代理人证件包括：①身份证；②委托人的授权委托书。

售楼处管理制度包括（　　）。

A、关键内容说辞
B、接待时间
C、保洁要求
D、工作流程
E、规划布局

答案：A,B,C,D
解析：
售楼处管理制度包括：①工作流程，是最为核心的部分，主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等；②关键内容说辞，是对销售人员向客户解说重要事项（如房源、合同条款、价格、交房时间、贷款办理、交易登记与产权等）的具体内容、表述方式的规定，应根据项目的具体情况和项目营销方案进行制定；③接待时间；④保洁要求等。

某居住小区原有住宅建筑面积为50 000 m2，其中按规划需拆除原有住宅建筑面积10 000 m2，新建住宅建筑面积80 000 m2，则该小区的拆建比是（　　）。

A:7．7%
B:12．5%
C:20．0%
D:62．5%

答案：D
解析：

共用题干
肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50 000 m2，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6 000 m2，基底面积2 000 m2；15幢8层住宅，建筑面积110 000 m2，基底面积13 750 m2；5幢23层塔楼，建筑面积134 000 m2，基底面积5 800 m2。附近有一座30 m高的火力发电厂烟囱，100 m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。根据以上内容，回答91~95题。

该小区居民可能面对的环境污染类型为（　　）。
A:大气污染
B:生活污染
C:交通噪声污染
D:辐射污染

答案：A,B,C
解析：

房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（　　）。

A、取向经营
B、聚焦经营
C、单一经营
D、商圈经营

答案：D
解析：
商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。

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